上海宋乔实业有限公司、浙江凯斯电梯有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省嘉兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙04民终161号

上诉人（原审被告）：上海**实业有限公司。住所地：上海市嘉定区沪宜公路5358号2层J174室。统一社会信用代码：91310114059357434K。

法定代表人：乔元，执行董事。

委托诉讼代理人：尹火平，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：浙江凯斯电梯有限公司。住所地：浙江省桐乡市经济开发区环城南路2986号1幢1层。统一社会信用代码：91330400670270114R。

法定代表人：魏爱华，执行董事。

委托诉讼代理人：李一宵、王勤，浙江图腾律师事务所律师。

原审第三人：嘉兴巨匠防护设备有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道环城南路2289号。统一社会信用代码：913304830669095672。

法定代表人：郑刚，总经理。

委托诉讼代理人：曹锐，公司员工。

上诉人上海**实业有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人浙江凯斯电梯有限公司（以下简称凯斯公司）、原审第三人嘉兴巨匠防护设备有限公司（以下简称巨匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初5910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：撤销原判，改判驳回凯斯公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实、适用法律错误，凯斯公司就同一诉由二次起诉，系重复起诉、滥用诉权的行为，本案应适用“一事不再理”裁定驳回起诉。凯斯公司与**公司于2016年11月16日签订《厂房租赁合同》，约定将位于桐乡市的厂房出租给**公司，期限为十年。案涉厂房共有九跨，现场通过门前标识牌可进行识别，分别为Ｂ1-Ｂ9跨，每跨面积相同，之间均有彩钢板隔离墙，彩钢板隔离墙系**公司搭建，**公司除彩钢板隔离墙外并未对厂房进行装修改造，上述事实已由桐乡法院和嘉兴中院分别予以认定。2018年6月22日，凯斯公司以房屋租赁合同纠纷为由向法院起诉，诉请解除双方的《厂房租赁合同》等，桐乡法院作出（2018）浙0483民初4966号民事判决，支持了凯斯公司的全部诉讼请求，**公司不服，向嘉兴中院提起上诉，嘉兴中院作出（2018）浙04民终2526号民事判决，撤销原判，改判支持了**公司对于《厂房租赁合同》项下Ｂ1\Ｂ2\Ｂ3\Ｂ7跨的转租行为。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十七条的规定，本案中双方当事人与（2018）浙0483民初4966号民事案件中的原被告双方当事人相同；本案与（2018）浙0483民初4966号民事案件中的诉讼标的相同，均为房屋租赁合同纠纷；本案的诉讼请求与（2018）浙0483民初4966号民事案件的诉讼请求相同，均为诉请解除租赁合同，本案诉请解除的Ｂ7跨包含于前案的诉请中，对于Ｂ7跨是否应解除，已经嘉兴中院裁判确定，本案的诉讼请求实际上属于否定嘉兴中院的裁判结果。因此，凯斯公司系重复起诉，其行为系滥用诉权、恶意起诉，造成国家审判资源的浪费和流失。二、根据嘉兴中院作出的生效判决，**公司对《厂房租赁合同》项下的Ｂ7跨有权转租。根据《厂房租赁合同》第八条第五项“**公司需要转租部分厂房时，需要向凯斯公司书面报请同意，**公司转租合同的期限不得超过租赁合同的期限，因**公司转租第三方所造成的所有涉及安全、经济等问题纠纷由**公司自行负担”的约定，**公司转租Ｂ7跨厂房的期限没有超过双方约定的租赁期限。根据嘉兴中院（2018）浙04民终2526号终审判决，案涉合同项下九跨厂房并非不可分割，对各跨进行简单分割即可独立使用，**公司的转租行为不必然导致合同解除,根据《最高人民法院》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持，**公司将部分厂房转租给第三方，口头报请吴涵同意，吴涵系凯斯公司现场管理人员，可以认定凯斯公司当时已经知晓**公司的转租行为，但凯斯公司直至2018年1月24日才发函给**公司提出异议，超过法律规定的六个月除斥期间，其权利丧失，因此凯斯公司要求解除合同于法无据，双方关于《厂房租赁合同》项下Ｂ1\Ｂ2\Ｂ3\Ｂ7跨厂房租赁合同继续履行。上述事实已经嘉兴中院生效判决确认。按照该判决，双方签订的合同有效期内，**公司有权将案涉Ｂ7跨进行转租，一审仅以**公司和巨匠公司续展合同期限作为新的事由进行裁判，存在错误，否定了嘉兴中院（2018）浙04民终2526号终审判决。

