某某、连云港花果山国际俱乐部有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省连云港经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏0791民初1274号

原告（反诉被告）：***，男，1970年11月18日生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人：黎乃忠，重庆未言律师事务所律师。

被告（反诉原告）：连云港花果山国际俱乐部有限公司，住所地江苏省连云港市开发区。

法定代表人：李建，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁文新，江苏港人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟广绪，江苏路卓律师事务所律师。

第三人：北京蓝图工程设计有限公司，住所地北京市丰台区。

法定代表人：程鸿鸣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄波，河南予瑞律师事务所律师。

第三人：北京中佳政华设计咨询有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：张宝华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙宏博，上海段和段（郑州）律师事务所律师。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）连云港花果山国际俱乐部有限公司（以下简称花果山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，于2019年12月30日作出（2017）苏0791民初170号民事判决，江苏省连云港市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）苏07民终457号民事裁定，撤销本院（2017)苏0791民初170号民事判决，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加第三人北京蓝图工程设计有限公司（以下简称蓝图公司）、北京中佳政华设计咨询有限公司（以下简称中佳公司）参加诉讼。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人黎乃忠，被告（反诉原告）花果山公司的委托诉讼代理人翟广绪、丁文新，第三人蓝图公司的委托诉讼代理人黄波，第三人中佳公司的委托诉讼代理人孙宏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款330万元（系设计费抵付）及利息（按同期银行贷款利率自2011年4月3日计算至实际给付之日），并承担已付购房款一倍即330万元的赔偿责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该商品房为被告开发建设的位于连云港经济技术开发区×××道××××××期××幢×××室。合同签订后，双方商定，以被告欠付中佳公司的130万元设计费和欠付蓝图公司200万元设计费，共计330万元设计费抵付购房款，并且双方在抵付购房款时重新商定，“房价为8000元/平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。”即对原合同第四条计价方式与价款的约定进行了变更。抵付款项行为完成后，被告向原告出具了330万元的购房款收据一份。2013年10月22日，被告向原告发出《交房通知书》一份，通知原告办理所购买的西湾锦城三期B3幢101室交房手续，同时交房须知和缴费通知单上显示，原告不欠付被告购房款。

