顺平县物产有限公司与保定市雪香园房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

河北省顺平县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）冀0636民初784号

原告：顺平县物产有限公司，住所地：顺平县人民路，组织机构代码75025390-4。

法定代表人：张帅，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭志广，河北心缘律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李旭辉，河北心缘律师事务所律师。

被告：保定市雪香园房地产开发有限公司，住所地：保定市天威东路231号。统一社会信用代码：91130606601205677Y。

法定代表人：耿彦芬，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王治水，河北佳蓬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑瑞和，男，1957年5月18日出生，汉族，系该公司职员。

原告顺平县物产有限公司（以下简称物产公司）与被告保定市雪香园房地产开发有限公司（以下简称雪香园公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案后，于2018年7月3日作出（2015）顺民初字第465号民事判决，判决后原告物产公司不服提起上诉，2019年5月23日保定市中级人民法院作出（2019）冀06民终2259号民事裁定，撤销本院（2015）顺民初字第465号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告物产公司的委托诉讼代理人郭志广、李旭辉，被告雪香园公司的委托诉讼代理人王治水、郑瑞和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告物产公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的合作协议；2、要求被告给付土地价值2471843元；3、要求被告给付地上附着物补偿款1867920元；4、要求被告赔偿原告经济损失暂计算2761769元，实际计算至执行完毕之日止（包括法院委托鉴定的损失评估值1758885元；评估基准日后暂计算2015年11月11日至2019年9月21日的损失共计568879元，再之后的损失计算至执行完毕，以及原告给被告垫付费用434005元）；5、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实理由：经原告请示，顺平县人民政府于2004年3月2日批复将原告公司原划拨土地使用权收回，除公司所在地外，全部出让给原告，出让金全部返还给原告，用于原告公司职工安置。2004年3月18日、2004年3月19日原、被告针对原告在顺平县城内人民街土地6亩、107国道扩建后沿公路一侧的商业开发，加之原告广顺化纤公司、化纤厂车间、厂房建设的一揽子合作开发权等签订了《合作开发协议》。合作开发项目第一期为城内人民街原物资局南院3438平方米工程，拟建商住楼。该宗地出让价值230万元。协议约定工程建设投资由被告负责。此一期工程于2004年4月开工，工程建设未到一半就停工至今。原告使用的土地已出让于被告名下，安置职工的土地出让金至今未得到，原有房屋被拆，门脸房租赁费不能再收，院内废旧物资市场取消，此地40万元的年经营纯收入自此结束。为安置职工，原告已向银行借款为200名职工上缴统筹金120余万元。原告多次找被告，督促被告按约将一期工程完成，但被告并不履行。原告为维护权益起诉至法院，要求解除合同并要求被告赔偿损失，望人民法院支持诉求。

被告雪香园公司辩称，1、双方签订的合作开发协议无效，应驳回原告起诉。2004年5月20日，顺平县人民政府将收回的涉案土地以公开挂牌形式出让给被告，被告投资建成现有房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定，划拨土地合作开发，应当经人民政府批准，本案至重审开庭前仍未经政府批准，故合作协议无效。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，应通知原告变更诉讼请求，解除合同应以有效为前提，本协议无效，原告可以变更诉请，否则应驳回起诉。3、原告诉讼请求不明确，不符合法定立案条件，应驳回原告起诉。被告通过出让取得土地并投资建房，与原告无关；政府收回原告划拨的土地是行政关系，补偿和损失应由政府负责，由被告赔偿损失没有事实和法律依据；原告没有按照法律规定让政府审批并完成合作开发协议的出地义务，其主张不应得到支持。4、评估报告评估有效期为一年，评估报告有效期为2017年12月5日至2018年12月4日，超过一年，需重新进行资产评估，该评估报告不能作为诉求数额的依据。综上，本案合作协议无效，请依法驳回原告起诉。

本院经审理认定事实如下：2004年3月2日,顺平县人民政府作出［2004］18号批复,批复将原告公司原划拨土地使用权收回，除公司所在地外，全部出让给原告，应缴的出让金返还原告，用于公司职工安置。2004年3月17日,顺平县经济发展局作出顺经发字［2004］22号批复,同意将被告公司商业住宅楼基建项目列入当年基建计划,准予立项；该项目建筑面积11000平方米，项目总投资550万元，资金来源全部自筹；此项目建设性质为新建，建设地址：原物资局南院。

