云南腾森投资集团有限公司、腾冲市鹏腾农业发展有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

云南省腾冲市人民法院

民 事 判 决 书

(2022)云0581民初4995号

原告：云南腾森投资集团有限公司，住所地云南省腾冲市腾越街道山源社区范家坡小区7号，统一社会信用代码91530522MA6K69AL99。

法定代表人：杨龙洲，任该公司董事长（未到庭）。

委托诉讼代理人：康定富，男，系该公司员工。特别授权代理。

委托诉讼代理人：何莹青，云南援边律师事务所律师。特别授权代理。

被告：腾冲市鹏腾农业发展有限公司，住所地云南省腾冲市西源街道金源社区世纪城腾富苑38号楼2单元102室，统一社会信用代码91530581MA6Q3MKH4L。

法定代表人：王丁，系该公司农业董事长（未到庭）。

委托诉讼代理人：杨文康，女，系该公司员工。特别授权代理。

原告云南腾森投资集团有限公司（以下简称云南腾森公司）与被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司（以下简称腾冲鹏腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南腾森公司的委托诉讼代理人康定富、何莹青、被告腾冲鹏腾公司的委托诉讼代理人杨文康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告云南腾森公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2021年1月13日签订的《租赁协议》；2.判令被告支付给原告腾越镇、马站乡14个牛场租金合计140万元，以及自2021年9月2日起至上述租金付清之日止以未付租金的万分之五计算的违约金（截止2022年8月16日的违约金为244300元）；3.本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费等由被告承担。诉讼中原告将第1项诉讼请求变更为解除原、被告于2021年1月13日签订的《租赁协议》，要求被告腾空并归还原告涉案的14个牛场；将第2项诉讼请求变更为判令被告支付14个牛场租金140万元，并支付原告自2021年9月2日起至上述租金付清之日止以未付租金万分之五计算的违约金，以及自2022年8月21日起至涉案14个牛场归还原告之日止按每个牛场每年10万元计算的牛场租金及自2022年8月22日起至上述租金付清之日止以未付租金万分之五计算的违约金。事实与理由：2021年1月13日，原、被告签订了《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》，约定：被告向原告租赁位于腾冲市××的规模肉牛养殖场以及配套设施55个，租赁期限为30年，租期内每3年为一个周期，第一个周期的年租金为牛场建设投资总额的5%。上述协议签订后，原告于2021年8月21日将位于腾冲市腾越镇下勐连的6个牛场、马站乡的8个牛场交付给被告。但被告未支付任何租金，经原告多次催要，被告均未支付。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法裁判。

被告腾冲鹏腾公司辩称，到目前为止，原告没有给被告牛场建设的审计报告、验收移交单、发票，租金基数没有确定，按照租赁协议，尚未满足租金支付条件，请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1中的《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》、证据5《天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险A保险单》、保险服务费发票、保全费付款回单、《委托合同》、补充证据微信聊天记录，双方当事人均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告争议的证据本院认定如下：原告提交的证据1中的《建设工程施工承包合同》《腾冲市肉牛产业扶贫项目施工合同》与被告认可的《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》中约定的养殖场由原告建设、租金按养殖场投资总额的一定比例分年度计算的内容相印证，内容与本案有关，对该部分证据，本院予以采信；提交的证据2、3《牛场租赁验收移交单》、证据4养殖场现状相片，与被告认可的微信聊天记录中其员工发送给原告方的《腾冲市马站乡养殖场租赁协议》《腾冲市腾越镇下勐连养殖场租赁协议》第一条记载的……于2021年8月23日将马站兴龙片区（三个肉牛养殖场）、三联片区（五个肉牛养殖场）、下勐连社区（六个肉牛养殖场）移交至鹏腾公司，现已正常养殖的内容相互印证，本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2021年1月13日，原告云南腾森公司与被告腾冲鹏腾公司签订《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》一份，约定由被告向原告租赁腾冲市界头、固东、中和、腾越等地的养殖场及配套设施养殖肉牛；租赁期限为30年，租期每3年为一个周期，第一个周期的年租金为牛场建设投资总额的5%，第二个周期年租金为牛场建设投资总额的6%，第7年至第30年的年租金为牛场建设投资总额的7%；租赁的养殖场按建成时间分期交付（具体交付时间以被告验收完成后双方签署的验收单时间为准）；租赁费用一年一付，在养殖场验收单签署后原告开具对应金额的增值税专用发票后7个工作日内支付，延迟支付租赁费用的，迟延支付超过30日，需按应付租赁费用万分之五承担逾期违约金，超过60日原告有权终止协议，造成的损失由被告承担；违约责任约定为任何一方不履行协议即构成违约，届时须赔偿对方因违约造成的实际损失；如原告未按时交付符合本协议约定标准的养殖场，被告有权终止协议，造成的损失由原告负责；如被告出现未按协议约定交付租金、私自改变肉牛养殖场地用途等情形，原告有权终止协议，造成的损失由被告负责。

