北京***园林绿化有限责任公司等非与执行审查执行判决书

北京市海淀区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）京0108执异119号

案外人：北京市海淀区西山美墅馆小区物业管理委员会，住所地北京市海淀区西山美墅馆山景轩5号楼办公室。

负责人：苑凌云，主任。

委托代理人：夏永平，女，1951年11月16日出生，西山美墅馆物业管理委员会委员，住北京市东城区。

委托代理人：李晋，男，1967年12月11日出生，西山美墅馆物业管理委员会委员，住北京市海淀区。

申请执行人：北京***园林绿化有限责任公司，住所地北京市昌平区沙河镇展思门路25号103室。

法定代表人：冯迎会，总经理。

委托代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。

被执行人：北京三九建业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室－498。

法定代表人：黄威。

本院在执行北京***园林绿化有限责任公司（以下简称***公司）与北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九建业公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2019）京民再19号民事判决]中，案外人北京市海淀区西山美墅馆小区物业管理委员会（以下简称西山美墅馆物管会）对本院执行位于北京市海淀区西山新村东区配套公建及附属用房（×××区）物业管理楼（现称“澜山轩×××号楼”，以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

西山美墅馆物管会述称，异议请求：本案中止对涉案房屋的执行，并解除向***公司对涉案房屋不动产管理使用权的移交。涉案房屋以及相关权益是西山美墅小区全体业主共有财产，法院无权擅自处分。涉案房屋及相关权利是西山美墅馆全体业主所有，作为业主小区建设的配套设施，作为规划区域内公共物权财产，被执行人三九建业公司在开发建设的小区竣工验收完成后，除经规划建设部门批准其取得产权部门颁发《房屋所有权证书》部分，其丧失了小区公共配套建设的所有权和使用权。法院在未经对三九建业公司产权核实，未经向产权颁发机构核实，未经向西山美墅馆全体业主公示，擅自处分属于全体业主的公共设施及其权益，违反了民法典及建设规划等相关法律规定。涉案房屋是违章建筑物。法院执行建筑物财产，应核实基本的该建筑物的相关规划、产权手续。该被执行建筑物经法院判决认定为违法建筑。2014年3月3日北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第7886号民事判决书事实认定部分认定：“其次关于本案诉争房屋澜山轩×××号楼的归属，诉讼中双方能够确认一致的事实为，目前澜山轩×××号楼尚未竣工验收，且该楼宇实际建设状况与建设审批文件中所批准情况有较大出入。对此，本院认为，由于诉争楼宇尚未竣工验收，且实际建设状况与建设审批文件中所批准情况有较大出入，目前不具备确认所有权归属条件。尚未竣工验收建筑，其安全性如何，其建设质量是否符合要求，且其超出原有设计建设情况是否影响楼宇安全以及应如何处理，均需通过竣工验收过程中逐一确认。在上述问题未能得到确认的情形下，对楼宇所有权归属进行确认，不仅为真正权利人合法权益的保障留有隐患，而且缺乏法律依据。”文中所称“双方”中的一方即为三九建业公司。故上述建筑物违法性质的认定应不存疑义，被执行人应该存在大量非法违建、扩建部分房产。开发商擅自改变房屋性质，小区配套公共用房不能作为对外牟利出租房产。涉案房屋按规划为小区公共设施配套用房，三九建业公司作为小区开发商，本应按照设计提供物业办公用房，自己却长达十五年以上侵占社区物业用房，物业公司租用房产，损害业主利益每年几十万元。其利用业委会成立和表决的瑕疵，利用广大业主无法主张权利程序问题，侵害广大业主利益。***公司取得房产，应以对外出租变现为目的，应非自用。这样的违法行为，不能再以法院强制执行的方式得以得逞变相合法目的。法院无权对违法建筑以合法手段处分为合法权益。既然该建筑既非三九建业公司所有，又是明目张胆的非法建筑，法院作为国家庄严法律的审判和执行机构，作为社会公平公正的维护者和捍卫者，不能为本身尚存疑义的非法交易做背书，不能为非法行为制造的侵权恶果穿上合法的外衣，贴上合法的标签，置广大业主的合法权益于不顾。综上，请求支持我方的异议请求。

***公司述称，我方不同意异议人的异议请求，异议人并不是涉案房屋的权利人，所以异议人没有提出异议的主体资格。基于2013年针对海淀区西山新村业委会诉三九建业公司诉争标的的纠纷已经被法院驳回了。虽然原民事判决的原告已经灭失，但是我公司认为对方的请求与原先的生效判决一致，所以我认为应当与先前的判决结果保持一致。涉案房屋是三九建业公司建盖的房屋，根据建委的规划工程的批复，批复单位是三九建业公司，房屋也一直由三九建业公司进行使用。我公司认为将涉案房屋作为三九建业公司的财产予以执行符合法律规定。

