谢文华、三明市中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）闽04民终451号

上诉人谢文华因与上诉人三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房地产公司）、被上诉人福建省东泉建筑工程有限公司（以下简称东泉建筑公司）、三明市工程建设监理有限公司（以下简称工程监理公司）、福建超平建筑设计有限公司（以下简称超平设计公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初2101号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢文华的委托诉讼代理人谢贤禄，上诉人中驰房地产公司的委托诉讼代理人丁传琦、被上诉人东泉建筑公司的委托诉讼代理人丁传琦，被上诉人工程监理公司的委托诉讼代理人张宏地，被上诉人超平设计公司的法定代表人陈文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

谢文华上诉请求：请求撤销沙县人民法院（2019）闽0427民初2101号《民事判决书》二、三、四、五项判决并依法改判：1.依法判令中驰房地产公司向谢文华支付逾期交房违约金（按日万分之五，以购房款725536元为基数，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月30日止的违约金，计人民币330844.42元；2.判令中驰房地产公司向谢文华支付逾期办证违约金（按日万分之一，以购房款725536元为基数，自2015年4月1日起至谢文华实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2017年6月30日止的违约金，计人民币59639.06元；3.判令东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对上述违约款项承担连带赔偿责任。4.本案一、二审的案件受理费由中驰房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院判决内容第一项认定事实和适用法律均存在错误，且违反了谢文华与中驰地产公司于2012年11月15日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：MF-2007-01-NO0500334号（以下简称买卖合同）】第9条和第14条的约定。（一）一审法院对逾期交房违约金标准的认定是错误的，违反了《合同法》第60条和第114条第3款、《福建省房屋消费者权益保护条例》第12、16条的规定。同时违悖了最高人民法院公报指导案例2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案和福建省高级人民法院2017年8月1日（2016）闽民再380号刘诗怡诉莆田亿豪房地产有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书的裁判要旨。也与我省厦门地区、宁德地区中院的相同案例判决不一致。一审法院认定“合同约定若中驰房地产公司违约应按已付款的日万分之五向谢文华支付违约金。…中驰房地产公司认为不应当支付逾期交房违约金，经法院释明后，其明确表示违约金明显过高，在同期利率的基础上上浮30%比较合理，而谢文华未提供具体损失，结合本案实际对合同约定按日万分之五计算的违约金予以调整，酌情按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算为宜。”明显违反了上述法律规定和合同约定，且违反了谁主张谁举证的法定举证规则。本案中中驰房地产公司认为违约金过高应由其对其违约行为给谢文华造成的实际损失承担举证责任，而一审法院却违法加重了谢文华的举证责任。（二）中驰房地产公司应承担的合同约定的逾期交房违约金不存在过高的问题。依据最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》“人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。”“强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。”的精神。1.逾期交房违约金兼具“补偿和惩罚”双重性质。首先，在《商品房买卖合同》中对违约标准已有明确约定计算标准的情况。根据《合同法》第一百一十四条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”显然商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，不仅应支付违约金还应履行债务，表明违约金是专门针对迟延履行行为予以惩罚而设定的。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有违反法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。其次，根据商品房买卖合同签约惯例，逾期交房违约金计算标准均系开发商单方拟定适用于整个项目的商品房买卖合同，且逾期交房违约金与逾期付款违约金的计算标准相同，双方违约责任对等。在违约金条款未违反法律强制性规定的情况下，当事人应诚信履行。合同中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。同样可以证明逾期交房和逾期办证违约金属于一种惩罚性违约金。从理论上来说，惩罚性违约金本身不存在高于或低于实际损失的情况。其三，最高人民法院公报指导案例2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中对房地产开发商逾期交房和逾期办证的违约金属惩罚性违约金也做了明确的认定“从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，二原告与被告之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。二原告已按照合同约定将购房款5162730元全部支付给被告，为防止被告怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋和交付房地产权属证书的义务，违约金仍应按照合同约定计算。”2.损失的范围，应当包括逾期交房期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息，一审判决仅以贷款利息确定损失计算不当。一方面，商品房的主要属性是居住使用，逾期交房使买受人的居住使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面，开发商逾期交房时，买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款，买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，在出卖人逾期办证情形，可按逾期贷款利息标准计算损失，那么，确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定，将买受人已支付款项的利息一并计入。3.对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但中驰房地产公司未完成这一举证责任。就商品房买受人的租金损失一项而言，本案迟延交房时间为2015年1月1日至今，中驰地产公司未提供违约时当地的房屋租赁市场行情。