广州中旗科技孵化器有限公司与广合科技（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0112民初11215号

原告（反诉被告）：广州中旗科技孵化器有限公司，住所地广东省广州市黄埔区云埔工业区方达路**办公室**，统一社会信用代码91440101MA59F9NFX7。

法定代表人：马纪钢，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张予铨，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。

被告（反诉原告）：广合科技（广州）有限公司，住所地广东省广州保税区保盈南路**，统一社会信用代码91440116739749431N。

法定代表人：肖红星，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓文剑，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗弘毅，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。

原告广州中旗科技孵化器有限公司（以下简称中旗公司）诉被告广合科技（广州）有限公司（以下简称广合公司），被告广合公司反诉原告中旗公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理，中旗公司的委托诉讼代理人李萍、张予铨，广合公司的委托诉讼代理人邓文剑、罗弘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中旗公司向本院提出本诉请求：1.广合公司向中旗公司支付2019年8月、9月应付未付的租金252000元及租金的逾期利息（2019年8月6日应付未付费用的逾期付款利息以126000元为本金，按照每日千分之一的标准计算，从2019年9月6日起算至实际清偿之日止，以上暂计至2019年9月17日为6678元）;2.诉讼费由广合公司承担。

事实和理由：2019年5月30日，广合公司因拟向中旗公司承租位于广州市黄埔区云埔工业区方达路2号（新经济产业园）而与中旗公司签订《定金协议》，并于当日向中旗公司支付了30000元定金。2019年6月14日，双方签订《工业厂房租赁合同》，约定由中旗公司将位于广州市黄埔区云埔工业区方达路2号广州新经济产业园3号厂房1楼101出租给广合公司。租赁期限为2019年5月30日起至2022年5月29日止，其中2019年5月30日至2019年6月30日为免租期；厂房的租金标准为每月126000元，押金432000元。合同签订后，中旗公司依约将租赁厂房交付给广合公司使用，但广合公司没有切实履行合同义务，从2019年8月起，无任何理由停止支付应付租金、基本电费、水费、电费等费用。中旗公司有权依据《工业厂房租赁合同》的约定要求广合公司支付拖欠的租金和逾期付款利息。

广合公司就本诉辩称，租赁合同是双务合同，广合公司支付租金的义务和中旗公司交付符合合同约定用途的租赁物的义务，构成对待给付。现中旗公司交付的租赁物不符合合同约定，故广合公司有权拒绝支付全部租金。租赁合同第6条第1款约定的未按时支付租金的违约金计算标准过高，日千分之一，年化后为36%，明显超过中国人民银行贷款基准利率。

广合公司提出反诉请求：1.中旗公司返还广合公司租赁押金432000元，并以432000元为本金，自2019年6月22日起按年利率6%支付资金占用利息至本金全部清偿之日止；2.中旗公司返还广合公司租金126000元，并以126000元为本金，自2019年7月9日起按年利率6%支付资金占用利息至本金全部清偿之日止；3.中旗公司赔偿广合公司损失3215893.16元，并以3215893.16元为本金，自2019年10月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本金全部清偿之日止；4.诉讼费由中旗公司承担。

