桂林市豪颐物业服务有限公司、桂林市花木公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂03民终1552号

上诉人（原审原告）：桂林市豪颐物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路39号桂林市新天地休闲娱乐广场1-1地块一期工程1#商住楼12-1门面，统一社会信用代码：91450305330722946W（1-1)。

法定代表人：赵立武，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘***，桂林市七星区诚泰法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：陆克强，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：桂林市花木公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山中路22号，统一社会信用代码：91450300498668963E。

法定代表人：盘兴，该公司经理。

委托诉讼代理人：欧洋伶，广西利业律师事务所律师。

上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司因与被上诉人桂林市花木公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司的法定代表人赵立武及委托诉讼代理人刘***，被上诉人桂林市花木公司的委托诉讼代理人欧洋伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初3095号民事判决；2、判决被上诉人支付上诉人物业费681985.98元、违约金204595.79元、二次供水电费分摊、1#栋电梯电费分摊、小区公共设施设备维修费分摊，合计955446.45元（已减被上诉人已付1#栋电梯维保分费摊2761.97元），或将本案发回重审；3、判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏事实；1、根据2019年7月2日桂林市七星区住房和城乡建设局答复确定：按照《广西壮族自治区物业管理条例》第三十三条，新天地休闲娱乐广场项目按原规划红线图作为物业管理区域。据此，新天地二期1栋共十二层含被上诉人十层以下的物业在规划红线图内属于物业管理区域范围内的事实；2、根据2013年5月28日被上诉人与案外人李娜签订的《房屋租赁合同》第9.5条，证实被告花木公司已接受上诉人提供的物业服务并约定由案外人李娜代缴物业管理费用的事实；3、2013年9月30日、10月24日银行凭证，证实被上诉人向当时提供物业服务的桂林市振安物业公司缴纳物业费用的事实。二、一审法院认定：“被告所拥有的涉案房产与原告服务的物业形成楼宇整体，在建筑构造上与小区不可分割，但该物业处于该小区的外部临街，具有独立的通行楼梯及入口，与新天地小区相对独立，且其获得物业的方式有其特殊性，是在政府“以园养房”政策指导下通过“以地换房”的方式取得物业，其具有物业的原始土地使用权，被告取得该物业的清洁、保卫工作及水电费用的交纳、维修工作基本由其自行完成，其具备单独实施物业管理的条件及能力。基于被告取得物业方式的特殊性其自行管理物业的历史沿革及能力以及业主自治原则，被上诉人拥有的涉案物业与原告进行物业服务的新天地小区应属两个不同物业管理区域”，上诉人对此有异议。1、被告所拥有的涉案房产位于新天地小区二期1栋楼房共十二层，该楼宇十一层大部分及十二层为案外人所有，十一层局部以下的物业属被上诉人所有，被上诉人与案外人共用通行电梯及入口“与原告服务的物业形成楼宇整体，在建筑构造上与小区不可分割”。不存在被上诉人物业有独立的通行楼梯及入口，一审法院主观臆断与事实不符。虽然被上诉人物业部分处于小区外部临街，但是临街物业是否需要缴纳物业管理费则取决于临街物业是否小区物业的组成部分。如果是，那么必然要划入小区物业管理的范围。临街物业位于住宅小区的边缘，地理位置不同，但缴费义务相同。因此，临街物业也属于该小区规划红线图的物业管理区域范围，且临街店铺所需水、电、消防设施等公共设施均与小区住宅共用。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；故被上诉人作为其业主负有交纳物业管理费的义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。《合同法》第175条规定：“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，可参照买卖合同的有关规定”。2005年6月22日，开发商天基公司与被上诉人按照桂林市建规管（20040524)号文件达成《新天地休闲娱乐广场A区建设项目用地协议》（以下简称用地协议）及相关补充协议，被上诉人“以地换房”的《用地协议》其本质就是互易合同。我国法律及司法解释是将互易合同作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理进行调整的。因此，被上诉人按市政规划“以地换房”取得的物业在我市乃至全国具有普遍性，并无特殊性可言。