再加上利息损失一项，中驰房地产公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。4.本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任与买受人的逾期付款违约责任相同，重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失”之规定，对双方亦公平合理。综上所述，谢文华与中驰房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效。中驰房地产公司逾期交房造成的买受人损失应当包括房屋租金损失和已付购房款在逾期期间的贷款利息，其主张合同约定的日万分之五逾期交房违约金“过分高于造成的损失”，但未完成举证责任。该约定合法且公平合理，应为适当。一审认为该约定“过分高于造成的损失”缺乏事实依据，由此所作的调整适用法律错误。二、一审法院驳回谢文华要求中驰房地产公司承担逾期办证的违约责任的诉讼请求是错误的。依据买卖合同第8条和第14条的约定：谢文华应于2015年3月31日前取得房屋权属证书。同时谢文华与中驰房地产公司在买卖合同第九条和第14条中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。一审法院判决驳回谢文华逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。也与最高人民法院公报指导案例2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中“合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。”的裁判要旨相违悖。在该案例中双方不仅进行了违约责任的约定还进行了相应的免除约定，最后浙江省余姚法院和宁波市中院都依法支持了原告方的逾期交房和逾期办证的两项违约金主张，认为开发商应按合同约定分别承担违约责任。足以说明一审法院驳回谢文华的逾期办证违约责任的判决是错误的。三、本案因扬帆新城B区业主的集体信访诉讼时效中断，不存在诉讼时效的问题。1.通过向相关行政职能部门进行信访的方式主张权利，属于诉讼时效中断的法定事由。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案原告与扬帆新城B区业主发现涉案房屋出现楼板开裂后于2015年1月至3月初扬帆新城B区业主多次向沙县住房和城乡规划建设局和县政府信访。之后沙县住房和城乡规划建设局出面解决纠纷与扬帆新城B区业主协商后委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案整个小区B1-8#楼进行质量检测。福建省建筑工程质量检测中心有限公司于2015年5月5日出具检测报告认为房屋质量不合格需要有资质的单位进行加固设计和修复。沙县住房和城乡规划建设局于5月8日依职权发出整改通知责令中驰地产公司进行质量整改。中驰房地产公司于2015年6月13日与福州科胜建设工程有限公司签订加固施工合同，合同约定工程为2015年6月15日至2015年7月20日，但至今仍未完成加固工程中的抹聚合物保层。至今不仅未取得房屋加固补强后的各方质量验收合格文件（含原施工方、加固施工方、原设计方、加固设计方、具备加固监理资质的监理方），也未取得2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰地产公司进行整改后，由沙县住房和城乡规划建设局质量监督站重新出具的《工程质量监督报告》及未按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4、8、9、10条的规定重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。中驰地产公司至今也无法提供2015年5月8日之后新的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和当地园林绿化管理部门的验收合格证明。2.本案对中驰地产公司的违约金计算方式是一种惩罚性的违约计算方式即以中驰地产公司违约的实际天数进行计算，其违约行为处于连续状态，因此其诉讼时效的计算应是中驰地产公司违约行为终了之日开始计算诉讼时效。3.即使按中驰地产公司提供的房屋加固补强混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录上原设计单位的签字时间为2015年8月13日通过验收，房屋加固施工完成后重新通知谢文华办理交房手续是中驰地产公司应负的合同义务，中驰房地产公司当庭承认至今未重新通知谢文华。以上事实可以证实谢文华于2017年7月25日向沙县人民法院提起诉讼未超过法律规定的诉讼时效，也不可能存在诉讼时效问题。四、一审法院判决驳回谢文华对东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带清偿责任的诉求是错误的。依据《建筑法》第六十九条“工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量的，责令改正，处以罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《福建省房屋消费者权益保护条例》第十六条“消费者在购买、使用房屋时，因房屋质量原因使其合法权益受到损害的，可以要求经营者赔偿。损害的发生是由于施工或者其他非经营者原因造成的，经营者与责任单位或者个人应当承担连带责任。”这是对商品房买卖合同中相对性原则突破的法律依据。也是谢文华依法行使代位求偿权的正常主张。在本案中谢文华同时也是依《合同法》第73条代位求偿权的规定行使代位求偿权。本案中驰房地产怠于向东泉公司、三明市工程建设监理有限公司、超平设计公司主张赔偿，致使谢文华在本案原二审判后于2018年7月19日向沙县人民法院申请强制执至今未能取得原判决确定的违约金。因此，东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司应依法对谢文华的损失承担连带赔偿责任。五、从法律效力来说《福建省房屋消费者权益保护条例》是地方性法律法规，依据《立法法》第五章适用与备案审查的规定其效力高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在本案中应予以优先使用。综上所述，本案一审法院的认定错误，严重损害了谢文华的合法权益，请求二审法院在查清事实的情况下依法予以改判。

