唐山市丰润区中原园林绿化工程处、唐山建科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

河北省唐山市路北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）冀0203执异45号

案外人：张瑞艳，女，汉族，1962年8月24日生，住唐山市路北区。

案外人：蔡议，男，汉族，1986年3月29日生，住唐山市路北区。

申请执行人：唐山市丰润区中原园林绿化工程处，住所地：唐山市丰润区还乡河公园北。

法定代表人：于会娜，总经理。

被执行人：唐山建科房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区郭大里小区综合楼。

法定代表人：杨运军，该公司董事长。

本院在原告唐山市丰润区中原园林绿化工程处诉被告唐山建科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据原告的申请，作出了（2017）冀0203民初2507号民事裁定书，现案外人张瑞艳、蔡议提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人张瑞艳、蔡议称，2020年5月27日，案外人接到贵院通知，贵院依据唐山市丰润区中原园林绿化工程处与唐山建科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案（2020）冀02执3435号，将已经查封的坐落于唐山市路北区房产进行评估拍卖。案外人认为，该房产不能作为建科房地产公司的可执行财产予以执行。1、涉案房产属于案外人所有的不动产物权。2009年5月27日，案外人张瑞艳与丈夫蔡瑞明（2014年2月14日因病去世）与唐山建科房地产公司签订内部员工订房协议书并交纳了全部房款，约定2011年6月30日交房。由于建科公司违约逾期交房，双方于2014年9月29日对违约金数额达成协议，建科公司交付房产并另行出具收款凭证。案外人及其他购买人多次找被执行人交涉办理房屋产权登记，但被执行人以政府部门原因等理由进行推脱，至今未办理不动产产权变更登记手续。案外人除涉案房产外并无其他用于居住的房屋，案外人为该房产的不动产所有人。2、唐山市丰润区中原园林绿化工程处与唐山建科房地产开发有限公司之间仅存在绿化工程合同关系，申请执行人并不存在承包人身份，双方所产生的仅为普通金钱债权，不享有优先权且不得对抗案外人作为消费者的物权所有权。案外人张瑞艳及亡夫蔡瑞明在2009年已交付涉案房产全部房款，被执行人也于2014年交付房产，时间上早于申请执行人提出的查封申请及受诉法院办理的查封行为。3、原查封裁定（2017）冀0203民初2507号民事裁定书中对涉案房产的查封行为错误，应予解除。案外人已支付全部价款且未办理过户登记手续中并没有过错，法院查封错误应予解除。综上，案外人张瑞艳及亡夫蔡瑞明在申请执行人依法查封涉案房产前已与被执行人签订买卖合同并全额交付了约定房价款，被执行人已经交付该房产的实际占有权，案外人实际占有后缴纳了全部使用费用，且案外人一直要求被执行人办理产权变更登记，由于被执行人原因没有办理，同时案外人名下仅有涉案房产作为居住使用，并无其他房产居住。案外人作为涉案房产所有权人足以排除申请执行人的普通金钱债权的申请查封评估拍卖等执行行为。故提出异议，请求贵院依法查清事实，中止执行程序并解除对涉案房产的查封状态，依法确认上述房产归案外人所有。

本院查明，原告唐山市丰润区中原园林绿化工程处诉被告唐山市建科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后作出（2017）冀0203民初2507号民事裁定书和协助执行通知书，查封唐山建科房地产开发有限公司名下位于唐山市，查封期限三年，自2017年8月16日起至2020年8月15日止。后本院作出（2017）冀0203民初2507号民事判决，原告不服上诉。唐山市中级人民法院作出裁定发回重审。2019年5月20日，本院经审理作出（2018）冀0203民初4455号民事判决书，判决被告唐山建科房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告唐山市丰润区中原园林绿化工程处尚欠的工程款421910.67元，并自2015年8月9日起，以欠付的工程款421910.67元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算利息至2017年10月8日止。判决生效后，原告申请强制执行，执行案号为（2020）冀02执3435号。

另查明，案外人张瑞艳与蔡瑞明系夫妻关系，案外人蔡议系蔡瑞明之子，蔡瑞明于2014年2月14日去世。案外人张瑞艳及其配偶蔡瑞明于2009年5月27日与被执行人唐山建科房地产开发有限公司签订内部员工订房协议书，购买被执行人唐山建科房地产开发有限公司开发的坐落于唐山市房产一套，总房款503960元（冲减违约金后房款为467192元）。案外人张瑞艳与蔡瑞明按约定交纳了房款并于2014年入住该房产，后张瑞艳又相继交纳了装修维护费、装修费垃圾运费、电费、水费、物业费、供暖费等费用。现案外人张瑞艳、蔡议提交内部员工订房协议书、房款收据、物业费收据、供暖费收据、水电费收据、常住人口登记卡、居民死亡医学证明书、结婚申请书、放弃继承声明书等证据复印件，以案涉房产为其所有为由向本院提出书面执行异议申请，请求停止对上述房产的执行并解除对案涉房产的查封，依法确认涉案房产归其所有。

本院认为，案外人张瑞艳与蔡瑞明在本院查封涉案房产前已与被执行人唐山建科房地产开发有限公司签订内部员工订房协议书，该协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，唐山建科房地产开发有限公司亦已收取了全部购房款。虽然案外人张瑞艳、蔡议提交了内部员工订房协议书、房款收据、物业费收据、供暖费收据、水电费收据、常住人口登记卡、居民死亡医学证明书、结婚申请书、放弃继承声明书等证据，但无法充分证明作为房产购买人之一的蔡瑞明的全部继承人情况及案外人从蔡瑞明处合法受让案涉房产的事实，案外人提供的证据不足以证实其对涉案房产享有能够排除强制执行的权利，故案外人张瑞艳、蔡议所提执行异议，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人张瑞艳、蔡议的异议。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。

审　判　长　　郭　丽

审　判　员　　田海川

人民陪审员　　孙　宁

二〇二〇年六月八日

法官助理赵玲

书记员贾微微