浙江凯斯电梯有限公司与上海宋乔实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省桐乡市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0483民初5910号

原告：浙江凯斯电梯有限公司。住所地：浙江省桐乡市经济开发区二期工业区A-02地块9幢标准厂房214室。统一社会信用代码：91330400670270114R。

法定代表人：魏爱华，执行董事。

委托诉讼代理人：李一宵，浙江图腾律师事务所律师。

被告：上海**实业有限公司。住所地：上海市嘉定区沪宜公路5358号2层J174室。统一社会信用代码91310114059357434K。

法定代表人：乔元，执行董事。

委托诉讼代理人：尹火平，上海市锦天城律师事务所律师。

第三人：嘉兴巨匠防护设备有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道环城南路2289号。统一社会信用代码913304830669095672。

法定代表人：郑刚，总经理。

委托诉讼代理人：曹锐，公司员工。

原告浙江凯斯电梯有限公司（以下简称凯斯公司）与被告上海**实业有限公司（以下简称**公司）、第三人嘉兴巨匠防护设备有限公司（以下简称巨匠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈娟于同年9月19日、11月7日两次进行公开开庭审理，原告凯斯公司委托诉讼代理人李一宵、被告**公司委托诉讼代理人尹火平、第三人巨匠公司委托诉讼代理人曹锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凯斯公司向本院提出诉讼请求：一、解除与被告签订《厂房租赁合同》中B7跨的租赁关系；二、被告承担自《厂房租赁合同》解除后原告损失，损失以被告转租B7跨所得溢价收益为准；三、判令没收被告交纳的合同保证金22222元；四、被告、第三人腾空案涉租赁房屋；五、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告撤回了第二项诉讼请求。

被告**公司答辩称，第一，原告属于重复起诉、滥用诉权，应该依法裁定驳回起诉。凯斯公司与**公司于2016年11月16日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将位于桐乡市的厂房出租给被告，租赁期限是10年。原、被告双方签订的该合同项下的厂房有19678平方米，共计九跨，现场门前通过标志牌可以明显识别，每块面积相同，第一到第九跨之间都有彩钢板进行隔离，彩钢板由其进行搭建。其除了上述彩钢板隔离墙外，并没有对厂房进行其他装修和改造。上述事实已经由桐乡市人民法院和嘉兴市中级人民法院分别予以认定。2018年6月22日，原告以房屋租赁合同纠纷为由向桐乡市人民法院提起诉讼，诉请解除原、被告签订的该厂房租赁合同。该案已经桐乡市人民法院做出了2018浙0483民初4966号民事判决，该判决支持了凯斯公司的诉讼请求，**公司不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴中院于2019年1月4日做出了2018浙04民终2526号终审判决，撤销了桐乡市人民法院作出的一审判决，改判支持了**公司对于上述厂房租赁合同Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ7跨厂房的转租行为。根据法律规定，本案原、被告双方与前述案件当事人完全相同，诉讼标的相同，均为房屋租赁合同纠纷，诉讼请求也相同，均为诉请解除租赁合同，本案诉请解除的Ｂ7跨包含于前案的诉讼当中。对Ｂ7跨是否应该解除业已经经过嘉兴市中级人民法院裁判确定。且本案诉讼请求实质上是属于否定前述的裁判结果。故原告属于重复起诉，同时原告的行为也符合滥用诉权的构成要件，也造成国家审判资源的浪费和流失。第二，根据已经生效的判决，其对于厂房租赁合同项下的Ｂ7跨厂房有权转租。根据双方签订的合同第八条第五项，其需要转租部分厂房时，需向凯斯公司书面报经同意，其转租合同的期限不得超过租赁合同的期限。因其转租第三方所造成的所有设计安全、经济问题等，都由其自行承担之约定。其转租Ｂ7跨厂房的期限并没有超过双方约定的租赁合同期限，同时根据嘉兴中院2019年1月4日作出的2018浙04民终2526号终审判决书中认定事实，厂房租赁合同项下九跨厂房之间并非不可分割，对各跨进行简单分割即可独立使用，上述转租行为不必然导致整个合同的解除，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月之内没有提出异议，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或者认定合同转租无效的，人民法院不予支持。被告**公司将部分厂房转租给第三人，凯斯公司早已经知道了**公司的转租行为，但是凯斯公司直到2018年1月24日才发函给**公司提出异议，超过了法律规定的六个月期限。该六个月属于除斥期间，不行使权利即告消灭。凯斯公司在法律规定的期间未行使权利，导致权利丧失，所以原告凯斯公司要求解除合同，于法无据。原、被告双方关于厂房租赁合同项下Ｂ1、Ｂ2、Ｂ3、Ｂ7跨厂房租赁合同应该继续履行。综上，本案属于原告针对同一事实提起的二次诉讼，违反了一事不再理的原则，系重复起诉，请求法院依法裁定驳回起诉。

