青岛零零一园林绿化工程有限公司、青岛协信远海置业有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省青岛市市北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0203执异52号

案外人：杨恒飞

申请执行人：青岛零零一园林绿化工程有限公司

法定代表人：左政，董事长。

委托代理人：金晶，山东康桥（青岛）律师事务所律师。

被执行人：青岛协信远海置业有限公司

法定代表人：王士彬，董事长兼经理。

本院在执行申请执行人青岛零零一园林绿化工程有限公司与被执行人青岛协信远海置业有限公司买卖合同纠纷一案【执行案号（2021）鲁0203执4324号】过程中，案外人杨恒飞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人杨恒飞称，案外人享有登记在被执行人协信远海公司名下位于青岛市××路××号××号楼××房产的所有权。中国建筑第八工程局有限公司青岛分公司是协信远海公司的施工承包方，青岛锐正达工贸有限公司是协信远海公司青岛科技城1.2期项目的分包商，案外人与锐正达工贸亦有债权债务关系。因以上四方的债权债务关系，四方达成《四方债权转让及以房抵款协议》，约定案外人购买协信远海公司上述房产。后协信远海公司与案外人于2019年8月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，协信公司向案外人出具收款收据。后案外人于2019年8月28日至该项目物业服务中心办理收房验房手续，签订相关物业合同、安全责任书等文件并缴纳了物业费。综上，请求解除对青岛市××路××号××号楼××房××房产的拍卖、变卖或以物抵债等执行程序。

申请执行人青岛零零一园林绿化工程有限公司称，1.涉案房屋系被执行人名下合法财产，被执行人系该房屋的合法权利人。案外人所述涉案房屋系以房抵债房屋，在房屋未办理过户登记前，案外人不享有涉案房屋物权。2.案外人以房抵债无事实及法律依据，抵债行为不成立。3.案外人主张的以房抵债各方之间债权债务的真实性无法确定，未经依法查明不应采纳。综上，应依法对涉案房屋强制执行，驳回案外人的异议申请。

被执行人青岛协信远海置业有限公司称，其与中国建筑第八工程局有限公司（下称中建八局）于2017年12月27日签订《启迪协信青岛科技城1.2期总承包工程抵房协议》，约定以被执行人开发建设的价值18304178元的房屋等额抵顶中建八局工程款，其中青岛市××路××号××号楼××房屋（下称案涉房屋）的购房款529628元等额抵顶工程款529628元。被执行人与中建八局指定购房人杨恒飞签订了《青岛市商品房预售合同》，约定杨恒飞购买案涉房屋，房款总计529628元。后被执行人向杨恒飞开具同等数额的收据，双方于2019年8月28日办理涉案房屋的交房手续。综上，被执行人与案外人杨恒飞已经签订合法有效的《青岛市商品房预售合同》、并通过抵款形式全额支付购房款529628元并实际占有案涉房屋。

本院查明，1.原告青岛零零一园林绿化工程有限公司与被告青岛协信远海置业有限公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告青岛协信远海置业有限公司支付原告青岛零零一园林绿化工程有限公司工程款760,052.6元、履约保证金157,390.95元、养护费用30,000元、维修工程款69,470.43元，共计1,016,913.98元。二、上述款项被告青岛协信远海置业有限公司于2021年10月31日前分两次支付给原告青岛零零一园林绿化工程有限公司：其中2021年8月31日前支付508,457元；2021年10月31日前支付508,456.98元；三、若被告青岛协信远海置业有限公司未按上述约定履行任何一期还款义务，则原告青岛零零一园林绿化工程有限公司有权按照诉讼请求数额1,085,778.25元申请强制执行；四、案件受理费14,572元，减半收取7286元，保全费5000元，由原告青岛零零一园林绿化工程有限公司承担。2021年5月14日，本院出具（2021）鲁0203民初4347号民事调解书，对上述协议予以确认。

2.青岛零零一园林绿化工程有限公司向本院申请执行，本院以（2021）鲁0203执4324号案件立案。

3.涉案房屋坐落于青岛市XX区××路××号××号楼××，不动产权利人为被执行人青岛协信远海置业有限公司，不动产权证书号鲁（2020）青岛市不动产权第0××4号。本院于2021年4月8日，查封涉案房屋，期限至2024年4月7日。2021年11月30日，本院作出（2021）鲁0203执4324号执行裁定，评估、拍卖涉案房屋。

4.本案审查中，案外人提交：中国建筑第八工程局有限公司青岛分公司、青岛锐正达工贸有限公司、青岛协信远海置业有限公司、案外人于2018年9月签订的《四方债权转让及以房抵债协议》、商品房买卖合同、收款收据、前期物业服务协议等证据，用以证明其异议请求。

本院认为，1.案外人杨恒飞以对诉争房产享有足以排除强制执行的权益为由提起异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定，执行中，案外人主张对房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的物权期待权的，满足第二十八条或第二十九条规定的条件，可以适用。

3.本案中，案外人依据以房抵债协议主张排除执行的权利。对此，本院认为，以房抵债合同，是民事主体双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，在约定的以房抵债房产未变更登记前，债权人对债务人享有的仍然是债权，而不是上述第二十八条、第二十九条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权。第二，执行异议审查作为非诉审查程序，对本案案外人主张的四方以房抵债协议的各方当事人相互之间债权债务关系的真实性、债权数额、清偿期是否届满等情况，均不能作出实体认定与裁决，因此，不能认定案外人已经按照上述第二十八、二十九条的规定支付了购房款。

综上，以物抵债属于原金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记前，其不能基于以房抵债协议形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。案外人的异议请求，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人杨恒飞的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　吕宝琳

审判员　　周桂莲

审判员　　徐立亭

二〇二二年四月二十四日

书记员　　于程程