容宁、桂林市花木公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂03民终163号

上诉人（原审被告）：容宁，男，1974年11月14日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。

委托诉讼代理人：唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甘志杰，广西桂山律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：桂林市花木公司，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路22号，统一社会信用代码：91450300498668963E。

法定代表人：盘兴，该公司经理。

委托诉讼代理人：欧阳伶，广西利业律师事务所律师。

一审被告：黄海，男，1970年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。

委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。

上诉人容宁因与被上诉人桂林市花木公司及一审被告黄海房屋租赁合同纠纷一案，不服桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人容宁的上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同》已于2016年3月30日解除，上诉人容宁无需向被上诉人支付房屋租金及资金占用费，被上诉人应向容宁退还履约保证金150000元；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，本案所涉《房屋租赁合同》已于2016年3月30日解除。《申请》在法律上的性质是解除合同的通知，其效力表现为房屋租赁合同依法已在2016年3月30日解除。其次，本案的租赁合同纠纷因被上诉人未在一年内起诉，应为已过诉讼时效。再次，被上诉人应退还履约保证金150000元。根据《房屋租赁合同》的约定，当“鼎鼎名菜馆”承继上诉人在合同中的权利义务后，上诉人就不再是合同的当事人，支付租金的义务由“鼎鼎名菜馆”承担。另外，本案租赁物的经营者是黄海，租赁合同的权利义务承担主体也是黄海。一审判决错误，请求二审法院查明事实公正判决。

被上诉人桂林市花木公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决基本正确，但未判决黄海承担连带责任不妥。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立。请求二审法院公正判决。

一审被告黄海答辩称，一审认定黄海非合同主体，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决容宁支付房租1138189.59元、不退还履约保证金150000元，从2017年8月9日起支付资金占用费属于认定事实错误、适用法律错误，应予撤销。一审判决否定容宁于2016年3月30日送达的“解除合同”的效力，于法无据。请求二审法院公正判决。

桂林市花木公司向一审法院诉请：1、请求依法判决解除原告与被告2013年8月14日签订的《房屋租赁合同》，二位被告立即将租赁房屋交还原告；2、请求依法判决二位被告支付原告拖欠的房屋租金人民币1231043.77元；3、请求依法判决原告不退还被告履约保证金150000元；4、请求依法判决二位被告支付原告违约金616067.54元（从2015年3月18日起按未付款金额的每天千分之一的标准计算，暂计至2017年6月17日，以后另计至两被告实际付清之日止）；5、本案诉讼费由二位被告承担。