2015年4月，在原告毫不知情的情况下，被告又将该房屋卖给第三人张月芹，并在连云港市房管局进行了备案。被告的恶意违约行为，直接导致原告不能实现合同目的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告现已不能实现合同目的。现向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告（反诉原告）花果山公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同》已经解除，应依法驳回原告该项诉讼请求。由于原告没有按2011年12月28日签订的《商品房买卖合同》第六条约定时间一次性付清3900309元购房款。2013年10月22日，答辩人已书面通知原告办理交房手续，原告又拒绝交款交房，其行为已经表明不履行合同，构成根本性违约。答辩人依法已解除合同。如果原告对答辩人解除合同效力有异议，应该根据《合同法》第九十六条规定提起确认之诉。原告主张解除合同的前提是合同尚在履行过程中，因涉案合同已经解除，故原告该诉讼请求不能成立。二、原告以受让中佳公司设计费130万元、蓝图公司设计费200万元债权，抵冲涉案B3幢101号房购房款的理由不能成立。1．中佳公司对答辩人的债权130万元，蓝图公司对答辩人的债权200万元并不成立。中佳公司、蓝图公司与答辩人之间的设计费纠纷约定走仲裁程序，法院无权对答辩人与中佳公司、蓝图公司之间的设计费纠纷进行审理，本案原来的中止理由也就是等待答辩人与中佳公司之间的仲裁裁决。虽现双方的仲裁裁决结果已出来，但本案仍不具备判决条件。第一，答辩人与中佳公司之间的仲裁裁决只得出不应退还已付款100万元的结论，但并没有得出其余设计费是否应当向中佳公司支付及支付多少数额的结论，故该仲裁裁决并没有对花果山俱乐部是否欠中佳公司130万元的债务得出最终的结论。该裁决认定，因中佳公司无设计资质，且设计内容未通过规划部门审批，花果山俱乐部无需再向中佳公司支付余款。另外，仲裁裁决认为根据收费标准方案设计项目费占25%左右，而本案230万元设计费占38%，占比偏高，该结论意味着答辩人不应当给付中佳公司全额230万元，即便应当给付余款，方案设计面积也只有14332平方米，而非15236平方米，所以肯定不是130万。第二，答辩人与蓝图公司之间就设计费是否存在200万元的债权，应当等待仲裁裁决的认定。合同约定的设计费230万元仅是估算价，最终需要根据施工图实际面积核定。2011年4月3日答辩人向原告出具收据时，蓝图公司尚未交付设计图，双方并没有结算依据。且本案所涉及费用原定建筑面积约152532平方米，蓝图公司根据项目方案所确定的面积实际设计总面积为143622平方米，最后实际竣工验收只有2.6万平方米，远远达不到合同约定的面积，故总费用不应当按230万元结算。2．退一步讲，即使答辩人欠中佳公司、蓝图公司设计费都成立，根据合同法第八十条的规定，债权转让未通知债务人的，该债权转让对答辩人不发生效力。本案中，中佳公司、蓝图公司从未向答辩人通知债权转让的事实，其出具的证明也并不具有债权转让通知的效力。即使其在庭审中出具的所谓“证明”可以视为债权转让通知书，也是在2018年3月2日，中佳公司、蓝图公司的债权转让才发生法律效力。而答辩人就B3-101房已因原告欠款于2013年10月通知其付款交房后未果，曾口头通知解除了合同。而近四年之久，原告又突然要求交房，答辩人并于2017年7月3日再次发函通知解除合同。合同解除后，中佳公司、蓝图公司的债权转让才发生效力，则不存在原告以受让的设计费债权冲抵房款一说。3．答辩人向原告出具的330万元收据并不能得出双方就设计费抵冲购房款达成合意的结论。第一，这张《收据》产生的背景：当时中佳公司、蓝图公司正在为答辩人开发项目进行部分设计，原告是设计负责人。原告曾与答辩人的工作人员沟通过想用中佳公司、蓝图公司将来发生设计费冲抵预定的B－3东边户的房屋（双拼房东户）。答辩人考虑到设计费是中佳公司、蓝图公司权益，设计费冲抵必须应当由中佳公司与蓝图公司认可，项目才进行部分方案设计，没有结算依据，设计费多少还在不确定状态。故答辩人提出，如果没有中佳公司与蓝图公司的确认，答辩人将原告的房款抵冲后，中佳公司与蓝图公司随时有可能向答辩人主张权利。所以双方约定暂由答辩人出具《收据》给原告，该收据具有一定担保性质，答辩人提出让原告在正式《房屋买卖合同》签订前提供中佳公司、蓝图公司同意债权转让的证明，另总费用待最终结算时一并计算。但原告一直没有提供中佳公司与蓝图公司同意债权转让的证明。2011年11月9日，答辩人取得了《商品房预售许可证》，便通知原告办理签约手续。2011年12月28日，原告提出不要《收据》中预定的双拼房屋了，选订了涉案《商品房买卖合同》中的独栋房屋。由于原告一直未提供中佳公司与蓝图公司同意债权转让的证明，故答辩人不再认可《收据》的效力，要求各算各帐，在原告未交款的情况下，便没有与原告签订在产权部门的备案合同。第二，收据中的房屋与买卖合同中的房屋并非同一套房屋。该收据中的房号是B－3东边户，房价为每平方米8000元，房款尚未确定。而本案所涉及的房号是101号，房价为每平方米9897元，房屋面积为394.09平方米，金额为3900309元，均已确定。且101号商品房买卖合同的签订日为2011年12月28日（商品房买卖合同的编号均是以签订日期为识别标识），因落款时没有书写日期，原告为达到其不正当目的，在其所持合同中将日期补写为2011年4月3日。按原告所述，答辩人于2011年4月3日同时向其出具收据和签订合同，且收据中的B－3东边户与B3－101是同一房屋，那为什么收据中和买卖合同中的房号不一致、单价不一致，总价款不一致？收据中称面积不确定，而买卖合同中面积确定为394.09平方米？原告对此没有做出合理的解释。事实是，原告于2011年4月3日准备购买B3户型中双拼别墅中的东户，后于2011年12月又准备购买B3户型中独栋别墅中的101室，故收据与买卖合同中的房号、单价及面积均不相同。故答辩人与原告之间虽有设计费抵冲B－3东边户的房屋（双拼房东户）购房款的意向，但最终与中佳公司、蓝图公司之间设计费未结算，且该收据未得到中佳公司、蓝图公司的认可，双方并没有形成以设计费抵冲涉案B3－101购房款的合意。三、再退一步讲，即使答辩人出具的收据就是同意以设计费330万元冲抵101房的房款，原告也无权按商品房买卖合同主张双倍返还已付购房款的赔偿责任。2011年4月3日，中佳公司、蓝图公司与答辩人之间的设计费合同并没有结算，蓝图公司于2011年7月19日才通过35682.07万平方米的施工图审查，该收据的性质实质系在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼，经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，人民法院应当驳回其诉讼请求。就商品房买卖合同关系而言，***构成严重违约并导致合同解除，花果山俱乐部也不应当承担双倍返还已付购房款的赔偿责任。根据101房的买卖合同，该房的合同价款为3900309元，合同约定原告应当在订立合同时支付全款，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。退一步讲，原告即使交付330万元，尚余60余万元逾期数年未交纳，已构成严重违约，出卖人随时有权解除合同。商品房买卖合同司法解释第八条买受人适用条件是“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人”，本案中，原告应当于合同订立之日交付3900309元，假设即使认定已交付330万元，尚欠余款60余万元逾期数年，答辩人有权随时解除合同且已履行通知义务。答辩人在解除合同后将房屋卖给第三方并不构成违约。

