***、***等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省榆林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕08民终3033号

上诉人（原审原告）：***（曾用名王建设），男，1961年11月20日出生，汉族，现住陕西省神木市神木镇。

委托诉讼代理人：贺海平，陕西博照律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1971年12月20日出生，汉族，现住陕西省神木市大柳塔镇。

委托诉讼代理人：白光辉，陕西伟天律师事务所律师。

原审第三人：神华神东煤炭集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗乌兰木伦镇上湾金龙路北（原煤海商城）。

法定代表人：李新华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘伟光，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：陈建军，该公司工作人员。

上诉人***因与被上诉人***、原审第三人神木神东煤炭集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省神木市人民法院（2021）陕0881民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人作为涉案出租房屋的合法所有人，有权将涉案房屋出租并收取租金。1996年1月18日华能精煤神府多种经营总公司（下称“华能公司”）与上诉人商定，将小区文体中心西侧路口放的4m×4m铁皮房调换成4m×4m铝合金房子，并搬迁到小区三号桥西侧路口下边，华能公司允许上诉人在此地点售票、发车、经营生活日用品，并负责打扫周边卫生。涉案出租房屋是上诉人合法占有的，上诉人拥有该地块土地使用权，所以上诉人有权将涉案出租房屋租赁给被上诉人收取租金。2、上诉人与被上诉人签订的《租房协议》合法有效，被上诉人应当向上诉人返还房屋并支付逾期腾房的租金。被上诉人在一审中抗辩原4m×4m房屋已被烧毁，不具备返还条件，实质情况是被上诉人找上诉人商议将租赁的4m×4m房屋扩大，上诉人未予同意，被上诉人擅自将上诉人的铝合金房屋故意烧毁后重新建了5.5m×6.5m的彩钢板房，房屋建造成本低于上诉人原有的4m×4m铝合金房屋。若无法返还，则应当赔偿上诉人擅自烧毁租赁房屋的损失。3、一审判决超出一审诉讼请求，且本案涉及的使用期限是针对大柳塔文体中心西侧十字路口的使用期限，并不针对后来搬迁到小区三号桥西侧下面的土地使用权及房屋使用权。

被上诉人***辩称，上诉人对案涉房屋没有所有权，其对案涉所在地也无合法使用权，该上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。

原审第三人神华神东煤炭集团有限责任公司辩称，1、案涉房屋未办理任何行政审批手续，系违章建筑，依法应当拆除。2、案涉房屋所有权人未经神东公司同意，擅自搭建房屋，妨碍了神东公司对该块土地的使用，案涉房屋所有权人应当立即拆除。3、华能精煤神府多种经营总公司并非神东公司，而是神东天隆集团有限责任公司，其与神府煤田建设开发有限公司于1995年签署的协议书及1996年出具的证明，对神东公司无任何法律效力。4、上诉人与被上诉人双方均无权继续在案涉房屋内继续使用、经营，应当予以拆除，恢复神东公司对该块土地的使用。

***向一审法院提出诉讼请求：1、判令***立即腾退（或返还）租赁***房屋；2、判令***承担逾期腾房期间租金暂定为5000元（从2020年11月16日起至腾房之日止的租金，参照2020年周边租房价格为基数，按照每月5000元计算）；3、***支付***误工费、交通费（以实际发生费用计算）；4、本案诉讼费由***承担。

