君豪建设集团有限公司、遂宁市教育投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省遂宁市船山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0903民初3378号

原告（反诉被告）：君豪建设集团有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区明月路785号君豪阳光大道商业楼6层，统一社会信用代码91510900746908402J。

法定代表人：廖家国，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：李果，四川斗城律师事务所律师。

被告（反诉原告）：遂宁市教育投资有限责任公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路510号4楼，统一社会信用代码91510900699183196X。

法定代表人：仲卫国，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：蒲智，四川广略律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：袁荣光，系该公司教育事业部主任。

原告君豪建设集团有限公司（以下简称君豪公司）与被告遂宁市教育投资有限责任公司（以下简称遂宁教育投资公司）房屋租赁合同纠纷一案和反诉原告遂宁教育投资公司与反诉被告君豪公司房屋租赁合同纠纷一案，分别于2021年5月8日和2021年7月5日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭合并审理了两案。原告（反诉被告）君豪公司的特别授权委托诉讼代理人李果，被告（反诉原告）遂宁教育投资公司的特别授权委托诉讼代理人蒲智、袁荣光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告君豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令遂宁教育投资公司继续履行《房屋租赁合同》；2.判令遂宁教育投资公司向君豪公司支付欠付第三年租金人民币746667元；3.判令遂宁教育投资公司每逾期一日按每日租赁费的30%向君豪公司支付违约金（以欠付租金746667元为基数，从2021年3月2日起按每日租赁费的30%计算违约金至付清之日止。）；4.本案的案件受理费、律师代理费等费用由遂宁教育投资公司承担。诉讼过程中，君豪公司增加诉讼请求，要求遂宁教育投资公司腾退案涉房屋，并将房屋占用费按《房屋租赁合同》约定计算至房屋腾退之日；要求遂宁教育投资公司给付因提前解除合同产生的违约金，违约金的计算方式为三个月租金280000元；明确第四项诉讼请求中的律师费为20000元。事实与理由：2018年12月21日，君豪公司（甲方）与遂宁教育投资公司（乙方）签订了位于遂宁市河东新区××路××道××层××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃门面，二层1＃、2＃、3＃、4＃、5＃门面及××大道幼儿园建筑面积共计约2596.55平方米房屋的《房屋租赁合同》，合同第三条租赁期限、用途约定：1、该房屋租赁期为10年77天，自2018年12月21日起至2029年3月7日止（其中装修免租期77天，自2018年12月21日起至2019年3月7日止）。2、租赁用途：乙方承诺租赁该房屋作为经营幼儿园使用，不得擅自改变用途。合同第四条租金标准、保证金及支付方式约定：1、本合同第一年（2018年12月21日至2020年3月7日），年租金为1120000元，本合同第二年至第三年（2020年3月8日至2022年3月7日）每年年租金为1120000元。第四年至第六年（2022年3月8日至2025年3月7日）递增5%，第四年至第六年每年年租金为1176000元。第七年至第九年（2025年3月8日至2028年3月7日）递增5%，第七年至第九年每年年租金为1234800元。第十年（2028年3月8日至2029年3月7日）递增5%，第十年年租金为1296540元。3、支付方式：首年房屋租金支付方式为：双方房屋租赁合同签订后，甲方向乙方出具首年租金全额租赁发票后5个工作日内，乙方向甲方一次性支付首年租金。其余年度房屋租金支付方式为：甲方于年度应收租金前15日向乙方出具该年度全额租金的租赁发票后5个工作日内，乙方向甲方一次性支付该年度全额租金。4、乙方应将上述租金支付至甲方指定的银行账户：户名：君豪建设集团有限公司、开户银行：中国银行股份有限公司遂宁城北开发区支行、账号：1293********。合同第十条违约责任第4项约定：租赁期内，乙方逾期交纳租金的，则每逾期一日，乙方应按每日租赁费的30%向甲方支付违约金，按日计算。合同第十条违约责任第9项约定：乙方在履行本合同中存在违约行为的，甲方为维护自己的合法权益所支出的律师费、诉讼费、鉴定费、执行费、交通费、误工费等费用，应由乙方承担。双方签订房屋租赁合同后，遂宁教育投资公司按约定支付了第一年、第二年租金。2021年3月5日，遂宁教育投资公司向君豪公司只支付了租金人民币373333元，未按约定足额向君豪公司支付第三年租金。截止今日，遂宁教育投资公司仍欠付第三年租金人民币746667元。之后，君豪公司经多次催收，遂宁教育投资公司仍未支付欠付租金。