反诉原告（被告）花果山公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的商品房买卖合同；2、反诉被告***支付反诉原告违约金1170092.7元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年4月3日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》一份。约定反诉被告购买反诉原告位于连云港开发区×××道××××××期××幢×××号房×××栋，建筑面积394.09㎡，价款3900309元。其中合同第六条约定付款时间为合同签订同时一次性支付。第七条约定：逾期超过60日后，出卖人（反诉原告）有权解除合同。买受人（反诉被告）按累计应付款30％向出卖人支付违约金。合同签订后，因反诉被告是外地人，答应回去转款，却一分未付。之后，反诉原告多次催要，反诉被告因蓝图公司承担反诉原告工程设计，本人是设计项目负责人，故总是以关系为名拖延不付。根据合同的约定逾期付款，合同已解除。反诉被告应依法承担违约责任，支付反诉原告违约金1170092.7元。请求人民法院依法支持其反诉请求。

反诉被告（原告）***辩称：一、答辩人***已全面履行了双方签订的商品房买卖合同的付款义务，根本不存在任何违约行为。虽然合同上载明的房款金额是3900309元，但该金额并不是双方当事人最终的真实意思表示。在签订完合同付款的时候，双方重新达成新的意思表示，即“房价为8000元每平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。”这一点清楚地体现在被答辩人向答辩人出具的房款收据上。关于房款的支付方式和时间问题。因答辩人是本案房屋所涉项目即西湾锦城三期的工程设计负责人，房款的支付方式是直接以设计费抵付房款的，当时的抵扣金额是330万元，并约定多退少补。在被答辩人于2011年4月3日向答辩人出具330万元的房款收据时，双方已认可了这一事实，设计费抵付房款的行为完成，视为房款已支付完毕。并且，被答辩人于2013年10月份向答辩人发出了交房通知书，交房须知及缴费通知单上载明被答辩人收取的费用即答辩人应缴的费用中，关于购房款（尾款）一栏均为零，这也充分说明了答辩人不欠付被答辩人房价款，交房通知书本身也证明了被答辩人对双方所签订的商品房买卖合同效力和答辩人已履行合同付款义务的认可，这一点应是最基本的交易习惯，否则被答辩人不可能向答辩人发出交房通知书。因此，本案答辩人已充分履行了合同的付款义务，根本不存在未支付房款或未全额支付房款的情况，不存在违约行为。二、在答辩人向贵院提起诉讼前，双方合同并没有解除。被答辩人不享有、也没有行使合同约定解除权。首先，基于答辩意见第一点，答辩人不存在未付房款的违约行为。因此，被答辩人不享有基于合同第七条约定的合同解除权。其次，从事实上讲，被答辩人在答辩人起诉前从未向答辩人发出解除合同的通知，双方合同无从解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在合同当事人未依法、依约行使解除权的情况下，合同不产生自动解除的效力。（《合同法》第九十六条规定）再次，退一步讲，假使存在约定解除合同的情况，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条之规定，即解除权的最长行使期限是一年，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。所以，即使存在被答辩人所谓的合同解除权，该解除权因未在法定一年除斥期间内行使而灭失，当事人不得依此再行主张解除合同。综上两点，被答辩人主张解除合同并要求答辩人支付违约金，于法相悖，于案件客观事实相悖，违背了市场经济的契约精神和《合同法》诚实信用原则，请法庭依法驳回其反诉请求。

