上诉人沈阳鸿飞网络科技有限公司与被上诉人沈阳金冠物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）辽01民终4029号

上诉人（原审原告）：****网络科技有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街386号华阳大厦0972室。

法定代表人：贾华，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：沈阳金冠物业管理有限责任公司，住所地：沈阳市浑南新区三义街2-15号331室。

法定代表人：温云松，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢光，男，1978年10月9日出生，汉族，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：王长滨，男，1952年1月9日出生，汉族，该公司工作人员。

上诉人****网络科技有限公司（简称鸿飞公司）因与被上诉人沈阳金冠物业管理有限责任公司（简称金冠物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

鸿飞公司上诉请求：请求法院确认金冠物业公司违约，改判金冠物业公司返还鸿飞公司押租人民币3000元、已收租金8800元，支付违约金3000元以及延期返还押租利息1元，诉讼费由金冠物业公司承担。事实和理由：1.《终止合同通知书》是鸿飞公司提出提前解除合同的要约行为，非违约行为。一审法院以此要约行为认定鸿飞公司违约错误。2.金冠物业公司收回房屋使用权构成违约。鸿飞公司的本意是，如果要约遭到拒绝，则继续缴纳房租履行合同。由于金冠物业公司对鸿飞公司的要约没有作出响应，没有理由接收钥匙。金冠物业公司无故收回房屋，构成违约。3.一审法院判决鸿飞公司违约承担押租额3000元作为违约赔偿额，没有合同依据和法律依据。金冠物业公司违约，应当按照合同第九条第三款约定，支付相当于押租数额的违约金。4.本案诉讼具有公益性质，具有完善合同法的参考价值，请求法院判令金冠物业公司向鸿飞公司支付延期返还押租利息损失1元，并将此案例报送最高人民法院相关部门作为完善合同法司法解释的参考。

金冠物业公司辩称，1.关于合同违约问题。依据《合同法》，要约是希望和他人订立合同的意思表示，而鸿飞公司所称的“要约”，表明的是与“受要约人”终止合同，其观点与法律规定相悖。2.关于继续履行合同问题。依据《合同法》，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以要求其承担违约责任。鸿飞公司提出终止合同后，金冠物业公司无论是否存在空租期损失，依据合同约定均有权不返还押租。况且，鸿飞公司提前终止合同已经给金冠物业公司造成了4个月的空租期损失。在此情形下，鸿飞公司不仅要求返还押租，还索要租金和违约金，没有根据。3.关于是否达成合意。金冠物业公司未与鸿飞公司就解除合同达成合意，收回房屋也非达成合意的表示，而是同意在鸿飞公司承担违约责任的情况下解除合同。4.关于全面履行合同问题。鸿飞公司故意回避其租期违约的事实，拒绝按照合同约定全面履行义务，缺乏事实和法律依据，不应支持。

鸿飞公司向一审法院起诉请求：1.判令金冠物业公司返还押租3000元；2.判令金冠物业公司支付延期返还押租的利息损失1元；3.诉讼费由金冠物业公司承担。

一审法院认定事实：2015年11月18日，金冠物业公司（甲方）与鸿飞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于沈阳市和平区文体西路56号楼512、513房间出租给鸿飞公司（乙方）使用，约定租赁期限为一年，租赁期限为2015年11月19日至2016年11月18日，年租金为11,400元，物业管理费为一年6200元，租金缴纳方式为上打租，半年一付，乙方应在2016年5月19日以前交纳下半年房款。合同第四条约定“1、在签订本合同的同时，乙方应向甲方交纳50元人民币/平方米的抵押金，作为乙方忠实履行本合同之各项条款的保证金。此保证金为3000元人民币。2、乙方如违反本合同之任何条款的规定，甲方可以扣留全部或部分押租，其数额根据乙方所欠租金或其他应付款的数额而定；乙方不履行本合同之各项规定而使甲方支付的其他开销亦应由甲方在押租中扣除。甲方按本合同之规定扣除押租后，所持有的押租之总和小于本条款第一项数额时，乙方须在接到通知后10日内将押租补足。3、在乙方全部忠实履行本合同之各项条款的情况下，在合同到期乙方交还所租用房屋和结清所有费用后，甲方将押租在7天内退还乙方，不计利息。”；合同第九条约定“......1、甲方在租赁期限内，不得无故收回房屋。甲方如中途要求收回房屋，乙方可以拒绝；甲方如中途违约，应将押金和已收租金退还乙方。.......3、由于甲方违反本条1款规定而导致乙方无法继续租赁使用房屋，甲方除退还押金和已收租金并承担损失外，还应支付乙方相当于押租数额的违约金。......”。

