常州市朝棋步行街商业管理有限公司与江苏帅煜物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏04民终432号

上诉人（原审被告）：常州市朝棋步行街商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜中路169号166G号，统一社会信用代码91320412MA1WXYBR17。

法定代表人：徐爱月，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宗根法，江苏红雨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江苏帅煜物业服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜北路28号537室，统一社会信用代码91320412685856492H。

法定代表人：刘河，该公司董事长。

委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。

上诉人常州市朝棋步行街商业管理有限公司（以下简称朝棋公司）因与被上诉人江苏帅煜物业服务有限公司（以下简称帅煜公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初5659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朝棋公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有对合同相关事实进行审查和认定。首先，被上诉人无签订物业管理合同的权利能力。《商铺管理服务协议》中甲方被上诉人称系受业主委托，但业主和物业使用人没有授权被上诉人对商铺进行物业管理，缺少签订物业合同的前提条件。其次，物业管理合同应当和业主或使用人签订，上诉人并非业主、也不是使用人，同样没有签约权利能力。再次，一楼业主已经自行组织委托了上诉人从事物业管理，终止了前期物业管理的协议。依据《常州市四季青服装城一楼商铺自营管理合同书》的内容，相关的物业管理已经由上诉人承担。由上可见，依据《合同法》第九条的规定，上诉人与被上诉人均无签约的民事权利能力，且民事权利能力和民事行为能力是所签订的合同成立的必要条件。虽然上诉人、被上诉人都在合同上签字盖章，但该合同不能成立。二、一审判决适用法律错误。《物业管理条例实施细则》笫二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。被上诉人系前期物业管理人，一楼业主收回物业自营后，自行组织了自己的物业并签订合同，应当视为前期合同终止，被上诉人让上诉人与其签订物业管理合同缺乏事实和法律依据。其次，因被上诉人与上诉人均无签约的权利能力，依据《合同法》第九条、五十二条（五）之规定，《商铺管理协议》无效，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。此外，至2017年，2013年签订的前期物业服务合同已经到期。业主和物业使用人没有授权上诉人代位选择物业管理公司、签订物业管理合同。关于合同，即使合同合法有效，但目前发生了形式变更，由于特定情况的发生，上诉人不再从事四季青服装城一楼业主的经营管理工作，该协议无法履行。上诉人与被上诉人签订的协议，是先收费后提供服务，实际上双方终止服务的期限应在2019年年底。

帅煜公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。一、本案其实是服务合同纠纷，服务合同的基础是双方签订的四季青服装市场商铺服务协议，服务的提供方是被上诉人，接受方是上诉人。关于合同的履行与上诉人提到的是否有一楼部分业主的授权无关联。被上诉人在一审中实际主张的是服务合同的管理费或服务费。二、本案中上诉人也认可了其是由四季青一楼部分业主共同委托全面经营管理，上诉人作为一个合法的经营主体，是有权利签订服务协议，不存在无权利能力的情况。三、双方签订的合同没有违反法律的强制性规定，上诉人也没有解除，依法应当按合同履行。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

帅煜公司向一审法院起诉请求：1、判令朝棋公司支付管理费402696元；2、判令朝棋公司自2019年7月1日起每期按上述第一项管理费的千分之三承担违约金至付清之日止；3、判令朝棋公司承担本案的诉讼费用。

一审法院查明的案件事实：

帅煜公司向一审法院提供以下证据材料：

1、物业服务资质等级证书复印件一份。

2、四季青服装市场商铺服务协议及消防安全责任书原件各一份。

3、常州四季青服装市场有限公司出具的费用结算情况说明原件一份、中国建设银行网上银行电子回执打印件一份、收据复印件两份、银联商务交易凭条复印件两份，证明朝棋公司已付清2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。

4、关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知及相应邮政特快专递查询记录各一份，证明帅煜公司于2019年6月10日向朝棋公司发函催费的事实。

5、常州四季置业有限公司出具的情况说明复印件一份、四季青服装城物业管理服务合同复印件两份。

6、物业服务项目清单、台账明细、现场服务人员劳动合同书、监控室调取录像登记本、保修及处理结果记录本、保安和保洁等服务照片、保洁设施设备清洗/消毒年度记录、消防水泵房日常巡查表、四季青服装城电度月报表、防火巡查记录、秩序维护员值班记录等，证明帅煜公司在2018年、2019年提供物业服务的情况。