事实与理由：2019年6月14日，双方签订《工业厂房租赁合同》，约定本租赁物的功能为工业厂房及办公用途（双方明确，前述办公用途仅指乙方可在租赁物内根据工业生产需要配套必要的生产办公室，乙方不得将租赁物整体或大部分作办公用途），租赁物只能用于工业生产及办公，不得用于其他以外用途。因广合公司拟于厂房开展的生产建设项目属《建设项目环境影响评价分类管理名录》第83项电子元件及电子专用材料制造中列明的印刷电路板项目，广合公司于2019年6月21日与广州市中绿环保有限公司（以下简称中绿公司）签订《环保服务协议》，委托中绿公司对广合公司拟于厂房开展的生产建设项目进行环境影响评价并编制环境影响报告表，报送广州开发区行政审批局审批。2019年7月25日，审批局作出《关于不予受理行政审批申请的通知书》，以环境影响报告表不符合要求为由决定不予受理申请，不予受理理由第4项为补充评价项目控制性详细规划及其相应环保标准的相符性分析。经审批局释明，广合公司始知依据《广州市黄埔区控制性详细规划（局部）修编（AP0401等规划管理单元）》，2018年9月13日起，厂房所在地域的控制性详细规划由工业规划调整为商务规划，土地用途相应由一类工业用地变更为其他商务用地，因此不得作为工业生产厂房使用。审批局同时建议广合公司完善环境影响报告表并申请有关部门重新调整控制性详细规划。广合公司立即进行补救。但有关部门明确告知广合公司不会重新调整厂房所在地域的控制性详细规划，审批局也在2019年8月19日作出《关于不予受理行政审批申请的通知书》，决定不予受理广合公司完善后的环境影响报告表的审批申请，不予受理理由只有一项，为补充评价项目控制性详细规划及其相应环保标准的相符性分析，广合公司始确知厂房不得作为工业生产厂房使用。依据合同法第二百一十二条、第二百一十六条，中旗公司应将符合租赁合同约定用途的租赁物交付广合公司使用收益，此为中旗公司的主给付义务。现中旗公司交付广合公司的厂房不能作为工业生产厂房使用收益，构成违约，且致使合同目的不能实现，故依据合同法第九十四条、第九十七条，广合公司有权解除租赁合同，要求中旗公司返还广合公司已经支付款项并赔偿损失。又依据民法总则第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。因此，处于订立合同磋商阶段，中旗公司也负有依诚信原则而行为的先合同义务。故在广合公司于合同磋商过程中已明确告知中旗公司“因广合公司拟于厂房开展的生产建设项目需要办理环保审批手续，中旗公司应核实厂房所在地域的土地使用性质及政府规划”的情况下，中旗公司显应对此予以核实。现中旗公司未能查明上述控制性详细规划调整事项，仍将厂房作为工业生产厂房出租给广合公司，即属违反先合同义务，广合公司因此受损，依据合同法第四十二条第一款第三项，中旗公司应承担缔约过失责任，赔偿广合公司损失。但广合公司支出物业管理费54000元，水电费110167.45元，租赁合同签订后，广合公司支付租赁押金432000元，7月租金126000元，中旗公司应予以返还。工程款4032829元，配套设施、服务采购费964154.71元，扣除可回用材料残值2381258元，为3215893.16元，中旗公司应予赔偿。