第三人中佳公司陈述：中佳公司与花果山公2009.11.9日签订的建设工程设计合同中约定第一阶段设计费用共计230万元，花果山公司仅支付了100万元，剩余130万元至今未支付，据我公司了解，***与花果山公司后期因拖欠设计款而签订了该商品房买卖合同，以设计款抵房款。我方认为***与花果山公司签订的商品房买卖合同应当是真实有效的，也是实际履行的，所以花果山公司提出的反诉请求从公平正义角度来讲不应得到支持。

第三人蓝图公司陈述：针对被告的反诉，花果山公司提出的解除商品房买卖合同的诉求，我方没有意见，但***在该合同履行中不存在违约，因此请求法庭驳回花果山公司的反诉请求，同时我公司仅仅是为***提供了施工的资质，并未参与案涉工程的设计工作，因此对***与花果山公司所签订的商品房买卖合同没有任何权利义务关系，该合同的权利义务实际承受人就是***与花果山公司。

本院经审理查明：2009年11月9日，原告***挂靠中佳公司，以第三人中佳公司委托代理人的身份，以第三人中佳公司为设计人，与花果山公司（发包人）就花果山高尔夫公馆项目的工程设计签订《建设工程设计合同》，该合同约定设计工程总建筑面积152532㎡，3-15层；设计人完成总体规划、建筑方案及施工图、景观设计方案及施工图部分；设计费按40元／㎡计，约合610万元，实际设计费按面积计算。合同第四条约定，设计人应向发包人交付的设计资料及文件：1、总体规划及建筑设计部分。⑴概念设计阶段：概念设计说明、总体规划平面概念图、交通流线概念分析图、组团概念分析图、竖向概念分析图、用地价值分析图、户型示意图、建筑造型示意图、经济技术指标；⑵方案设计阶段：A、方案设计说明、总体规划平面图、交通流线分析图、组团分析图、竖向分析图、日照分析图；B、所有单体详细平面图、所有单体详细立面图、所有单体详细剖面图；C、总体鸟瞰图、各单体类型建筑彩色效果图；⑶初步设计部分：设计总说明、总平面设计、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件、给排水专业设计相关图纸及文件；⑷施工图设计部分：总平面设计相关图纸及文件、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件。2、景观设计部分。……合同第五条约定设计费支付进度，第一阶段总体规划及单体方案部分，总计230万元；2、总体规划及建筑单体施工图部分，总计230万元，3、景观设计部分，总计150万元。合同第七条约定，在合同履行期间，发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人就根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。……发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按上述规定支付设计费。……双方还就其他事项进行了约定。

合同签订后，原告***挂靠中佳公司按约完成了《建设工程设计合同》第一阶段即概念设计阶段和方案设计阶段的内容。其于2010年2月22日向花果山公司发送《工作量及费用增加的确认函》，主要内容如下：根据双方合同约定设计建筑面积为152532平方米，现设计建筑面积为178166平方米，所增加的百分比为16.8%，该部分原设计费用为230万元，现应为268.64万元。……现我公司已经完成概念设计阶段，共应付设计费81.76万元，已付30万元，还需付51.76万元。请贵公司予以书面确认，并尽快付清。花果山公司接收后，予以签章确认。后花果山公司于2009年11月26日、2010年4月7日、5月14日，分别支付中佳公司设计费30万元、40万元和30万元，累计共支付中佳公司设计费100万元。

后因第三人中佳公司不具设计的甲级资质，2010年10月12日，原告***再次以第三人中佳公司委托代理人的身份，以中佳公司名义与花果山公司签订《花果山高尔夫公馆建筑设计合同补充协议》，内容如下：花果山公司与中佳公司于2009年11月9日签订的《建筑工程设计合同》为总体规划、建筑方案及施工图、景观设计方案及施工图设计总包合同，因中佳公司不具备甲级资质，所以只能完成方案部分设计工作，根据工程审批需要，乙方需另行选择蓝图公司进行施工图设计。由于甲方再与蓝图公司签订施工图设计合同与总包合同内容产生了重叠，因此，总包合同中的施工图设计部分的费用取消，乙方的相关责任和权益转移到甲方与蓝图公司签订的施工图设计合同中。