7、2018年9月1日、12月11日、12月20日、12月26日的工作联系单四份，证明帅煜公司要求朝棋公司清运装修垃圾，要求其通知商户配合调试空调等。

8、2019年6月3日文件一份、2019年7月11日文件一份及照片四张、2019年7月24日的温馨提示一份，证明在四季青商场一楼重装空调期间，帅煜公司要求朝棋公司对在商场消防管上打孔悬挂空调吸顶机等事项进行整改，停用破损电缆线等。

朝棋公司向一审法院提供以下证据材料：

1、公司章程一份；

2、关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知一份、补充协议一份；

3、照片打印件数张，证明帅煜公司提供的保洁服务不到位，及其对顾客乘商场货梯上下等疏于管理的事实；

4、2019年6月1日物业服务调查表原件五十四份（其中三十四份附有居民身份证复印件），证明四季青服装城一楼承租商户对帅煜公司提供的物业服务较为不满的事实；

5、（2018）苏0412民初8641号民事裁定书复印件一份、关于退还常州四季青服装城一楼商铺装修保证金的函一份，证明朝棋公司曾起诉帅煜公司要求其退还装修押金的事实；

6、前期物业管理服务协议复印件一份、关于常州市朝棋步行街商业管理有限公司分割一楼商铺停车位及广告位的复函一份，证明帅煜公司将停车位交由第三方经营的事实。

双方当事人的质证意见和一审法院认证意见：

对帅煜公司提供的证据1-7，一审法院予以确认。

对朝棋公司提供的证据1-2，一审法院予以确认。

对朝棋公司提供的证据3-4，帅煜公司质证认为，调查表属于证人证言，但证人未出庭作证，且一楼有300户以上的商户，部分调查表无法反映帅煜公司没有提供令人满意的物业管理服务。一审法院认为，调查表系原件，且有商户签名并附有居民身份证复印件，一审法院对调查表的真实性予以确认。

对朝棋公司提供的证据5，一审法院对其关联性不予认可。

对朝棋公司提供的证据6，帅煜公司对其提供前期物业服务的事实没有异议，但认为其作为物业服务单位，不可能对车位产权进行法律上的界定。一审法院对朝棋公司主张的待证事实不予认可。

一审法院经审理查明，帅煜公司成立于2009年3月2日，类型为有限责任公司，法定代表人为刘河，具有一级物业服务资质。该公司经营范围包括物业管理，家政服务，室内保洁服务等。朝棋公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人慎贤伟，经营范围主要是商业管理、房地产中介等。

常州四季青服装城由常州四季置业有限公司开发建设。常州四季置业有限公司委托帅煜公司提供了前期的物业服务。后常州四季青服装市场有限公司受常州四季置业有限公司委托对该物业进行现场经营管理等。常州四季青服装市场有限公司选聘帅煜物业提供保洁、设施设备维护等物业管理服务。双方先后签订两份四季青服装城物业管理服务合同，约定由帅煜公司和每户业主签订具体物业服务合同。两份合同委托期限分别为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日。帅煜公司受常州四季青服装城商铺的所有权人的委托，提供招租、市场管理等活动。