一审法院审理查明：2013年8月14日，原告(甲方、出租方）与被告容宁（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》一式六份，约定：乙方租赁甲方位于桂林市七星路37号新天地小区T01栋地上建筑中第一层临街107.24平方米及第二层整层；租赁房屋用途为餐饮；租赁房屋交付的条件为房屋经工程质量、规划、消防、人防、环保等政府主管部门竣工验收合格，并在天基公司移交甲方后交付乙方使用；租赁期限为九年，租赁期限从甲方将符合第3条约定之条件的房屋交付乙方之日后的第5个月第一天起算（即房屋从交付给乙方后，4个月为装修期，该期间不算在租赁期，不收租金）；租金的计算，实际交付面积以房产测量部门测量的建筑面积为准，在租赁期内的第一和第二年，乙方按一楼130元/平方米/月，二楼50元/平方米/月的标准交纳租金；第三年开始在上年缴付租金的基础上每年递增3%，租金按年支付，在约定的租赁期限起算时间当日支付第一租赁年的全年租金，于次年的该日期支付第二租赁年的全年租金，以后租金按上述日期类推支付。合同对履约保证金的约定：乙方在协议签订后七天内向甲方一次性支付履约保证金15万元，与之前交纳的保证金10万元共同成为履约保证金，履约保证金在双方租赁关系终止后，在无任何违约行为的情况下，乙方把物业完整交还给甲方后，甲方在十天内将租赁保证金一次性无息退还乙方；该笔资金不得转为房屋租金；租赁期内，乙方承租房屋及经营期间产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等所有费用由乙方承担。合同对违约责任的约定：甲方违约，导致本合同不能履行，则应返还乙方交纳的25万元保证金，并赔偿25万元，同时按国家规定的资产折旧率由有资质的资产评估机构评估的乙方装修及购置物品折旧损失赔偿乙方损失；乙方违约，导致本合同不能履行，则甲方有权收回租赁物业，乙方在租赁物上的投入全归甲方所有，并赔偿甲方25万元，履约保证金不予退回；乙方逾期支付本合同款项的，应按未付款金额的每天千分之一向甲方支付滞纳金。如逾期超过30天的，原告有权单方面终止合同，由此造成的任何损失由乙方全部承担，且不退还履约保证金。合同对解除合同的约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）未按约定交付房屋；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋并不退还履约保证金：（1）不支付或者不按照约定全额支付租金超过30日；（2）欠缴各项费用合计超过壹拾万元并逾期7日；（3）擅自改变房屋用途；（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；（5）擅自将该房屋转租或分组给第三人；（6）利用该房屋从事违法活动。合同还在13.7条中约定：“以乙方为股东之一的公司设立后，本合同的乙方即变更为该公司。”合同签订后，原告于2013年11月18日将租赁物业及相关资料移交给被告容宁，双方签署的《场地移交确认单》明确移交的物业中，一层实际面积为12平方米，二层为1102.76平方米，与合同约定的一层承租面积107.21平方米有所变更。根据合同约定，原告给予被告4个月装修期，计算租金开始时间为2014年3月18日。被告租赁原告的房屋后，在所租赁场所成立了“七星区鼎鼎名菜馆”。2016年3月29日，被告容宁向原告递交《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》，主要内容为：因原告提供的车位不足、租赁房屋大楼电力不足、房屋租金比同地区房屋租金高出很多等问题，致使被告一直无法正常经营，已于月中停业，请求原告终止合同，并按市场价格计算被告经营期间的房租；如被告还有欠房租，请求原告批准被告将鼎鼎名菜馆资产转让给新的房屋承租单位后，将所得资金用于偿还或将鼎鼎名菜馆资产抵扣给原告做剩余所欠房屋租金。该申请的最后一句载明：“以上申请望批准！”原告于2016年3月30日签收被告上述申请书。2016年9月26日，原告向被告发出《律师函》，载明：从2015年2月28日至2016年8月18日期间，被告已欠缴原告房屋租金1022589.7元、水电费19584.84元，合计欠缴1042174.54元，被告已违约，原告将于2016年10月8日后就被告拖欠租金一事提起诉讼。2017年2月21日，原告再次向被告发出《律师函》，载明：从2015年2月28日至今，被告已欠缴原告两年的租金费用，欠缴水电费19584.84元，并重申被告违约，其有权就被告拖欠租金、水电费事宜向法院提起诉讼。两份《律师函》均由被告黄海签收。2017年5月10日，被告黄海向原告递交《关于请求桂林市花木公司重新核算2016年我方房租的申请》，载明：“我方2013年8月14日与桂林市花木公司签订的位于桂林市七星区的房屋租赁合同，经营鼎鼎名菜馆，由于近3年来整体经济环境不景气，顾客消费意愿和消费能力都很低迷，以致出现大批实体经济和餐饮实体店倒闭，大量商铺招商困难，另外加上双方合同中的房屋租金也比同地区房屋租金高出很多，使我方鼎鼎名菜馆也面临经营艰难的情况，我方积极争取调整经营思路和经营方向，力争盘活资产升级转型并向贵公司及市园林局申请按市场实际价格重新计算房租和减免房租的申请，经贵公司及市园林局实事求是的调研，同意2016年按略高于市场的价格25元/平米/月收取我方房租。我方衷心感谢桂林市园林局领导、花木公司领导按目前市场环境，给予我方时间和机会调整，我方由衷的感激！现申请按25元/平米/月重新核算我方2016年房租，在双方重新核算后，我方将在6月底之前将重新核算的2016年房租缴纳。我方请求在日后我方的经营中按此重新核定的价格缴纳房租。另申请在我方停业升级转型和重新装修期间也能给予减免租金的优惠扶持。”申请书打印件上落款：容宁、黄海，黄海在打印件上签名并落款。原告桂林市花木公司于2005年6月22日、2008年2月1日、2009年10月18日与桂林市天基房地产开发有限责任公司签订的《新天地休闲娱乐广场A区建设项目用地协议》、《补充协议》和《1-1地块回建补偿补充协议》，桂林市七星路37号新天地小区T01栋的物业，为桂林市天基房地产开发有限责任公司拆迁回建新天地休闲娱乐广场补偿给原告的物业。原告于2013年11月18日将租赁房屋交付给被告容宁时，一并移交的还有T01#楼竣工验收意见书、环保验收文件、消防验收文件、燃气验收文件、电梯验收文件、房屋质量保证书、住宅使用说明书等相关资料。新天地休闲娱乐广场消防工程于2013年3月21日公示验收合格。2014年10月28日，被告黄海、容宁签订《合作协议》，约定：双方合作经营位于桂林市七星区的鼎鼎名菜馆，由黄海负责经营，双方友好合作，利益风险共担。七星区鼎鼎名菜馆于2014年11月7日注册登记，类型为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为黄海。2017年7月5日，七星区鼎鼎名菜馆注销登记。根据双方合同约定及被告实际租赁原告物业一层面积为12平方米，二层为1102.76平方米计算，被告2014年3月18日至2016年3月17日，应缴年租金为680376元（12㎡×130元/㎡×12个月＋1102.76㎡×50元/㎡×12个月），月租金为56698元；2016年3月18日起在上年缴付租金的基础上递增3%，月租金为58398.94元，原告基于被告请求重新核算2016年的租金申请，同意将2016年3月18日至2017年3月17日的租金减半收取，即每月租金为29199.50元。被告于2013年3月8日，向原告转账支付押金100000元；分别于2014年7月17日、2014年8月5日、2014年9月3日、2014年10月7日、2014年11月3日、2014年12月9日、2015年3月6日、2015年4月22日、2015年6月4日、2015年7月16日、2015年8月18日，共11次每次从银行转账支付原告57287元，共计630157元，转账业务回单的摘要为“鼎鼎名菜房租”。2017年2月24日，被告从银行转账支付原告100000元，转账业务回单的摘要为“付2015年房租”。2015年9月28日，被告向原告转账8647元，转账业务回单的摘要为“鼎鼎名菜馆水费”。原告在开具给被告的收据上备注：收到被告租赁保证金（押金）50000元、2015年9月至2017年4月水费10991.7元、水费滞纳金8610.39元、房租30397.91元。此后，被告再未向原告支付费用，亦未将租赁物业交回给原告管理使用。庭审中，原告表示涉案租赁物已于2019年2月对外招租，双方不再继续履行租赁合同。