一审另查，2016年5月18日，鸿飞公司向金冠物业公司发出《终止合同通知书》，告知金冠物业公司其将于2016年5月19日起终止上述租赁合同，并于2016年5月18日16时腾出，交回房屋钥匙。同时要求金冠物业公司退还房费押金3000元。

一审庭审中，金冠物业公司认可鸿飞公司交纳“押租”3000元的事实，同时亦自认知道鸿飞公司向其提交《终止合同通知书》的事实。

一审法院认为，鸿飞公司、金冠物业公司所签订的涉诉房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据租赁合同第四条第1款、第2款、第3款，并结合第九条第1款、第3款的约定内容，可以认定合同第四条所指“押租”的性质系指该租赁合同的履约保证金，也即双方按照租赁合同约定条款全面履行的金钱担保。而全面履行合同即包括按照合同约定的租赁期限进行履行，但鸿飞公司在未到合同约定的履行期限时即通知金冠物业公司解除租赁合同，显系违约，应当承担违约责任。虽金冠物业公司接收了房屋，在金冠物业公司未明确表示同意退还鸿飞公司上述“押租”的情况下，仅能认定金冠物业公司同意终止合同，而并不能认定其同意免除鸿飞公司的相应违约责任，也即金冠物业公司同意在鸿飞公司承担违约责任的情况下解除合同。在鸿飞公司所举证据不足以证明存在合同解除的法定条件的情况下，金冠物业公司有权按照合同约定要求鸿飞公司承担违约责任，即扣除鸿飞公司“押租”3000元。综上，对于鸿飞公司要求金冠物业公司返还“押租”3000元及“押租”利息损失1元的诉讼请求，因鸿飞公司存在违约行为，而金冠物业公司并无过错，故对鸿飞公司的上述诉讼请求，不予支持。判决：驳回鸿飞公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（鸿飞公司已预交），由鸿飞公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，鸿飞公司与金冠物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期内，鸿飞公司向金冠物业公司发出《终止合同通知书》，金冠物业公司收回房屋使用权，其后将房屋另租他人，《房屋租赁合同》已经解除。本案双方争议的焦点为合同解除后，金冠物业公司应否返还“押租”3000元。

关于鸿飞公司发送的《终止合同通知书》的性质。《终止合同通知书》内容“沈阳金冠物业管理有限公司：我公司决定于2016年5月19日起终止与贵公司的房屋租赁合同，不再缴纳下半年房租，并于5月18日16时腾出租用房屋，交回房屋钥匙。请贵公司按照合同约定于七日内退回房费押金叁仟元整”，即告知金冠物业公司其不再缴纳房租，并未体现出其计划就合同事宜做进一步协商的意思表示。一审将鸿飞公司发送《终止合同通知书》的行为，认定为通知金冠物业公司解除租赁合同的违约行为，并无不当。

关于金冠物业公司收回房屋使用权是否具有过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。具体到本案，在鸿飞公司明确表明不再缴纳房租的情况下，金冠物业公司享有法定的合同解除权。为避免房租损失扩大，金冠物业公司及时收回房屋使用权，是对自身合法权益的保护，并无过错。

关于“押租”应否返还的问题。鸿飞公司违反《房屋租赁合同》中有关租期的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第四条第1款、第2款、第3款，并结合第九条第1款、第3款，能够认定合同约定的“押租”为该租赁合同的履约保证金，也即双方按照租赁合同约定条款全面履行的金钱担保。对于该“押租”的返还条件，合同明确约定为“在乙方全部忠实履行本合同之各项条款的情况下，在合同到期乙方交还所租用房屋和结清所有费用后，甲方将押租在7天内退还乙方，不计利息。”在租赁合同因鸿飞公司违约而解除的情况下，金冠物业公司有权不予返还该笔款项。

综上所述，****网络科技有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由****网络科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　史明箭

审　判　员　　周　濛

代理审判员　　吕长辉

二〇一七年十月十七日

书　记　员　　张潇元

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。