2018年8月1日,帅煜公司作为甲方,朝棋公司作为乙方,签订四季青服装市场商铺管理服务协议（以下简称服务协议）一份，主要内容：甲方根据四季青服装市场业主的委托，对本市场进行商业物业管理，乙方为本市场商铺的承租方和使用人，同意接受甲方的管理服务，双方达成如下协议：乙方承租商铺为坐落于常州市武进区全部商铺，租赁面积9588平方米，经营项目为服装、百货。第一条管理服务内容，甲方提供的管理服务内容包括：1、本市场共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、本市场公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护等服务；3、本市场商铺装饰装修管理服务；4、物业档案资料的管理；5、本市场内其他双方协商的有偿服务。第二条双方的权利和义务，（一）甲方的权利义务，1、甲方应对本市场共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮；3、甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好管理区域内安全防范工作，协调本市场管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本市场管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。（二）乙方的权利义务，3、乙方应按时向甲方缴纳管理费及其他服务费用和代收代缴费用；6、乙方应遵守本市场消防安全管理规定，承担商铺经营相关的消防责任，乙方应与甲方签订消防安全责任书，积极参与配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用，并确保租赁场地周围公共通道和消防通道畅通；11、乙方营业产生的垃圾必须袋装，干湿分离，并按甲方规定时间自行运送至甲方指定的公共垃圾站，乙方若有特殊需求，须与甲方协商，并以书面方式确认。第三条管理费等费用，（一）管理费，1、乙方按承租商铺的租赁面积（以租赁合同确定为准）缴纳管理费，缴纳标准为3.5元／建筑平方米／月；2、管理费自2018年7月1日起计收，双方同意以一年为一个交费期，先付后用，乙方应当在每个交费期期满前10日内（最后一日遇法定节假日应提前至节假日前一个工作日）向甲方一次性足额支付下个交费期管理费，第一个交费期管理费乙方应在进场日前7日内支付，甲方在收到管理费后的7日内向乙方开具发票。第五条违约责任，2、如乙方逾期支付管理费和其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权暂停对乙方承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其它费用（包括但不限于开通恢复费用）。由此造成的损失，乙方自行承担。合同附件包括消防安全责任书一份，约定了双方的消防责任。

合同签订后，朝棋公司付清了2018年7月1日至2019年6月30日期间的管理费。帅煜公司对常州四季青服装城提供了保洁、保安、消防设施设备维护、商场秩序维护等物业管理服务。后帅煜公司于2019年6月10日向朝棋公司邮寄关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知一份，朝棋公司收到该通知后未按期给付下一期管理费，帅煜公司遂诉来法院。

另查明，朝棋公司主张其曾要求重新修订双方签订的商铺管理服务协议，并向一审法院提交补充协议文本一份，该补充协议约定的物业管理费的缴纳标准为2.5元*商铺建筑面积*12个月。该补偿协议没有双方签章。

一审法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、关于本案的法律关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，常州四季青服装市场有限公司受建设单位常州四季置业有限公司所托选聘帅煜公司对常州四季青服装城提供物业管理服务，且帅煜公司对该事实是明知的，据此，案涉物业管理服务合同直接约束常州四季置业有限公司和帅煜公司，帅煜公司系受建设单位所托对常州四季青服装城提供物业管理服务。朝棋公司接受商铺业主的委托，负责招商等商业管理活动，并与帅煜公司签订服务协议。双方之间的法律关系符合物业服务合同的特征。据此，案涉服务协议确立了帅煜公司、朝棋公司之间的物业服务合同关系，该协议不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。

二、关于帅煜公司要求给付物业管理费的诉讼请求。案涉服务协议约定，管理费3.5元/平方米/月，自2018年7月1日起计收，以一年为一个交费期，先付后用，朝棋公司应在每个交费期期满前10日内向帅煜公司一次性足额支付下个交费期的管理费。朝棋公司已付清2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费是事实，根据上述约定，其最迟应在2019年6月30支付下一年度的物业管理费，然其经帅煜公司催要后，未能按时足额给付，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。据此，帅煜公司要求朝棋公司给付2019年7月1日至2020年6月30日的管理费402696元的诉讼请求，一审法院予以支持。

三、关于帅煜公司主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉服务协议约定，如朝棋公司逾期支付管理费的，其除应如数支付或补足外，每逾期一日按应付未付金额的千分之三向帅煜公司支付违约金。上述违约金标准过高，一审法院依法予以调整。帅煜公司要求朝棋公司给付物业管理费402696元自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金部分的诉讼请求，一审法院予以支持；其余诉讼请求，一审法院不予支持。

四、朝棋公司的各项辩称意见，一审法院分析如下：朝棋公司关于要求与帅煜公司签订服务协议之补充协议的主张，一审法院认为，合同应当严守，在双方未就变更案涉服务协议达成合意的情况下，双方仍应按原服务协议之约定继续履行。朝棋公司关于物业服务期限已经到期，其无需给付2019年物业管理费的辩称意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案服务协议不存在上述权利义务终止的情形，仍有效存续，故应由双方当事人继续履行，按约行使权利并履行义务。对朝棋公司关于帅煜公司提供的物业管理服务不到位给其造成损失的辩称意见，鉴于朝棋公司未提出独立的反请求，要求帅煜公司承担违约责任等，且朝棋公司未能提供充足的证据证明帅煜公司的物业管理行为构成重大违约的事实，故该项辩称意见，一审法院不予认可。