3、按照市政规划，开发商桂林市天基房地产开发有限责任公司交纳土地出让金取得了新天地小区的土地使用权证〔桂市国用(2010)第000433号〕以及建设用地规划许可证〔编号（2005)187号〕，土地使用权人为天基公司，土地性质由国有划拨转化为商业用地，其土地使用权发生变化，被上诉人作为原土地使用权人依据《用地协议》享有权利和义务，而无免交物业费的特权。4、物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法第81条规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。因此，若业主自行管理则为业主自治，若建设单位聘请的物业服务企业，则物业由企业管理。被上诉人“以地换房”取得的物业与其他住宅业主通过买卖所取得的物业，均按买卖合同处理调整，两者取得物业方式并无本质区别。一审法院也认定：“《前期物业服务合同》属合法有效，对全体业主具有同等效力”。那么，被上诉人拥有的涉案物业已经纳入规划图内的物业管理区域范畴，接受物业服务企业提供的服务，便不再是业主自治，而是由物业服务企业管理，被上诉人受《前期物业服务合同》约束。事实上，一审法院也认定了“被告所拥有的涉案物业与原告服务的物业形成楼宇整体，其公共设施，二次供水、电费电梯费和部分公共部分的清洁是由原告提供的服务”。故依《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五)项之规定，被上诉人理应与其他住宅业主一样交纳物业费。5、(1)《物业管理条例》第九条第二款：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。《广西壮族自治区物业管理条例》第三条第二款：“设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。第三十三条：“商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域”。因此，划定物业管理区域属行政职权，司法机关不宜干涉。(2)《广西壮族自治区物业管理条例》第三十二条第三款：“影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域”。被上诉人所拥有的涉案房产与上诉人服务的物业形成楼宇整体，在建筑构造上与小区不可分割，消防通道、避难场所、楼宇通道、电梯使用以及供水、供电、通风等公用设备与新天地小区配套共用，依法不得划分为独立的物业管理区域的小区。一审法院将涉案物业十层以下划为一个物业管理区域，十层以上跟新天地小区划为另一个物业管理区域的行为与上述行政法规相悖。三、一审法院适用法律有误，导致判决错误。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2011年11月1日天基公司与振安物业公司签订的《新天地二期前期物业服务合同》、2013年5月28日被上诉人花木公司与案外人李娜签订的《房屋租赁合同》第9.5条、2013年9月17日新天地二期工程T01#楼一层、二层《移交记录》（花木公司盖章确认接受物业服务、物业费单价1.5元/平方米的事实)、2013年9月30日、10月24日银行付款凭证等证据，均证实被上诉人花木公司按照《房屋租赁合同》履行由案外人李娜代缴物业管理费用并支付给了振安物业公司的义务。一审法院也确认了《前期物业服务合同》属合法有效，对全体业主具有同等效力，但是却对上述事实及法律规定置若罔闻，而以被上诉人在市政规划前自行管理物业的历史沿革及能力以及业主自治原则来否定规划后《前期物业服务合同》效力及物管现实，酌情判决物业管理费，违反上述法律规定。四、一审法院程序违法。上诉人已在起诉状提出被上诉人应支付204595.79元违约金的诉讼请求，但一审法院判决部分物业费后，对被上诉人违约行为及应承担的违约责任却未作审理。依《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释》第三百二十六条“对当事人在第一审程序中己经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解;调解不成的，发回重审”。故一审法院程序违法。五、一审法院计算错误。在判决被上诉人只支付20%物业费的情况下，判决1#栋电梯维保费25920元全部由上诉人承担，属计算错误。1#电梯维保费25920元是1栋业主共同使用产生的费用，已由上诉人垫支。上诉人提出可扣减是在被上诉人全额付清物业费的基础上。如果被上诉人不按1.5元/月的标准全额支付物业费，被上诉人已付的1#电梯维保费25920元应按照物业面积分摊。即二次供水电费分摊15145.39元、1#栋电梯电费分摊35129.2元、小区公共设施设备维修费21352.06元，合计：71626.65元。减去被上诉人按其物业面积应分摊1#栋电梯维保费25920元，分摊费用为2761.97元（1栋楼宇建筑面积10827.29㎡减去花木公司建筑面积9673.56㎡除以1栋建筑面积10827.29㎡=10.66%,上诉人垫付的电梯维保费金额：10.66%×25920元=2761.97元）。因此，被上诉人还应支付68864.68元，而不是45706.65元。综上，一审法院遗漏事实查明，认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请二审法院依法查明事实予以纠正。