2010年10月20日，原告***挂靠第三人蓝图公司，以蓝图公司为设计人，与花果山公司（发包人）与签订《建设工程设计合同（一）》，约定花果山公司委托蓝图公司承担连云港西湾锦城三期的工程设计，设计阶段及内容为：初步设计、施工图，估算设计费为230万元。合同第四条约定，设计人应向发包人交付的设计资料及文件：1、初步设计阶段。设计总说明、总平面设计、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件；2、施工图设计阶段，总平面设计相关图纸及文件、建筑设计专业相关图纸及文件、结构设计专业相关图纸及文件、给排水设计专业相关图纸及文件、电气设计专业相关图纸及文件。合同第七条约定的设计费违约条款同花果山公司与中佳公司的合同条款。……双方还就其他事项进行了约定。花果山公司于2010年10月14日向蓝图公司支付设计费30万元。

2011年1月24日，连云港市规划局东区分局向花果山公司出具《建设项目审定意见通知书》，载明花果山公司所报方案于2010年12月9日至2011年1月7日经规划公示，未收到反馈意见，同意花果山公司所报的西湾锦城三期总平面方案和单体设计。项目设计单位为第三人蓝图公司，***为项目负责人之一。总用地面积154257.9平方米，总建筑面积147055平方米，地上建筑面积143622平方米。

2011年3月29日和30日，中佳公司工作人员与被告花果山公司工作人员熊海涛互以电子邮件的形式进行沟通，双方互有对话如下：“您好，曲工草拟的收据在附件里，您看一下，如果合适就照这样开了，另外您能否出具一份购房收据给我们？谢谢！”，熊海涛回复“您好，收据给李总看过，没什么问题，另，我这边也起草了一份收据，您给曲工看看吧”。“您好，收据曲工也看过了，没什么问题，按照这样开就开以，谢谢！”在双方发送电子邮件的附件中，电子版本收据的内容分别为“今收到花果山公司关于花果山高尔夫公馆项目设计费330万元整。其中130万元为中佳公司方案设计费；200万元为蓝图公司施工图设计费。蓝图公司200万元的设计费用由本人负责支付。”“今收到***交来房款330万元整，所购房为B-3号楼东边户，房价为8000元/平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。”2019年9月21日，河南省郑州市大豫公证处对上述邮件进行了保全公证。

上述无落款日期的电子版收据的内容，与原告***提供的实际落款时间分别为2011年3月30日和2011年4月3日的收据内容一致。2011年3月30日，原告***出具加盖郑州风行建筑设计有限公司的收据一张，内容为：今收到花果山公司关于花果山高尔夫公馆项目设计费330万元整。其中130万元为中佳公司方案设计费；200万元为蓝图公司施工图设计费。蓝图公司200万元的设计费用由本人负责支付。2011年4月3日，花果山公司向***出具收据一张，内容为：今收到***交来房款330万元整，所购房为B-3号楼东边户，房价为8000元/平方米，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。

蓝图公司完成连云港西湾锦城三期初步设计，在设计成果的打印文本中，E-1-2-3-7-11-12#楼的施工图文本落款日期为2011年1月,A-1-2-3-4-7-8-9-10#楼,B-1-2-3-5#楼,C-1-2-3-4-7-8-9-10#楼,D-1-2-3-16-17#楼,F-1-2#楼,G-1-2-3-4-5-6-7-8#楼,H-1-4#楼的施工图文本落款日期为2011年3月。

2011年7月19日，连云港西湾锦城三期A1-A10，B1-B3，D1-D5，E1-E4，G1-G8，F1-F2#楼的设计施工图经过连云港建设施工图审查中心审查合格。

2011年8月20日，涉案西湾锦城三期工程取得建筑工程施工许可证。后花果山公司开工建设西湾锦城三期A1#-6#、B1#-3#、D1#-5#、E1#-4#、F1#-2#楼，上述工程于2013年6月经竣工验收合格。

