**、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1503民初1051号 原告：**，女，1977年4月2日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：***，宜宾市南溪区衡心法律服务所法律工作者。 被告：宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区长江大道中段学府灏景小区。 法定代表人：江林，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 被告：重庆灯塔建筑工程有限公司，住所地重庆市北碚区新茂路1号（自贸区）。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师， 第三人：宜宾玖艺堂装饰工程有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道学府灏景二期1号楼第二层2-3号。 法定代表人：***，职务：执行董事。 原告**与被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）、重庆灯塔建筑工程有限公司（以下简称灯塔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，本院追加宜宾玖艺堂装饰工程有限公司（以下简称玖艺堂公司）为第三人参加诉讼，并转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告**及其委托诉讼代理人***，被告鑫磊公司的法定代表人江林及委托诉讼代理人**，被告灯塔公司的委托诉讼代理人***，及第三人玖艺堂公司的法定代表人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.判令二被告及时修复案涉房屋屋面，并连带赔偿原告各项损失共计433577元；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告购买了被告鑫磊公司开发、被告灯塔公司承建的南溪区学府灏景小区1号楼第二层2-2、2-3号商业用房，面积共计447.24平方米，价值3256635元。原告将案涉房屋出租给第三人玖艺堂公司用于经营，玖艺堂公司于2014年12月入住，次年雨季即发现案涉房屋漏水情况严重，致玖艺堂公司家具、家电等样板、装饰严重损坏。玖艺堂公司多次向原告及鑫磊公司反映情况。鑫磊公司、灯塔公司于2015年11月对案涉房屋整修半月后告知原告已修整完毕，本次漏水导致原告损失335428元，鑫磊公司承诺待日后房屋不再漏水后再划分责任并赔偿损失。2016年3月，雨季再次来临，案涉房屋再次出现严重漏水。鑫磊公司、灯塔公司及物管公司三方多次共同到案涉房屋现场查看了漏水情况及装饰装修、家具家电损坏情况，并承诺在当年10月雨季结束后进行维修。2016年10月，鑫磊公司、灯塔公司再次就案涉房屋漏水问题进行维修处理，并承诺保证不再出现类似漏水问题。此次漏水导致原告损失共计357730元。原告就案涉房屋漏水所致损失要求鑫磊公司、灯塔公司赔偿，鑫磊公司、灯塔公司因承担责任问题相互推脱。在与二被告协商理赔期间，2017年、2018年、2019年雨季来临时，漏水问题依然存在，导致案涉房屋每年都要停业并重装整修两月有余。原告遂于2019年11月将二被告起诉至法院，后于2020年9月撤诉。目前案涉房屋漏水问题不仅未处理完善，而且越来越严重，致房屋无法继续使用，原告于2020年10月将停业整修情况告知了二被告，本次损失累计433577元，具体包括装修损失208411.2元，装修停业期间（二个月）支出的员工工资56166元和房租66000元，因漏水导致客户预定货物受损而支出的赔偿金以及停业期间无营业收入导致的损失共计103000元。原告遂诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告鑫磊公司辩称，1.案涉房屋的确存在漏水问题，也确实给原告造成了损失。灯塔公司是总承包方，根据施工合同约定，应当由灯塔公司承担质保责任或维修义务。案涉房屋所在小区出现漏水问题后，鑫磊公司均通知了灯塔公司，但灯塔公司拒不维修，而是***公司对案涉房屋进行了多次维修，已经履行了维修义务。因此，应当由灯塔公司赔偿原告损失。2.对玖艺堂公司的损失，对通过银行转账支付的装修费费用予以认可；无支付员工工资的支付凭证，对员工工资损失不予认可；玖艺堂公司的停业时间由法院认定。 被告灯塔公司辩称，1.原告系基于商品房买卖合同关系主***，案涉商品房买卖合同系由原告**与被告鑫磊公司签订，灯塔公司不是合同当事人，不承担任何合同权利义务。灯塔公司承担的质量保修责任系基于合同的约定对鑫磊公司承担，案涉工程的质量保修期于2018年9月23日届满，此后不再具有保修义务，即便存在保修义务，也应当***公司向灯塔公司主张。2.原告**主张的损失是第三人玖艺堂公司的损失，而非基于商品房买卖合同所受到的损失，即便第三人玖艺堂公司认可由原告**主***，但该损失并非本案基础法律关系中的违约行为所导致，原告**无权主张相关权利。3.本案中，无证据证明存在漏水情况并实施了修复，对玖艺堂公司的直接损失及间接损失均不予认可。 第三人玖艺堂公司认可由原告**向二被告主***，玖艺堂公司向**主***。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：被告鑫磊公司开发建设南溪区学府灏景小区，2011年3月21日，鑫磊公司与被告灯塔公司签订《建设工程施工合同》，约定由灯塔公司负责该项目施工。同日，双方还签订《房屋建筑工程质量保修书》，约定承包人灯塔公司承担本工程质量保修责任。 