中驰房地产公司辩称，一、一审法院认定双方约定的逾期付款违约金过高是正确的。1.本案争议的房产是符合居住条件的，三明市中驰房地产开发有限公司已通知谢文华交房，且大部分住户也已交房，谢文华故意拖延交房，并不是中驰房地产公司不交房，不存在中驰房地产公司逾期交房问题。2.一审法院认定：“结合本案实际对合同约定按日万分之五计算的违约金予以调整，酌情按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算为宜”。中驰房地产公司认为一审法院对违约金约定过高是正确的。我国《合法》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”很显然，谢文华的损失就是利息损失，在一审中，中驰房地产公司在法院释明下，明确说明双方在商品房买卖合同约定的逾期付款违约金过高，若法院认定中驰房地产公司违约，则逾期付款违约金按银行利率上浮30%比较合理。3.谢文华所引用的案例并不是指导案例，不应作为指导案例处理，且与本案情况不相同，不具有可比性。二、关于诉讼时效问题。中驰房地产公司认为，在《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间为2014年12月31日，按照《民法通则》第135条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同约定房屋交付时间，谢文华就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了谢文华合法权益的事实即已确定。谢文华应在2016年12月31日前主张权利，谢文华在2017年7月25日主张，逾期不主张放弃其权利。2.最高人民法院关于印发（第八次全国民事商事审判工作会议民事部分纪要）的通知中，要求各级人民法院贯彻执行，在第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，就本案而言，办证违约金与交房违约金是违约性质是相同的，因此应从2014年12月31日开始计算违约金。上海市高级人民法院在（沪高民[2001]10号）第二十六条己经明确规定“关于违约金诉讼时效计算的规定”，预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。故审判实践也表明谢文华已失去了胜诉权。三、一审法院驳回谢文华要求中驰房地产公司承担逾期办证的违约责任是正确的。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“一一将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，”才支付违约金。一是至今双方未交付房屋，二如果中驰房地产公司来进行办证，谢文华也没有提供资料给中驰房地产公司，三如果谢文华办证，谢文华也没有到中驰房地产公司处要求取资料，因此谢文华要求支付房屋权属证书的违约金没有依据。综上，谢文华上诉请求和理由均没有事实与法律依据，应予以驳回。 东泉建筑公司、工程监理公司同意中驰房地产公司的答辩意见。 超平设计公司辩称，超平设计公司于2011年担任扬帆新城B1?B8及商业广3（改）的设计任务。其中B6为地下一层，地上十六层框架一剪力墙结构，结构安全等级为二级。抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为六度，II类场地，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。釆用柱下人工挖孔灌注桩基础，基础设计等级为乙级，桩设计等级为乙级。该项目严格采用中华人民共和国现行国家标准规范和规程进行设计，主要有：建筑结构荷载规范GB50009-2001；混凝土结构设计规范GB50010-2002;建筑抗震设计规范GB50011-2010；建筑地基基础设计规范GB50007-2002；高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002；高层民用建筑设计防火规范GB50045-95;建筑桩基技术规范JGJ94-2008；本工程结构计算软件采用中国建筑科学研究院开发的PKPM计算软件，版本为2008。该项目于2011年6月通过三明市施工图审查中心审查，未发现违反“工程建设标准强制性条文”规定的问题，同时审查机构发给合格证书。由此根据当时国家标准和规范要求，本公司提供的是百分之百的合格产品。谢文华根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出编号为：BG02CBJG1500080的《检查鉴定报告》，作出检查鉴定结论认为:“设计板面支座配筋不足，楼梯间剪力墙外阳角支承处楼板应力集中，但设计未于此处设置加强钢筋。”对于板而支座钢筋设计已根据《混凝土结构设计规范》GB50010-2010第8.5.1条受弯构件最小配筋率，并取0.2%和45ft/fy中的较大值（ft为混凝土轴心抗拉强度设计值，fy普通钢筋的抗拉强度设计值）。楼梯间剪力墙阳角支承处楼板应力集中，己在此位置设置暗梁作为构造措施，避免出现异形板。这是从数字和技术措施说明我公司在施工图设计时是严格按当年的国家的执行的标准和规范要求进行设计的。本案诉讼的核心问题是商品房部份楼板超标准裂隙（按国家规范是允许发生裂隙的），根本谈不上是结构质量事故，充其量是可修复的楼板质量瑕疵。最能证明设计没问题就是该项目的施工图设计的审查合格证书，说明本案受业主顾用的设计方提供的就是合格产品。所谓省质量检测（2015年）报告说设计配筋不足，一没说根据国家规定的那条规范（设计是根据2010年的规范，2015年国家规范已经修改，每次修改要求均有提高）；二没说少多少；三是根据现场检测的结果还是根据设计施工图标注的没说清楚；四更没与设计见面探讨过。如果现在把2011年设计的施工图完整拿来再来送施工图审查，绝对都是不合格。因为各专业的国家和地方规范、规定都提高了，比如两年开始省规要求住宅楼板厚度不能小于12公分。说明不能拿现在的标准来衡量当年的成果。由此推断设计有责任更是荒唐可笑。其诉求既不合理也不合法。综上所述，超平设计公司的设计是符合现行国家标准规范的,谢文华要求超平设计公司承担连带赔偿责任是没有事实和法律依法驳回对超平设计公司的诉讼请求。 中驰房地产公司上诉请求：撤销福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初2101号民事判决书，依法改判中驰房地产公司不承担违约责任。事实及理由：一审法院认定：中驰房地产公司提供的房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，己影响楼板的正常使用功能及耐久性”，认定不符双方约定的交房条件。中驰房地产公司认为一审法院认定事实错误。同时中驰房地产公司认为谢文华己失去了诉讼时效，中驰房地产公司不应承担违约责任，主要理由为：一、沙县扬帆新城B6号楼的房屋具备交付条件，且中驰房产公司已按合同约定完成交付义务。关于房屋裂缝问题。就本案而言，沙县扬帆新城楼房已于2014也已收到交房通知，中驰房地产公司己按约定尽到交房义务，由此，谢文华应对其自身迟迟未来办理交房手续所导致的结果承担责任。二、从法律法规规定的角度来看，诉争房屋符合交付条件。1.建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。《房屋建筑工程质量保修办法》规定可以表明，建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，若商品房存在质量缺陷，属于保修范围，具备房屋交付条件。2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以上规定可知，最高人民法院只明确了主体结构质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定，因此，在商品房存在质量缺陷的情形下，应认定为是符合交付条件的。3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上述事实表明，房屋是符合合同约定的交付条件。谢文华不接受房屋没有法律依据。三、谢文华己失去了诉讼时效，已失去了胜诉权。一审法院认定谢文华没有失去诉讼时效是错误的。一审法院认为在2015年7月26日开始计算违约金，并计至2017年7月25日，中驰房地产公司认为：应该认定谢文华从2014年12月31日己明知其权利被侵犯，应从2014年12月31日开始计算诉讼时效，则谢文华也失去了胜诉权。1.