2021年8月21日，原、被告与养殖场施工单位云南九宫路桥工程有限公司、监管单位（腾冲市人民政府腾越街道办事处、腾冲市马站乡人民政府）、主管单位腾冲市农业农村局共同对案涉的位于腾冲市腾越街道下勐连的6个养殖场、马站乡的8个养殖场进行了验收，同时原、被告与前述单位共同签署《牛场租赁验收移交单》三份，《牛场租赁验收移交单》中租赁时间栏记载自2021年8月21日开始计算租金，备注栏记载：1.自计算租金开始之日，7个工作日内完成支付；2.租金先以单个牛场投资200万为基数计算支付，最终租金以单个牛场工程项目审计投资总额为准计算，实行多退少补。后双方因本案案涉养殖场及中和镇养殖场的租赁费用应否支付发生争议，原告委托云南援边律师事务所向本院提起本诉及涉中和镇养殖场的（2022）云0581民初4997号案并申请保全了被告的银行账户，为此原告支付本案律师代理费10000元、保险服务保险费4932.9元、保全费5000元。

庭审同时查明，在原告向本院提起诉讼后，被告的员工胥莉曾通过微信与原告的本案代理人何莹青进行过沟通，向原告方发送其制作的《会议纪要》《马站乡养殖场租赁协议》《腾越镇下勐连养殖场租赁协议》《和解协议》各一份，《租赁合同部分权利义务概括转移协议》二份（涉马站乡养殖场的一份、涉腾越镇养殖场的一份）。在上述文件中，被告自认原告已于2021年8月23日将案涉的养殖场移交给了被告，被告已实际进行了养殖，同时要求原告将案涉养殖场的合同权利义务概括转移给养殖场所在地的监管单位（腾冲市人民政府腾越街道办事处、腾冲市马站乡人民政府），由被告与二监管单位调整租赁期限和价格后重新签订租赁协议，租赁期限调整为20年，自2021年8月23日至2041年8月23日，租赁价格调整方案中，案涉的马站乡8个养殖场第1年至第3年年租金调整为760000元，第4年至第6年年租金调整为912000元，第7年至第20年年租金调整为1064000元，案涉的腾越6个养殖场第1年至第3年年租金调整为499320元，第4年至第6年年租金调整为599184元，第7年至第20年年租金调整为699048元，被告在重新与监管单位签订租赁协议后于2022年9月15日前一次性支付马站乡8个养殖场第1年度全部租金765320元（含水费）、支付腾越6个养殖场租金200000元，剩余租金299320元于2022年10月15日付清（未含水费），待被告支付完本案案涉的全部租金及（2022）云0581民初4997号案案涉租金后由原告撤回诉讼并解封被告被保全的银行账户。对被告的上述解决方案，原告未同意，被告也未支付租金。

另，庭审中被告自述，其员工胥莉通过微信发送给原告方代理人何莹青的文件均根据实际情况制作。

本院认为，本案原、被告对双方2021年1月13日签订的《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》无异议，对本案是否满足租金支付条件、被告是否有违约、案涉租赁协议应否解除有异议，故本案的争议焦点为：一、本案是否满足租金支付条件？如已满足支付条件，应支付多少？二、案涉租赁协议应否解除？如解除，如何解除？如不解除，如何处理？三、本案产生的费用如何承担？

