青岛零零一园林绿化工程有限公司、青岛协信远海置业有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市市北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0203执异19号

案外人：于彩玲。

委托代理人：宋建利，北京大成（济南）律师事务所律师。委托代理人：李桂林，北京大成（济南）律师事务所律师。

申请执行人：青岛零零一园林绿化工程有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区刘公岛路**楼****。

法定代表人：左政，董事长。

委托代理人：金晶，山东康桥（青岛）律师事务所律师。

委托代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。

被执行人：青岛协信远海置业有限公司，住所地山，住所地山东省青岛市市**洛阳路****楼**v>

法定代表人：王士彬，董事长兼经理。

本院在执行申请执行人青岛零零一园林绿化工程有限公司与被执行人青岛协信远海置业有限公司买卖合同纠纷一案【执行案号（2021）鲁0203执4324号】过程中，案外人于彩玲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人于彩玲称，被执行人青岛协信远海置业有限公司欠付第三人中国建筑第八工程局有限公司发展建设分公司工程款、第三人中国建筑第八工程局有限公司发展建设分公司欠付第三人青岛锐正达工贸有限公司货款、案外人于彩玲对第三人青岛锐正达工贸有限公司享有到期债权。因被执行人青岛协信远海置业有限公司无现金清偿能力，为妥善解决四方欠款纠纷，消除部分债务，经案外人等四方友好协商，四方于2018年8月31日签订《四方债权转让及以房抵款协议》（被执行人青岛协信远海置业有限公司虽没有在协议上签字盖章，但通过其与案外人签订的《青岛市商品房预售合同》并向案外人于彩玲开具了购房发票，表明其以实际行为履行了《四方债权转让及以房抵款协议》），约定由被执行人青岛协信远海置业有限公司向案外人提供案涉的位于青岛市户的房屋，抵顶第三人中国建筑第八工程局有限公司927753元的债务，同时，第三人中国建筑第八工程局有限公司与第三人青岛锐正达工贸有限公司之间的等额债权债务关系消灭，第三人青岛锐正达工贸有限公司对案外人于彩玲的债务消灭。《四方债权转让及以房抵款协议》签订后，案外人与被执行人青岛协信远海置业有限公司于2019年10月11日签订《青岛市商品房预售合同》。2020年3月13日被执行人青岛协信远海置业有限公司通知案外人收房，并于2020年3月16日将涉案房屋交付给案外人使用，案外人将涉案房屋进行出租。2020年12月22日被执行人青岛协信远海置业有限公司向案外人开具购房发票。综上，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除本案申请执行人对于案涉房屋的权利。请求解除对青岛市户的房屋的查封，终止一切执行措施。

申请执行人青岛零零一园林绿化工程有限公司称，1.涉案房屋系被执行人名下合法财产，被执行人系该房屋的合法权利人。案外人所述涉案房屋以房抵债，在房屋未办理过户登记前，案外人不享有涉案房屋物权。2.案外人以房抵债无事实及法律依据，抵债行为不成立。3.案外人主张的以房抵债各方之间债权债务的具体金额及真实性并无相应证据及法院判决予以佐证，无法证明是否真实存在，未经依法查明不应采纳。综上，应依法对涉案房屋强制执行，驳回案外人的异议申请。

被执行人青岛协信远海置业有限公司称，其与中国建筑第八工程局有限公司（下称中建八局）于2017年12月27日签订《启迪协信青岛科技城1.2期总承包工程抵房协议》，约定以被执行人开发建设的价值18304178元的房屋等额抵顶中建八局工程款，其中青岛市户房屋（下称案涉房屋）的购房款927753元等额抵顶工程款927753元。被执行人与中建八局指定购房人于彩玲于2019年10月11日签订了《青岛市商品房预售合同》，约定于彩玲购买案涉房屋，房款总计927753元，该房款已于2019年10月11日前支付（工程款等额抵款，被执行人开具相应收据），后被执行人向于彩玲开具发票。被执行人于2020年3月13日向于彩玲发送收房通知，于彩玲于2020年3月16日接收案涉房屋。综上，于彩玲为案涉房屋买受人，案涉房屋查封前于彩玲已与答辩人签订《青岛市商品房预售合同》、全额支付购房款927753元并实际占有案涉房屋。

本院查明，1.原告青岛零零一园林绿化工程有限公司与被告青岛协信远海置业有限公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告青岛协信远海置业有限公司支付原告青岛零零一园林绿化工程有限公司工程款760,052.6元、履约保证金157,390.95元、养护费用30,000元、维修工程款69,470.43元，共计1,016,913.98元。二、上述款项被告青岛协信远海置业有限公司于2021年10月31日前分两次支付给原告青岛零零一园林绿化工程有限公司：其中2021年8月31日前支付508,457元；2021年10月31日前支付508,456.98元；三、若被告青岛协信远海置业有限公司未按上述约定履行任何一期还款义务，则原告青岛零零一园林绿化工程有限公司有权按照诉讼请求数额1,085,778.25元申请强制执行；四、案件受理费14,572元，减半收取7286元，保全费5000元，由原告青岛零零一园林绿化工程有限公司承担。2021年5月14日，本院出具（2021）鲁0203民初4347号民事调解书，对上述协议予以确认。

2.青岛零零一园林绿化工程有限公司向本院申请执行，本院以（2021）鲁0203执4324号案件立案。

3.涉案房屋坐落于青岛市市北区，不动产权利人为被执行人青岛协信远海置业有限公司，不动产权证书号鲁（2020）青岛市不动产权第XXXXX。本院于2021年4月8日，查封涉案房屋，期限至2024年4月7日。

4.本案审查中，案外人提交以房抵债协议书、四方债权转让及以房抵债协议、青岛市商品房预售等证据，用以证明涉案房屋经过四方协商后抵债给案外人，案外人与被执行人签订商品房预售合同、已经实际占有使用涉案房产。

本院认为，1.案外人于彩玲以对诉争房产享有足以排除强制执行的权益为由提起异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定，执行中，案外人主张对房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的物权期待权的，满足第二十八条或第二十九条规定的条件，可以适用。

3.本案中，案外人依据以房抵债协议主张排除执行的权利。对此，本院认为，以房抵债合同，是民事主体双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，在约定的以房抵债房产未变更登记前，债权人对债务人享有的仍然是债权，而不是上述第二十八条、第二十九条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权。第二，执行异议审查作为非诉审查程序，对被执行人青岛协信远海置业有限公司、中国建筑第八工程局有限公司发展建设分公司、青岛锐正达工贸有限公司及案外人于彩玲相互之间债权债务关系的真实性、债权数额、清偿期是否届满等情况，均不能作出实体认定与裁决，因此，不能认定案外人已经按照上述第二十八、二十九的规定支付了购房款。

综上，以物抵债属于原金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记前，其不能基于以房抵债协议形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。案外人的异议请求，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人于彩玲的异议。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　吕宝琳

审判员　　周桂莲

审判员　　徐立亭

二〇二二年二月十一日

书记员　　于程程