综上，帅煜公司要求朝棋公司给付物业管理费402696元，并承担该款自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金部分的诉讼请求，一审法院予以支持；其余诉讼请求，一审法院不予支持。朝棋公司的辩称意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告常州市朝棋步行街商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏帅煜物业服务有限公司物业管理费402696元，并承担该款自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金；二、驳回原告江苏帅煜物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3671元，由被告常州市朝棋步行街商业管理有限公司负担。

二审中，朝棋公司向本院提交如下证据：

1、照片（打印件）1张，证明朝棋公司从2019年12月起不再为业主提供服务，现在是常州天涵物业管理有限公司在提供服务。帅煜公司对该证据的三性不认可，对朝棋公司陈述的事实也不认可。帅煜公司认为，截止现在，物业服务接受方仍然是朝棋公司。本院对该证据的关联性不予认可。

2、举报材料（复印件）1份，内容是一楼业主拒绝帅煜公司继续为其提供服务，证明帅煜公司所谓提供的物业服务没有征得业主同意，且没有业主欢迎，甚至业主要控告物业公司。如果帅煜公司继续为一楼业主服务，必将影响到一楼业主的财产安全和人身健康。帅煜公司在前面从事服务的时候，偷盗一楼业主的财产，换下来的防盗门都被帅煜公司卖了，一楼业主已经报案，但是派出所尚未处理。2019年圣诞节前后，帅煜公司物业管理员故意毁坏一楼商铺所做的广告彩条，在业主阻止时，朝棋公司法定代表人遭受到帅煜公司人员的殴打致轻微脑震荡，朝棋公司法定代表人本身也是一楼业主，该事情也已报派出所。帅煜公司对该证据的三性不予认可，认为朝棋公司陈述的内容都是编造的。另外，此材料上共有77个签名，并非朝棋公司所说的所有业主。对于朝棋公司要证明的目的以及其后续陈述的事实帅煜公司不认可。本院对该证据的真实性不予认可。

3、慎贤伟的取保候审证明和释放通知书，证明帅煜公司物业殴打慎贤伟后，慎贤伟对帅煜公司有了恐惧心理，不敢再从事为一楼广大业主提供经营管理服务。帅煜公司认可该证据的真实性，对其关联性不认可。另外，朝棋公司陈述的相关事实也是编造的。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。

4、《四季青商场一楼主要问题汇总》（复印件、落款时间为2020年7月20日）1份，该证据是帅煜公司通知一楼业主的设备情况。该证据反映有几百个视频探头，通知业主时都是坏的，也就是说帅煜公司对这些视频探头不进行管理和维护，将问题踢给一楼业主。证明帅煜公司没有完成物业管理服务，同时也证明帅煜公司提出的设备完好、履行好物业服务是虚假的。几百个视频探头都是一楼的，而且坏也不是一时间形成的。帅煜公司认为该证据恰恰证明了帅煜公司以及相关消防部门检查一楼消防设施发现问题后，及时提示朝棋公司。因为朝棋公司是一楼四季青部分业主选择的管理公司，作为管理公司也是自负盈亏。对于一些日常的支出及费用承担，应由朝棋公司负责。帅煜公司是作为物业服务的提供方，完成相应的检查、提示以及对于存在的安全隐患要求业主或者管理方整改。帅煜公司对于该证据的关联性不认可，对其真实性、合法性予以认可。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可。

5、2019年5月20日帅煜公司要求结算物业费的通知（复印件），用以证明朝棋公司当时认为不合理，要求双方协商解决。该材料是朝棋公司交给帅煜公司吴总的。在物业管理费用上，朝棋公司多次向帅煜公司提出过。帅煜公司认为该证据不是原件，对证据的三性不予认可。本院对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可。

二审中，帅煜公司向本院提交了案涉四季青服装城环境保洁类、设施设备类、秩序维护类等证据的原件及其复印件，用以证明自2019年6月至2020年7月，帅煜公司在案涉的四季青服装城（包含一楼商铺）的物业服务记录，包括保洁服务、工程高配人员巡查、检查记录及保安服务的记录，帅煜公司认为其认真履行了双方签订的商铺管理协议中的服务内容。