一审法院审理认为,原告与被告容宁签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告容宁认为其不是适格主体，按照合同13.7条约定在公司设立后，合同的乙方应当是鼎鼎名菜馆。但是鼎鼎名菜馆的类型不是公司，是个体工商户，且鼎鼎名菜馆已经被注销，故对被告容宁认为其不是《房屋租赁合同》的相对方，不是本案的适格主体的辩解，本院不予采信。原告在签订合同后将房屋交付给被告容宁使用，被告容宁在实际使用房屋后未按合同约定支付租金，长期拖欠租金，被告的行为已构成违约，现涉案租赁物已于2019年2月对外招租，双方不再实际继续履行租赁合同，故对于原告要求与被告容宁解除双方于2013年8月14日签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。租赁物已经实际交付给了原告，因此对于原告要求被告容宁将所租赁的房屋立即交付给原告的诉请，本院不予支持。同时，根据合同约定，在被告容宁有违约行为的情况下解除合同，原告无需向被告容宁退还履约保证金，故对于原告要求不退还履约保证金的诉请，本院予以支持。被告容宁虽然于2016年3月15日向原告递交了《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》，但是该申请的尾部处写明了“以上申请望批准！”，在递交该申请后，被告容宁没有将租赁物相关的材料、物品等与原告办理交接手续，因此该申请不是一个解除合同的通知。原告也没有对该申请作出批准的意思表示。且被告黄海在被告容宁向原告递交了终止房屋租赁合同的申请后，于2017年5月10日向原告递交《关于请求桂林市花木公司重新核算2016年我方房租的申请》。在申请中被告黄海是以“我方”的名义申请减租，声称将努力转型，盘活资产升级转型，经营的还是鼎鼎名菜馆，申请的内容中没有黄海一人另行与原告续租租赁物的意思表示，且被告容宁亦未提交2016年3月29日后鼎鼎名菜馆由黄海一人独自经营，其已经退出的相关证据。因此，被告容宁向原告发出的《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》没有产生解除双方签订房屋租赁合同的法律后果。按照合同约定，被告容宁自房屋交付后第五个月的第一天开始支付租金，房屋交付时间为2013年11月18日，第五个月的第一天为2014年3月18日，故原告要求被告容宁支付自2014年3月18日起截止至2017年6月17日的房屋租金，本院予以支持。具体租金金额：2014年3月18日至2016年3月17日，应缴年租金为680376元；2016年3月18日起原告基于被告重新核算2016年的租金的请求，同意将2016年3月18日至2017年3月17日的租金减半收取，即每月租金为29199.50元，2017年3月18日至2017年6月17日的租金标准，参照2016年租金标准执行，即（680376元×2年＋29199.50元×15个月）－（630157元＋100000元-50000元-10991.7元-8610.39元）＝1138189.59元。被告容宁认为本案租金已过诉讼时效，但是原告在被告容宁未缴纳租金后于2016年9月26日、2017年2月21日两次向被告发出《律师函》，催缴所欠租金，之后于2017年8月9日向本院提起诉讼，原告向法院提起诉讼的诉讼时效未过，故对于被告容宁认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。原告与被告容宁在房屋租赁合同中没有违约金的约定，在违约责任中约定了“乙方逾期支付本合同款项的，应按未付款金额的每天千分之一向甲方支付滞纳金，该约定的数额过高，应予以适当减少。考虑被告确有欠缴租金，被告应自原告向本院起诉之日起即2017年8月9日起按照年利率6%的标准向原告支付资金占用费。七星区鼎鼎名菜馆虽然注册登记为黄海个人经营，但是本案中的《房屋租赁合同》的主体为桂林市花木公司和被告容宁，原告基于《房屋租赁合同》要求被告黄海承担合同义务没有法律依据，因此，对于原告要求被告黄海承担支付房屋租金、违约金等全部诉讼请求，本院不予支持。七星区鼎鼎名菜馆已经注销，应追加所有的股东为共同被告的主张，不是本案处理范畴，被告应通过其他途径解决。依法判决：一、解除原告桂林市花木公司与被告容宁于2013年8月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告容宁支付原告桂林市花木公司房屋租金1138189.59元；三、原告桂林市花木公司无需退还被告容宁履约保证金150000元；四、被告容宁自2017年8月9日起以1138189.59元为基数，按照年利率6%的利率支付原告桂林市花木公司资金占用费；五、驳回原告桂林市花木公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费22774元，保全费5000元，合计元27774元（原告已预付本院），由原告桂林市花木公司负担7000元，被告容宁负担20774元。