本诉被告遂宁教育投资公司辩称，请求驳回君豪公司的诉讼请求。1.租房合同应当解除，因为租房合同涉及的基础条件存在情势变更；2.遂宁教育投资公司不应向君豪公司支付第三年租金746667元，理由是根据合同约定，第三年的租金是1120000元，但是2021年遂宁教育投资公司已经支付了373333元，其租金对应的租期是2021年3月8日至2021年7月7日，而合同应于反诉状送达君豪公司之日起解除；3.遂宁教育投资公司不应向君豪公司支付逾期给付租金的违约金，且从合同约定来看，若遂宁教育投资公司要求解除合同，只需要给3个月的租金作为违约金，是不需要君豪公司同意解除合同的，若法院认定解除时间为反诉状送达之日，遂宁教育投资公司愿意给付3个月的租金作为违约金；4.遂宁教育投资公司不应承担君豪公司的律师代理费，因其并未出示支付律师费的发票和转账凭据，且本案解除合同并非是遂宁教育投资公司违约，而是因情势变更所致。

反诉原告遂宁教育投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令君豪公司给予遂宁教育投资公司因装修所租赁房屋的装饰装修残值损失2200000元；3.本诉和反诉费用由君豪公司承担。庭审中，遂宁教育投资公司增加诉讼请求，要求君豪公司返还保证金100000元。事实与理由：2020年6月，遂宁教育投资公司基于河东新区学龄前儿童入园难的实际情况，经河东新区社事局批准举办船山区九宗春天幼儿园。2018年12月21日，君豪公司与遂宁教育投资公司签订了位于遂宁市河东新区××路××道××层××层××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃门面，二层1＃、2＃、3＃、4＃、5＃门面及××大道幼儿园建筑面积共计约2596.55平方米房屋的《房屋租赁合同》。但是，由于近年来，遂宁市河东新区兴办的幼儿园越来越多，幼儿入园难的问题已不复存在，且出现了幼儿园供大于求的现象，遂宁教育投资公司继续举办幼儿园已无必要，故决定并报经上级主管部门批准不再举办船山区九宗春天幼儿园。鉴于此种情况，遂宁教育投资公司与君豪公司协商解除《房屋租赁合同》。但是，君豪公司坚持不予解除。

反诉被告君豪公司辩称，同意解除《房屋租赁合同》。遂宁教育投资公司对其反诉请求所依据的事实，未提供合法、关联、真实的证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，故其反诉请求不应支持。遂宁教育投资公司主张君豪公司给予其因装修所租赁房屋的装饰装修残值损失2200000元缺乏事实依据和法律依据，其请求不应支持。双方的合同约定了在《房屋租赁合同》终止或解除后，遂宁教育投资公司因装修所租赁房屋的装饰装修残值应无偿赠与君豪公司。《房屋租赁合同》中的违约责任约定为“租赁期内，乙方（遂宁教育投资公司）不得提前解除本合同，否则，甲方有权不退还该年度剩余租金，且乙方向甲方按照该年度租金标准向甲方支付3个月房屋租金作为违约金”，故遂宁教育投资公司在租赁期限内提前解除本合同，君豪公司有权不退还该年度剩余租金，同时遂宁教育投资公司应按约定向君豪公司支付违约金。对于退还保证金，合同有明确约定，系待租赁期限届满，遂宁教育投资公司交清一切费用并交还房屋时，由君豪公司于5日内无息退还，故遂宁教育投资公司要求退还保证金的条件尚未成就，即使遂宁教育投资公司违约并单方解除合同，保证金应当用于抵扣其欠付的租金。