在《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间为2014年12月31日，按照《民法通则》第135条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在合同约定的交房时间到达后,开发商没有交房就构成了违约行为,同时2017年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程质量监督报告，2014年12月进行了备案。通过综合验收的房屋是符合居住条件的，是具备交付条件的。2.《检查鉴定报告》在附页鉴定程序中，“明确了对该楼板的有开裂楼板的裂缝分布位置及长度进行测绘，以全部了解楼板开裂状况，对沙县住房与城乡建设局综合建设单位及业主双方意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查，并对其施工质量进行检测。”业主在选择房屋时，将质量存在大的问题的楼房进行鉴定，说明被选房屋质量是所有楼房中裂缝最严重的房屋，而谢文华的房屋并不影响其使用，谢文华不同意交付没有事实依据。3.从双方签订《商品房买卖合同》的约定内容看，沙县扬帆新城B6号楼701室是具备交付条件的。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了三项交付条件，即：“（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”上述三项交房条件，诉争房均已具备，充分说明诉争房屋已经具备交房条件。在完全达成交付条件并己经顺利验收的情况下，谢文华所主张的楼上房屋存有裂缝问题，均属于房屋质量保修范围。另，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”住宅质量保证书中明确了发生质量问题时中驰房地产公司的保修范围和保修期限，对于室内地面空鼓开裂等均属于保修范围。因此，中驰房地产公司开发的沙县扬帆新城B6号楼中的701房楼板如果存在裂缝并不影响双方的交付。4.中驰房地产公司已在合同约定的时间内通知谢文华交房，谢文华合同约定房屋交付时间原告就应当己经知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生,其侵害了谢文华合法权益的事实即己确定。谢文华应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张放弃其权利。2.最高人民法院关于印发（第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要）的通知中，要求各级人民法院贯彻执行，在第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，就本案而言，办证违约金与交房违约金是违约性质是相同的，因此应从2014年12月31日开始计算违约金。上海市高级人民法院在（沪高民[2001]10号）第二十六条己经明确规定“关于违约金诉讼时效计算的规定”，预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算,也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。故审判实践也表明谢文华己失去了胜诉权。四、一审法院判令中驰房地产公司交付商品房，谢文华就无权取得违约金。中驰房地产公司与谢文华签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照第2种方式处理：即“买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金”。双方合同约定内容表明，假设房屋存在不能符合交付条件的情况时，如果被上诉人同意接受房屋的，则中驰房地产公司同样不需承担违约责任。而从谢文华起诉情况来看，谢文华是同意接受房屋的，则依据合同约定，中驰房地产公司无须承担违约责任。因此说一审法院即判决中驰房地产公司支付违约金又判决谢文华交付房屋违反双方的合同约定，是违反合同意思自治原则的，应予纠正。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，且谢文华己失去胜诉权，请求二审法院予以改判。 谢文华辩称，一、中驰房地产公司认为：本案诉争房屋具备交付条件，且已经按合同约定完成交付义务的辩解，没有事实和法律依据。1.2014年8月27日由建设单位组织：建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位进行的验收是单体工程质量验收，而不是综合验收，当时各方认为诉争房屋质量合格，2014年11月7日沙县建设工程质量监督站也依据上述的单体工程质量验收竣工报告推定诉争房屋质量合格。2015年1月至3月初扬帆新城B区全体业主多次向沙县住房和城乡规划建设局及县政府信访。之后由沙县住房和城乡规划建设局出面解决纠纷，“在综合建设单位及扬帆新城B区业主意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查”并委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案小区B1-8#楼进行质量检测（这一事实有被上诉人中驰地产公司在其上诉状第三大点第二小点中的明确自认）。经检测认定诉争房屋质量不合格。鉴定报告认定涉案房屋“楼板裂缝分布范围较广,部分楼板裂缝已贯通,已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。”推翻了中驰房地产公司于之前取得的诉争房屋质量为合格的结论。且检测报告所载入室检测的房屋就是涉案房屋的上一层801室，从其所提供的照片和视频可以证实801室房屋的楼板裂缝已经完全贯穿至涉案房屋701室。同样的位置701室也已经贯穿至601室的事实。从沙县住房和城乡规划建设局调取的备案加固施工图可以证实这些裂缝必须进行加固补强施工的事实。沙县住房和城乡规划建设局依据鉴定报告于2015年5月8日责令中驰房地产公司对扬帆新城B1-8号楼进行整改。中驰房地产公司依法应将诉争房屋严格按照《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB5050-2010的强制性条文4.4.1、4.4.5、4.5.1、4.5.2、4.7.1、4.9.2、5.3.2、5.4.2、10.4.2、21.4.3条的规定对涉案加固工程进行施工和验收，按该规范要求加固过程的各细项需经第三方检测合格后，依据该规范第22条的规定组织验收并按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4、8、9、10条的规定重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。但是诉争房屋加固工程至今未取得各方的质量合格评定文件和加固施工方与被上诉人共同出具的加固后的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及加固施工后重新组织的《福建省住宅工程质量分户验收记录》。2.关于商品房交付使用的手续问题：商品房交付使用的流程是出卖人通知交房，买受人到现场验收所交付的商品房是否达到《福建省住宅工程质量分户验收记录》所记录的质量要求。买受人检查完这些工作，如果没问题的话，才正式办理交房手续、签署房屋交接单;若有问题，出卖人应与买受人确定解决方案和解决日期，问题解决后再正式办理交房手续。首先，商品房质量问题交房前系质量整改交房后才是质量维修，商品房质量问题的责任承担方式交付前和交付后是有明显区别的不能混为一谈。