辽宁金达绿化造园工程有限公司、沈阳市和平区房产局第三房产经理公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽01民终5622号 上诉人（原审被告）：辽宁金达绿化造园工程有限公司，住所地沈阳市和平区十一纬路云集东巷9号。 法定代表人：**，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区房产局第三房产经理公司，住所地沈阳市和平区光荣街34号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***、***，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 上诉人辽宁金达绿化造园工程有限公司因与被上诉人沈阳市和平区房产局第三房产经理公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2021）辽0102民初21831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辽宁金达绿化造园工程有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人受到不公平的判决，相同案例此案原告沈阳市和平区房产局第三经理公司诉讼被告沈阳市和平区中一法律服务所支付所租房屋租金共162960元，被告主张按原房租金年23314.92，合计81602.22元缴纳租金。法庭没支持房产局租金涨价及其它主张，判决按原房租金缴纳所欠房屋租金81602.22元。二、将拥有使用权的公有直管房房租推向市场，房租涨价本身侵犯了使用权人的利益。三、辽宁省出台政策对租用公房的企业及工商个体户减免租金，被上诉人涨价行为违背中央财政及省、市地方政府相关政策。四、被上诉人滥用职权，公然收取第三方对此房屋的租金，协助第三方剥夺上诉人承租权。五、上诉人与被上诉人在本案没有利害关系，被上诉人主体不适格。 沈阳市和平区房产局第三房产经理公司辩称，请求维持原判。 沈阳市和平区房产局第三房产经理公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、请求判令被告支付从2018年1月1日至2021年6月30日房屋租金279165.6元，按直管公房评估租赁价格每年79761.6元的标准进行计算；3、请求判令被告支付逾期利息，暂计为1万元(从2018年1月1日起以每季度租金19940.4元为基数，自每季度首月的25日起计算至实际支付之日止。自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。)；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，被告租赁标的位于沈阳市和平区十一纬路云集东巷9号，建筑面积114.6平方米直管公房。 出租方沈阳市房产局（委托人）、沈阳市和平区房产局（受托人）与承租方南市汽车配件经销公司签订《公用公房租赁合同》，约定甲方将座落和平区十一纬路云集东巷13号，建筑面积114.6平方米的房屋，出租给乙方用于营业。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回。租赁期共叁年。租金的标准按沈价发[1995]55号文件规定执行。从第一年至第三年每平方米月租金8.04元，计921.38元，在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行……。 庭审中，原、被告双方对于“以往直到2017年12月31日被告均是按921.38元/月租金标准交纳的租金；现被告仍继续占有使用涉案房屋”的事实均予以认可。另，庭审中原告表示“被告要求按照原合同标准支付租金，我方无法收取，因已经有新的文件”。 沈阳市和平区房产局将包括直管公房在内的房屋租赁及相关纠纷法律诉讼等事项，委托原告沈阳市和平区房产局第三房产经理公司进行代为办理。 一审法院另查明，2016年10月21日，沈阳市人民政府令第62号《沈阳市直管公房管理办法》，第二条规定：本办法所称直管公房是指在本市国有土地上，所有权归市人民政府所有，由市房产主管部门代表市人民政府进行管理的公有住宅和非住宅房屋；第三条本市行政区域内直管公房的使用、修缮等管理活动，适用本办法；第九条直管公房可以依法出租。承租人承租直管公房时，应当与市房产主管部门签订租赁合同；承租人应当按期支付租金，承租人延迟支付租金的，应当按照租赁合同的约定承担违约责任；第十条直管公房承租人有下列行为之一的，市房产主管部门有权解除租赁合同，收回房屋：（一）擅自改变房屋使用用途的；（二）连续拖欠租金六个月以上的；（三）擅自转租、转借、调换、转兑房屋的；（四）擅自与其他单位或者个人联营的；（五）擅自转让房屋使用权的…；第十一条直管公房住宅（公开招租的除外）执行政府定价租金标准；直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次。 2018年1月16日，沈阳市房产局与沈阳市财政局《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》**发[2018]5号文件所附《第一批直管公房非住宅租赁价格明细表》载明：案涉房屋十一纬路云集东巷9号2门，建筑面积114.6平方米，确认评估结果为一层58元/平方米/月。 一审法院认为，案外人沈阳市房产局、沈阳市和平区房产局与南市汽车配件经销公司签订的《公用公房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。此后双方未续签书面房屋租赁合同，被告继续使用案涉房屋，故双方之间形成了不定期租赁合同关系。考虑涉案房屋系沈阳市直管公房，公房的承租使用权具有一定的历史成因，与普通房屋承租使用权性质有所差异，双方亦未对于解除合同达成合意，综合以上因素，不宜轻易解除案涉房屋的租赁合同，故一审法院对原告提出解除租赁合同的主张不予支持。 关于2018年1月1日至2021年6月30日租金数额，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”双方在《公用公房租赁合同》中约定，“租金标准按沈价发[1995]55号文件执行”，“在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行。”现原告提出按照《沈阳市直管公房管理办法》第十一条及**发[2018]5号文件规定的租赁价格，即一层面积114.6平方米按58元/平方米/月要求被告支付2018年1月1日至2021年6月30日租金279165.6元，于法有据，一审法院予以支持。 关于原告房产经理公司主张的拖欠租金利息问题，因被告未支付租金并非恶意拖欠而系双方就新的租金标准未能达成一致所致，故原告此项诉请，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、被告辽宁金达绿化造园工程有限公司于判决生效后十日内给付原告沈阳市和平区房产局第三房产经理公司从2018年1月1日至2021年6月30日租金279165.6元；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5637元，由原告沈阳市和平区房产局第三房产经理公司负担195元，被告辽宁金达绿化造园工程有限公司负担5442元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对所举证据所要证明的问题结合全案事实综合予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，沈阳市房产局、沈阳市和平区房产局与南市汽车配件经销公司签订的《公用公房租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。租赁合同约定的租赁期限届满后，上诉人仍继续使用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁关系。关于租金标准，因案涉房屋系沈阳市国有直管公房非住宅，被上诉人主张按照《沈阳市直管公房管理办法》第十一条及**发[2018]5号文件规定的租赁价格，即一层面积114.6平方米按58元/平方米/月，要求上诉人支付2018年1月1日至2021年6月30日租金279165.6元，具有事实及法律依据，一审予以支持并无不当。 关于上诉人主张其与被上诉人之间没有利害关系的问题，沈阳市和平区房产局将包括直管公房在内的房屋租赁及相关纠纷法律诉讼等事项，委托被上诉人代为办理，且上诉人与被上诉人双方对于以往直到2017年12月31日均是按921.38元/月租金标准交纳的租金的事实均予以认可，故对上诉人该项主张不予支持。 关于上诉人主张对方只能从2021年5月通知上诉人涨价后主张涨价后的租金价格的问题，因《沈阳市直管公房管理办法》及**发[2018]5号文件系公开的，上诉人应予知晓，且被上诉人按文件规定内容主张租金有事实及法律依据，故对上诉人该项主张不予支持。 综上，上诉人辽宁金达绿化造园工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5637元，由上诉人辽宁金达绿化造园工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　杨　帆 审 判 员　　谢　宏 审 判 员　　*** 二〇二二年六月二十三日 法官助理　　李　春 书 记 员　　许　璐 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。