凯斯公司辩称，一、凯斯公司本次起诉不属于重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次起诉的，人民法院应当受理。判决具有既判力，既判力的基准时为“法庭辩论终结时”，基准时后发生新的事实不受既判力的约束，当事人可再次起诉。本案中，嘉兴中院于2019年1月4日作出（2018）浙04民终2526号民事判决，并未支持凯斯公司要求解除案涉B7跨租赁关系的诉讼请求，但2019年3月**公司与巨匠公司又就案涉厂房续签了一年的租赁合同。**公司与巨匠公司签订租赁合同系（2018）浙04民终2526号民事判决书生效后新发生的事实，且**公司与巨匠公司签订的两个房屋租赁合同在签订时间、租赁期限、租赁价格方面均不同，系完全不同的合同。二、凯斯公司有权解除案涉厂房租赁合同。（2018）浙04民终2526号案件认定凯斯公司对**公司将B7跨转租给巨匠公司的行为无异议，系基于法律拟制，针对的系两年的合同期，不代表凯斯公司在该合同期限届满后仍同意**公司继续将B7跨转租给巨匠公司。在双方已发生纠纷的情况下，**公司应承担注意义务，续租前应征求凯斯公司意见，但**公司续租却未取得凯斯公司同意，因此凯斯公司有权解除其与**公司就B7跨厂房的租赁关系。

巨匠公司述称，其确实与**公司签订了合同，**公司与凯斯公司的纠纷对巨匠公司造成了影响。

凯斯公司向一审法院起诉请求：一、解除与**公司签订《厂房租赁合同》中B7跨的租赁关系；二、**公司承担自《厂房租赁合同》解除后凯斯公司损失，损失以**公司转租B7跨所得溢价收益为准；三、判令没收**公司交纳的合同保证金22222元；四、**公司、巨匠公司腾空案涉租赁房屋；五、**公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，凯斯公司撤回了第二项诉讼请求。

一审法院经审理认定事实：2016年11月16日，凯斯公司（甲方）和**公司（乙方）签订《厂房租赁合同》（一式四份），约定凯斯公司将其所有的位于桐乡市的厂房出租给**公司，租赁面积共计19687平方米；厂房租金在2017年2月17日至2020年2月16日，每平方米10元／月（即每年租金为2362440元），前3年租金不变，从第4年开始（2020年2月17日起），租金每3年在前一年的基础上递增一次，递增幅度为7.5%，直至合同结束；交房日期为2017年2月17日厂房正式启租，租期为2017年2月17日至2027年4月16日（包含2个月的免租期）；租金采用先付后用原则，按6个月一付，乙方每半年租金在该半年租期开始计算的前30日内一次性支付给甲方；由乙方支付200000元作为乙方履行本合同义务的保证金。合同第八条第五项明确约定：乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意。乙方转租合同的期限不得超过本租赁合同的期限，因乙方转租第三方所造成的所有涉及法律的安全、经济等问题纠纷，由乙方自行负担，与甲方无关。否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。合同十二条第二项约定双方的联系方式，并有甲方“联系人”一栏，凯斯公司手中持有的合同中其中一份此处空白，最后盖章处也无人签字，凯斯公司持有的另一份合同以及**公司持有的两份合同上均由吴涵在“联系人”处及最后盖章处签字。吴涵系凯斯公司员工，由其和**公司接洽、沟通了上述合同内容，且吴涵系凯斯公司派驻在涉案厂房的日常管理人员。2017年1月5日、3月9日，凯斯公司、**公司又分别签订了《厂房租赁协议补充协议》、《房屋租赁补充（宿舍）合同》，吴涵在合同上签字。

案涉厂房总共有19687平方米，具体有九跨，现场通过门前标识牌可以进行识别，分别为B1-B9（由南向北），每跨面积一样。**公司于2017年2月将B1-B3跨转租给上海绿羽节能材料有限公司，2017年3月将涉案厂房中B7跨转租给本案原审第三人巨匠公司，上述转租行为经过吴涵的口头同意；2018年5月，**公司将B4、B5跨转租给浙江耀阳新材料科技有限公司，同月还将B8、B9跨转租给桐乡市生源置业有限公司，2018年6月又将B6跨转租给桐乡迅捷包装有限公司。以上转租，**公司均未书面报请同意。B3、B4之间、B5、B6之间、B6、B7之间、B7、B8之间均有彩钢板隔离墙，彩钢板隔离墙系**公司搭建；**公司除彩钢板隔离墙之外并无对厂房进行变动、装修、改造；双方厂房租赁合同除了对应19687平方米的厂房外，并无对应其他设施设备；案涉厂房、办公设施的主要布局为南大门进来右手边为办公楼，办公楼由凯斯公司的关联企业使用，办公楼北侧相连约九跨的厂房，该厂房一部分为凯斯公司的关联企业使用，另一部分由案外人使用，再往北系宿舍。

2018年6月25日，凯斯公司因多次发函解除合同未果，向一审起诉，一审作出（2018）浙0483民初4966号民事判决书。后**公司提起上诉，嘉兴中院于2019年1月4日作出（2018）浙04民终2526号民事判决书，判决关于B1、B2、B3、B7四跨的租赁合同应继续履行，因为凯斯公司未在知道或应当知道**公司转租的六个月内提出异议；并解除了《厂房租赁合同》中关于B4、B5、B6、B8、B9五跨的租赁关系。