经审查查明，本院于2016年10月11日就原告***公司与被告三九建业公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）京0108民初5554号民事判决。三九建业公司不服一审判决提出上诉。2017年3月31日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终681号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年3月29日，北京市高级人民法院作出（2019）京民再19号民事判决书，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终681号民事判决及北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初5554号民事判决；二、三九建业公司于本判决生效后10日内支付***公司工程款7620000元及其利息1284306元；三、三九建业公司于本判决生效后10日内支付***公司违约金385292元；四、驳回***公司的其他诉讼请求。此后，***公司向本院申请执行（2019）京民再19号民事判决，本院于2021年8月18日以（2021）京0108执22270号案件立案执行。执行中，本院于2021年7月29日裁定拍卖被执行人三九建业公司名下涉案房屋5年的使用权，经2021年11月1日至2021年11月2日期间在淘宝网公开拍卖，以9513798元价格成交；本院于2022年1月11日作出（2021）京0108执22270号执行裁定书，裁定如下：“一、涉拍不动产所在院落临街西向大门及配套的门卫用房由北京***园林绿化有限责任公司管理使用。二、北京***园林绿化有限责任公司可使用的院内面积四至：西至西侧现有围墙，北至北侧现有围墙，东至涉拍不动产东承重墙外侧墙面（以涉拍不动产建筑轮廓为准），南至现存柏油硬化道路中心线北侧为界。三、涉拍不动产地上一层、二层全部由北京***园林绿化有限责任公司使用。四、涉拍不动产地下一层规划用于配电室及楼梯间南墙以南部分（7200+3600）×（5700+1290+7200）=153.25平方米（数据来源于涉拍不动产建筑设计图纸）用于物业服务公司办公使用，现有的弱电设备由北京***园林绿化有限责任公司移出后另行安置；楼梯间及楼梯间南墙以北至卫生间及管道井北墙以南部分（包括卫生间、配电室、楼梯间、管道井）（3000+3000+3600）×（5700+1290+7200）=136.22平方米（数据来源于涉拍不动产建设设计图纸）作为公共区域，由北京***园林绿化有限责任公司和物业服务公司共同使用；地下一层的其他区域（799.71-153.25-136.22=510.24平方米）由北京***园林绿化有限责任公司使用；物业服务公司及相关人员通过涉拍不动产一层东门进出上述可用区域。五、北京市海淀区西山新村东区配套公建及附属用房（×××区）物业管理楼（现称“澜山轩×××号楼”）现有的全部设备设施（包括但不限于电梯、总配电室及附属配电设备、自来水供水总闸及附属设备设施、总供暖设备及附属设备设施、冷却塔及附属设备设施、燃气供气总闸及附属设备设施、消防设备设施、安全及监控设备设施）均由北京***园林绿化有限责任公司管理使用，但不得影响物业服务人员基于办公所需的正当使用。六、北京三九建业房地产开发有限公司应于二〇二二年一月二十日前将应由北京***园林绿化有限责任公司使用的面积予以腾退并交付北京***园林绿化有限责任公司。”

另查，根据北京市规划委员会2008年3月12日颁发的×××规（海）建字×××号建设工程规划许可证显示，涉案房屋建设单位为三九建业公司，项目名称为“西山新村东区配套公建及附属用房（×××区）物业管理楼”，建设位置为“海淀区四季青乡西山地区”，建设规模2399.13平方米；根据该规划许可证附件记载，该项目审批地上面积1599.42平方米，地下799.71平方米，总计2399.13平方米，补充告知事项称地下部分为库房和设备用房。2021年1月11日，北京市规划和自然资源委员会海淀分局向本院回函称，目前尚未收到三九建业公司建设的西山新村东区配套公建及附属（×××区）物业管理楼“×××规（海）建字×××号”的规划验收申请，故规划验收材料不存在。

再查，北京市海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山业委会）曾就涉案房屋权属纠纷将三九建业公司诉至本院，诉讼请求为确认涉案房屋归西山美墅馆区域全体业主共有。2014年3月3日，本院对原告西山业委会与被告三九建业公司所有权确认纠纷一案作出（2013）海民初字第7886号民事判决：驳回西山业委会的全部诉讼请求。西山业委会不服一审判决提出上诉，2014年9月22日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第05989号民事判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案中，涉案房屋尚未取得不动产登记，按照×××规（海）建字×××号建设工程规划许可证判断，建设该不动产的三九建业公司当属该不动产目前之权利人，故本院将被执行人之财产权利予以执行符合法律规定。西山美墅馆物管会在本案中提交的（2013）海民初字第7886号民事判决及（2014）一中民终字第05989号民事判决并未明确认定涉案房屋归西山美墅馆区域全体业主共有，故该证据不足以支持案外人的权利主张，本院对其异议不予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：

驳回北京市海淀区西山美墅馆小区物业管理委员会的异议。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　张　旸

审判员　潘亮洁

审判员　李　莉

二〇二二年四月十九日

书记员　黄秋实