江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司等与赣州市为尔房地产开发有限公司等买卖合同纠纷、承揽合同纠纷一审民事判决书

江西省于都县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0731民初3785号

原告：江西天虹电梯有限公司（以下简称天虹电梯公司），住所地：赣州市章贡区红环路中段赣州有色冶金汽修厂院内**（C2）栋，统一社会信用代码：91360700576143004L。

法定代表人：陈桂生，系该公司执行董事。

原告：江西天虹机电有限公司（以下简称天虹机电公司），，住所地：赣州市章贡区章贡经开区红环路中段**统一社会信用代码：913607026127930051。

法定代表人：陈桂生，系该公司执行董事。

上诉两原告共同委托代理人：吴启宏，江西创兴律师事务所律师，特别授权。

上诉两原告共同委托代理人：康富民，江西创兴律师事务所律师，特别授权。

被告：赣州市为尔房地产开发有限公司，住所地，住所地：于都县贡江镇龙脑一段诚鑫名居会信用代码：91360731736395156B。

法定代表人：胡月红，系该公司执行董事。

委托代理人：陈铭，江西雩山律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1965年8月22日生，住于都县。

委托代理人：马平茂，江西至中律师事务所律师，特别授权。

上列当事人买卖合同、承揽合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天虹电梯公司、天虹机电公司的委托代理人吴启宏、康富民，被告为尔公司的委托代理人陈铭，被告***的委托代理人马平茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告天虹电梯公司、天虹机电公司向本院提出诉讼请求：1.被告1向原告支付电梯销售及电梯安装与维护款1917040元及该款从2016年7月25日起按月利率1.5%计算至实际付清之日止的利息；2.被告1向原告支付装修损失费374000元、物业费9844元、装修保证金7500元；3.原告的工程款在被告1的工程中折价或者拍卖款中优先受偿；4.被告2就被告1上述不能清偿的款项向原告承担补充赔偿责任；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月12日，被告1分别与原告1、2分别签订《电梯设备销售合同》、《电梯设备安装合同》。订约后，原告1依约向被告1开发的位于于都县贡江镇濂溪路、金龙路学府商街楼盘提供总价款为3060000元的电梯20台，原告2亦依约将电梯安装完毕，现电梯已验收合同并投入使用多年。2016年8月25日，原告与被告1签订《协议书》，约定被告1确认其尚欠原告电梯销售及安装与维护工程款共计1917040元，被告1用其开发的学府商街3号地块的3-1楼020701、020702、011001号三套住宅及3＃000186、000187号地下车位折价抵偿所欠款项。因三套房源已在于都县工商银行抵押备案，被告1承诺6个月内办理好解除抵押，并与原告签订正式商品房销售合同及办理备案手续。同时，被告2作为被告1的管理人在《协议书》上签字，并保证被告1与原告签订协议及购房有关事项的履行，直至协议约定的房屋（含车位）的购房手续完全完善到原告名下止。《协议书》签订当日，原告与被告1签订《商品房认购协议》，确认学府商街3号地块的3-1楼020701、020702、011001号三套住宅及3＃000186、000187号地下车位归原告所有，房屋、车位价款用于抵偿设备电梯工程款。

后因被告1迟迟未与原告签订商品房销售合同，原告向其催告办理，其于2019年10月16日向原告出具《承诺函》，承诺将于2020年6月前解除学府商街3号地块的3-1楼020701、020702、011001号三套住宅及3#000186、000187号地下车位相应的银行抵押，如逾期，则承担欠款本金1917040元及该款自2016年7月5日起按月利息1.5%计算的利息。同时，被告还应承担原告因装修该三套房发生的损失374000元及物业费9844元、装修保证金7500元。现该三套房屋因被告1与于都县工商银行金融借款纠纷被法院启动评估拍卖程序，并已经挂网拍卖，被告1已无法履行协议，故提出以上诉请。

诉讼过程中，原告增加诉讼请求，即终止原告与被告1于2016年8月25日签订的《商品房认购协议》。

原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：原、被告身份信息，《电梯设备销售合同》、《电梯设备安装合同》、《协议书》、《商品房认购协议》、《承诺函》，执行裁定书，阿里司法拍卖网站截图，腾房公告。

