贵州省遵义市富强电气建安有限公司、沐川州绿置业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省沐川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1129执异25号 案外人：***，男，1972年7月29日出生，土家族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。 委托诉讼代理人：***，男，住贵州省道真仡佬族苗族自治县，由道真仡佬族苗族自治县上坝土家族乡民顺社区居民委员会推荐。 申请执行人：贵州省遵义市富强电气建安有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区南关办核桃村，统一社会信用代码91520302214786205H（1-1）。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 被执行人:沐川州绿置业有限公司。住所地：四川省乐山市沐川县******三组，注册号511129000008688（1-1）。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：上海州绿实业投资（集团）有限公司。住所地：上海市普陀区柳园路556号5幢1258室，统一社会信用代码913100000625716428。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人：***绿房地产发展有限公司。住所地：贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治县迎江大道上坝段上海州绿国际商贸城1号楼，统一社会信用代码915203250760106947。 法定代表人：***，该公司董事长。 以上三名被执行人共同委托诉讼代理人:***，男，该公司员工。 被执行人：***，男，1964年3月7日出生，汉族，住贵州省遵义县。 在本院执行贵州省遵义市富强电气建安有限公司（以下简称富强公司）与沐川州绿置业有限公司（以下简称沐川州绿公司）、上海州绿实业投资（集团）有限公司（以下简称上海州绿公司）、***绿房地产发展有限公司（以下简称***绿公司）、***建设工程施工合同纠纷案中，案外人***于2021年12月6日对执行四川省沐川县人民法院（2019）川1129民初285号民事裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年12月14日举行了听证。案外人***的委托诉讼代理人***、申请执行人富强公司委托诉讼代理人**参加了听证，被执行人沐川州绿公司、上海州绿公司、***绿公司、***经通知未参加听证。现已审查终结。 案外人***称，请求裁定解除对位***自治县“***绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目第2幢第1-4号（3Ａ号）房屋、第3幢1-10号房屋、第2幢第1-5号房屋的查封；停止对以上房产的执行。听证过程中，***明确第一项请求为解除对位***县房屋的查封。事实和理由：2014年11月14日，***与***绿公司签订两份《商品房买卖合同》约定：***绿公司将自己开发的，位***自治县“***绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目第2幢第1-4号（3Ａ号）房屋和第3幢第1-10号房屋，分别出卖给了***。3Ａ号房屋总价款为200万元，建筑面积417.08平方米；第3幢第1-10号房屋总价款为115.7056万元，建筑面积361.58平方米。2015年2月18日，***与***绿公司签订第三份《商品房买卖合同》约定：***绿公司将位***自治县“***绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目第2幢第1-5号房屋出卖给***，购房价款为292.2万元，建筑面积417.4平方米。案涉三套房屋的购房总价款为607.9056万元，其中通过ＰＯＳＰ机刷卡支付321万元，现金支付29.2601万元，通过工程款抵交案涉购房款257.6455万元。***在沐川法院查封之前，虽未办理取得上述案涉房屋的过户登记手续，但其责任在于***绿公司，***对此没有过错。并且，案涉三套房屋在被查封之前一直由***占有使用。期间，***还将案涉第2幢第1-4号（3Ａ）房屋和第2幢第1-5号房屋，于2017年8月1日出租给道真自治县友谊置业有限公司从事经营活动，该公司每年向***交付租金28万元；案涉第3幢第1-10号房屋，在被查封之前，由***存放公司部分施工设备，***自己在占有使用。从2018年8月1日至2021年7月31日止，***被公安机关调查、监视居住、服刑。2019年4月19日，***绿公司将案涉三套房屋的所有权登记在***绿公司自己名下。其中案涉第2幢第1-4号（3Ａ）房屋和第2幢第1-5号房屋的2018年8月1日至2019年7月31日期间的8个月租金，因***绿公司强行驱逐承租人道真自治县友谊置业有限公司，故该公司被迫将应支付给***的租金交给道真自治县住建局代管至今。***于2018年下半年接受公安机关调查，2019年4月25日被指定居所监视居住，2019年9月25日被刑事拘留，2019年10月1日被逮捕后，被贵州省道真自治县人民法院作出的（2020）黔0325刑初14号刑事判决，服刑一年六个月。因此，***未能及时向沐川法院就案涉三套房屋的查封提出案外人执行异议申请。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，***买受并实际占有使用的案涉三套房屋，符合上述两条法律规定的情形，故请求对上述三套房屋解除查封并停止执行。 申请执行人富强公司称，不应当解除对案涉房屋的查封，理由有四点：一是案涉购房合同未在房产管理部门备案登记，也未经过公证，真实性存疑；二是案涉部分购房付款无银行流水佐证，大额现金支付不符合常理；三是***提交的工程结算未经过审计，不具有合理性；四是***与***绿公司的合同纠纷未经法院判决，不具有请求解除查封的合法性。 被执行人***绿公司、上海州绿公司、沐川州绿公司共同提交书面答辩意见称，***购买了道真上海州绿国际商贸城2#楼5、6商铺是事实，2#楼3A号和3#楼10号没有***购买该两套商铺的事实依据。 