本反诉原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年12月21日，君豪公司（甲方）与遂宁教育投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于遂宁市河东新区××路××道××层××＃(××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）、××＃（××㎡）门面，二层1＃（××㎡）、2＃（××㎡）、3＃（××㎡）、4＃（××㎡）、5＃（××㎡）门面及××大道幼儿园（一楼××㎡、二楼××㎡），出租房屋建筑面积约2596.55㎡；租赁用途为经营幼儿园；房屋租赁期为10年77天，自2018年12月21日至2029年3月7日止（其中装修免租期77天，自2018年12月21日起至2019年3月7日止）；乙方承诺租赁该房屋作为经营幼儿园使用，不得擅自改变用途；第一年即2018年12月31日至2020年3月7日期间的年租金为1120000元，第二年至第三年（2020年3月8日至2022年3月7日）每年年租金1120000元；乙方应于合同签订后5个工作日内，向甲方一次性支付房屋租赁保证金100000元，甲方在收到乙方的保证金后，于5个工作日内向乙方开具收款收据。待租赁期满，乙方缴清物管、水电等一切相关费用及家具并交还房屋时，由甲方在五日之内予以无息退还，如甲方未在本合同约定期限内退还保证金的，从逾期之日起，每日按应退保证金额的千分之一支付逾期违约金，直至全部退清之日止；第二、三年度房屋租金支付方式为，甲方于年度应收租金前15日向乙方出具该年度全额租金的租赁发票后5个工作日内，乙方向甲方一次性支付该年度全额租金，如乙方不能按时支付租金，视为乙方违约金，甲方有权终止合同，将门面另租他人；乙方自行增设的附属设施设备的所有权在租赁期间属于乙方所有。本合同终止或解除后，甲方同意乙方自行处理乙方增设的非附着物的附属设施和设备，乙方自行处理时，不得损坏甲方的房屋及其附属设施，乙方增设的附属设施和设备为附着物的，无偿赠予甲方，如乙方要撤除的，以不损害在不重新装修能继续使用为准；房屋租赁期间，若乙方逾期支付应付租金，甲方有权书面通知乙方提前解除合同，收回出租房屋，乙方应按合同约定向甲方支付违约金，并赔偿甲方的经济损失；合同解除或提前终止后，乙方应在合同解除或提前终止之日起的30日内按合同的约定向甲方返还该房屋及其附属设施设备。甲乙双方验收认可后在《交房程序表》上签字盖章即视为乙方完成返还房屋义务，同时甲乙双方应结清返还房屋前各自应当承担的费用。超过30日搬迁期的房屋占用费以上月房租标准按实际占用日计付；租赁期内，乙方不得提前解除本合同，否则，甲方有权不退还该年度剩余租金，且乙方向甲方按照该年度租金标准向甲方支付3个月房屋租金作为违约金；租赁期内，乙方逾期缴纳租金的，则每逾期一日，乙方应按每日租赁费的30%向甲方支付违约金，按日计算，逾期达30日的，甲方有权解除合同；乙方在履行本合同中存在违约行为的，甲方为维护自己的合法权益所支出的律师费、诉讼费、鉴定费等费用，应由乙方承担；双方还对其他的权利义务作出了约定。遂宁教育投资公司已向君豪公司支付第三年租金373333元，尚余746667元未给付。2018年12月8日，君豪公司向遂宁教育投资公司开具了保证金100000元的收款收据。2021年2月22日，君豪公司向遂宁教育投资公司开具共计1120000元的租赁费增值税发票。