从最高人民法院公报指导案例2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中，浙江省余姚市人民法院一审认为：依据周显治、俞美芳与众安公司双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”浙江省宁波市中级人民法院二审认为：但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看，双方至今并未解决交房问题，存在逾期交房的违约行为。可以证实交房需签署房屋交接单。其次，从中驰房地产公司于一审答辩称涉案房屋的楼板裂缝问题已经于2015年8月10日已经经具有结构补强资质的施工单位完成施工。一审法院也予以认定了这一事实，可以证实涉案房屋在2015年8月10日之前涉案房屋存在主体质量问题，谢文华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任依法由中驰房地产公司中驰地产公司承担。3.关于中驰房地产公司是否已经履行了交房通知的问题。（1）2014年12月22日中驰房地产公司中驰房地产公司单方制作的《入伙通知书》不能证明中驰房地产公司中驰房地产公司当时有通知谢文华办理交房手手续。因其只是一份入伙通知书，不是交房通知书，抬头上也未注明是给谁的，且与EMS邮政快递注明的内件品名为交房通知书不符，两份证据材料不能相互吻合。（2）该通知发出时还未取得中驰房地产公司所提供的2014年12月31日取得的旧的福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。交付通知发送的时间不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件，因其发出通知时不具备交房条件而无效。（3）2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城B区B6#楼所作出的检测报告意见：扬帆新城B区B6#楼竣工验收质量评定为合格的结论，经鉴定该楼的主体质量出现楼板裂缝为不合格，已经影响到房屋的耐久性（房屋使用年限），需进行加固补强设计和加固补强施工。（4）中驰地产公司在原一、二和重审一审庭审中均承认2014年12月31日之后未再通知谢文华办理交房手续。以上四点可以证明中驰房地产公司至今未通知谢文华办理交房手续。中驰房地产公司在诉争房屋楼板经过加固补强施工验收合格后通知谢文华办理交房手续是其应尽的义务，中驰房地产公司在多次法庭审理中也自认2014年12月31日后未再以任何形式通知过谢文华办理交房手续。因此中驰房地产公司的逾期交房行为是显而易见的，应当对其逾期交房行为按合同约定承担违约责任。二、针对中驰房地产公司在本案多次庭审中当庭答辩和上诉状第二条中提出的关于建筑楼板不是建筑工程主体结构，不是主体结构质量只是质量缺陷问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用。”的规定自认为如果本案是因房屋主体结构质量不合格才不具备交房条件，因本案只是楼板面断裂的质量问题，不是主体结构问题，不存在不具备商品房交付使用问题，认为诉争的楼板开裂问题只是一般质量问题，只要进行一般维修，谢文华作如下答辩：首先，本案诉争商品房楼板主体出现严重质量问题经第三方检测已影响了该楼的耐久性使用功能（即房屋的使用年限），需由专业资质的单位进行加固设计和施工，因此诉争商品房至今未达到商品房交付使用的标准。其次，针对楼板是建筑工程主体结构问题，因本案诉争商品房是框架结构在这只作框架结构主体包含那些进行说明,在框架结构工程中,主体结构是梁 板 柱 砼墙 楼梯工程

谢文华向一审法院起诉请求：1.中驰房地产公司应对谢文华所购买的诉争沙县扬帆新城B区B6号楼701室商品房（以下简称诉争房）的裂缝和墙体粉刷进行维修并将由第三方检测合格后的诉争房交付谢文华使用；2.中驰房地产公司立即支付谢文华逾期交房违约金330844.42元（截止2017年6月30日）以及自2017年7月1日起至实际交房之日止按已付款725536元的日万分之五计算的违约金；3.中驰房地产公司应支付谢文华自2015年4月1日起至取得诉争房权属证书之日止按已付房款725536元的日万分之一计算的逾期办证违约金；4.判令东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司对上述款项承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由中驰房地产公司、东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司承担。

屋面板,在施工时一般叫主体封顶。对于后砌的填充墙,也叫主体部分,但不是一般说的主体封顶了。梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面、墙体都属于主体工程。依据国家标准GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》附表B《建筑工程分部（子分部）工程、分项工程划分表B.0.1第2项明确规定了建筑工程主体结构包括混凝土结构、劲钢（管）混凝土结构、钢结构、木结构、网架结构和索模结构。而本案出现质量问题的是混凝土楼板严重开裂。混凝土楼板属于上述规范规定的主体结构中的混凝土结构分部（子分部）工程。因中驰房地产公司在原一、二、再审、发回重审一审的答辩状、上诉状、再审申请书和多次的庭审中一直声称不是主体结构质量问题且引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量问题不合格不能交付使用，……”但本案的涉案房屋经第三方检测已影响了该楼的耐久性使用功能（即房屋的使用年限）。依据国家标准GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》附表B《建筑工程分部（子分部）工程、分项工程划分》涉案房屋的混凝土楼板开裂属主体结构质量不合格。因此中驰房地产公司自认混凝土楼板开裂存在质量缺陷应认定为中驰房地产公司对涉案房屋主体结构质量不合格的一种自认行为。其三，从中驰房地产公司一审提供的其与加固施工方福州科胜建设工程有限公司签订的合同第三条工程价款中可以证实：其加固施工的工程量包括了粘贴加固材料碳纤布后按加固设计图要求抹聚合物砂浆进行加固施工的保护的工程量，但从谢文华一审提供的现场视频和照片均可以证实：中驰房地产公司至今尚未完成加固施工抹聚合物砂浆保护的工程，加固施工至今尚未完工。从该条约定的“最终工程款按实际工程量结算（不含税费、检测费）可以证实：中驰房地产公司在与加固施工方福州科胜建设工程有限公司签订加固合同时，就已经是明确知道加固施工的过程中需要很多道检测费用，因此，特别对检测费作了施工方不承担的约定。但至今为止中驰房地产公司均无法提供依据《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB5050-2010的强制性条文规定的强制性检测合格报告。从该合同第七条质量及验收标准第三款施工技术要求明确约定“……加固修补工程必须以现行建筑工程施工规范为依据……。”证实中驰房地产公司在进行加固施工安排时就已明确知道加固工程必须依据国家建筑工程施工规范《建筑结构加固工程施工质量验收规范》的要求进行施工，也选择了具有结构补强工程施工资质的施工方进行施工。但该工程至今尚未取得各方的质量评定文件。因此，诉争房屋至今不符合交付使用条件。三、本案不存在诉讼时效的问题。1.本案因扬帆新城B区业主的集体信访诉讼时效中断，不存在诉讼时效的问题。首先，2015年1月至3月初谢文华与扬帆新城B区业主多次向沙县住房和城乡规划建设局及县政府信访。