双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。

综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、上诉人容宁于2016年3月29日向被上诉人桂林市花木公司发出的《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》是否具有解除合同通知书的效力？2、本案房屋租赁合同纠纷中承租人一方的义务主体如何认定？

本院认为，首先，关于上诉人容宁发出的《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》的解除合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条高的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方当事人向另一方当事人发出解除通知，另一方当时即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，涉案房屋的承租人未能举证证实其已依法享有了约定或者法定解除权，故上诉人容宁及一审被告黄海提出2016年3月29日发出的《关于请求桂林市花木公司终止房屋租赁合同的申请》已发生解除合同通知书的效力并导致涉案《房屋租赁合同》的解除的法律效果的主张，于法无据，证据不足，理由亦不充分，本院不予认定。鉴于被上诉人桂林市花木公司作为出租一方当事人，在承租人一方未按合同约定支付租金的情况下已诉至人民法院并主张解除合同，本案涉案《房屋租赁合同》解除时间应确定为桂林市花木公司起诉状副本送达当日即2017年11月24日。一审法院在本案中判决解除涉案《房屋租赁合同》不当，本院予以纠正。

其次，关于承租人一方义务主体的认定问题。本案涉案房屋由被上诉人桂林市花木公司与上诉人容宁签订《房屋租赁合同》后交付给容宁租赁使用，上诉人容宁当然是本案房屋租赁合同法律关系的一方当事人，依法应履行承租人的合同义务。上诉人容宁承租涉案房屋后与包括一审被告黄海在内的其他人在涉案房屋合伙开办、经营餐馆，不能改变上诉人容宁系本案涉案房屋承租人的事实。至于上诉人容宁将承租房屋用于合伙经营餐馆之后如何与其他合伙人承担房屋租金等经营成本及经营风险的问题，不属于本案房屋租赁合同法律关系审理范围，当事人可以依法另行主张权利。一审法院认定本案房屋租赁合同的承租人义务由上诉人容宁承担并无不当，本院予以确认。上诉人容宁及被上诉人桂林市花木公司提出应由一审被告黄海在本案中一并承担承租人义务的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。

综上，上诉人容宁未按其与被上诉人桂林市花木公司签订的《房屋租赁合同》履行支付租金义务，已构成违约，依法应承担支付租金义务及违约责任。上诉人容宁的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用有瑕疵导致判决部分有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1292号民事判决第二项、第三项、第四项；

二、撤销桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1292号民事判决第一项、第五项；

三、确认被上诉人桂林市花木公司与上诉人容宁于2013年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月24日解除；

四、驳回被上诉人桂林市花木公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费及保全费27774元（被上诉人桂林市花木公司预交），二审案件受理费16394元（上诉人容宁预交），合计44168元，由被上诉人桂林市花木公司负担7168元，由上诉人容宁负担37000元并给付被上诉人桂林市花木公司20606元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长　丁　勇

审判员　周　霞

审判员　刘媛媛

二〇二〇年三月十日

书记员　盘林云