갢文华与三明市中驰房地产开发有限公司、福建省东泉建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

福建省沙县人民法院 民事判决书 （2017）闽0427民初1648号 原告：***，男，1986年6月9日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：***，福建科海律师事务所律师。 被告：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地沙县洋坊沙尤公路东侧A区，统一社会信用代码913504276628402794。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，***桦律师事务所律师。 被告：福建省东泉建筑工程有限公司，住所地三明市梅列区江滨新村10幢四层。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，***桦律师事务所律师。 被告：三明市工程建设监理有限公司，住所地三明市三元区新市中路206号4幢、五幢，统一社会信用代码91350400155594560P。 法定代表人：**，该公司总经理。 被告：福建超平建筑设计有限公司，住所地福建省建宁县濉溪镇建莲北路南岗堡4号，统一社会信用代码91350400749061331D。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，女，1976年4月8日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系福建超平建筑设计有限公司员工。 原告***与被告三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）、福建省东泉建筑工程有限公司（以下简称东泉建筑公司）、三明市工程建设监理有限公司（以下简称监理公司）、福建超平建筑设计有限公司（以下简称超平设计公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告三明市中驰房地产开发有限公司、福建省东泉建筑工程有限公司的委托诉讼代理人***，被告福建超平建筑设计有限公司的法定代表人***及委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告三明市工程建设监理有限公司经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.中驰房产公司应对原告所购买的诉争沙县扬帆新城B区B6号楼7层701室商品房（以下简称诉争房）的裂缝和墙体粉刷进行维修并将由第三方检测合格后的诉争房交付原告使用;2.中驰房产公司立即支付违约金330844.42元（截止2017年6月30日）以及自2017年7月1日至实际交房之日对已付款7725536元按日万分之五计算的违约金）；3.中驰房产公司应赔偿***因诉争房价值贬值损失50000元（届时以第三房评估机构的评估为准）；4.中驰房产公司应从2015年4月1日起至***取得诉争房权属证书之日止按已付房款725536元的日万分之一计算向***支付违约金；5.判令东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对上述款项承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由中驰房产公司、东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司承担。在诉讼过程中，***于2017年12月11日，向本院申请撤回其诉讼请求中的第三项诉求即要求中驰房产公司赔偿诉争商品房价值贬值损失50000元的诉讼请求。事实和理由：一、***、中驰房产公司于2012年11月15日签订“商品房买卖合同”合同编号MF-2007-01-NO（0500334），约定***向中驰房产公司购买诉争房，总价款725536元，中驰房产公司应于2014年12月31日前交房。后***支付价款725536元。但中驰房产公司所建诉争房质量不符合规定，至今未向***交付无质量问题的商品房,中驰房产公司已构成违约。按购房合同第九条的规定，中驰房产公司应向***支付逾期交房违约金。二、因中驰房产公司逾期交房的行为造成***无法按按购房合同第十四条的约定时间内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付逾期办证违约金。三、东泉建筑公司系诉争房的承建方，监理公司系诉争房的的监理方，超平设计公司系诉争房的设计方。三方依法应对该诉争房的质量承担设计、施工和监理的终身责任，因此，东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司应对***的上述损失承担连带赔偿责任。 中驰房产公司、东泉建筑公司辩称，其开发的诉争房于2014年12月已具备交付条件，并邮寄通知***交房，按合同约定视为***已接受了商品房，***无权要求其承担违约责任；双方约定的交房时间为2014年12月31日，***要求其支付违约金已过诉讼时效。请求驳回***的诉讼请求。 监理公司应诉未答辩，亦未提交书面证据材料。 超平设计公司辩称，其于2011年担任扬帆新城B1-B8及商业1-3（改）的设计任务，其中B6为地下一层，地上十六层框架一剪力结构，结构安全等级为二级。抗震设防列度为六度，二类场地，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。采用柱下人工挖***桩基础，基础、桩基设计等级均为乙级。该项目严格采用中华人民共和国现行国家标准规范和规程设计，该项目于2011年6月通过三明市施工图审查中心审查，未发现违反“工程建设标准强制性条文”规定的问题。请求驳回***对超平设计公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对事实认定如下： 1、2012年11月15日***与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，约定***向中驰房产公司购买诉争房，价款725536元。合同第八条同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”合同第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2、***按约定向中驰房产公司支付了全部购房款。 3、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B2号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B6号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4、2014年12月28日中驰房产公司向***寄达了交房通知。