之后由沙县住房和城乡规划建设局出面解决纠纷,“在综合建设单位及扬帆新城B区业主意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查”在并委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案小区B1-8#楼进行质量检测（这一事实有中驰房地产公司在其上诉状第三大点第二小点中的明确自认）。其次，2015年3月11日至4月15日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案房屋进行检测并于2015年5月5日出具检测鉴定报告认定诉争房屋主体质量不合格。2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房地产公司进行质量整改。再次，中驰房地产公司至今不仅未取得房屋加固补强后的各方质量合格验收文件，也未取得2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房地产公司进行整改后，由沙县住房和城乡规划建设局质量监督站重新出具的《工程质量监督报告》及未按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4、8、9、10条的规定重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。总之，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定。通过向相关行政职能部门进行信访的方式主张权利，属于诉讼时效中断的法定事由。2.本案逾期交房违约金的诉讼时效应从中驰房地产公司实际交房的那一天起开始计算诉讼时效。以日为单位，意味着当事人对于任何一个债权均需要适时主张。不能体现合同约定的惩罚性违约金的惩罚功能。按日累计的违约金应当视作“整体债权”计算诉讼时效。其违约行为是一个连续的行为，并非是每天结束违约行为，次日又再出现违约的情形。退一步讲，从中驰房地产公司提供的所谓房屋加固补强混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录上原设计单位的签字时间为2015年8月13日，之后中驰房地产公司中驰地产公司需按规定办理多种手续才能取得新的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，之后通知谢文华办理交房手续是中驰房地产公司中驰地产公司应负的义务，中驰房地产公司中驰地产公司至今未通知谢文华，谢文华于2017年7月25日向沙县人民法院提起诉讼未超过法律规定的诉讼时效，也不可能存在诉讼时效问题。四、中驰房地产公司认为一审法院判令其交付商品房，谢文华就无权取得违约金的主张没有事实和法律依据。至于中驰房地产公司辩称的应按合同第八条第二款未约定支付违约金问题，因合同第八条第二款所约定的是在约定的交付日期之前谢文华同意进行交接的违约责任情形。且从合同文字看该条在违约金数额的横线上是打X的，对该条内容是没有作具体约定的。而本案中驰房地产公司已经逾期交付，依法应适用合同第九条确定被告逾期交房的违约责任。这一事实在谢文华之前，同样是沙县人民法院审理的，原告为徐媛、林伍财等十几个案件中也不支持中驰房地产公司断章取义的辩解理由，全部判决中驰房地产公司承担逾期交房违约责任，这些案件中驰房地产公司均向贵院提起过上诉和向福建省高级人民法院提出过申诉，两级法院均驳回了中驰房地产公司的上诉请求和申诉请求维持了一审的判决。综上所述，中驰房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据依法应予以驳回中驰房地产公司的上诉请求 东泉建筑公司辩称，同意中驰房地产公司的上诉意见。 工程监理公司辩称，1.本案为谢文华与三明市中驰房地产开发有限公司的商品房合同纠纷，工程监理公司与谢文华无合同关系。与谢文华不存在违约、赔偿事宜。楼板裂缝若属于监理应担责任的部分，应按该公司与三明市中驰房地产开发有限公司签订的监理合同（详附件）相应条款执行，属于工程监理公司与房地产公司之间的合同纠纷，与谢文华无关。2.沙县杨帆新城于2014年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站合验收格，并于2014年12月进行备案，符合商品房交付条件。3.本工程的楼板裂缝缺陷属于房屋质量保修范畴，楼板裂缝已进行专项设计、施工，并经各方验收合格。4.工程监理公司为房屋建筑甲级监理资质，房屋加同属于房屋建筑监理范畴，谢文华说工程监理公司不具备加固监理资质，那请谢文华提供加固监理资质到底是属于什么资质范畴。5.谢文华说工程监理公司与施工单位串通、弄虚作假，为承包单位谋取非法利益属诬告、诽谤行为，是没有事实依据的胡乱猜测。综上，工程监理公司与本案毫无关联。 超平设计公司辩称，其答辩意见与对谢文华的答辩意见一致。

一审法院认定的事实： 1.2012年11月15日，谢文华与中驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢文华向中驰房地产公司购买诉争房，价款725536元。其中第八条规定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；第九条规定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行；第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。 2.2013年1月10日，谢文华按约定向中驰房地产公司支付首付款225536元，剩余购房款500000元由中驰房地产公司负责向建设银行沙县支行办理按揭贷款支付。 3.2014年8月27日，中驰房地产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B6号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B6号楼”工程“合格”，并于2014年12月31日在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4.2014年12月28日，中驰房地产公司向谢文华寄送了入伙通知书。但谢文华认为诉争房存在质量问题，未与中驰房地产公司办理房屋交接手续。 5.2015年5月5日，受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出《检查鉴定报告》，结论第5点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6.2015年5月8日，沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房地产公司进行整改。2015年6月13日，中驰房地产公司与福州科胜建设工程有限公司签订《沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同》，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#楼的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7.2015年8月10日，由超平设计公司、工程监理公司、福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定为“合格”、验收意见为“符合要求”。