对争议焦点一，本院认为，本案案涉的养殖场租赁协议，系当事人的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人应秉持诚实、恪守承诺，依约全面履行各自的义务。本案中，原、被告在协议中约定租赁费用一年一付，第一个周期的年租金为牛场建设投资总额的5%，在养殖场验收单签署后原告开具对应金额的增值税专用发票后7个工作日内支付。2021年8月21日，原告将案涉养殖场交付给被告，双方与相关单位签署了《牛场租赁验收移交单》，移交单中记载租金先以单个牛场投资200万为基数自2021年8月21日计算，7个工作日内完成支付，该移交单与被告自认微信聊天文件相印证，能证明原、被告已按双方约定移交了养殖场，明确了租金计算基数和支付时间，故被告也应按移交单中明确的租金基数、时间计算并给付租金，即被告应于2021年8月31日前给付原告案涉养殖场租金1400000元（2021年8月21日起7个工作日为8月31日，金额为5%×2000000元×14），现被告逾期未给付，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求支付。”的规定，本案已满足租金支付条件，被告应给付案涉养殖场第一年度租金1400000元；同时因被告逾期未支付租金，其行为已构成违约，根据原、被告在协议中“延迟支付租赁费用的，迟延支付超过30日，需按应付租赁费用万分之五承担逾期违约金…”的约定，被告自迟延支付的第31日起应承担日万分之五的逾期违约金，被告应付租金日为2021年8月31日，应付租金日的第31日为2021年10月1日，故原告提出的自2021年9月2日起算违约金的主张与双方约定不符，本院部分支持自2021年10月1日起至上述租金付清之日止以未付租金的万分之五计算；被告提出的本案未满足租金支付条件，被告不应支付租金的抗辩与查明事实不符，本院不予采纳。

对争议二、本院认为，如前所述，本案案涉的养殖场租赁协议合法有效，双方应按约履行。根据约定，原告主要义务为交付符合约定的养殖场，被告主要义务为按约定支付对应期限的租金，现被告逾期一年多经多次催收仍未给付原告第一年度的租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定及原、被告在协议中“延迟支付租赁费用的，迟延支付超过30日，需按应付租赁费用万分之五承担逾期违约金，超过60日原告有权终止协议，造成的损失由被告承担。”的约定，原告提出的解除原、被告于2021年1月13日签订的《租赁协议》，要求被告腾空并归还原告涉案的14个牛场的请求，合法有据，本院予以支持，但应给予被告一定腾让时间，结合本案实际，本院认为，给予被告3个月时间腾让并支付该占用期间租金较为妥当（年租金按双方移交单约定以单个养殖场100000元计算）。

对争议三，本院认为，被告违约逾期未支付租金，原告为此提起诉讼并支付律师代理费10000元、保险服务保险费4932.9元、保全费5000元，该部分费用因被告违约产生，原告提出由被告承担的主张符合双方租赁协议中的“一方不能履行协议即构成违约，届时须赔偿对方因违约造成的实际损失。”的约定，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告云南腾森投资集团有限公司与被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司2021年1月13日签订的《腾冲市肉牛产业基地养殖场租赁协议》，由被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司于本判决生效之日起九十日内将案涉的位于××乡××街道××社区的6个肉牛养殖场腾让并归还原告云南腾森投资集团有限公司；

二、由被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告云南腾森投资集团有限公司前述案涉的养殖场第一年度租金1400000元，并给付原告自2021年10月1日起至上述租金付清之日止以未付租金日万分之五计算的违约金；

三、由被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司于实际归还原告云南腾森投资集团有限公司前述案涉的养殖场时给付原告自2022年8月21日起至实际归还日止以单个养殖场每年度100000元计算的占用期间的租金；

四、由被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告云南腾森投资集团有限公司支付的本案律师代理费10000元、保险服务保险费4932.9元、保全费5000元；

五、驳回原告云南腾森投资集团有限公司的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19600元，减半收取计9800元，由被告腾冲市鹏腾农业发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条之规定，本案申请执行的期间为二年。

审判员　　赵增武

二〇二二年十月二十一日

书记员　　杨安会