一审法院查明事实：华能精煤神府多种经营总公司，是华能精煤神府公司的内部机构。1998年华能精煤神府公司与东胜公司合并成立神华神府东胜煤炭有限责任公司，华能精煤神府多种经营总公司同时变更为神华神东多经公司。2004年5月，神华神东多经公司整体改制更名为神东天隆集团有限责任公司。神府煤田建设开发有限公司现已注销。第三人神华集团神府东胜煤炭有限责任公司于2009年更名为神华神东煤炭集团有限责任公司。1995年，华能精煤神府多种经营总公司（下简称华能公司）与神府煤田建设开发有限公司（下简称煤田建设公司，法定代表人系本案***）签订汽车买卖合同，约定华能公司将卧铺客车两台及随车配件、线路手续、车辆户籍卖给煤田建设公司，后双方对上述协议进行公证。协议签订后，煤田建设公司在神木市大柳塔镇文体中心西侧十字路口放置一4m×4m铁皮房作为售票营业点。1996年，因煤田建设公司未付清全部购车款，华能公司将煤田建设公司诉至法院。诉讼过程中，华能公司与本案***商定，将文体中心西侧十字路口放置的4m×4m铁皮房搬迁至神东小区三号桥西侧路边下面，准许***在该地售票、发车、经营生活用品等。后经法院主持，双方于1996年1月29日达成调解协议。（1996）神大民初字第001号民事调解书，双方达成协议第五条载明：“1997年7月30日前，华能精煤神府多种经营总公司允许神府煤田建设开发有限公司在文体中心西侧十字路口营业，但若神府公司统一规划，需调换营业点，被告神府煤田建设开发有限公司必须服从。”2010年1月16日，***（甲方）与***（乙方）签订了租房协议，约定：甲方将位于大柳塔小区三号桥下的4m×4m售票房承包给乙方；年租金5000元，期限为十年，每四年付一次，乙方首付2010年1月16日至2014年11月15日房费20000元整；乙方在租房期间所发生的经济费用、安全责任等问题均由乙方承担；乙方租房期间如神东公司有事由甲方负责处理，如神东公司拆除此房，甲方需退还乙方所余费用；乙方须在2014年11月5日前预付甲方2014年11月15日至2020年11月15日的房租，如乙方不能交付甲方有权将房子收回，由此造成的经济损失由乙方承担。协议签订后，***将位于神东小区三号桥西侧路边下面的4m×4m售票房交付***使用，***分次向***支付租金共计5万元。在***使用期间内，约2018年，原售票房因失火烧毁，***在原址上重新修建一约5.5m×6.5m简易房屋，并使用至今。庭审中，法院依法追加神华神东煤炭集团有限责任公司为本案第三人，其提交了涉案简易房屋所在地国有土地使用证，证明其自2007年4月27日起即取得国有土地使用权证，该房屋搭建于神华神东煤炭集团有限责任公司所有土地使用权范围内，且其表示不同意***或***在该处搭建临时建筑并使用。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案***主张与***订立了房屋租赁合同，现租期已到，而***拒不腾出房屋；***对***主张的租赁房屋的事实无争议，但认为***非涉案简易房屋的所有权人也非房屋所在土地的使用权人，故拒不腾出。经法院追加涉案房屋所在地使用权人神华神东煤炭集团有限责任公司，其表示不同意***或***在其土地使用权范围内搭建临时建筑并使用。故本案***与***在他人土地使用权范围内搭建临时建筑并使用均无法律依据。关于***主张其基于与华能精煤神府多种经营总公司的买卖合同，华能精煤神府多种经营总公司准许其将原置于将文体中心西侧十字路口放置的4m×4m铁皮房搬迁至神东小区三号桥西侧路边下面，并允许其在此地售票、发车、经营生活用品等。***提交华能精煤神府多种经营总公司于1996年1月18日出具的证明一份，但1996年1月29日（1996）神大民初字第001号案经本院主持调解时，调解协议中并未载明上述证明中的内容，且调解协议约定：“1997年7月30日前，华能精煤神府多种经营总公司允许神府煤田建设开发有限公司在文体中心西侧十字路口营业，但若神府公司统一规划，需调换营业点，神府煤田建设开发有限公司必须服从。”民事调解书中的“文体中心西侧十字路口”并非现在涉案简易房屋所在地，且协议明确约定允许神府煤田建设开发有限公司使用截止日为1997年7月30日。故即便按照***主张，调解协议中的“体中心西侧十字路口”即为涉案房屋所在地，那么此后有关权利主体是否允许***继续使用，***并未提交证据予以证明。现第三人提交证据证明对涉案房屋所在地拥有合法的使用权，且其作为权利主体，拒绝***或***继续占有、使用；另，***主张的旧4m×4m简易房屋已被烧毁，不具备返还条件，故***请求***腾出租赁房屋向其交付并继续支付占用房屋期间的租金等诉讼请求，因其无法证明对涉案争议标的享有合法权益，其主张无法律依据，本院不予支持；而***继续占用他人合法取得使用权的土地，亦无法律依据，应尽快移除其搭建的简易房屋，排除对神华神东煤炭集团有限责任公司土地使用权的妨碍。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回***的诉讼请求；二、***于本判决生效之日起十日内移除其搭建在位于陕西省神木市大柳塔镇神东小区三号桥西侧路边（大柳塔文体中心十字路口东约200M，坐北朝南）约5.5m×6.5m简易房屋及所有设施物品，排除对第三人神华神东煤炭集团有限责任公司土地使用权的妨碍。案件受理费50元，由***负担。

二审中，双方均未提交新证据。

本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是上诉人***是否对案涉出租房屋享有合法使用权、收益权的问题。本案中，所涉原4米*4米简易铁皮房由***所搭建，第三人神木神东煤炭集团有限责任公司向原审法院提交的国有土地使用权证书中载明，案涉租赁房屋所在土地属于该第三人所有。1996年1月29日，上诉人***作为神府煤田建设开发有限公司公司的法定代表人，与原华能精煤神府公司经法院主持就原4米*4米铁皮房达成协议，约定“1997年7月30日前，华能精煤神府多种经营总公司允许神府煤田建设开发有限公司在文体中心西侧十字路口营业。之后，***将铁皮房屋改造为4m*4m铝合金房屋。协议到期后，第三人未收回***房屋在此地址的经营权、使用权，该房屋一直由上诉人***管理使用并出租于被上诉人***，第三人也一直未提出异议。故上诉人***所持其对所涉出租房屋享有权利的理由成立，依法应予支持。2010年1月16日，上诉人***与被上诉人***就原4米*4米房屋签订《租房协议》，约定租金为5000元/年，租赁期间为2010年1月16日至2020年11月15日。后在租赁期间，原4米*4米房屋因管理不善失火烧毁，承租人***在原址上修建5.5米*6.5米房屋，系对原租赁物的恢复重建，其权利仍应属于出租人。租赁合同到期后，承租人***未按合同约定腾房，构成违约。上诉人***作为出租人，诉请被上诉人***腾房并承担逾期腾房期间的租金，有事实与法律依据，予以支持。因案涉土地实际所有人为第三人神木神东煤炭集团有限责任公司，但第三人并未正式诉请收回***在此地址简易房屋的经营权、使用权，也未诉讼主张移除该租赁物，故在本案中暂不予处理。一审判决拆除所涉租赁房屋，排除妨害，超出了原告的诉讼请求，依法应予纠正。

综上，一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十四条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销神木市人民法院（2021）陕0881民初429号民事判决；

二、本判决生效之日起十日内，被上诉人***向上诉人***腾退位于陕西省神木市大柳塔镇神东小区三号桥西侧路边（大柳塔文体中心十字路口东约200M，坐北朝南）约5.5m×6.5m简易房屋，并向上诉人***支付逾期腾房期间的租金损失（从2020年11月16日起至实际腾退之日至，按照每年5000元计算）。

三、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费50元，二审案件受理费420元，共计470元，由被上诉人***负担。

本判决为终审判决

审 判 长　韩燕妮

审 判 员　杜波云

审 判 员　余晓梦

二〇二一年十月三十日

法官助理　郝改芳

书 记 员　刘雅婷