2013年1月31日，原告**与鑫磊公司签订两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由**购买鑫磊公司开发的学府灏景二期1号楼第2层2-2号、2-3号房屋（以下称案涉房屋），用途为商业服务，其中2-2号房屋建筑面积268.48平方米，2-3号房屋建筑面积178.76平方米。《商品房买卖合同》第十七条“住宅保修责任”约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：“房屋保修期从合同约定的商品房交付之日起计算。保修期内出现属于保修范围内的问题，由出卖人负责维修并承担维修费用；买受人应当无条件配合保修，由于买受人不配合保修的，造成一切后果由买受人承担。如因不可抗力因素、买受人装修及使用不当等不可归责于出卖人的原因导致的损坏，出卖人不承担责任。” 2013年9月23日，灯塔公司签署《住宅工程质量保修书》，承诺：学府灏景商住小区在保修期内发生施工质量问题，灯塔公司按照《建设工程质量管理条例》的规定负责保修；保修范围包括：1.屋面、外墙面渗漏雨水……保修期限：……2.屋面防水工程，有防水要求的厨房、厕所、外墙等的防渗漏，为5年……本工程的保修期自竣工验收合格之日起计算；保修责任：在接到书面保修通知后15日内到场保修，逾期不到场保修，建设单位（鑫磊公司）有权动用保修资金进行个理，施工单位对因此造成的损失承担赔偿责任。 鑫磊公司于2014年向**交付案涉房屋。 第三人玖艺堂公司于2019年4月15日成立，系自然人独资公司，股东为法定代表***，**担任玖艺堂公司监事。 2019年4月1日，**（甲方）与玖艺堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋（建筑面积447平方米）出租给乙方，租赁期限自2019年4月1日至乙方自动退租之日，2019年4月1日至2029年3月30日期间月租金33300元。 诉讼中，鑫磊公司认可案涉房屋自2015年起开始渗漏水，渗漏水部位为房屋中间的沉降缝，每年夏季雨季时鑫磊公司都派人进行维修，但一直没有彻底解决问题，没有向**赔偿过损失；2020年9月，案涉房屋再次发生漏水后，玖艺堂公司对案涉房屋进行重新装修；以及案涉房屋目前仍然渗漏水的事实。关于2020年玖艺堂公司的装修费用，鑫磊公司对通过银行转账支付的装修费予以认可。本院经审查认为，对向***支付劳务费（卫生、脚手架费）9850元、向***支付工程款(木工材料及人工费)61150元、向**支付工程款（水电材料及人工费）20000元、向宜宾市南溪区凤溪不锈钢装饰店支付工程款（秒锈钢材料及安装费）22196元，有《承包合同》、支付装修款的银行转款凭证、装修费发票为证，本院予以确认；对向**支付装饰费（墙面乳胶漆、墙布、包工包料）54220元，有《承包合同》、**开具的装修费发票为证，无银行转款记录，但结合图片、视频资料，该费用系必然发生的费用，本院予以确认；对灯具费21000元、木地板费19980元，仅有发票，无其他证据予以印证，不能证明系用于玖艺堂公司此次装修中，本院不予确认。综上所述，本院认定玖艺堂公司产生装修费用共计167416元。 本院认为，原告**根据其与被告鑫磊公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定主张房屋保修及损害赔偿的权利，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。根据合同相对性原则，被告鑫磊公司作为商品房买卖合同的相对方，应当承担案涉房屋的保修责任；被告灯塔公司与原告**之间不存在合同关系，对原告**要求被告灯塔公司承担责任的诉请，本院不予支持。被告鑫磊公司对案涉房屋于2020年发生渗漏水时仍处于保修期且目前仍然在渗漏水的事实不持异议，故对原告**关于及时修复漏水屋面的诉请，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被告鑫磊公司应当赔偿因渗漏水质量问题造成的损失。案涉房屋出租给第三人玖艺堂公司使用，此次渗漏水的损失均为承租人玖艺堂公司的损失。合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告**出租的房屋因存在渗漏水质量问题，理应赔偿玖艺堂公司的损失，尽管**目前尚未赔偿，但该损失对**而言是必然产生的，并且，玖艺堂公司明确表示认可由**主***，故**有权直接向鑫磊公司主张玖艺堂公司的损失。根据合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，装修费损失167416元系违约造成的直接损失，鑫磊公司应当予以赔偿；对因渗漏水导致客户预定货物受损而支出的赔偿金，未提供证据证明货物受损情况，本院不予支持；对装修期间的停业损失，未提供充分的证据予以证明，但装修期间必然对玖艺堂公司的经营产生一定影响，本院结合具体情况酌情认定停业期间可得利益损失2万元；对员工工资和房屋租金，系玖艺堂公司经营过程中的成本支出，不是因违约行为造成的直接损失，也不是可得利益，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为学府灏景二期1号楼第2层2-2号、2-3号房屋的渗漏水屋面进行整改和维修； 二、被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告**赔偿损失187416元； 三、驳回原告**的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7804元，由原告**负担4431元，被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司负担3373元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审　判　长　　林　涛 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年八月三十一日 书　记　员　　***