沈阳鸿飞网络科技有限公司、沈阳金冠物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

辽宁省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）辽民申2867号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：****网络科技有限公司。住所地：辽宁省沈阳市和平区。

法定代表人：贾华，该公司经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳金冠物业管理有限责任公司。住所地：辽宁省沈阳市浑南新区。

法定代表人：温云松，该公司总经理。

再审申请人****网络科技有限公司（以下简称鸿飞公司）因与被申请人沈阳金冠物业管理有限责任公司（以下简称金冠物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终4029号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

鸿飞公司申请再审称:一、二审庭审时均只有审判人员和书记员各一人，其他合议庭成员未参加庭审，合议庭组成不合法。原判适用法律错误，违反约定大于法定的原则。合同第三条第2项约定了承租人违约成就的条件，一、二审判决仅以租赁期限条款和我方提出终止合同通知书为由认定我方违约，与合同约定不符。我方在半年时通知解除合同，没有欠费，对方收下钥匙，没有下达催款通知单，属于同意解除合同，我方没有违约。合同中对于被申请人终止合同收回房屋使用权的条件有具体约定，二审判决认定被申请人享有法定的合同解除权，适用法律错误。合同约定了保护出租人合法权益条款，认定被申请人及时收回房屋使用权是对自身合法权益的保护并无过错，同样背离了合同约定。根据合同约定，扣留押租是以欠付租金或其他应付款的数额而定，是以实际损失为原则，我方不欠租金，也没有其他欠款，被申请人没有损失，应当返还押租。鸿飞公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六、七项的规定申请再审。

本院认为，一审法院是以简易程序进行审理，不存在合议庭组成问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，第二审人民法院对上诉案件，可以不开庭审理，经过阅卷、调查和询问当事人的方式进行处理。因此二审法院通过询问方式不开庭审理案件，不属于合议庭组成违法。

本案双方当事人争议的焦点是鸿飞公司发出《终止合同通知书》的行为是否构成违约以及押租应否返还。双方当事人并未协商一致解除合同，亦未在合同中约定一方解除合同的条件，不存在约定解除合同的情形。鸿飞公司发出《终止合同通知书》，是以书面通知形式解除租赁合同，应当符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定的法定解除合同条件。鸿飞公司并未提供证据证明其行为符合法定解除合同条件，其在合同履行期限内解除合同，属于不完全履行合同义务，构成违约。对于“违约”，合同法的定义是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”，并不仅限于当事人在合同中进行的约定，不履行合同义务亦属违约。鸿飞公司主张其行为不属合同中约定的违约行为，其解除合同不属违约，没有事实及法律依据。

根据合同法第九十六条规定，双方之间的租赁合同自鸿飞公司解除通知到达金冠物业公司时解除。金冠物业公司未提出异议，无需请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二审判决认定金冠物业公司享有法定的合同解除权，与事实及法律规定不符，应予纠正。合同解除后，金冠物业公司收回房屋使用权符合法律规定，不应承担民事责任。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鸿飞公司于2016年5月18日通知金冠物业公司于2016年5月19日解除合同，系提前一天通知，不属合理期限，必然导致空租期的损失，主张不存在损失，不符合客观规律，缺乏事实依据。金冠物业公司有权要求赔偿损失，扣留保证金。合同中已经明确约定“押租”为履行合同各项条款的保证金，认定为履约保证金，具备合同依据。鸿飞公司未依照合同约定完全履行合同义务，判决履约保证金不予返还，与其性质相符，适用法律正确。综上，鸿飞公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六、七项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回****网络科技有限公司的再审申请。

审判长　　刘少方

审判员　　席铁斌

审判员　　闫劲松

二〇一八年八月二十二日

书记员　　刘美含