山东齐鲁武峰塑料制品有限公司、淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省淄博市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁03民终2499号

上诉人（原审被告）：山东齐鲁武峰塑料制品有限公司，住所地：山东省淄博市临淄区齐鲁化学工业区清田路7号。统一社会信用代码：91370305726723304R。

法定代表人：朱奉宝，经理。

委托诉讼代理人：张方喜，山东全正(临淄)律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会，住所地：山东省淄博市临淄区稷下街道办大杨村。统一社会信用代码：54370305B47631424T。

法定代表人：刘延森，主任。

上诉人山东齐鲁武峰塑料制品有限公司（以下简称齐鲁武峰）因与被上诉人淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会（以下简称大杨村民委员会）租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人齐鲁武峰向本院提出上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，上诉人在2020年7月10日前未交付租赁费的行为不构成违约。(一)合同履约与被上诉人侵权情况：2019年8月28日上诉人补交2019年度的租赁费，对应的租期为2019年7月1日至2020年6月30日。而在2019年5月份起，被上诉人即组织村民及不明身份的人员开始干扰上诉人的正常经营，在2019年8月份被上诉人强行更换上诉人门卫、阻止公司物资与人员出入、强行拆装办公室；在2019年9-10月份，被上诉人控制了武峰公司的人财物并将合作单位科润公司逼走；到2019年12月份，上诉人已无法进入公司，对公司失去控制权。该现状持续至今。被上诉人在2020年10月以逾期支付租金(下一年度：2020年7月1日至2021年6月30日)为名起诉解除合同，上诉人享有先履行抗辩权。(二)原审法院调查情况：派出所分两次向法庭提供材料，仍缺少部分对被上诉人不利的证据；上诉人持有从派出所拍照获得的部分材料，其中包括未通过上诉人董事长签订的一份协议。(三)原审判决认定“东昊置业系依合同入驻涉案场地”，显然与客观事实不符，对被上诉人伙同东昊置业对上诉人公司整体侵占的现实情况给予相反的认定。(四)关于第一次庭审和案件抗辩：在公司被侵占的情况下，公司法定代表人朱奉宝第一次开庭以加工费为由提出的不安抗辩权，是不得已而为之；在第二次庭审及整个案件抗辩中，上诉人重点提出的是先履行抗辩权，事实上已变更了案件的先前抗辩理由，故一审判决不宜再以不安抗辩权进行评判。(五)上诉人与科润公司的合作经营：首先，根据上诉人与科润公司2019年3月28日、2019年4月20日签订的地上附着物《转让协议》和《合作经营协议》并且已经开展合作生产经营的情况下，对涉案的租赁费是能够正常交纳履行的；其次，上述协议未侵害被上诉人的利益、未违反《租赁合同》。二、关于审理程序。本案案情相对复杂，不宜按简易程序审理。

被上诉人大杨村民委员会辩称,1、被上诉人并未干扰上诉人出入租赁场地，根据上诉人、被上诉人及案外人淄博大杨东昊置业有限公司于2020年8月11日签订的协议书第2条的约定，对于上诉人拖欠被上诉人的土地租赁费，待合同签订好后，经村三资管理服务中心审核后，可向乙方借款支付，或以其他方式另行支付，并未免除上诉人向被上诉人支付租金的义务。上诉人欠有巨额债务，自身无法正常经营，其把不能经营的责任归责于被上诉人，并以此为由拒付租金，与事实不符。2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第7条明确约定，未经被上诉人同意，上诉人不得将租赁场地转租给他人使用。上诉人与科润公司的合作协议违反了不得转租的约定，构成根本违约。3、租赁场地是村集体的财产，依法应受法律保护。上诉人自2020年7月至今从未支付租金，上诉人既不同意解除合同，又不愿意支付租金，严重侵犯了村集体及全体村民的利益，况且其不按照合同支付租金的行为，已经符合合同解除条件，原审判决驳回被上诉人解除合同的诉求，被上诉人并不认可，被上诉人未提起上诉，是想通过其他方式解决。综上，上诉人的上诉请求于法无据，请求法院依法驳回。