中旗公司就反诉辩称，1.中旗公司按照合同约定交付租赁物给广合公司，已履行其合同义务，但广合公司逾期支付租金及物业费，显然违约，理应承担继续支付及承担逾期利息等违约责任。2.广合公司未能通过区审批局环保备案，系自身原因造成，与中旗公司无关。通过中旗公司提交的广州万德过程自动化设备有限公司及深圳市喜威正德科技有限公司广州分公司企业登记信息及环评备案可见，同时段、同地块（即黄埔区云埔工业区方达路2号）我方租赁给上述两家生产型企业，它们均通过了公司注册，深圳市喜威正德科技有限公司广州分公司还顺利办理了环评备案。根据国土资源部关于印发试行的《土地分类》的通知[国土资发〔2001〕255号]文，第22项显示工业生产应使用工业用地（备注：第21项显示商场、批发零售市场应使用商业用地），可见涉案地块暂土地性质仍为工业用地，不然上述企业无法办理营业执照及环评备案。故广合公司所称2019年7月25日、8月19日两次向区审批局申请环保备案均被不予受理的原因系涉案厂房的用地性质从工业用途变更为商业用地所致不是事实。退一步说，涉案租赁物的土地性质即使被控规为商业用地范畴，但未实际变更涉案土地性质前仍为工业用地，并且中旗公司提供的产权证及规划许可证仍是工业用途，并没有进行改变，据此上述企业依然可以办理生产型营业执照及环评备案。3.即使涉案租赁物被控规为商业用地范畴，但产权人及中旗公司完全不知情，故中旗公司根据涉案产权土地用途进行租赁，无任何过错。根据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条第二款规定，修改控制性详细规划征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证，但至今产权人及中旗公司完全不知情，且相关证件土地性质仍是工业用地，中旗公司据此进行出租，无任何过错。4.退一万步说，即使涉案租赁物在控规范围内，但广合公司作为特种行业的生产企业，未履行审慎注意义务，应承担不利后果。涉案租赁物登记的土地用途是工业用地，符合一般生产型公司的使用条件。广合公司作为特种行业的生产企业，清楚自己从事的行业应当办理何种审批手续（如环保审批），故其应当在订立租赁合同时了解清楚手续办理的相关情况。广合公司在尚未了解清楚相关情况时即贸然订立租赁合同，后因手续办理障碍而拒绝支付租金，理应承担违约责任。广合公司认为中旗公司存在故意隐瞒涉案租赁物土地使用性质的行为，但未举证证实，法院不应支持。5.关于广合公司已付租金、押金等的处理。中旗公司按照合同约定交付租赁物给广合公司，已履行其合同义务，且广合公司至今一直占用租赁物，应当承担按合同约定支付租金的义务，其请求中旗公司返还全部已付租金缺乏事实及法律依据。且根据租赁合同第四条第1款约定，广合公司未按合同约定交付租金属于违约，中旗公司有权依据合同第六条第2款没收押金。6.由于广合公司违约，故其装修及设备费用，与中旗公司无关，应由其自担。

经审理查明，2019年5月30日，中旗公司（甲方、出租方）与广合公司（乙方、承租方）签订《定金协议》，载明定金为30000元，免租期为2019年5月30至2019年6月30日，约定签约日期为2019年6月4日。广合公司于2019年5月30日向中旗公司支付定金30000元。

2019年6月14日，中旗公司（甲方、出租方）与广合公司（乙方、承租方）签订《工业厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于黄埔区云埔工业区方达路2号黑牛食品（广州）有限公司所属物业，厂房位置广州市黄埔区工业区方达路2号广州新经济产业园3号厂房1楼101房，合同期限2019年5月30日起至2022年5月29日止，免租期限2019年5月30日起至2019年6月30日止，2019年7月1日起正常交租，厂房租金126000元/月，押金432000元。用电计算方式每月用电按供电局峰平谷价格收费标准计算，另收用电损耗10%，用水计算方式每月用水按5元/吨（不含税）。乙方申请用电量1500KVA，基本电费按23元/KVA/月单价计算，合计金额34500元/月，如今后供电局、自来水公司调整电价或水费，则甲方按相应调整的幅度进行用电、用水单价的调整。合同期满或者本合同约定的解除事由出现，在乙方付清租金、水电等费用（即未欠甲方款项），并经甲方检查租赁符合本合同约定的退场条件后，凭甲方出具的有效单据5日内办理厂房押金退款手续，若甲方不能在5日内将押金退还乙方，乙方有权按照每日千分之一的标准收取滞纳金。合同第二条租赁物的功能及用途，本租赁物的功能为工业厂房及办公用途（双方明确，前述办公用途仅指乙方可在租赁物内根据工业生产需要配套必要的生产办公室，乙方不得将租赁物整体或大部分作办公用途），由甲方按现状出租给乙方使用。乙方必须用作生产符合国家法律法规规定允许生产和加工的产品，或者从事相关合法经营活动。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因改变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。合同第三条甲方的职责和权利，在乙方租赁期间，若因以下原因导致乙方无法使用租赁物的，甲方应当支付双倍乙方三个月押金额的违约金。(1)黑牛食品与甲方签署的合同因任何原因终止，且黑牛食品不继续向甲方出租租赁物。(2)黑牛食品不同意甲方的转租行为或者甲方的转租行为未取得黑牛食品的同意。(3)政府拆迁、改造等原因且甲方未提前三个月通知乙方。(4)基于租赁物、附属设施的原因，租赁物发生安全事故、产生缺陷。第四条乙方的职责和权利，乙方须按本合同约定按时向甲方缴交租金和押金，否则视为违约。合同第六条违约责任，1.如果租金未如期缴清，乙方须增缴违约赔偿金，即每拖欠1日，需增缴拖欠金额的千分之一作为违约赔偿金。若租金逾期未缴超过10天或以上，甲方有权采取相应措施。再若租金逾期未缴长达30天，甲方就有权单方面终止合同，而乙方应立即将租赁物退还甲方，乙方向甲方缴纳的租赁押金不予退回。2.租赁期内，乙方未按本租赁合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回房产，并没收押金，依法追收乙方所拖欠的款项以及延迟支付的违约金。6.租赁合约期内，如甲方单方原因要求提前终止合同需提前六个月书面通知乙方，并支付乙方三个月押金（不包含退还的押金金额）的双倍金额的违约金。7.租赁合约期内，乙方可提前六个月书面通知甲方提前终止合同，甲方按本合同第一条第5款约定向乙方返还押金。