另查明，2021年4月26日，君豪公司与四川斗城律师事务所（以下简称斗城律所）签订《委托代理合同》，约定由斗城律所指派律师作为君豪公司在本案中的代理人，并约定代理费为20000元，斗城律所于2021年5月21日向君豪公司开具价税合计为20000元的增值税发票，2021年6月11日，君豪公司向斗城律所支付代理费20000元。

再查明，2018年11月15日，新华社受权发布《中共中央国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，要求对于学前教育事业公办民办并举，要求以县为单位制定幼儿园布局规划好，切实把普惠性幼儿园建设纳入城乡公共管理和公共服务设施统一规划；要求到2020年，普惠性幼儿园覆盖率（公办园和普惠性民办园在园幼儿占比）达到80%；要求公办园资源不足的城镇地区，新建改扩建一批公办园。2021年6月3日，遂宁教育投资公司认为因公立幼儿园建设和招生比例逐年扩大，私立普惠性幼儿园学位供大于求，且九宗春天幼儿园开园来仅180名幼儿在园，以及收费远远低于同品质幼儿园收费标准，运营所需的房屋租赁、装修等成本高，运营两年来幼儿园亏损严重，故向遂宁市河东新区社会事业局请示计划于2021年7月起终止开办九宗春天幼儿园，该局同意遂宁教育投资公司对幼儿园进行财务清算工作，清算工作结束后按程序办理幼儿园停办审批事宜。2021年1月18日，四川金信会计师事务所有限责任公司接受遂宁教育投资公司的委托，对九宗春天幼儿园的教学设施设备及装修工程等资产作出了评估，评估基准日为2021年1月18日，评估价值为2183984.17元。