原审原告大杨村民委员会向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告大杨村民委员会与被告齐鲁武峰2014年6月16日签订的房屋租赁合同；2.请求判决被告齐鲁武峰支付原告大杨村民委员会租金53000元，支付原告大杨村民委员会违约金34400元，共计87400元；3.请求诉讼费由被告齐鲁武峰承担。

一审法院认定事实如下：原、被告于2014年6月16日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，齐鲁武峰租赁大杨村民委员会坐落于齐鲁化学工业区清田路7号的院落，租赁期限自2014年7月1日至2035年6月30日，租用年限为21年，租赁价格每年172000元，齐鲁武峰应于每年7月10日前一次性交清当年租金。合同第七条约定“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方不交付或者不按约定超期交付租金达壹个月以上；”第八条约定“合同履行期间，如一方违约终止合同须守约方支付违约金，违约金数为未履行部分总额的20%。”该合同虽名为《房屋租赁合同》，但其租赁标的物仅为涉案院落的土地。

另查明，2019年7月29日，原告大杨村民委员会曾向被告发出通告，主要内容为要求被告停止违约行为并于8月12日前拆除违约安装的生产设备、履行合同补交前期所欠租赁费及罚款。2019年8月9日，原被告签订《村企合作具体协议》一份，主要内容为指定两条生产线用于村委生产，提供3间办公室用于村委办公和管理。2019年8月28日被告齐鲁武峰向原告交纳了前期所欠的2018、2019年度租金。2019年11月2日，原被告及案外人东昊置业签订《三方协议》，主要内容为东昊置业委托齐鲁武峰加工PVC-U管材，生产过程由大杨村委监督管理，加工费由东昊置业支付。期间，2019年10月至2019年12月，临淄公安分局孙娄派出所曾多次接到110指令到被告厂区门口出警，接处警登记表上记录的处警情况均是劝解、建议协商或诉讼处理。2020年7月1日，被告齐鲁武峰向原告及案外人东昊置业、稷下街道办致函，对租赁费是否应当交纳及如何交纳提出方案。2020年8月11日，原被告及案外人东昊置业签订《协议书》一份，主要内容是对前述《租赁合同》《村企合作具体协议》《三方协议》在履行过程中存在的违约等情况再次确认，并载明为了更好合作生产，减少损失达成该协议。该协议第二条约定“对于甲方（即齐鲁武峰）拖欠丙方（即大杨村委）的土地租赁费，待合同修订好后，经村三资管理服务中心审核后，可向乙方借款支付，或以其他方式另行支付”，第三、四条约定“甲方资产、设备等评估后，另行协商处理，乙方（即东昊置业）有优先购买权”、“针对目前甲方经营情况非常困难，甲乙双方在共享现有资源的基础上自负盈亏、独立自主经营”，第六条约定“合作期间公共区域由乙方投资修复，双方可共同使用，合作期满或终止应评估作价”，第七条约定“丙方负责协助甲乙双方相关合作沟通及力所能及的服务工作”。2020年11月，原告以被告对《租赁合同》违约为由向一审法院提起诉讼。

一审法院认为，本案的焦点是1、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。2、被告是否违约，是否应当支付租金并支付违约金。

关于焦点一，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同第七条约定承租方不交付或者不按约定超期交付租金达壹个月以上出租方有权解除合同，至原告起诉之日，被告已逾期达三个月以上，故原告有权向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同。被告关于合同解除权是当事人的私权利，原告请求法院判令解除合同于法无据的抗辩理由不能成立。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，合同约定的解除条件成就时，守约方依此为由请求解除合同的，人民法院还应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。首先，2020年7月1日，被告齐鲁武峰向原告及案外人东昊置业、稷下街道办致函，对租赁费是否应当交纳及如何交纳提出了方案，8月11日原被告及案外人东昊置业签订《协议书》，就土地租赁费如何支付已达成了意向性约定，且东昊置业已经进驻涉案场地经营，从这些事实来看，原告的合同目的并非不能实现。其次，如前所述，本案虽名为《房屋租赁合同》但实际标的物为土地，该涉案土地上还存在办公室、厂房、设备等其他资产，该资产并非原告所有，原告也未对合同解除后的后果提出诉求。原告虽认为被告逾期未交租赁费且有多起未执结案件，并以此为由提起诉讼，但如果仅据此解除合同，必然会导致房、地分离的情况发生，使得附着在土地上的资产大幅贬值，企业更加无法经营，资产更加难以处置，依附于该资产、土地上的其他合同更加难以履行，由此造成的损失与租赁费相比较无疑会更大。综上，一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》在本案中不应被解除。