合同签订后，广合公司于2019年6月24日向中旗公司支付押金402000元，于2019年7月8日、9月24日支付7月租金及管理费144000元、7月电费35718.36元、7月水费1127.5元。开庭前，广合公司向中旗公司支付了8月、9月的水费1442.5元、910元，电费36469.09元、34500元，管理费18000元、18000元。

2019年7月1日，广合公司（发包人、甲方）与广东粤博建设有限公司（以下简称粤博公司，承包人、乙方）签订《工程施工合同》，约定工程名称广合公司广州新经济产业园3号厂房钻房车间工程共五个标段，标段一：1000KVA\2000KVA低压出线柜改造及室外电缆工程，标段二：低压配电工程（室内），标段三：空压系统工程，标段四：暖通空调工程，标段五：集尘系统工程。工程地点广州市云埔工业区方达路2号广州新经济产业园3号厂房1楼101房。合同工期，计划开工日期2019年7月2日，完工日期2019年8月20日，按合同价包人工、包材料、包机械、包临时设施、包工期、包质量、包安全、包风险金、包验收等一切施工费用。合同价款，合同含税总价为4300000元。

2019年6月21日，广合公司（甲方）与广州市中绿环保有限公司（以下简称中绿公司、乙方）签订《环保服务协议》，约定甲方委托乙方承担广合黑牛工业区新增钻孔车间项目的环境影响评价工作，服务费用为33000元。乙方责任，签订合同，收到甲方提供的项目资料后，18个工作日内提交环评初步报告并交由甲方确认。乙方负责代理环评文件的报批并保证于2019年8月10日（从甲方提供全部相关资料开始，38个工作日内完成，如提交资料延迟，取得批复的时间顺延）前取得当地环保部门批复，否则每逾期一天将扣除项目环评服务费用总金额的1%作为违约金。2019年7月11日，广合公司向广州开发区行政审批局递交了编制的《建设项目环境影响报告表》，请求予以审批。广州开发区行政审批局于2019年7月25日作出《关于不予受理行政审批申请的通知书》，载不予受理理由：1.核实项目的主持工程师（前后不一致）；2.核实项目的行业类别及代码，核实完善项目的四至情况（图文不一致）；3.补充项目美纹胶、防锈剂等原辅料的理化性质；4.补充评价项目控制性详细规划及其相应环保标准的相符性分析；5.核实完善项目的声环境功能区划及执行标准，核实完善项目噪声监测内容（监测时间前后不一致、北面无监测数据）；6.核实完善项目的总量控制指标；7.核实项目是否存在未批先建，完善项目施工期环境影响分析；8.核实完善项目固废的产生情况及处置措施；9.完善项目的水环境影响分析，完善项目的地表水评价自查表、大气环境影响评价自查表；10.核实完善项目钻孔粉尘源强核算依据及收集处理措施；11.核实项目的噪声源强（前后不一致）、完善声环境影响分析；12.完善项目的环境风险分析；13.核实环境管理与监测计划（表34内容监测点位、监测指标及执行排放标准均有误）；14.完善项目的附图附件（补充房产证、租赁备案证、承诺书），完善基础信息表（签字、污染物排放量、水污染物、环保投资与报告内容不一致）。广合公司补充项目资料后，广州开发区行政审批局于2019年8月19日再次做出《关于不予受理行政审批申请的通知书》，载不予受理理由：请补充项目控制性详细规划及其相应环保标准的相符性分析。