被执行人***未参加听证，未提交书面答辩意见，也未举证。 本院查明，2019年3月27日，本院依据富强公司提出的财产保全申请，作出（2019）川1129民初285号民事裁定，查封***绿公司所有的“***绿国际商贸城城市综合体专业市场”项目截止2018年8月2日已规划未建国有建设用地使用权，金额以1350万元为限，查封期限三年。2019年6月18日，本院作出（2019）川1129民初285号已生效民事判决，判决上海州绿公司、***绿公司在本判决生效之日起十日内连带支付（2017）川1129民初500号民事判决书确定的沐川州绿公司支付给原告富强公司的工程款1049.45万元及利息，同时连带支付（2017）川1129民初500号民事判决书确定的塔吊租赁费20万元及工地值班费19万元。 本案中，***提供三份《商品房买卖合同》载明，2014年11月14日，买受人***与出卖人***绿公司签订两份购房合同分别约定：***购买上海州绿国际商贸城第2幢3A号房，该商品房位于地下第4层，房号为2#-3A，建筑面积417.08平方米，总价款2000000元，买受人应当在2014年11月14日前支付全部房价款，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房；***购买上海州绿国际商贸城第3幢1、2层10号房，该商品房位于地上第1、2层，房号为3#-10，建筑面积361.58平方米，总价款1157056万元，买受人应当在2014年11月14日前支付全部房价款，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。2015年2月18日，买受人***与出卖人***绿公司签订购房合同约定：***购买上海州绿国际商贸城第2幢1、2层5号房，该商品房位于第1、2层，房号为2#-5，建筑面积417.4平方米，总价款2922000元，买受人选择贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款2706000元，余款220000元贷款支付。以上三份商品房买卖合同均约定，由出卖人和买受人在签订合同之日起30日内，共同向当地房屋登记机关申请预告登记。 ***提供了6张中国农业银行POS机刷卡凭证载明：2014年9月25日，持卡人***分别两次向***绿公司支付消费款750000元、420000元；2014年10月17日，持卡人***向***绿公司支付消费款15000元；2014年11月14日，持卡人***分别三次向***绿公司支付消费款600000元、600000元、210000元。 2021年11月11日，贵州省不动产登记查询结果载明，***绿商贸城城市综合体专业市场部分2号楼1—4号房产于2019年4月19日进行了产权登记，权利人名称为***绿公司，不动产权证号为黔（2019）道真县不动产权第0××9号，建筑面积419.50平方米；***绿商贸城城市综合体专业市场部分3号楼1—10号房产于2019年4月19日进行了产权登记，权利人名称为***绿公司，不动产权证号为黔（2019）道真县不动产权第0××1号，建筑面积363.81平方米；***绿商贸城城市综合体专业市场部分2号楼1—5号房产于2019年4月19日进行了产权登记，权利人名称为***绿公司，不动产权证号为黔（2019）道真县不动产权第0××8号，建筑面积419.50平方米。 以上事实，有商品房买卖合同、中国农业银行POS机刷卡、贵州省不动产登记查询结果、本院（2019）川1129民初285号民事裁定书、（2018）川1129民初285号民事判决书等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：买受人基于购买但登记在被执行人名下的案涉商铺提出的异议，能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。第一，案涉房屋出卖人***绿公司仅认可***购买了2号楼1-5号房屋，对其余两套房屋由***购买的事实并未认可；且案涉三份商品房买卖合同并未按照合同约定，由买卖双方共同向当地房屋登记机关申请预告登记；加之出卖方***绿公司在与***签订商品房买卖合同后，于2019年4月19日将案涉三套房屋进行了产权登记，登记权利人为***绿公司，并取得了不动产权证号，故本院对案涉三份商品房买卖合同的真实性存疑。第二，***并未提供其在本院查封之前已经合法占有该不动产的凭证。首先，***并未提供***绿公司将案涉房屋进行实际交付的凭证；其次，***虽提供了一份房屋租赁合同，但其**案涉2号楼1-4号、2号楼1-5号商铺2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，因***绿公司强行驱逐承租人而交给道真自治县住建局代管，该事实表明案涉商铺的真正权利人尚待明确，因此本院对案涉房屋是否已经合法交付存疑。第三，***提交的付款凭证不能证明***已经支付了全部购房款。*****案涉三间商铺购买总价为6079056元，购房款统一支付，并未逐套区分支付，其购房款的支付方式有现金、银行转账、在***绿公司POS上刷卡支付和工程款抵扣。经听证查明，一是***提供的银行转账并不能看出该笔款项的收款方是***绿公司，付款原因是给付购房款；二是在***与***绿公司签订第一份购房合同之前就多次支付预付款的行为明显与常理不符；三是*****用POS机刷卡支付了10次购房款，但仅提供6次刷卡记录，且刷卡信息上备注为“消费”，不排除有其他支付事由的可能性。因此，***提供的证据不足以证明其已支付了全部购房款。第四，***分别于2014年、2015年签订案涉商铺的购房合同，本院首次查封时间是2018年8月1日。***并未提供证据证明在本院首次查封前，曾向***绿公司主张办理产权过户手续的证明。因此案涉房屋是否系非买受人自身原因未办理过户登记存疑。 综上，***对案涉商铺提出解除查封的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十四条规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　周　涛 审判员　廖然然 审判员　*** 二〇二一年十二月十五日 书记员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。