关于焦点二，一审法院虽认为涉案合同不应解除，但并非说被告齐鲁武峰不存在违约行为。被告关于其应收的加工费足以支付租金，是原告违约在先导致被告不能控制和使用涉案租赁场地，因此被告未交纳租金系履行不安抗辩权而非违约的主张。一审法院认为，不安抗辩权首先应该系同一合同关系且互负债务的情况下才有可能得以行使。本案系租赁合同纠纷，出租方的义务是向承租方移交租赁土地，承租方的义务是向出租方按时交纳租赁费。本案中，被告已实际控制并在该场地经营多年，现被告主张的加工费与本案并非同一法律关系且东昊置业系依合同入驻涉案场地，故其关于大杨村委及东昊置业侵占被告场地，致使被告不能控制和使用的抗辩理由不能成立，被告理应按合同约定支付租赁费。本案中，原告仅主张截止到2020年10月份的租金53000元，系其对自身权利的处分，且该处分并不违反法律规定，故对原告该项诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金，合同法规定，可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。同时还规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。具体到本案，被告认为如果先履行抗辩不能成立，那么原告的违约金请求也过高，请求法院予以调整。由于原告在本案中未对其损失进行举证，因此，一审法院酌定违约金以被告到期应付租金172000元为基数，自2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础、参照逾期罚息利率标准上浮百分之三十计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司向原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会支付租金53000元于本判决生效后十日内付清；二、被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司向原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会支付违约金（172000元为基数，自2020年7月10日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础、参照逾期罚息利率标准上浮百分之三十计算至实际付清之日止），与上述第一项同时付清；三、驳回原告淄博市临淄区稷下街道大杨村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费993元，被告山东齐鲁武峰塑料制品有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人齐鲁武峰提交民事起诉状一份，系2021年7月5日山东武峰科润塑胶有限公司（上诉人的经营合作方）起诉本案上诉人和被上诉人等返还原物纠纷一案（该案正在审理中）的起诉状，反映了本案被上诉人的侵权事实，被上诉人强行侵占上诉人公司，导致上诉人无法控制和经营，上诉人对支付租赁费享有先履行抗辩权，被上诉人在交还公司场地后，才有权利向上诉人主张租赁费。

经质证，被上诉人大杨村民委员会对上诉人齐鲁武峰提交的该证据真实性无异议，但认为不能证明上诉人的主张。1、该案诉讼正在法院审理过程中尚未审结，被上诉人对山东武峰科润塑胶有限公司与上诉人签订的资产转让协议的真实性、合法性均有异议，该协议的效力并未确认。2、被上诉人不存在该起诉状中所称的侵权事实。3、上诉人与被上诉人及东昊置业签订的三方协议是2020年8月，在资产转让协议之后，三方协议本身就与资产转让协议相矛盾，而且该三方协议明确约定了租金由上诉人采用借款形式或其他形式自行解决，并没有免除上诉人缴纳租金的义务。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的上述证据，被上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。

本院二审查明的其他事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人齐鲁武峰与被上诉人大杨村民委员会所签租赁合同，合法有效。该合同现尚未解除，双方均应依约履行。上诉人租赁被上诉人场地，应履行交付租赁费的合同义务，向被上诉人支付租赁费。一审判令上诉人支付被上诉人租赁费并无不当。上诉人主张被上诉人侵权，给其造成损失，与本案不是同一法律关系，不存在其享有先履行抗辩权的问题。其认为被上诉人构成侵权，可另行主张。上诉人的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。

另，一审法院根据本案案情，以简易程序审理本案亦无不可，不违反法律规定。

综上所述，上诉人山东齐鲁武峰塑料制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1125.00元，由上诉人山东齐鲁武峰塑料制品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　禚慧聪

审判员　　苏晓宇

审判员　　孙德啟

二〇二一年十月八日

书记员　　皮　玥