但***认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。 5、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，结论第4点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改。2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求” 上述事实有商品房买卖合同、发票联、个人住房借款合同、通知、检查鉴定报告、照片、商品房买卖合同及补充协议、邮政快递、入伙通知书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、福建省房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品使用说明书、沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同、混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录、营业执照、建筑业企业资质证明、工程质量监督报告、身份证、截图企业法人营业执照、截图组织机构代码证、**新城B区房产证、土地证领取清单等以及***、中驰房产公司、东泉建筑公司、超平设计公司的庭审***以证实。 本院认为，***与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。***按时交款，中驰房产公司应按约定交房。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向***寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，***拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付***，显属违约，中驰房产公司应当承担违约责任。对于违约金计算的截止时间认定问题。诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。中驰房产公司未及时再次通知***交房，应继续承担违约责任。但***在开庭时已知沙县扬帆新城裂缝经过修补工程后已符合要求可以交房，***已知诉争房可以交房，而未接收房屋。故违约金计至开庭之日即2017年11月3日，之后不再计算。违约金的标准认定问题。合同约定若中驰房产公司违约应按已付款的日万分之五向***支付违约金。根据法律规定，约定的违约金高于造成的损失，可以适当调整；当事人通过抗辩的方式是为调整违约金形式。***未提供具体的损失，对约定的日万分之五的违约金予以调整，按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算。自2015年1月1日至2017年11月3日按月利率0.65%计算违约金为160343.45元[725536元×0.5%×1.3×34]。超过部份不予支持。诉争房如有其他质量问题，仍应按合同的约定与法律的规定处理。***要求中驰房产公司将符合交房条件的诉争房交付其使用的诉求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。***要求中驰房产公司支付逾期办证违约金的诉求，按***与中驰房产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”现诉争房尚未实际交付，支付违约金的条件尚未成就，因此，***的该项诉求，本院不予支持。***要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带清偿责任的诉求，本案审理的是商品房销售合同纠纷，合同的当事人为***和中驰房产公司，根据合同相对性原则，东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与***不存在法律关系，因此，***要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对应由中驰房产公司赔偿的损失承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，***的该项主张，本院亦不予支持。中驰房产公司认为诉争房虽存在瑕疵，但符合交房条件，买受人应先行接受再行维修的主张。因诉争房“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，未达“国家和地方人民政府的有关规定”，不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可正常使用的基本要求。故中驰房产公司的该主张不予采纳。中驰房产公司认为，***向人民法院请求保护民事权利应在诉讼时效内请求，逾期不主张视为放弃权利，***的起诉已超过诉讼时效，因中驰房产公司在诉争房修复后并未通知***可以交房，属诉讼时效中断，其该项主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下： 一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内向***支付违约金160343.45元； 二、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内将位于沙县扬帆新城B区B6号楼7层701室商品房交付给***； 三、驳回***要求三明市中驰房地产开发有限公司支付其他违约金的诉讼请求； 四、驳回***要求福建省东泉建筑工程有限公司、三明市工程建设监理有限公司、福建超平建筑设计有限公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求； 五、驳回***的其他诉讼请求。 本案受理费7907元，由***负担4401元，***市中驰房地产开发有限公司承担3506元。三明市中驰房地产开发有限公司承担的诉讼费3506元，用应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一八年一月十八日 书记员*** 一、本判决所依据法律条文 中华人民共和国合同法： 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》若干问题的解释（二）： 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 中华人民共和国民事诉讼法： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 中华人民共和国民事诉讼法： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。