2004年3月18日，原告对其县城内人民街6亩土地的开发，107国道扩道后沿公路一侧的商业开发，以及原告的广顺化纤公司的化纤厂车间、厂房的投资建设与被告达成合作开发协议，并于2004年3月18日双方签订了《合作开发协议书》。协议约定的主要内容为：合作开发的条件是被告投资，原告出地，被告为原告投资建设厂房，双方成本核算，不足部分由原告另外补充。具体合作主要条款为：一、项目规模：项目总投资预计2500万元，总开发建设用地预计40亩，拟总建设面积45000平方米。二、项目工期：该项目共分三期，第一期为顺平城内人民街原物资局南院3438平方米工程，该处拟建商住楼。第二期顺平县火车站保定广顺化纤工业有限公司厂房、车间建设。第三期顺平县火车站原煤炭有限公司经营场地沿107国道16334平方米建商业铺面房和写字楼、公寓用房等。总工期预计2年（自施工之后计算）。如遇战争、自然灾害或国家政策调整市场发生变化等不可抗力、不可预测等因素，另行协商。三、合作方式和利润分配比例：原告出地，被告投资，利润分成比例为3：7，原告得三成，被告得七成。原告在开发销售面积中得30%的商品房销售利润，并将其30%的开发利润，以实物的形式，由被告直接投入到原告的厂房建设当中。……。四、合作分工：原告本着发挥当地优势，由原告负责该项目的一切开发和转让等与本项目有关的手续。其费用仅负担工本费，该工本费可由被告负担。并充分享受当地的一切优惠政策。各种手续办完一件交给被告一件保留存档。其项目名称需全部为被告名下。被告负责拆迁、地质勘测、工程规划和设计、施工建设、负责商品房的销售，委托该工程的质量监督和监理。原告负责协调与地方各职能部门政府方面不可预见的工作，必须保障该项目不受干预和顺利施工。包括与邻里关系的协调。五、工程后期和售后物业的分工：原告负责为该项目无偿提供水源、电源（达到用水用电标准），被告负责接入工程和材料，原告负责提供供热站的开工手续（指城内人民街项目），原被告双方负责投资建供热站。……七、上述项目原告保证土地、房产及地上附着物无争议，并原告负责地上建筑和附着物动迁动员工作。被告负责实施拆除，……八、双方职责：原被告双方必须恪尽职守履行自己的职责，做好本协议分工到各方的工作，及时快捷地做完份内的工作。九、合作的目标和意义：合作的目标是通过合作双方追求最大利润和价值……。

2004年3月19日，原、被告分别签订《合作开发协议书》及《合作开发协议书的说明》，在2004年3月19日的《合作开发协议书的说明》中，原、被告约定：2004年3月19日修改2004年3月18日所签订的《合作开发协议书》第三条，其目的仅为申报有关部门使用，不作为双方履行合同条件，双方应履行的责任和义务仍以2004年3月18日的《合作开发协议书》条款执行。

原、被告签署《合作开发协议书》之后，即根据各自分工，开始进行第一期（顺平城内人民街原物资局南院工程）的工程建设。包括动迁、拆迁、办理土地摘牌手续，建设施工等。

2004年5月11日，原、被告签订《补充意见》，就相关费用进行了约定，其中约定：因涉及办理土地摘牌，需预付土地出让金到位，经政府支持，领导协调，由雪香园公司预付100万元作为摘牌基数，其余物资局、物产公司负责解决。

2004年5月24日，被告摘牌成功，由顺平县国土资源局与被告签订合同编号为顺挂出《2004》001号国有土地使用权出让合同，将顺平县城内平安街与人民路交叉口东侧原物资局南院3437.89平方米以出让金230万元的价格出让于被告。2004年5月28日被告办理了顺国用（2004）字第01006号国有土地使用证，取得顺平县城内平安街与人民路交叉口东南侧3437.89平方米土地的使用权。