一审另查明，**公司和巨匠公司2017年3月时就涉案B7跨厂房签订的租赁合同租期为两年。2019年2月26日，**公司和巨匠公司又就涉案B7跨厂房续签了一年租赁合同。2019年3月5日，凯斯公司向**公司邮寄函件，明确表示：**公司和巨匠公司的合同2019年3月到期；其不同意**公司任何转租行为，请**公司通知巨匠公司于2019年3月31日前搬离；从2019年4月1日起，其将限制巨匠公司的人员及物资出入。2019年8月9日，凯斯公司又向**公司邮寄律师函，表明：2019年3月4日其已发函指出不同意贵公司任何转租行为，但贵公司仍旧将其厂房转租于巨匠公司，已违反合同约定，现要求与贵公司解除转租厂房的租赁合同。**公司收到上述两函件。

一审还查明，凯斯公司和**公司一致陈述，**公司已交纳涉案B7跨厂房截至2020年1月16日的租金。

一审法院经审理认为，本案争议焦点主要为：凯斯公司是否有权解除和**公司就涉案B7跨厂房的租赁合同关系，以及若合同解除则后续如何处理。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第八条第五项明确约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金”。虽然嘉兴中院于2019年1月4日作出的（2018）浙04民终2526号民事判决书，未曾支持凯斯公司要求解除涉案B7跨的租赁合同关系的诉讼请求，但本案查明的事实显示，在前述案件后发生了新的事实，即**公司和巨匠公司又续签了租赁合同，且未经凯斯公司同意，并不适用“一事不再理”原则，对**公司要求驳回凯斯公司起诉的抗辩，不予采纳。一审认为，（2018）浙04民终2526号民事判决书认定凯斯公司对**公司2017年3月转租B7跨给巨匠公司的行为无异议，是基于法律拟制，属于法院推定的事实，针对的也是**公司和巨匠公司当时约定的租赁期限也即两年的合同期，不代表凯斯公司在该合同期限届满后仍然同意**公司继续将B7跨厂房转租给巨匠公司。事实上，**公司在双方业已发生纠纷的情况下，更应审慎地承担注意义务，在和巨匠公司续租之前应征求凯斯公司的意见，结果其续租却未取得凯斯公司同意，凯斯公司也在六个月内明确发函反对，故一审认为，基于该新的事实，凯斯公司有权解除就涉案B7跨厂房和**公司之间的租赁合同关系。凯斯公司该诉讼请求，予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。凯斯公司要求没收**公司交纳的合同保证金22222元，以及要求**公司、巨匠公司腾空案涉租赁房屋，符合合同约定和法律规定，予以支持。

综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、解除凯斯公司与**公司就位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）签订的《厂房租赁合同》中关于Ｂ7跨的租赁关系；二、凯斯公司无需退还**公司就《厂房租赁合同》向其支付的合同保证金22222元（对应《厂房租赁合同》中Ｂ7跨）；三、**公司、巨匠公司于判决生效之日起三十日内将位于桐乡市厂房中的Ｂ7跨腾空并返还给凯斯公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，减半收取178元，由**公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，关于本案应否适用一事不再理原则。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次起诉的，人民法院应当受理。虽然前案凯斯公司曾提出的解除合同的诉请包括本案争议的B7跨厂房，本院亦于2019年1月4日作出（2018）浙04民终2526号民事判决判令凯斯公司与**公司关于案涉B7跨的租赁合同继续履行，但上述判决生效后，2019年2月26日**公司与巨匠公司又就B7跨续签了一年的合同。因此，前案判决发生法律效力后，发生了新的事实，凯斯公司依据该新的事实再次起诉**公司要求解除B7跨的租赁合同，不属于一事不再理原则的适用范围，**公司以本案构成一事不再理为由要求驳回凯斯公司的起诉，缺乏事实及法律依据，不予支持。

案涉《厂房租赁协议》第八条第五项约定，乙方（**公司）需要转租部分厂房时，需向甲方（凯斯公司）书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。虽然（2018）浙04民终2526号民事判决中本院依据《最高人民法院》第十六条规定以及该案相关事实，认定凯斯公司对**公司关于B7跨的转租行为无异议，从而驳回了凯斯公司要求解除B7跨的诉请，但**公司基于上述判决所享有的转租权应有相应的权利界限，应止于2017年3月其与巨匠公司签订合同约定的两年，并不能据此认定在上述合同期限届满后**公司可以未经同意继续将B7跨转租给巨匠公司。**公司在与凯斯公司已发生纠纷的情况下，根据诚实信用原则，其应当承担注意义务并将续租情况提前和凯斯公司沟通，以便双方合同继续履行，但**公司不仅未在续租合同签订之前征求凯斯公司意见，在续租合同签订之后亦未通知凯斯公司，以致双方再次发生纠纷。因**公司于2019年2月26日续签租赁合同事宜未经凯斯公司同意，凯斯公司亦在六个月之内发函明确表示不同意转租，故本案中凯斯公司有权请求B7跨解除合同、没收保证金并腾退房屋，**公司主张依据本院（2018）浙04民终2526号民事判决其有权转租的上诉理由不能成立。

综上，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费356元，由上诉人上海**实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谭　灿

审判员　倪　勤

审判员　王世好

二〇二〇年三月三十日

法官助理王旖辰

书记员王家慧