吉安县君美物业有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江西省吉安县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0821民初2427号

原告：吉安县君美物业有限公司。住所地江西省吉安县青年创业孵化园内。

法定代表人：龙美华，该公司经理。

委托诉讼代理人：肖远桂，该公司职员。

被告：***，女，1968年3月10日生，汉族，吉安县人，住吉安县城香榭园**。

委托诉讼代理人：胡烈军，男，1968年7月26日生，汉族，吉安县人，住吉安县城香榭园**。

原告吉安县君美物业有限公司诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉安县君美物业有限公司的委托诉讼代理人肖远桂、被告***的委托诉讼代理人胡烈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年5月1日至2018年4月30日的物业费802元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2016年5月以前装修入住房屋。原告于2016年5月1日进入香榭园B区提供物业服务，并签订了合同，次年又续签了一年至2018年4月30日。原告多次催促，但被告至今未向原告缴纳物业费，为此原告诉至法院。

被告***辩称，1、原告不具有诉讼主体资格。原、被告未签订物业服务合同。香榭园B区业主委员会的成立不符合法定程序，业委会的成员自己也不遵守业主公约，物业公司并未通过招投标方式选聘或未通过业主大会讨论，违反《物业管理条例》和《吉安市物业管理办法》的规定；2、原告收取的物业费未报当地物价部门审核和备案，也未经业主大会讨论和通过；3、原告未履行物业服务合同约定的管理事项，我方权不交纳物业费。主要有：被告的房屋质量问题未维修；动用房屋维修基金铲除绿化带建停车场；保安没有24小时值班，导致被告车辆被盗，小区经常有小偷光顾；小区未设置消防安全通道等消防设施；小区内的绿化带没有养护；小区业主养狗、养鸡鸭，原告也不管；小区卫生环境极差；小区的公共设备及化粪池损坏或堵塞没有及时维修；小区垃圾没有打扫清理；4、原告在小区提供物业服务期间，私自收取广告费、停车费，未征得业主、业主大会同意，且从未公布收支账目；5、原告的诉讼请求超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：被告***为吉安县香榭园B区10栋2单元402室的业主，房屋面积为95.48平方米。2016年6月23日，原告吉安县君美物业有限公司（乙方）与吉安县香榭园B区业主委员会（甲方）签订了《香榭园B区物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方进行物业管理，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施、本物业规划红线内的配套服务设施和公共环境小修、小区内车辆停放秩序的维护、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、社区文化娱乐活动、物业及物业管理档案、资料；约定合同期限为一年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止，物业管理服务费按0.35元/月/平方米向业主收取，物业费由乙方负责收取。合同到期后，2017年5月1日，原告与吉安县香榭园B区业主委员会再次签订《香榭园B区物业服务合同》一份，内容与2016年签订的合同内容一致。原告自2016年5月1日至2018年4月30日为吉安县香榭园B区提供物业服务，被告在此期间未向原告缴纳物业费。另查明原告对该小区的物业服务存有瑕疵，对进出小区车辆的通行和停放未进行有效管理，对不能正常使用的设备未及时修复等。

本院认为，原告吉安县君美物业有限公司系注册登记的物业管理公司。原告与被告***居住的小区业主委员会签订的《香榭园B区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，对全体业主均有约束力。吉安县君美物业有限公司依照合同约定提供了物业服务后，有权依照合同约定向被告收取物业服务费用。被告在接受物业服务后，亦应按约履行交纳物业服务费的义务。关于被告的抗辩理由。1、被告主张香榭园B区业主委员会成立不合法、原告乱收费无证据证实；2、《物业管理条例》和《吉安市物业管理办法》属于管理性规范，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不能否认原告与业主委员会之间签订的物业服务合同的效力；3、物业服务合同在履行上具有连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原告于2018年4月30日起终止服务，其于2020年10月13日诉至本院要求被告交纳物业管理费，并未超过三年的诉讼时效；4、原告在部分业主未交纳物业费的情况下，仍为香榭园小区提供物业服务，保障小区的正常运转，应认定原告履行了合同的主要义务。被告房屋质量问题的维修、消防设施的建设并非原告提供物业服务的范围。但原告在在履行物业管理合同的过程中确有一定瑕疵，本院酌情核减部分物业费用。被告基于上述理由拒不交纳物业费用，于法无据，本院不予采纳。关于原告应交纳的物业费金额。原告按0.35元/平方米/月计算物业服务费，符合合同约定，被告在2016年5月1日至2018年4月30日期间交纳的物业费共计802元（95.48平方米×0.35元/平方米/月×24个月）。因原告履约存在一定的瑕疵，本院酌情核减10%的物业费用，被告最终应支付的物业费为722元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：

一、被告***应在本判决生效之日支付原告吉安县君美物业有限公司2016年5月1日至2018年4月30日期间的物业费722元；

二、驳回原告吉安县君美物业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。

审判员　肖　焰

二〇二〇年十月二十六日

书记员　曾叶华

附本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（五）按时交纳物业服务费用；

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。