经过施工建设，被告完成了3437.89平方米的建设任务，但并未完成顺平县经济发展局批复该项目11000平方米的建设任务。2007年6月20日、6月21日顺平县建设局分别出具保定市建设工程竣工验收备案证明书，证明顺平县旺角商业街商住楼北侧楼、南段楼工程已验收、备案。

上述事实，由原、被告提交并经法庭质证的下列证据予以证实：

原告提供的证据:

1、《合作开发协议书》二份、《合作开发协议书的说明》一份、《补充意见》一份，证明双方协议的内容及原被告之间签订合作开发协议系双方真实意思表示，自愿合法，不违反法律规定，也不存在欺诈、胁迫行为，真实有效。

2、顺平县人民政府［2004］18号批复一份，顺平县经济发展局顺经发字［2004］22号批复一份,证明项目报批情况。

3、收款收据复印件二份、转账支票存根复印件一份、现金支票存根三份、进账单复印件三份、出让金票据复印件一份，证明230万元出让金中，原告缴纳130万元，被告缴纳100万元。

4、垫付费用清单一份、物资系统买断工龄退休一次性补偿人名单一份、物资系统退休人员名单一份、贷款本金利息收回凭证三份、要求返还土地出让金请示一份，证明土地出让金未予返还，原告为安置职工及工程建设借款产生了损失。

被告提供的证据:

1、国有土地使用权出让合同一份、国有土地使用证一份，证明被告以出让方式取得协议中项目工程第一期土地的国有土地使用权。

2、顺平县建设局证明二份，证明顺平县旺角商业街商住楼北侧楼、南段楼工程已验收、备案。

3、私有房屋补偿、安置协议书一份，证明因原告没有依约提供出地，造成建筑成本增加，建设不能进行。

上述事实和证据客观真实，本院予以确认。

关于原、被告有争议的投资情况，被告出资100万元交付给原告，由原告代为交纳出让金。该100万元出让金交纳后，根据政策又返还给了原告。对此100万元，原告主张因施工建设，为被告垫付费用总计434005元，其中：公示费、占道费等32766元，张鹏鸣支地皮款70000元，购置变压器款20000元，汽油、饭费、家具39987元，拆房施工款、锅炉安置、工料费、支地皮款137530元，锅炉安装管道款40510元，锅炉房工料款52000元，腾库房、供料、退承包费41212元。原告为证明其主张提供了记账凭证予以证实，经过质证，对原告主张的垫付花费，被告只认可张鹏鸣支地皮款70000元及购置变压器款20000元，对其他花费均不认可。结合原告所提交的证据及质证情况，本院分析如下：对于占道费、公示费32766元由正式发票证明支出，原始票据现在原告处保管，花费支出客观，本院予以采信；对张鹏鸣支取房产拆迁补偿款4万元，侯文焕支取3万元，侯祯福支取2万元，由支取凭证予以证实，本院予以采信；对购置变压器款2万元，被告认可，本院予以采信；对锅炉购置款96000元，由正式发票予以证实，本院予以采信；原告主张的其他花费，因多为白条，且原告并未举证花费确与一期建设项目有关，故本院不予采信，综上，本院认定原告为被告垫付花费为218766元。

根据原告申请，本院对案涉的土地的现金价值、拆迁时地上附着物价值及2004年3月18日至评估基准日（2015年11月10日）的营业损失委托河北恒裕资产评估事务所有限公司进行评估，该公司于2017年12月15日作出恒裕评报字《2017-12A012》号资产评估报告书，评估结论为：固定资产-房屋建筑物清查评估值为1867920元，无形资产-土地使用权清查评估值为2471843元，经营损失（2004年3月18日至2015年11月10日）评估值为1758885元，委托评估费为71900元。对该评估结论，被告质证意见为：该评估报告书有效期为一年，自2017年12月5日起至2018年12月4日止，该评估报告已超过有效期，不能作为确定赔偿数额的依据。该资产评估的评估基准日为2015年11月10日。