被上诉人桂林市花木公司辩称，第一、上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，一审判决被上诉人承担一定比例的费用是基于相邻关系共有物使用产生的合理费用分担，被上诉人没有提出上诉是尊重法院的裁量权，双方不存在物业服务合同关系的理由如下：1、物业服务合同是要式合同，合同的成立必须采取法律规定的形式，必须具备《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》要求的形式和手续，否则不能成立。2、被上诉人的物业不属于上诉人物业管理范围，且被上诉人的物业存在自行管理的事实情况。3、被上诉人与案外人签订自有物业的《房屋租赁合同》关于物业费承担的约定，是另行独立的法律关系，并不代表对前期物业合同的追认。2013年9月30日在物业移交前，由承租户（香樟林酒店）缴纳的10万元，系以物业费名义给天基公司的提前进场装修费，此时物业都没有移交，双方也没有物业服务的合意。第二、本案上诉人诉请的违约金既不合理也不合法，一审法院经审理驳回此项诉讼请求。第三、本案上诉人诉请的二次供水电费及1#电梯分摊电费，属于共有使用权的费用分担，被上诉人同意承担合理分摊部分的费用。一审判决1#电梯维保费25920元应由上诉人承担并进行冲抵，不是计算错误。二次供水电费及电梯分摊电费系另外代收费用，所以被上诉人同意另行承担合理分担部分。第四、本案上诉人诉请的小区公共设施设备维修费分摊，被上诉人不应当承担。

上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告物业费681985.98元（2015年2月至2018年12月）、违约金204595.79；2016年2月至2019年6月二次供水电费15145.39元、1＃电梯电费￥35129.2元、小区公共设施设备维修21352.06元，合计958238.49元。减被告已付1＃楼电梯维保费25920元，申请被告支付费用合计932318.49元；2、判令被告承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司根据市建规管（2004）524号文在七星路北面、东环路西面、会仙路南面新建新天地休闲娱乐广场项目，项目建设用地中含被告桂林市花木公司部分房屋及生产场地，双方就此部分建设用地在2005年6月22日达成《新天地休闲娱乐广场A区建设项目用地协议》及相关补充协议，该协议用地补偿办法及交付约定：乙方（天基公司）在使用市建规管（2004）524号文建设项目用地1-2位置（即本案诉争物业范围）甲方（花木公司）土地后，按桂林市规划用地批准使用的甲方土地，每亩土地按430平方米地面新建建筑面积的方式原地补偿给甲方。2009年10月18日，双方再次签订《1-1地块回建补偿补充协议》。根据上述协议，案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司分别于2013年9月17日、2013年10月14日和2013年11月11日将属于被告所有的专有部分、共有部分、物业共用设备设施同时移交给了被告。其中2013年9月17日新天地二期工程T01#楼一层二层移交记录有特别约定，手写的内容为：具体事宜另行签订物管协议。被告没有自行与原告签订《物业服务合同》。被告所拥有的物业与原告服务的小区其他住宅形成楼宇整体，在建筑构造上与该小区不可分割，但该物业处于新天地二期小区的门禁之外，具有独立的通行楼梯及入口，与新天地二期小区相对独立。被告系新天地二期1栋十层以下房屋的权利人之一，该房屋建筑面积为9673.56平方米，房屋现做宾馆、餐饮和办公使用。

2015年1月25日，桂林市天基房地产开发有限责任公司与原告签订《新天地二期前期物业服务合同》约定：将新天地休闲娱乐广场1-1地块一期工程1、2、3栋委托原告进行物业管理，委托管理期限自2015年2月1日至2020年1月31日止。如在本合同期限内，业主委员会成立并与物业服务企业签订了物业服务合同生效的，本合同自动终止。原告向业主收取物业管理费的标准为：商业、住宅物业每平方米1.5元/月、地下车场车位服务费50元/月/个，电梯应急维修周转金100元/户，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三收取违约金。二次供水电费、保修期满后，物业共用部位、公共设施设备的大、中小维修不含在1.5元/月/平方米的物业费内，可以另行收取。另查明，被告应为涉案物业支付2016年2月至2019年6月二次供水电费为15145.39元、1＃电梯电费为35129.2元、小区公共设施设备维修费为21352.06元，合计71626.65元；被告已付1＃楼电梯维保费25920元；尚余45706.65元。被告自2015年2月至今未交纳物业服务费。现原告认为被告应支付相应的物业费用。故向一审法院提出前述诉讼请求。