朝棋公司认为上述证据材料相当于帅煜公司的陈述，没有证据印证，没有第三方的核准，包括帅煜公司内部核准都没有。朝棋公司认为很多材料都是虚假的，得不到印证。就帅煜公司提交的证据而言，也只是自证，客观上不具有真实性。至于关联性，朝棋公司是一楼的自营商户，这些证据材料中没有反映出帅煜公司为一楼服务了什么。整个四季青商城，除了一楼外，都是帅煜公司提供服务的，不能排除帅煜公司把对别人的服务用到一楼上面。关于合法性问题，帅煜公司提交的这些证据材料用来证明其2019年6月-2020年7月为一楼提供服务达不到证明目的。朝棋公司有证据证明帅煜公司根本不提供服务。特别提醒法庭注意，上次法院现场查勘，帅煜公司提前知道，不能排除其事先安排好人员在法院到达时进行物业服务。法院查勘那天帅煜公司的表现不具有客观真实性。为查明案件事实，本着实事求是的原则，帅煜公司提供物业服务的时候，整个商场都有监控，可以提交该视频，视频最能说明案件事实，且我方已经向法庭提出了申请。我方认为依照法律规定，帅煜公司必须提供该证据。本院对帅煜公司所提交证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

二审中，朝棋公司对一审判决书第4页第3段查明的“2018年8月1日，原告帅煜公司作为甲方……同意接受甲方的管理服务”的事实不予认可。朝棋公司认为其不是承租方和使用人，而是为四季青一楼业主提供管理和服务的经营管理人，授权范围在协议中有明确约定。一楼业主没有委托朝棋公司签订物业服务协议，也不在朝棋公司服务范围内，没有证据证明业主有该项委托授权。帅煜公司对一审判决书第5页另查明部分的内容提出异议，帅煜公司不认可朝棋公司曾向其主张修改该协议。

二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”。综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉服务协议是否成立？是否有效？二、上述协议有无终止履行？

关于争议焦点一。本院认为，依照法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。案涉服务协议系由帅煜公司、朝棋公司于2018年8月1日采用合同书形式订立并盖章。据此，应认定该协议于2018年8月1日成立并生效。根据审理查明的事实，帅煜公司成立于2009年3月2日，类型为有限责任公司，具有一级物业服务资质。该公司经营范围包括物业管理，家政服务，室内保洁服务等。朝棋公司为自然人独资的有限责任公司，经营范围主要是商业管理、房地产中介等。帅煜公司与朝棋公司均系法人。法人的民事权利能力与行为能力，取决于有关法律、法规的规定以及有关部门对法人设立等的审查批准，一般来说，法人的业务范围或者经营范围就是法人的民事权利能力与行为能力的范围。法人的权利能力与行为能力在范围上是一致的。本案中，帅煜公司具有一级物业服务资质,其系受建设单位所托对常州四季青服装城提供物业管理服务。朝棋公司作为市场商铺的承租方和使用人，其接受商铺业主的委托，负责招商等商业管理活动，双方具备签约的权利能力与行为能力，双方所签订的案涉服务协议符合物业服务合同法律关系的特征，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。朝棋公司上诉主张服务协议不成立、无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

关于争议焦点二。帅煜公司在审理中提交的环境保洁类、设施设备类、秩序维护类等证据材料与朝棋公司提交的由帅煜公司向其出具的《四季青商场一楼主要问题汇总》（落款时间为2020年7月20日）相互印证，可以证明帅煜公司自2019年7月至2020年6月期间在案涉的四季青服装城一楼商铺履行了物业服务的相关义务,且朝棋公司已享有帅煜公司在此期间提供的物业服务，朝棋公司上诉主张实际上双方终止服务的期限在2019年年底与事实不符，其主张帅煜公司没有按约完成物业管理服务，缺乏相关证据予以证明，本院不予采信。案涉服务协议不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同权利义务终止的情形，2019年7月至2020年6月期间该服务协议仍然有效，帅煜公司和朝棋公司在此期间应受该服务协议约束。因朝棋公司未按照服务协议约定履行其义务，依法应当承担继续履行、支付违约金的责任。

综上所述，上诉人朝棋公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7342元，由上诉人常州市朝棋步行街商业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张福荣

审 判 员　王昊东

审 判 员　董　维

二〇二〇年九月二十八日

法官助理　刘建勇

书 记 员　徐琳钰