本案原告主张解除合同的主要理由为：原、被告间存在真实有效的开发协议，双方应按合同履行，但2004年至今已有15年，被告仅履行了合作项目第一期部分内容，原物资局南院，顺平县经济发展局批复该项目建设面积为11000平方米，但实际开发3437.89平方米；双方约定的第二期、第三期建设项目，被告更是丝毫未进行，其行为严重违反了合同法的规定，已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，故而请求解除合同。被告则认为，第一期工程已经完工，之所以未按批复面积建设，是由于受到了容积率的限制，被告已经进行了最大强度的开发。对被告该辩解意见，原告不认可。原告为证明一期工程至今未完工提交了场地现场照片，对原告出示的照片，被告认为该照片不能准确反映和证明被告是否按照出让合同中规划条款进行设计建设的，仅凭照片达不到证明目的。

庭审中原、被告双方均认同除去第一期工程外，其他后期施工全部没有进行。

对于造成合资、合作开发合同至今没有全部履行的责任，原告主张，自签订合同后时间不长被告的负责人因身体原因造成该项目迟迟不能推进，后来原告多次催促被告，要求被告积极履行合同，将第一期工程开发完毕，但是被告由于开发实力和商业信誉问题导致一期工程至今没有完成合同规定的内容，未达到发改局批准的要求，导致整个合同不能实施的原因就是由于被告的不作为，责任完全在被告一方。被告则认为，开发合同至今没有全部履行是原告的原因，无论一期还是二期工程，原告始终没有完成出地义务，也没有提供相关手续，没办法再进行投资。

本次诉讼，原告主张解除合同后，由被告赔偿原告经济损失7101532元，再之后的损失计算至执行完毕，包括土地价值2471843元，地上附着物补偿款1867920元，经济损失暂计算2761769元，实际计算至执行完毕之日止（包括法院委托鉴定的损失评估值1758885元；评估基准日后暂计算2015年11月11日至2019年9月21日的损失共计568879元，以及原告给被告垫付费用434005元）。被告对原告的损失主张不予认可，对评估报告不予认可。

本院认为，一、关于案涉合作开发协议是否有效问题。根据2004年3月18日双方签订的《合作开发协议书》能够看出，原告是因为对其县城内人民街6亩土地的开发建设、107国道扩道后沿公路一侧的商业开发建设、以及原告的广顺化纤公司的化纤厂车间、厂房的投资建设有开发需求，才引入被告进行投资、开发，双方经过充分协商就案涉三期工程建设达成了一揽子开发协议，并于2004年3月18日正式签订了《合作开发协议书》。该合作开发协议系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫行为，客观真实。根据协议的约定，双方合作开发的条件是被告投资，原告出地，被告为原告投资建设厂房，双方成本核算，不足部分由原告另外补充。对于“原告出地”这一条款应以探究当事人的真意，去进行理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，如果对于合同条款的理解有争议，应按照合同的有关条款、合同的目的、诚实信用等原则确定条款的真实意思。根据双方所签订的协议条款，可以明确看出原告与被告合作的主要义务就是以现有的土地价值进行投资，由双方一起合作在原告原有的土地上进行建设（一期为在原物资局南院建商住楼），由原告帮助把全部建设项目手续通过法定程序办在被告名下，并帮助被告办理建设施工手续，完成项目动迁、拆迁，为建设项目提供水热电源，帮助完成招牌挂等等。从上述合同的有关条款、合同的目的、诚实信用等原则可以理解出“原告出地”的本意就是由原告利用本地优势及优惠政策将原属于自己的土地及其地上附着物投资与被告进行合作开发，通过招牌挂等法定程序将地权办于被告名下。案涉一期工程土地在双方订立《合作开发协议书》时确为政府划拨土地，但案涉《合作开发协议书》中的“原告出地”并非是指原告要以划拨土地直接投资，依法办理用地手续仍是双方的合作义务，况且在双方签署合作开发协议之前，于2004年3月2日，顺平县人民政府已经就案涉土地资产处置作出处理，批准手续已经完成，该情形并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条所规定的认定合同无效的条件，被告以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定主张案涉合作开发协议无效缺少理据支持，本院不予采纳。案涉合作开发协议充分反映了双方的真实意思表示，不违反法律规定，具备合同生效的法定条件，故该合作开发协议有效，依法应受到法律保护。