本院认为，君豪公司与遂宁教育投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同内容享有权利并履行义务。遂宁教育投资公司要求解除合同，君豪公司同意解除合同，故对双方签订的《房屋租赁合同》本院予以解除，合同解除后，遂宁教育投资公司应当腾退案涉房屋，故对君豪公司要求其腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除时间的认定，君豪公司主张为其同意解除合同之日即2021年11月15日，遂宁教育投资公司主张为反诉状送达之日即2021年7月29日。本院认为，遂宁教育投资公司主张解除合同的理由为签订《房屋租赁合同》的基础条件发生了订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，即幼儿园与社会的供求关系改变以及遂宁教育投资公司按盈利性幼儿园进行规划设计，但由于政策变化，导致幼儿园未办成盈利性幼儿园，其收费标准不能根据市场自行决定，认为继续履行合同对其明显不公平，故应当解除合同，但《国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》于2018年11月15日即向社会进行发布，故遂宁教育投资公司对其投资学前教育的前景应当有足够的预判，即可能导致学位供大于求以及盈利下降的商业风险，但遂宁教育投资公司仍选择了于2018年12月21日与君豪公司签订合同并开设幼儿园，现又以情势变更为由要求解除合同，不能构成遂宁教育投资公司要求解除合同的正当理由，但案涉房屋作为遂宁教育投资公司经营幼儿园使用，根据遂宁市河东新区社会事业局的批复，同意幼儿园按程序办理停办幼儿园的审批事宜，且遂宁教育投资公司明确表示不再履行合同，《房屋租赁合同》不宜再继续履行，应当予以解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故《房屋租赁合同》的解除时间应当认定为反诉状副本送达君豪公司之日即2021年7月29日。合同解除后，遂宁教育投资公司继续占用案涉房屋已无法律依据，应当腾退案涉房屋，但至今尚未腾退，故应当向君豪公司给付房屋占有使用费，该费用自2021年7月30日起计算至房屋实际腾退之日止，以年租金1120000元为标准计算。对于君豪公司主张的第三年（2021年3月8日至2022年3月7日）的剩余租金746667元，因双方的租赁合同已于2021年7月29日解除，故租金亦应计算至2021年7月29日，共计439569.89元，品迭已支付的租金373333元，尚欠66236.89元，应当由遂宁教育投资公司向君豪公司给付，对君豪公司要求遂宁教育投资公司支付第三年租金共计746667元的诉讼请求，本院部分予以支持。对君豪公司要求遂宁教育投资公司给付因逾期给付第三年租金而产生的违约金，虽然合同中明确约定“租赁期内，乙方逾期缴纳租金的，则每逾期一日，乙方应按每日租赁费的30%向甲方支付违约金，按日计算。”但违约金的主要功能为填平损失，合同中约定的该部分违约金过高，应当予以调整，故本院酌情调整为以剩余租金66236.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日公布的一年期贷款市场报价利率加收30%计算，自2021年3月2日计算至租金付清之日止。对于君豪公司主张的律师费20000元，《房屋租赁合同》中明确约定若遂宁教育投资公司存在违约行为，应当承担律师费等费用，故对君豪公司的该诉讼请求，本院予以支持。对于君豪公司主张的因遂宁教育投资公司提前解除合同应给付三个月租金作为违约金的诉讼请求，遂宁教育投资公司认可，本院认为其主张亦未违反法律规定，故予以支持，共计280000元。对于遂宁教育投资公司要求君豪公司给予其因装修租赁房屋的装饰装修残值损失2200000元，并向本院申请对案涉房屋形成附和的装饰装修物残值进行鉴定评估，因《房屋租赁合同》明确约定在合同解除后，遂宁教育投资公司增设的附属设施和设备为附着物的，无偿赠与君豪公司，增设的非附着物的附属设施和设备由遂宁教育投资公司自行处理，故遂宁教育投资公司的鉴定申请，本院不予准许，对该部分诉讼请求，无事实依据及法律依据，本院亦不予支持。对于遂宁教育投资公司要求君豪公司退还保证金100000元，根据合同约定：“待租赁期满，乙方交清物管、水电等一切相关费用及家具并交还房屋时，由甲方在五日内予以无息退还。”本院认为，该保证金的本质在于保障君豪公司在遂宁教育投资公司返还房屋时完成缴纳物管、水电的义务，并应在返还房屋后的5日内向遂宁教育投资公司进行退还，故退还保证金的条件尚未成就，本院不予支持，遂宁教育投资公司在条件成就后，可另行对保证金进行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、君豪建设集团有限公司与遂宁市教育投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2021年7月29日解除；

二、遂宁市教育投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向君豪建设集团有限公司支付租赁费66236.89元及逾期付款违约金，违约金的计算方式为，以租赁费66236.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2021年2月20日公布的一年期贷款市场报价利率加收30%为标准，自2021年3月2日始至本判决确定的租金给付之日止。若未按照本判决确定的给付之日给付租赁费，上述违约金计算至货款付清之日止；

三、遂宁市教育投资有限责任公司于本判决生效之日十日内向君豪建设集团有限公司给付律师费20000元；

四、遂宁市教育投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾退遂宁市河东新区××路××道××层××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃门面，二层1＃、2＃、3＃、4＃、5＃门面及××大道幼儿园房屋（一楼××㎡、二楼××㎡）；

五、遂宁市教育投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向君豪建设集团有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算方式为，按年租金1120000元为标准，自2021年7月30日始计算至房屋实际腾退之日止；

六、遂宁市教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向君豪建设集团有限公司给付因解除合同产生的违约金280000元；

七、驳回君豪建设集团有限公司的其他诉讼请求；

八、驳回遂宁市教育投资有限公司的其他反诉请求。

如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费减半收取为7110元，反诉案件受理费减半收取为12600元，由君豪建设集团有限公司承担1050元，由遂宁市教育投资有限责任公司承担18660元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　　陈嘉龄

人民陪审员　　冻玉玲

人民陪审员　　唐振凤

二〇二一年十二月二十九日

书　记　员　　徐梦蕊