一审法院认为，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该条规定，前期物业服务合同对业主产生约束力，在于建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时双方具有转让前期物业服务合同的合意，系建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。而本案被告与案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司虽未签订买卖合同，开发商桂林市天基房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》属合法有效，对全体业主具有同等效力。被告所拥有的涉案房产与原告服务的物业形成楼宇整体，在建筑构造上与该小区不可分割，但该物业处于该小区的外部临街，具有独立的通行楼梯及入口，与新天地小区相对独立，且其获得物业的方式有其特殊性，是在政府“以房养园”政策指导下通过“以地换房”的方式取得物业，其具有物业的原始土地使用权，被告取得该物业的清洁、保卫工作及水电费用的交纳、维修工作基本由其自行完成，其具备单独实施物业管理的条件及能力。基于被告取得物业方式的特殊性其自行管理物业的历史沿革及能力以及业主自治原则，被告拥有的涉案物业与原告进行物业服务的新天地小区应属两个不同物业管理区域；但被告所拥有的涉案房产与原告服务的物业形成楼宇整体，其公共设施，二次供水电费、电梯费和部分公共部分的清洁是由原告提供的服务，一审法院考虑被告取得物业的特殊性和历史原因和原告提供的部分服务，一审法院酌情被告按照合同约定的20％承担物业费136397.20元（9673.56平方米×1.5元/平方米×47个月×20％=136397.20元）。对于涉案物业的二次供水电费、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费45706.65元，在被告并无异议的情况下，一审法院对于原告的此项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、被告桂林市花木公司支付原告桂林市豪颐物业服务有限公司物业服务费136397.20元；二、被告桂林市花木公司支付原告桂林市豪颐物业服务有限公司二次供水电费、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费45706.65元；三、驳回原告桂林市豪颐物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费12165.2元（原告已经预付），由原告负担9732.2元，被告负担2433元。

本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交照片五张，证明被上诉人的物业在小区门禁之内，上诉人有权收取物业费。被上诉人对新证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可。本院对新证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。

一审查明的相关事实属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是被上诉人应否支付上诉人2015年2月至2018年12月的物业费681985.98元、违约金204595.79、2016年2月至2019年6月二次供水电费15145.39元、1＃电梯电费35129.2元、小区公共设施设备维修21352.06元，合计958238.49元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主虽然不是物业合同的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，前期物业合同除对缔约主体具有拘束力外，还对全体业主同样具有法律效力，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。涉案小区建设单位桂林市天基房地产开发有限责任公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》属合法有效，对小区全体业主具有约束力。被上诉人主张双方之间不存在物业服务关系的理由，没有法律依据，本院依法不予支持。

关于被上诉人主张其取得物业方式具有特殊性以及涉案物业相对独立性，以及不属于上诉人物业管理范围，本院认为，首先，被上诉人虽然是在政府“以房养园”政策指导下通过“以地换房”的方式取得的物业，涉案物业的取得不是通过支付货币的方式获得，而是以土地以及地上建筑物拆迁补偿的方式取得，依据合同法关于互易合同的规定，仍受合同法关于买卖合同以及商品房买卖合同法律规定调整。其次，被上诉人所拥有的物业位于新天地二期工程一号楼一到十层以及十一层局部，该栋楼宇共计十二层，与涉案小区其他住宅形成楼宇整体，在建筑构造上与该小区不可分割。2019年7月2日桂林市七星区住房和城乡建设局出具给桂林市天基房地产开发有限责任公司的《关于请求出具<物业管理区域划分意见书>的报告》中明确：“新天地休闲娱乐广场项目按原规划红线图作为物业管理区域。”依据《物业管理条例》第三十三条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”涉案物业位于新天地休闲娱乐广场项目规划红线图内，属于依法成立的涉案前期物业合同约定的物业管理区域。被上诉人主张涉案物业不属于前期物业合同管理区域，没有提供充分的证据证实，本院依法不予采信。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”上诉人在一审中举出了对涉案小区公共设施设备和公共场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的证据，涉案楼宇内公共设施、二次供水电费、电梯费和部分公共部分的清洁亦是由上诉人提供的服务，上诉人证明其履行了相应物业服务义务。因此，上诉人有权向包括被上诉人在内的小区业主收取物业服务费。上诉人经书面催收，被上诉人以自行管理物业为由不缴纳物业费，法律依据不足，故被上诉人应予缴纳物业管理费。