另查明，案涉厂房的所在土地于2012年6月21日取得穗府国用（2012）第01100057号土地使用权证，土地使用权人为黑牛食品（广州）有限公司，土地用途为工业用地。2018年9月12日，案涉厂房所在的黄埔区方达路2号房屋取得不动产权证书，权利人为黑牛食品（广州）有限公司，规划用途：方达路2号地号（1）为1号厂房，，地号（2）为**厂房，地号（3）为**厂房，地号（4）为门房室，地号5）为废品暂存间，，地号（6）为科研办公楼，地号（7）为宿舍楼一，地号（8）为宿舍楼二2018年9月30日，广州市黄埔区人民政府发布了《关于公布实施规划成果的通告》，载《广州市黄埔区控制性详细规划（局部）修编（AP0401等规划管理单元）》已完成规划技术审查、批前公示等程序，并经广州市黄埔区广州开发区城乡规划委员会审议通过后获黄埔区人民政府（受市人民政府委托）（穗府埔国土规划审〔2018〕5号），自批准之日（2018年9月13日）起生效。庭审中，广合公司、中旗公司均确认根据上述通告附图，案涉厂房所在地块规划为商务用地。广合公司称，其编制的《建设项目环境影响报告表》无法获得审批的原因在于控制性详细规划的调整。

中旗公司为证明广合公司的环境影响报告表未获通过与案涉地块的修编和控规无关，提交了深圳市喜威正德科技有限公司广州分公司的环评备案表，记载该项目属于《建设项目环境影响评价分类管理名录》中应当填报环境影响登记表的建设项目，属于第78电气机械及器材制造项中仅组装的。广合公司质证称，环境影响评价分3种，分别是环境影响报告书、报告表以及只需填报环境影响登记表进行形式性备案的3种，所以审批局不会对只需进行备案的建设项目是否符合规划和环保标准进行实质性的审查。所以，中旗公司提交的环境影响登记表并不能证明其关于案涉厂房仍可以作为工业厂房使用的主张。

2019年11月30日，广合公司（乙方）、中旗公司（甲方）签订《关于广州新经济产业园3号厂房101室交接确认书》，就案涉厂房进行了交接，双方确认乙方租金交付至11月30日(补充，此项以法院最终判决为准)，水费尚欠自2019年10月25日至2019年11月30日，合计219.3元(含税价)，基本电费自2019年10月1日至2019年11月30日，电表产生用电自2019年10月25日至2019年11月30日，用电123度，基本用电合计70545.86元；水电费乙方承诺在收到甲方开具发票后一周内支付，否则承担逾期未支付总金额百分之一的逾期利息。

广合公司为证明其损失向本院提交了粤博公司编制的《竣工资料》，其中2019年9月20日《工程结算汇总》，载原固定总价合同价4300000元，工程订单增加工程86000元，未完成工程量215104元，最终实际工程总价4170896元，已支付进度款原合同总价55%为2365000元，应支付工程完工款原合同总价20%即860000元，验收后应支付结算款945896元。