2011年年底，原告***与被告花果山公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发建设的位于连云港经济技术开发区×××道××××××期××幢×××室，建筑面积394.09平方米，房屋价款为3900309元。合同第六条约定的付款方式及期限为，买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付购房款3900309元。合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任为，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%支付违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。合同第八条约定的交付期限为，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交给买受人。双方还就其他事项在合同中进行了约定。该商品房买卖合同未在连云港市房管局办理预售登记。

另查明，上述《商品房买卖合同》,原告***与被告花果山公司各执一份，其中原告***所持合同最后载明签订日期为2011年4月3日，但被告所持合同签订日期为空白。双方所持合同的合同编号均为LYGHGS20111228B3—101,其中第二条载明商品房销售依据为“连住房售证字第（2011）137号”，连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日。

2013年10月22日，花果山公司向***发送交房通知书、交房须知和缴费通知单，告知***购买的西湾锦城三期B3幢101室，经验收合格，符合正式交房条件，要求其于2013年10月25日-30日间，前来办理收房事宜。缴费通知单中载明***需准备的款项中，其中开发公司应收取费用明细：1、购房款（尾款）为“/”；专项维修基金单价为80元/㎡，金额为31500元；物业公司收取费用：1、物业服务费单价2元/㎡/月，预收一年，金额9450元；2、装修押金20元/㎡，金额7875元；装璜垃圾清运、处理费2元/㎡，787.5元；…5、二次供水设施管理费16.39元/㎡，金额6453.56元。***接收到上述材料后，未按通知时间前往花果山公司收房。

2015年4月30日，花果山公司与案外人张月芹就讼争房屋签订商品房买卖合同，将讼争房屋以120万元出售给张月芹，该商品房买卖合同在连云港市房管局办理预售登记。

2017年7月28日，***委托河南尤扬律师事务所卢琴律师向花果山公司发送律师函，主要内容如下：买受人***与花果山公司签订购房合同并付清房款后，贵司却拒不履行合同约定的交房义务，***至今未能取得所购房屋，贵司行为已构成违约，现函告请在收函后7日内向***履行房屋交接手续；如不予交付房屋，请十日内返还***已付款330万元并向其支付违约金990000元。否则将依法提起诉讼。花果山公司收函后，于同月31日复函称：律师函收悉，但贵所不了解真实情况，所涉《商品房买卖合同》因买受人未交房款早已解除，买受人至今六年多从未向我司主张任何权利。

另查明，原告***及第三人中佳公司、蓝图公司一致认可双方系挂靠关系。第三人中佳公司系张宝华、焦盷于2003年2月10日投资成立的有限责任公司（自然人投资或控股），2008年1月24日被吊销营业执照。

经本院现场确认，花果山公司西湾锦城三期B3幢共计五户，其中三户为独栋别墅，两户为双拼联排别墅。B3幢101室独栋别墅位于同一排的最东端。在同一排中的两户双拼联排别墅分为东户和西户。

本案原一审审理期间，花果山公司于2018年向连云港仲裁委员会提出仲裁申请：1、要求确认2009年11月9日、2010年10月12日其与中佳公司签订的《建设工程设计合同》和《补充协议》无效；2、裁决中佳公司返还其已付设计费100万元并赔偿设计费占用损失60万元；3、一切仲裁费用由被申请人承担。连云港仲裁委员会于2019年12月10日作出（2018）连仲字第0097号裁决书，裁决：一、申请人花果山公司与被申请人中佳公司于2009年11月9日签订的《建设工程设计合同》以及2010年10月12日签订的《花果山高尔夫公馆建筑设计合同补充协议》无效；二、对申请人花果山公司要求被申请人中佳公司返还100万元设计费用的仲裁请求不予支持；三、对申请人花果山公司要求被申请人中佳公司赔偿设计费占用损失60万元的仲裁请求不予支持；……。该裁决现已发生法律效力。

上述事实，有建设工程设计合同、补充协议、概念设计方案文本、初步设计方案总图及施工图总图、竣工验收记录及单位工程竣工验收证明书、设计费收据、仲裁裁决书以及证人证言、原、被告的当庭陈述等证据予以印证。