第三人陈述称，本来是今年年初还是去年年底的时候，其又要给跟**公司重新签订合同，当时据悉，**公司和凯斯公司那案子说没事了。其也不清楚法律上到底咋回事，**公司说反正可以租了，那其就续租了，不同意腾空。对其来说，和原告之间也没有联系，也不认识。

经审理，本院认定事实如下：

2016年11月16日，凯斯公司（甲方）和**公司（乙方）签订《厂房租赁合同》（一式四份），约定凯斯公司将其所有的位于桐乡市的厂房出租给**公司，租赁面积共计19687平方米；厂房租金在2017年2月17日至2020年2月16日，每平方米10元／月（即每年租金为2362440元），前3年租金不变，从第4年开始（2020年2月17日起），租金每3年在前一年的基础上递增一次，递增幅度为7.5%，直至合同结束；交房日期为2017年2月17日厂房正式启租，租期为2017年2月17日至2027年4月16日（包含2个月的免租期）；租金采用先付后用原则，按6个月一付，乙方每半年租金在该半年租期开始计算的前30日内一次性支付给甲方；由乙方支付200000元作为乙方履行本合同义务的保证金。合同第八条第五项明确约定：乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意。乙方转租合同的期限不得超过本租赁合同的期限，因乙方转租第三方所造成的所有涉及法律的安全、经济等问题纠纷，由乙方自行负担，与甲方无关。否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金。合同十二条第二项约定双方的联系方式，并有甲方“联系人”一栏，凯斯公司手中持有的合同中其中一份此处空白，最后盖章处也无人签字，凯斯公司持有的另一份合同以及**公司持有的两份合同上均由吴涵在“联系人”处及最后盖章处签字。吴涵系凯斯公司员工，由其和**公司接洽、沟通了上述合同内容，且吴涵系凯斯公司派驻在涉案厂房的日常管理人员。2017年1月5日、3月9日，原、被告又分别签订了《厂房租赁协议补充协议》、《房屋租赁补充（宿舍）合同》，吴涵在合同上签字。

案涉厂房总共有19687平方米，具体有九跨，现场通过门前标识牌可以进行识别，分别为B1-B9（由南向北），每跨面积一样。**公司于2017年2月将B1-B3跨转租给上海绿羽节能材料有限公司，2017年3月将涉案厂房中B7跨转租给本案第三人巨匠公司，上述转租行为经过吴涵的口头同意；2018年5月，**公司将B4、B5跨转租给浙江耀阳新材料科技有限公司，同月还将B8、B9跨转租给桐乡市生源置业有限公司，2018年6月又将B6跨转租给桐乡迅捷包装有限公司。以上转租，**公司均未书面报请同意。B3、B4之间、B5、B6之间、B6、B7之间、B7、B8之间均有彩钢板隔离墙，彩钢板隔离墙系**公司搭建；**公司除彩钢板隔离墙之外并无对厂房进行变动、装修、改造；双方厂房租赁合同除了对应19687平方米的厂房外，并无对应其他设施设备；案涉厂房、办公设施的主要布局为南大门进来右手边为办公楼，办公楼由凯斯公司的关联企业使用，办公楼北侧相连约九跨的厂房，该厂房一部分为凯斯公司的关联企业使用，另一部分由案外人使用，再往北系宿舍。