关于物业费的收取标准，2013年桂林市天基房地产开发有限责任公司作为移交单位与接收单位即本案被上诉人、桂林市振安物业管理公司三方签订的《新天地二期工程T01#楼一层、二层移交记录》第四条物业管理费的缴纳要求约定，“物业费按现有规定的每平方米1.5元进行收取，从移交的当日起算，按整年收取。”该条后面手写“具体事宜另行签订物管协议。”三方当事人签字盖章。之后的两次物业移交，双方未再次对物业管理及物业管理费进行约定，各方也并未进一步签订书面物业管理协议。被上诉人主张与案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司之间未进一步签订物业管理合同，双方达成合意由被上诉人自行管理物业，故不应缴纳物业管理费。对此，本院认为，《合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”依据上述法律规定，应按照合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，该条款对于物业费的收取标准、时间的表述明确具体，没有歧义，系当事人真实意思表示，合同当事人应受此条款约束。上述合同条款的签订，也表明被上诉人对前期物业合同的概括承受，只是合同当事人有另行签订物管协议对物业管理具体事宜进行约定的意思表示。在双方未进一步签订协议的情形下，而上诉人又依约提供物业服务的情况下，被上诉人当然应该按照前期物业合同约定物业费的收取标准、时间缴纳物业费。故本院对被上诉人的上述主张不予采信。

2015年1月25日，桂林市天基房地产开发有限责任公司与上诉人签订的《新天地二期前期物业管理合同》，约定由上诉人对新天地休闲娱乐广场1-1地块一期工程1、2、3栋进行物业管理，物业费标准按照物业建筑面积按1.5元/月/平方米缴纳，地下车场车位费50元/月/个；同时约定以上收费不含业主或物业使用人的垃圾费、物业装修过程中应交的费用，二次供水运行费、车位使用费、车辆报关费、物业共用部位和公用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施、设备的维修和更新费用等。上述合同约定未超过桂林市天基房地产开发有限责任公司与桂林市振安物业管理公司签订前期物业合同的收费标准，也符合2013年三方移交物业时的物业费约定，故被上诉人除应按照约定缴纳物业费等费用外，还应支付二次供水电费、小区公共设施维修费、电梯电费。上诉人在起诉中同意扣减被上诉人已支付的电梯维保费25920元，一审法院依法予以扣除系正确的。考虑到被上诉人的物业使用人的特殊性以及物业使用人对涉案物业内对公共部位的电梯维修、保安、保洁以及涉案物业门口绿化进行了管理的情况，故本院酌情判决被上诉人按照合同约定物业费的60%支付2015年2月至2018年12月的物业费409191.58元（9673.56平方米×1.5元/月/平方米×47个月×60%）。关于违约金，上诉人仅提交2019年8月7日催收物业费的函证明其对物业费进行催收，而未提交在此之前对物业费进行催收的证据，考虑到涉案物业费缴纳的历史情况以及各方对物业费的缴纳确有争议，故对其主张的违约金本院依法不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果有瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3095号民事判决第二项；

撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3095号民事判决第一项、第三项；

被上诉人桂林市花木公司支付上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司2015年2月至2018年12月的物业费409191.58元；

驳回上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司的其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。

本案一审案件受理费12165.2元（上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司已预交），二审案件受理费13354元（上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司已预交），合计25519.2元，由上诉人桂林市豪颐物业服务有限公司负担8519.2元，被上诉人桂林市花木公司负担17000元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　霞

审 判 员　　丁　勇

审 判 员　　刘媛媛

二〇二〇年七月十日

法官助理　　王国裕

书 记 员　　粟建玉