陈长和与某某、天津市津房置换有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市河北区人民法院

民事判决书

（2016）津0105民初5087号

原告：***，男，1958年6月27日出生，汉族，北京铁路局天津车务段工人，住天津市河北区。

委托诉讼代理人：**，天津文木律师事务所律师。

被告：***，女，1963年2月24日出生，汉族，天津市非标刃具厂工人，住天津市河北区。

委托诉讼代理人：***，天津击水律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，天津击水律师事务所律师。

被告：天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市河西区马场道197号。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：**，该公司职员。

被告：北京铁路局天津建筑段，住所地天津市河北区。

负责人：***，段长。

委托诉讼代理人：任和平，该单位房管员。

委托诉讼代理人：程茹，该单位法律顾问。

原告陈长和与被告***、天津市津房置换有限责任公司、北京铁路局天津建筑段房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长和及其委托诉讼代理人**，被告***及其委托诉讼代理人***、**，被告天津市津房置换有限责任公司的委托诉讼代理人**，被告北京铁路局天津建筑段的委托诉讼代理人程茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈长和向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告在2012年2月份对于企事业产房屋（河北区王串场溪波里××号）变更承租人的行为无效；2、要求被告对原告赔礼道歉；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落天津市河北区王串场溪波里××号企业产房屋原承租人为***。原告陈长和与被告***是***的子女，***于2012年4月去世。原告最近才得知***在2012年2月份通过天津市津房置换有限责任公司王串场五号路连锁店办理了房屋置换手续，变更承租人为***，但是原告发现置换手续存在重大瑕疵，笔迹和手印均不清晰。其中“陈某”的签字无法分辨而且笔迹存疑。从公安机关调取的户籍登记，显示死者***文化程度为“不识字”。既然不识字，***自然不知晓合同的内容。况且***当时身体极度虚弱，病情严重根本无法行动。因此该置换手续的办理存在诸多疑点，原告认为该置换行为无效，故诉至法院，望判如所请。

被告***辩称，原告要求变更承租人行为无效，而本案要解决的也就是行为人的行为是否有效，所适用的法律依据应当是《中华人民共和国民法通则》第58条。原承租人***是具有行为能力的人，不符合《中华人民共和国民法通则》第58条规定的情形，不存在欺诈胁迫、乘人之危的行为，也不存在以合法行为掩盖非法目的的行为。原告的第一项诉请没有法律依据，就不应赔礼道歉。此外，本案所涉及的房产属于公产房，被告办理变更承租人手续是符合相关法律规定及公产房管理办法的。被告***取得公产房时经过了两次家庭会议，第一次是在2008年4月2日达成的协议，***将其原有的房屋出售后，给付***、***、陈某房款。2012年承租人***主动提出将争议的房屋变更到***名下，承租手续变更后本案原告找到***及其他姐妹，要求分得款项。后经家庭成员协商召开第二次家庭会议，确定了2008年协议的内容，确定给付陈长和8万元、***8万元、***8万元、陈某25万元。在签订协议时，各方将款项均已领走。2012年6月达成的协议是在***死亡以后，原告已经以行为表明了其对前期行为的确认。原告称陈某笔迹不清，***不识字等事实是不属实的，陈某可出庭证实是其本人签字捺印。而且这是发生在变更承租人行为之前，也就是达成本案的第二个协议之前，通过***只是捺手印，并未签字的事实，同样可以确定***的身体主要是风湿病，其行为能力没有任何影响，故原告所述的置换行为无效无任何依据。如果原告说的是程序上的无效，也没有事实及法律依据。虽然本案***为智力障碍，但***去世前，是***的监护人。本案房产的处置中已经给***留有必要的份额，所以无论从何种法律规定讲，***的利益没有受到侵害，不存在变更承租人无效的事由。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。

被告天津市津房置换有限责任公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。涉诉房屋在置换过程中均是置换双方本人真实意思表示，并且在全部的合同和表单中留有签字或指纹印记。天津市津房置换有限责任公司严格按照天津市公有住房变更承租人的管理文件及相关政策办理的涉诉房屋置换手续，符合法律规定，因此全部的置换行为应为合法有效。

被告北京铁路局天津建筑段辩称，涉诉房屋是北京铁路局天津建筑段管理的企业产房屋，委托天津市津房置换有限责任公司办理房屋置换手续。买卖双方携带双方的身份证、户口本，并提供有效的租赁合同，是买卖双方本人的意愿，天津路鑫建设工程有限公司开具置换单到天津市津房置换有限责任公司办理手续。因此，房屋置换行为合法有效。