被告为尔公司未提出书面答辩意见。

被告***辩称，被告2承诺事项不是对债务本身的承诺，也不是对处理该事项的被告2对债务履行作出了承诺，被告2所作保证不属于担保法规定的担保方式。且一般保证在被告1未经强制执行仍不能履行债务前，被告2可以拒绝承担保证责任，故原告起诉被告1的诉讼主体不适格。2018年8月30日被告1正式取消对被告2经营管理公司事务的授权委托，被告2不再具有继续履行承诺的权益，也没有继续履行承诺的义务。同时，被告1于2019年10月16日向原告签发《承诺函》，届时公司的管理者已经更换成李琳斌，且承诺函上有李琳斌的签名。被告2与被告1为债权债务关系，被告2是以债权人身份接受经营管理公司，非公司股东，不能适用公司法要求被告2承担公司不能清偿债务不力的补充责任。

被告***，向法庭提交以下证据：向法庭提交撤销授权委托声明书、律师函、公司员工大会会议纪要。

本院查明事实与原告天虹电梯公司、天虹机电公司诉称一致。

另查明，原告与被告为尔公司于2016年8月25日签订的《协议书》，还约定抵偿总价款由双方另签协议。抵偿原则：抵偿总价款不够支付未支付的工程款时，不够部分由被告为尔公司以现金的形式支付给原告，抵偿后若抵偿总价款高于未支付的工程款，高出部分由原告作为购房款以现金形式支付给被告为尔公司；在本协议约定的房屋所有权及车位权属依法确认到原告名下前，原告仍保留电梯的所有权等。当日，原告与被告为尔公司签订的《商品房认购协议》确定抵债房屋总价款为2050689元。协议签订后，被告为尔公司向原告交付了房屋和车位，且按协议允许原告销售或使用，但因为有银行抵押权的存在，抵债房屋一直无法正常办理买方为原告的销售备案。2019年10月16日，被告为尔公司代表人李琳斌向原告出具《承诺函》，承诺物业公司收取的装修保证金7500元，由被告为尔公司督促返还等。

本院认为，原告接受被告为尔公司于2019年10月16日出具的《承诺函》，系对原、被告于2016年8月25日签订《协议书》的补充和变更，该两份协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规合同效力性禁止性规定，应为合法有效。《承诺函》虽未直接约定《商品房认购协议》终止履行，但实质是对该认购协议终止履行后被告为尔公司所应承担责任的承诺，故原告要求终止《商品房认购协议》，被告按《承诺函》履行义务，本院予以支持。关于装修保证金，被告为尔公司仅承诺督促返还，并非为物业公司返还提供法律意义上的担保，故原告要求被告返还装修保证金不予支持。原告行使工程价款优先权不符合法定条件和期间本院不予支持。被告***系基于委托管理人的身份对抵债房屋过户作出一种行为担保，非债务履行担保，原告无证据证实被告***在被告为尔公司具备涤除抵债房屋抵押权经济能力的情况下，存在履行管理人配合网签或过户的过错，且之后原告接受被告为尔公司改变债务履行方式时未经被告***的明确同意继续保证，故原告要求被告***承担被告为尔公司上述不能清偿款项补充赔偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、终止原告江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司与被告赣州市为尔房地产开发有限公司于2016年8月25日签订的两份《商品房认购协议》；

二、被告赣州市为尔房地产开发有限公司支付原告江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司电梯销售及电梯安装与维护款1917040元，并承担自2016年7月25日起按月利率1.5%计算至实际付清之日止的利息，限本判决生效后十日内履行完毕；

三、被告赣州市为尔房地产开发有限公司赔偿原告江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司装修损失374000元、物业费损失9844元，限本判决生效后十日内履行完毕；

四、原告江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司将抵债房屋在本判决生效后立即腾空返还给被告赣州市为尔房地产开发有限公司；

五、驳回原告江西天虹电梯有限公司、江西天虹机电有限公司的其他诉讼请求。

若被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费36785元，减半收取18392.50元，由被告赣州市为尔房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【当事人上诉的应于上诉期满后七日内交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证寄送至于都县人民法院民事庭处，如未按期交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。（上诉费交入以下户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：9990119********，开户行：招商银行赣州长征大道支行。）】

审　判　员　　汤学明

二〇二〇年十二月七日

代理书记员　　熊安娜

附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。