一审法院认为，谢文华与中驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，系当事人双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。谢文华按照合同约定支付了购房款，中驰房地产公司应当按照合同约定交付房屋。中驰房地产公司对诉争房虽然于2014年竣工验收并进行了备案，并向谢文华寄送了交房通知书，但因中驰房地产公司所建诉争房所在楼“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，即诉争房不符合交付条件，谢文华拒绝接收诉争房符合合同约定和法律规定。谢文华要求中驰房地产公司将符合交付条件的诉争房交付其使用，符合合同约定和法律规定，予以支持。中驰房地产公司未能在约定时间即2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付谢文华，显属违约，中驰房地产公司依法应当承担违约责任。关于违约金计算的截止时间认定问题：诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但再行通知谢文华知晓可以交房是中驰房地产公司应尽的义务。中驰房地产公司未及时再次通知谢文华交房，应当继续承担违约责任，直至实际交房之日止。关于违约金计算的标准认定问题：合同约定若中驰房地产公司违约应按已付款的日万分之五向谢文华支付违约金。根据合同法等规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。中驰房地产公司认为不应当支付逾期交房违约金，经释明后，其明确表示违约金明显过高，在同期利率的基础上上浮30%比较合理，而谢文华未提供具体的损失，结合本案实际对合同约定按日万分之五计算的违约金予以调整，酌情按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算为宜。关于诉讼时效的认定问题：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金系按日计算，在合同约定的交付日期中驰房地产公司未交付房屋，谢文华要求中驰公司支付逾期交房违约金的请求权即已产生，在中驰房地产公司持续违约的情况下，谢文华就每一日所产生的违约金均享有请求权，应当分别每一日起算违约金的诉讼时效。本案中，谢文华于2017年7月25日向法院起诉，请求支付自2015年1月1日起计算逾期交房违约金，自其起诉两年前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。因此，逾期交房违约金应以购房款725536元为基数，按月利率0.65%，自2015年7月26日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年7月25日止为113183.62元[725536元×0.65%×24个月]。谢文华要求中驰房地产公司支付逾期交房违约金，应在上述期间标准范围内，予以支持；对超出部分，不予支持。谢文华要求中驰房地产公司支付逾期办证违约金，按照《商品房买卖合同》第十四条关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”规定，现诉争房尚未实际交付，支付逾期办证违约金的条件尚未成就，因此，谢文华的该项诉求，不予支持。谢文华要求东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带赔偿责任，因为本案审理的是商品房销售合同纠纷，合同的当事人为谢文华和中驰房地产公司，根据合同相对性原则，东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系，因此，谢文华的该项诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和相关法律规定，判决：一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向谢文华交付沙县扬帆新城B区B6号楼701室商品房；二、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后向谢文华支付逾期交房违约金（按月利率0.65%，以购房款725536元为基数，自2015年7月26日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年7月25日止为113183.62元）；三、驳回谢文华要求三明市中驰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；四、驳回谢文华要求福建省东泉建筑工程有限公司、三明市工程建设监理有限公司、福建超平建筑设计有限公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求；五、驳回谢文华的其他诉讼请求。案件受理费7907元，由谢文华负担2857元，三明市中驰房地产开发有限公司负担5050元。三明市中驰房地产开发有限公司负担的诉讼费5050元，应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，将依法强制执行。 二审中，谢文华对一审认定的验收时间有异议，认为到现在还未验收；并认为一审遗漏了认定当事人信访事实、检测费的支付、赖九信没有陈述的事实还遗漏查明楼板裂修补所使用的设计图纸。中驰房地产公司、东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司均认为一审遗漏陈述合同的第八条第四项中的第二点。对各方当事人其他无异议的事实，本院予以确认。

本院认为，中驰房地产公司所建讼争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，并向谢文华寄送了交房通知，但交付的讼争房不符合交房条件，谢文华拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房地产公司关于讼争房屋具备交付条件，中驰房地产公司已按合同约定完成交付义务的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；一审结合本案谢文华起诉并立案之日作为其主张权利的起始时间，往前推二年计算未超过诉讼时效期间的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。中驰房地产公司关于本案违约金请求权已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。因中驰房地产公司至今未交房，一审判决逾期交房违约金计算至其实际交房为止并无不当，本院予以确认。本案诉争房屋尚未实际交付，支付逾期办证违约金的条件尚未成就，谢文华要求中驰房地产公司支付逾期办证违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系，谢文华要求东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司承担连带赔偿责任，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，谢文华、中驰房地产公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 谢文华向本院提供四份证据。证据1.谢文华与扬帆新城B区业主一起上诉的照片，拟证明上诉人于2015年1月至6月与扬帆新城B区业主向沙县住房和城乡规划建设局和县政府信访要求解决涉案房屋主体质量问题的事实。证据2.扬帆新城B区楼板裂缝检测方案的拍照照片，拟证明沙县住房和城乡规划建设局出面协调并与全体业主协商制定了扬帆新城B区楼板裂缝处理方案和检测方案的事实。拟证明扬帆新城B区楼板裂缝处理方案和检测方案经B区业主签字同意的事实。