本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区溪波里1-5-101-103号房屋（计租面积55.2平方米）系北京铁路局天津建筑段的单位自管产，由天津路鑫建设工程有限公司对外经营（天津房产建筑总段与天津路鑫建设工程有限公司系一个机构两块牌子。后天津房产建筑总段更名为北京铁路局天津房产维修段。后北京铁路局又撤销北京铁路局天津房产维修段，成立北京铁路局天津建筑段）。该房屋的原承租人为***。***丈夫***早年去世，夫妇二人共有五名子女，分别为***、***、***（有一子陈某）、***、***（四级智力残疾，监护人为***）。***生前同户籍人员为***、***、陈某。2012年4月，***去世。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。就涉诉房屋变更承租人事宜，被告***称曾开过两次家庭会议，即第一次在2008年4月2日的家庭会议中达成协议，基本内容为“***将其原有的房屋出售后，给付了***、***、陈某房款”，以及第二次在2012年的家庭会议中，确定了2008年协议的内容，由被告***给付原告陈长和8万元，给付另三位案外人***8万元、***8元、陈某25万元，涉诉房屋变更到***名下。在签订协议时，各方将款项均已领走。原告表示对于2008年的协议内容，没有***的签字，不予认可；对于2012年的协议内容，是在***去世以后才同意的，并承认分得了8万元的事实。2012年2月17日，经申请办理人***提交变更承租人为***以及免交置换过款的申请，天津路鑫建设工程有限公司出具《房屋产权单位同意置换证明信》以及《亲属过户免交置换过款申请》。2012年2月20日，天津市津房置换有限责任公司为***办理了房屋置换手续。***在《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上盖章并捺手印，同户籍人员***、***、陈某在《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上签字并捺手印。同时，***在《房屋估价委托书》及《天津市公有住房使用权置换、回购或代理转让申请书》上均盖章并捺手印。2012年2月24日，***将涉诉房屋置换给***，由天津市津房置换有限责任公司作为中介方，出具了《房屋置换协议书》，***盖章并捺手印，***签字并捺手印，天津市津房置换有限责任公司盖章、经办人签字。2012年2月28日，经天津路鑫建设工程有限公司审核，出具《天津市单位自管产住房置换单》，并由管房单位及置换单位加盖公章，经办人、审核人签字。

本院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策。本案涉诉房屋性质为公产房屋，办理公产房屋承租人过户手续应当依照《天津市公有住房变更承租人管理办法》的相关规定办理。根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》（津国土房管[2007]489号）第八条的规定，承租人可以通过公有住房产权人或者其委托的经营管理单位、置换经营单位或者代理转让的形式变更承租人。天津路鑫建设工程有限公司根据***的申请，出具《房屋产权单位同意置换证明信》符合规定。此外，天津市津房置换有限责任公司履行了征得公有住房产权人同意的义务，并且在代理转让的过程中，申请人的材料齐全，符合过户要件。作为原合法承租人转让涉诉房屋使用权未侵害其他人的居住权与其他利益，故现诉争房承租人被告***取得房屋使用权程序合法，手续完备。被告天津市津房置换有限责任公司与被告天津路鑫建设工程有限公司（现北京铁路局天津建筑段）在职责范围内已尽审查义务。关于原告陈长和认为涉诉房变更承租权的置换手续存在重大瑕疵，其中“陈某”的签字无法辨认且笔迹存疑，***的文化程度为“不识字”，其不知晓办手续时上面写的相关内容，况且***当时身体极度虚弱病情严重，变更房屋承租人并非***真实意思表示的主张，证人陈某出庭作证证明涉诉房屋的来源及办理承租人变更手续的过程其非常清楚，变更房屋承租人是***的真实意思表示，且当时***只是行动不便，但神志清晰，绝对可以辨析自己的行为。《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置换、回购或代理转让证明》上的签字也是其亲自签署并按手印。关于原告主张***不识字，不知晓相关内容的主张，不识字不等于没有行为能力，不等于不了解所签署材料的相关内容，不等于***表示。关于原告主张天津市津房置换有限责任公司未尽到基本的审核义务，未尽到告知义务，没有录音、录像说明其对***尽到了告知义务一节，由于进行录音、录像并非办理房屋置换手续的必要程序，且原告也没有提供证据予以佐证其所主张的内容。关于***智力残疾，签字的真实性问题，***的监护人为***，因此赵秀华代***进行的民事法律行为受法律保护。故原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告陈长和的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈长和承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员***

二○二○一六年十一月四日

法官助理***

书记员***

附：本裁判文书适用法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。