本院认为，根据本案查明的案件事实，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）花果山公司签订的《商品房买卖合同》，实际上是花果山公司与借用中佳公司、蓝图公司资质的***就设计合同进行结算并确认欠付设计费总额为330万元后，通过***与花果山公司互相出具收据的方式，由***用设计费冲抵讼争房屋的购房款而形成。该《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。

本案争议的焦点是：

一、本案中诉争房屋的房号以及价款如何确定

原告***认为，其购买的房屋为西湾锦城三期B3幢101室，双方最终确认的合同价格为330万元。虽然《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为3900309元，但因为当时被告开发的楼盘滞销，签约时双方关系尚好，故应被告要求将相应的合同价款提高，以利于其以后的销售。双方在《商品房买卖合同》签订之后，出具收据时对房屋的价款作了变更，双方重新达成新的意思表示，即房价为8000元／㎡，最终房款以交房时的实际面积计算，多退少补。被告（反诉原告）花果山公司则认为，***原先是购买B3号楼东边户房屋，而该套房是两户联排别墅的东户，所以价格是8000元／㎡。向***出具《收据》后，***改变购房计划，又重新选择了涉案《商品房买卖合同》中约定的独栋别墅B3幢101号房，所以价格是9897元／㎡，合同编号LYGHGS20111228B3—101中的20111228代表签订日期为2011年12月28日。

本院认为，花果山公司向***出具330万元的收据是2011年4月3日，虽然原告***提供的《商品房买卖合同》落款亦为2011年4月3日，但合同第二条载明商品房销售依据为“连住房售证字第（2011）137号”，而该连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日，在2011年4月3日出具收据时，该销售许可证尚未取得审批。原告***称系应被告要求将相应的合同价款提高，以利于其以后的销售，但未向本院举证证明该事实的存在。且在同一天，既签订房号、面积、付款金额、交房时间均非常准确的《商品房买卖合同》，又出具房号及总房款、面积均不确定并明确载明“多退少补”的具有预约合同性质的收据，显然存在矛盾。结合连住房售证字第（2011）137号的批准时间为2011年11月9日，双方所持合同的编号均为LYGHGS20111228B3—101,以及根据西湾锦城三期相关图纸及本院现场确认在独栋别墅B3--101室之外还存在东西户之分的双拼别墅的事实，本院对原告***称该《商品房买卖合同》与收据是同一天，且所选定的房号均为B3幢101室的陈述不予采信。

花果山公司及物业公司在通知***交房时，虽然通知载明***需准备的款项，其中开发公司应收取费用明细中对购房款（尾款）表述为“/”，但并非明确载明尾款为“0”。该“/”可认定为收房当日，***无需准备购房尾款，并不能被当然认定为花果山公司作出了今后放弃全部购房尾款的明确意思表示。

综上，本院认定，本案中的《商品房买卖合同》形成于2011年4月3日出具收据之后，双方最终明确购买的房屋为B3幢101室且房屋价款为3900309元，而非此前的330万元。