2019年10月25日，广合公司与粤博公司签订了《工程施工合同补充协议》，约定工程原总金额为4300000元，减去未完成工程量金额267171元，实际结算总额变更为4032829元。广合公司一并提交了向粤博公司支付款项的银行转账凭证及发票。

广合公司还提交了购买干式变压器、冷冻式干燥机、螺杆式冷水机组、柴油叉车、交换机等设备的发票。广合公司主张在合同价款的基础上折算20%的折旧损失。

上述事实有《定金协议》《工业厂房租赁合同》《工程施工合同》《工程施工合同补充协议》《环保服务协议》《关于不予受理行政审批申请的通知书》、土地使用权证、《不动产权证书》《关于公布实施规划成果的通告》、发票、转账凭证等证据及当事人陈述予以证实。

本院认为，根据案涉厂房的土地使用权证、《不动产权证书》的记载可知，该厂房及土地原为工业用途，庭审中双方确认案涉厂房所在地段规划变更为商务用地。根据广州开发区行政审批局前后两次出具的《关于不予受理行政审批申请的通知书》记载的“请补充项目控制性详细规划及其相应环保标准的相符性分析”可知，广合公司承租场地用于半成品印刷线路板（钻孔加工）无法通过环境影响评价，原因确在于该项目环保标准与项目所在地控制性详细规划不符。

关于租赁合同无法继续履行的责任问题。本院认为从双方提交的证据及庭审中陈述可知，双方在签订租赁合同时对《关于公布实施规划成果的通告》的公布确实均不知情，参考案涉房屋的《不动产权证书》的取得时间以及上述通告的公布时间，双方在签署租赁合同时确实无法预见到项目所在地块控制性详细规划的变更，故本院认为租赁合同系因不可归责于双方的事由而无法继续履行，现租赁合同已经实际解除，故广合公司要求中旗公司返还租赁保证金432000元，本院予以支持。

关于广合公司主张的厂房设备损失。广合公司签订《工业厂房租赁合同》后即开展工厂的建设，损失主要涉及到相关设备的采购、搬运、组装费用，设备拆除（折旧）所产生的费用等。本院认为广合公司作为承租方、工厂项目的经营者，在签订合同中应当合理评估经营行为的风险，审慎评估标的物是否能够通过环评，在合同签订的磋商阶段及时了解标的物所在地的政策，即在实际建厂投产前应当先行开展工厂项目的环境影响评价报批程序，其在尚未通过环境影响评价审批前即开展工业厂房设备的组装，且其在首次环境影响评价报批遇挫时亦未能及时暂停《工程施工合同》的履行以避免损失的扩大。综上，本院认为广合公司应对厂房设备的组装施工导致的各项损失承担全部责任，其要求中旗公司赔偿该部分损失本院不予支持。

关于中旗公司要求广合公司支付厂房占用期间的租金，以及广合公司要求中旗公司返还已经缴纳的租金及物业管理费、水电费及利息的诉讼请求。本院认为，如上所述租赁合同的解除不可归责于双方，综合参考双方的实际损失，根据公平原则，本院酌情确认广合公司已经支付的租金及物业管理费、水电费由其自行承担，对于2019年8月、9月房屋租金损失由中旗公司自行承担。

依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）广州中旗科技孵化器有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）广合科技（广州）有限公司返还租赁押金432000元；

二、驳回原告（反诉被告）广州中旗科技孵化器有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）广合科技（广州）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费6224元，由原告（反诉被告）广州中旗科技孵化器有限公司负担。反诉受理费18496元，由原告（反诉被告）广州中旗科技孵化器有限公司负担3890元，由被告（反诉原告）广合科技（广州）有限公司负担14606元，负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　李春辉

人民陪审员　　王继鹏

人民陪审员　　陈志元

二〇二〇年十一月十一日

法官助理钟陈

书记员姚春华