2018年6月25日，凯斯公司因多次发函解除合同未果，向本院起诉，本院作出（2018）浙0483民初4966号民事判决书。后**公司提起上诉，嘉兴中院于2019年1月4日作出（2018）浙04民终2526号民事判决书，判决关于B1、B2、B3、B7四跨的租赁合同应继续履行，因为凯斯公司未在知道或应当知道**公司转租的六个月内提出异议；并解除了《厂房租赁合同》中关于B4、B5、B6、B8、B9五跨的租赁关系。

另查明，凯斯公司和巨匠公司2017年3月时就涉案B7跨厂房签订的租赁合同租期为两年。2019年2月26日，凯斯公司和巨匠公司又就涉案B7跨厂房又续签了一年租赁合同。2019年3月5日，凯斯公司向**公司邮寄函件，明确表示：**公司和巨匠公司的合同2019年3月到期；其不同意**公司任何转租行为，请**公司通知巨匠公司于2019年3月31日前搬离；从2019年4月1日起，其将限制巨匠公司的人员及物资出入。2019年8月9日，凯斯公司又向**公司邮寄律师函，表明：2019年3月4日其已发函指出不同意贵公司任何转租行为，但贵公司仍旧将其厂房转租于巨匠公司，已违反合同约定，现要求与贵公司解除转租厂房的租赁合同。**公司收到上述两函件。

还查明，凯斯公司和**公司一致陈述，**公司已交纳涉案B7跨厂房截至2020年1月16日的租金。

以上事实有判决书、函件、快递单等及当事人陈述证明。

本院认为，本案争议焦点主要为：原告凯斯公司是否有权解除和被告**公司就涉案B7跨厂房的租赁合同关系，以及若合同解除则后续如何处理。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同第八条第五项明确约定“乙方需要转租部分厂房时，需向甲方书面报请同意……否则，甲方有权立即收回厂房并终止合同，且不退还保证金”。虽然嘉兴中院于2019年1月4日作出的（2018）浙04民终2526号民事判决书，未曾支持凯斯公司要求解除涉案B7跨的租赁合同关系的诉讼请求，但本案查明的事实显示，在前述案件后发生了新的事实，即**公司和第三人巨匠公司又续签了租赁合同，且未经凯斯公司同意，并不适用“一事不再理”原则，对**公司要求驳回凯斯公司起诉的抗辩，不予采纳。本院认为，（2018）浙04民终2526号民事判决书认定凯斯公司对**公司2017年3月转租B7跨给第三人的行为无异议，是基于法律拟制，属于法院推定的事实，针对的也是被告**公司和第三人巨匠公司当时约定的租赁期限也即两年的合同期，不代表凯斯公司在该合同期限届满后仍然同意**公司继续将B7跨厂房转租给巨匠公司。事实上，**公司在双方业已发生纠纷的情况下，更应审慎地承担注意义务，在和巨匠公司续租之前应征求凯斯公司的意见，结果其续租却未取得凯斯公司同意，凯斯公司也在六个月内明确发函反对，故本院认为，基于该新的事实，凯斯公司有权解除就涉案B7跨厂房和**公司之间的租赁合同关系。凯斯公司该诉讼请求，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求没收被告交纳的合同保证金22222元，以及要求被告、第三人腾空案涉租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：

一、解除原告浙江凯斯电梯有限公司与被告上海**实业有限公司就位于桐乡市的厂房（建筑面积19687㎡）签订的《厂房租赁合同》中关于Ｂ7跨的租赁关系；

二、原告浙江凯斯电梯有限公司无需退还被告上海**实业有限公司就《厂房租赁合同》向其支付的合同保证金22222元（对应《厂房租赁合同》中B7跨）；

三、被告上海**实业有限公司、第三人嘉兴巨匠防护设备有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于桐乡市厂房中的Ｂ7跨腾空并返还给原告浙江凯斯电梯有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费356元，减半收取178元，由被告上海**实业有限公司负担（应负担的诉讼费于裁判文书生效后10日内缴纳，交纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××62，逾期交纳将移送执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判员　陈　娟

二〇一九年十一月十二日

书记员　钱玲芳