二、关于案涉开发协议是否应当依原告的诉请予以解除问题。

案涉合作开发协议共分三期工程，依次进行，根据合同约定，总工期预计两年，但在实际履行中，经过双方合作建设，到2007年6月21日案涉协议约定的第一期工程中的顺平县旺角商业街商住楼北侧楼、南段楼才建设完成并验收完毕，未能完成顺平县经济发展局顺经发字［2004］22号文件批准的11000平方米的基建计划。虽然被告辩解未能按计划建设是由于受到了容积率的限制，但被告并未提供证据证实有权机关不准予继续建设的证据，亦未提供双方一致同意改变基建计划的协议，而原告至少在2007年6月21日前已经完成了约定的第一期建设项目的合作开发义务，被告迟延履行义务是双方建设项目未能继续履行的原因。自2004年3月18日签订《合作开发协议书》以来，双方约定的第一期工程项目未能全部完成，其他约定项目均未进行，至今已然历经15年，由于被告迟延履行义务使得双方的合作开发已经失去存在条件，显然已经不能实现合同目的。根据上述事实，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定行使合同解除权，符合法律规定，对原告要求解除案涉合作开发协议的请求，本院予以支持。

三、合作开发协议解除后的法律责任承担问题。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失；该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。被告迟延履行义务使得合同目的不能实现，应当承担赔偿损失的违约责任。

被告承担赔偿责任的损害赔偿范围，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定确定。本院受理本案后，委托河北恒裕资产评估事务所有限公司对案涉的土地的现金价值、拆迁时地上附着物价值及2004年3月18日至评估基准日（2015年11月10日）的营业损失进行评估，受托人于2017年12月15日作出恒裕评报字《2017-12A012》号资产评估报告书，评估结论为：固定资产-房屋建筑物清查评估值为1867920元，无形资产-土地使用权清查评估值为2471843元，经营损失（2004年3月18日至2015年11月10日）评估值为1758885元。该评估结论系人民法院依法委托作出，本案没有证据证实评估机构存在应考虑而未考虑的因素，评估机构依法独立、客观、公正开展评估工作，评估程序合法，评估结论有效。被告提出该评估报告已超过有效期一年，不应再作为证据使用。对被告的该质证意见，本院认为，本案是解除合同纠纷，本案立案后，人民法院是要审查判断原告起诉时所提出的诉讼请求是否合理，应否得到支持问题，法院委托评估也是为解决这一问题而开展的，为解决审查判断问题，本院明确了估价基准日，而本案评估报告的估价时点亦对应该基准日，针对评估目的而言，评估报告更重要的是估价时点，而不是评估报告有效期，只要评估报告的估价时点在案件所需要的时点，其评估结论可以作为证据使用。该评估报告估价时点对应评估基准日，符合案件需求，本院对该资产评估报告书结论予以采用，损失数额按评估值进行计算。评估基准日（2015年11月10日）之后至本案裁判文书生效前，经营损失亦会产生，原告主张评估基准日后的经营损失参照评估结论意见按日计算，因评估基准日之后的经营损失并无评估意见支持，故本案不予处理，原告可另行主张权利。本院核定的原告为被告垫付费用218766元，应当由被告给付原告；被告建设中实际出资100万元，应当从被告的应赔付数额中予以扣减。综上，计算后被告雪香园公司应赔偿原告物产公司损失总计为5317414元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

一、解除原告顺平县物产有限公司与被告保定市雪香园房地产开发有限公司因案涉合作开发而签订的系列合作开发协议（含2004年3月18日的《合作开发协议书》、2004年3月19日的《合作开发协议书》和《合作开发协议书的说明》、2004年5月11日的《补充意见》）；

二、被告保定市雪香园房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告顺平县物产有限公司经济损失共计5317414元；

三、驳回原告顺平县物产有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费61510元，由原告顺平县物产有限公司负担12489元，由被告保定市雪香园房地产开发有限公司负担49021元；委托评估费71900元由被告保定市雪香园房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审　判　长　　贾国庆

审　判　员　　边炳有

人民陪审员　　张宏坤

二〇一九年十二月六日

书　记　员　　葛孟娇