证据3.2015年1月30日检测鉴定费用的拍照照片，拟证明扬帆新城B区楼板裂缝检测费是沙县住房和城乡规划建设局从中驰房地产公司的建设保证金中予以支付的事实。证据4.扬帆新城B6#楼2020年4月9日现场照片和2017年7月12日同位置照片，拟证明扬帆新城B6#因中驰房地产公司未按国家强制性规范《建筑结构加固工程施工质量验收规范》（GB5050-2010）的要求对混凝土楼板裂缝进行加固施工，现楼板裂缝质量问题还在进一步恶化的事实。 中驰房地产公司质证认为，证据1的照片不能体现谢文华有上访，也不能说明是上访照片，来源都无法说明，不能证明其主张，与本案没有关联性。证据2.3.4的现场照片，都不能证明房屋质量不合格，不合格的话不是照片可以体现的，而是由建设部门审核的，并且建设部门认为这是合格的，照片跟本案没有关联性，也不符合其所主张的内容。 东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司均同意中驰房地产的质证意见。 本院认证认为，谢文华提供四份其自己的拍照照片，中驰房地产公司、东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司均不认可，且仅仅根据以上照片，不能证明谢文华要证明的内容，对谢文华提供的照片，本院不予采信。 对二审中，各方当事人争议的焦点问题：1.讼争的房屋是否具备交房条件；2.谢文华本案违约金请求权是否超过诉讼时效期间；3.中驰房地产公司逾期交房违约金的标准；4.中驰房地产公司是否应支付逾期办证违约金；5.东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司是否承担连带赔偿责任；本院分析认定如下： 一、关于讼争房屋是否具备交房条件问题 中驰房地产公司自从2015年起与沙县扬帆新城B区B4号楼17单元1701号业主发生纠纷，业经一、二审法院判决后，中驰房地产公司向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于二〇一六年十二月十六日作出（2016）闽民申2818号民事裁定书，驳回三明市中驰房地产开发有限公司的再审申请。该民事裁定书认为，涉案房屋于2014年竣工验收并进行备案，中驰房地产公司也提供了竣工验收合格的相关材料，业主亦认可其收到了中驰房地产公司寄送的交房通知，但业主认为中驰房地产公司所建涉案房屋存在质量问题，实际上并不符合竣工验收合格标准，并拒绝收房。2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的由沙县住房和城乡规划建设局委托鉴定的检查鉴定报告，认为涉案房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，且双方对检查鉴定报告并无异议。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋应当具备正常的使用功能。虽然涉案房屋通过竣工验收并已备案，但竣工验收后，业主在被通知交房时发现了质量问题而拒绝接收。之后沙县住房和城乡规划建设局委托鉴定机构鉴定作出了涉案房屋楼板裂缝已影响楼板的正常使用功能及耐久性的鉴定结论，上述鉴定发生在竣工验收多月之后，说明涉案房屋的质量问题在之前的竣工验收中未被发现，在业主未接收涉案房屋的情形下，检查鉴定报告的鉴定结论事实上证明涉案房屋确实存在足以影响正常使用的质量问题，中驰房地产公司应当将具备正常使用功能的房屋交付业主。后中驰房地产公司经沙县住房和城乡规划建设局通知，委托福州科胜建设工程有限公司对涉案房屋楼板裂缝进行修补并经验收合格，但中驰房地产公司并未及时通知业主接收涉案房屋，其应承担因此扩大损失的相应违约责任。原审法院认定中驰房地产公司未能按约将具备正常使用功能的商品房交付业主，显属违约应当承担违约责任并无不当。 综上，中驰房地产公司所建讼争房（沙县扬帆新城B区B6号楼701室商品房）虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房地产公司向谢文华寄送了交房通知，但2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的由沙县住房和城乡规划建设局委托鉴定的检查鉴定报告（对扬帆新城B区B6号楼），认为涉案房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，中驰房地产公司所建讼争房所在楼房已影响楼板的正常使用功能及耐久性的事实已经生效法律文书所确认。因此，讼争房不符合交房条件，谢文华拒绝收房符合约定与法律规定。 二、关于谢文华本案违约金请求权是否超过诉讼时效期间问题 首先，谢文华诉请的逾期交房违约金系按日累计计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，谢文华在民法总则施行之前提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为二年的规定;再次，本案中，谢文华于2017年7月25日向法院起诉要求支付自2015年1月1日起计算逾期交房违约金，法院于2017年7月25日立案受理，应以立案之日作为谢文华主张权利的起始时间，自其起诉两年前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，往前计算二年即至2015年7月26日未超过诉讼时效期间，谢文华在2015年7月26日之前的违约金诉请已过诉讼时效期间。本案中，中驰房地产公司应向谢文华承担逾期交房违约金的时间即为2015年7月26日起计算至实际交房之日止。 三、关于中驰房地产公司逾期交房违约金的标准问题 中驰房地产公司违约未能在约定时间即2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付谢文华，依法应当承担违约责任直至实际交房之日止。谢文华未提供具体的损失，根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；中驰房地产公司经法院释明后，其明确表示违约金明显过高，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以调整，酌定本案逾期交房违约金按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算，并无不当。 四、关于中驰房地产公司是否应支付逾期办证违约金及标准问题 商品房买卖合同约定的办证时间起算点与交付时间密切相关，确认交付时间才可以确定办证期限，而本案诉争房屋尚未实际交付，根据双方《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的约定，支付逾期办证违约金的条件尚未成就。 五、东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司是否承担连带赔偿责任问题 根据合同相对性原则，本案商品房销售合同纠纷的当事人为谢文华和中驰房地产公司，东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系。连带责任系法定责任，我国现行法律并未规定设计、建筑、监理单位应当对房地产开发商逾期交房的违约行为承担连带赔偿责任。东泉建筑公司、工程监理公司、超平设计公司不应承担连带赔偿责任。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7907元，由谢文华负担3953元，由中驰房地产公司负担3954元。 本判决为终审判决。

审判长　　张丽伟 审判员　　吴树辉 审判员　　林炬火

书记员　　王晓婷