二、本案设计费是否为330万元及房屋价款是否已支付完毕。

本案中，被告花果山公司认可第三人中佳公司、蓝图公司与其存在建筑设计合同关系，第三人中佳公司、蓝图公司及原告***则均认可双方系挂靠关系，第三人对设计费由花果山公司直接结算给原告***均无异议。原告***主张涉案讼争房款330万元系由花果山公司欠付中佳公司设计费130万元以及花果山公司欠付蓝图公司设计费200万元进行抵付；花果山公司对此不予认可，认为其已超付中佳公司设计费，与蓝图公司间的设计费尚未结算完毕。根据***的举证可以证明：中佳公司和蓝图公司分别于2010年、2011年完成合同约定的设计任务并向花果山公司交付了设计成果，花果山公司应按合同约定向中佳公司、蓝图公司支付剩余设计费用的130万元和200万元。本案中虽存在因中佳公司缺乏资质，均以蓝图公司名义上报设计方案的问题，但在蓝图公司2010年10月20日签订设计合同之前的2010年2月22日，中佳公司即向花果山公司发送《工作量及费用增加的确认函》并得到花果山公司接收和签章确认，由此可以认定第一阶段方案系***借用中佳公司资质期间所完成，即使存在各阶段费用占比高低与常规收费标准不相对应问题，但本案设计事项事实上均由原告***借用第三人中佳公司、蓝图公司资质所完成，且庭审中，两第三人之间对各自应得费用比例均不持异议，并一致同意由花果山公司直接支付给原告***，故各设计阶段费用占比高低事实上并不影响本案的设计总费用。关于设计面积与设计合同中约定不一致问题，因设计合同中约定，因发包人变更设计项目、规模、条件或所提交材料作较大修改，以致造成设计人设计需返工时，应按设计人所耗工作量向设计人增付设计费。故本案设计费用应由原告按花果山公司的要求实际完成的设计成果工作量决定，并非单纯由最终审批通过的设计面积所决定，亦非花果山公司实际施工面积所决定。原告举证了设计成果中的设计工程量和花果山公司的工程联系单，工程联系单中对设计方案提出修改意见，且花果山公司对《工作量及费用增加的确认函》予以签章确认。本案两份设计合同均约定，发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按“已开始设计工作的，发包人就根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付”的方式支付设计费。结合在第二份设计合同对应的设计成果综合打印文本中，E楼的施工图文本落款日期为2011年1月，其他楼的施工图文本落款日期均为2011年3月，均在2011年4月3日花果山公司出具330万元收据之前。且2011年7月19日，相关设计施工图已经过有关部门审查合格，而审查需要一定的期限，且在审查合格前必然已先行向花果山公司交付，再结合双方出具的收据金额均为330万元的事实，本院对花果山公司关于欠付设计费并非330万元以及2011年4月3日尚未结算的意见不予采纳。原、被告双方通过互相出具330万元收据的形式，用设计费冲抵了讼争房屋的部分购房款，故本院认定，对于双方签订的房屋价款为3900309元的《商品房买卖合同》，原告***已支付330万元，尚有600309元未支付。

三、关于涉案商品房买卖合同是否已经或应当解除。

本案中的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为，买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付购房款3900309元。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。另根据合同法相关规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。花果山公司未举证在法定时间内，以法定形式向对方发出解除合同通知书且通知书已到达对方，故对花果山公司主张合同已解除的意见不予采纳。本案中，花果山公司在原告***未及时足额交纳购房款构成先行违约的情况下，未及时采用合法形式解除《商品房买卖合同》，未经***知情和同意私自将讼争房屋另行出售给案外人并办理网签备案登记，原、被告之间合同目的不能实现，本院对双方本诉及反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法均予以支持。

四、关于是否适用一倍赔偿及反诉违约金是否支持的问题。

对***要求花果山公司按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，赔偿已付购房款一倍330万元的诉讼请求，因其本身违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，未及时足额交纳购房款，构成先行违约，在花果山公司通知收房时，未配合及时收房,在此后长达数年时间内怠于关注所购房屋进展情况，导致商品房被销售给第三方，其自身也存在一定的过错,故本院对其要求一倍赔偿的诉求不予支持。对花果山公司要求***支付应付款3900309元的30%计1170092.7元违约金的反诉请求，因合同约定“逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额”，故逾期应付款为600309元，并非花果山公司诉求的以合同总价款作为计算违约金的基数。根据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。花果山公司在原告***先行违约的情况下，未及时采用法定形式通知原告解除《商品房买卖合同》，后在未经***知情和协商同意的情况下，私自将讼争房屋另行出售给案外人并办理网签备案登记，故存在一定的过错。鉴于本案中双方均存在过错，均应承担相应的责任，故本院在不予支持原告***要求赔偿已付购房款的一倍计330万元诉求的同时，对花果山公司反诉要求***支付1170092.7元违约金的请求亦不予支持。对***要求花果山公司支付购房款330万元及利息的诉求予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）连云港花果山国际俱乐部有限公司签订的合同编号为LYGHGS20111228B3—101的商品房买卖合同；

二、被告连云港花果山国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内支付原告***购房款3300000元及利息（以3300000元为基数，自2011年4月3日起至2019年8月19日按同期同类银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；

三、驳回原告***的其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告连云港花果山国际俱乐部有限公司的其他反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费58000元（原告已预交），由原告负担10300元，由被告负担47700元；一审案件反诉费15330.83元（反诉原告已预交），保全费5000元，由反诉原告连云港花果山国际俱乐部有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

审判长　　张春红

审判员　　戴培培

审判员　　魏　兵

二〇二一年三月十五日

书记员　　孙维娟

法律条文及上诉须知附录

[一]、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

[二]、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

[三]、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、上诉须知

根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。