***、***等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河北省滦南县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0224民初1535号

原告：***，男，1951年11月17日出生，汉族，现住河北省乐亭县。

委托诉讼代理人：程玲，河北勤有功律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯银燕，河北勤有功律师事务所律师（实习）。

被告：***，男，1966年9月24日出生，汉族，现住河北省滦南县。

被告：张子英，女，1966年7月13日出生，汉族，现住河北省滦南县。

以上二被告共同委托诉讼代理人：闫静，河北鸿翔律师事务所律师。

被告：唐山燕丰工程建设有限公司，住所地河北省滦南县倴城西中大街81号。

法定代表人：陈建柱，该公司执行董事。

第三人：乐亭县腾骥房地产开发有限公司，住所地河北省乐亭县乐亭镇乐安家园151栋。

法定代表人：方国庆，该公司总经理。

原告***与被告***、张子英、唐山燕丰工程建设有限公司（以下简称燕丰公司）、第三人乐亭县腾骥房地产开发有限公司（以下简称腾骥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人程玲，被告***、张子英共同委托的诉讼代理人闫静，第三人腾骥公司法定代表人方国庆到庭参加诉讼。被告燕丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、确认河北省唐山市乐亭县“盛世景湾”Ｓ8-01商业、Ｓ8-02商业、Ｓ8-03商业不动产归原告所有;2、解除对河北省唐山市乐亭县“盛世景湾”Ｓ8-01商业、Ｓ8-02商业、Ｓ8-03商业不动产采取的查封措施;3、确认***、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效。事实和理由:因燕丰公司与***、张子英民间借贷纠纷一案,贵院于2020年4月26日作出（2020）冀0224民初614号民事裁定:查封***、张子英名下的位于唐山市乐亭县的房屋档案。2021年4月,原告提出书面异议,请求解除对涉案房产采取的查封措施。滦南县人民法院于2021年5月10日作出（2021）冀0224执异23号执行裁定:驳回案外人***提出的执行异议请求。因原告对涉案房产享有所有权益,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形,原告不服上述执行裁定,特提起执行异议之诉,具体理由如下:一、本案争议财产已归原告所有。1、在人民法院查封涉案房产之前,原告与腾骥公司之间的房屋买卖合同已有效成立。2018年7月,***与腾骥公司就购买涉案房产达成了一致意见,约定***以880万元的价格购买腾骥公司开发的涉案房产,后双方签订了《盛世景湾认购协议书》,该协议书确认***购买的盛世景湾Ｓ8-01、Ｓ8-02、Ｓ8-03商业房产,建筑面积2940.9㎡,单价2992.28元／㎡,总价880万元。该协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的买卖合同,对双方具有约束力。2、在人民法院查封之前,原告已合法占有该不动产。2016年5月,“兜兜豆豆幼稚园”依法设立后,即承租涉案房产作为经营场所。2018年9月,因原告已购买涉案房产,“兜兜豆豆幼稚园”将当年租金交付于原告,后续2019年度、2020年度租金亦是向原告进行交付。即，自2018年9月份起,原告以房屋所有权人身份间接占有涉案房产至今。3、原告已支付全部购房款。原告分多次共向腾骥公司支付880万元购房款,分别是:2018年8月2日前,向腾骥公司付款580万元;2018年9月14日,向腾骥公司付款92万元;2018年10月8日,向腾骥公司付款108万元;2018年10月25日,向腾骥公司付款100万元。原告已付清全部购房款。4、非因原告自身原因未办理产权登记。支付购房款后,原告多次要求腾骥公司办理房屋产权登记,腾骥公司未予办理。直到2020年11月原告诉请腾骥公司办理产权登记时,通过法院调查,才得知涉案房产早于2017年10月备案在腾骥公司监事***名下。原告了解到***不是涉案房产真正权利人,但其因与腾骇公司纠纷不配合原告办理产权登记,且该房产因另案争议已于2020年被滦南县人民法院查封,查封依据为（2020）冀0224民初614号民事裁定书及协助执行通知书。故，购买房屋至今未办理不动产登记手续并非原告自身原因。5、***、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效。原告于2021年3月了解到,腾骥公司开发的较多房产是先过户到公司股东、高管名下,然后再转卖给实际购房人。2017年10月,***系利用其对腾骥公司的控制地位,将涉案房产备案在自己名下,并虚假支付购房款,完成合同备案后,立即取回全部购房款。即，***、张子英与腾骥公司之间根本没有真实的买卖房屋的意思表示,所签订的房屋买卖合同当属无效。6、原告***与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效。原告于2021年3月了解到,2018年7月为了解决腾骥公司税务欠款等资金周转问题,经股东方国庆、辛相玲、崔颖超（实际控制人是***）同意,腾骥公司将涉案房屋出售给***。***是涉案房屋的所有权人,其与腾骥公司签订的房屋买卖合同合法有效,且已经实际履行,只待办理产权登记。二、（2021）冀0224执异23号《执行裁定书》认定事实错误。该《执行裁定书》第五页倒数第二段称:“再查明,2017年10月18日,涉案房产的商品房买卖合同在乐亭县房产管理所备案登记在被保全人***、张子英名下。案外人***系在得知涉案房产备案登记信息之后与乐亭县腾骥房地产开发有限公司签订前述认购书”,并以此作为驳回执行异议的重要理由。但是,该情况不属实。事实上,直到2020年11月原告诉请腾骥公司办理涉案房屋产权登记时,通过法院调查,原告才了解到涉案房产于2017年10月备案在***、张子英名下。法院在没有任何证据证明《执行裁定书》上述事实的情况下,作出了错误的事实认定,应当子以纠正。另外,由于2018年7月份***与腾骥公司就买卖涉案房产已经达成了合意,又因为腾骥公司急于用钱,所以***先予支付了购房款8800000元。但由于腾骥公司迟迟没有给***办理房屋过户登记,***与腾骥公司于2018年12月28日签订了《盛世景湾认购协议书》。该协议属合法有效,但《执行裁定书》称“无法确认”,应当予以纠正。如继续查封或执行涉案房屋,将严重损害原告的合法权益,为避免造成原告不可挽回的损失,原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等规定,提出执行异议之诉,望判如所请。

被告***、张子英辩称，一、原告关于“确认不动产归原告所有”的诉请应予驳回。1、案涉房产由二被告从腾骥公司购买,并交付了全部房款,于2017年10月18日经乐亭县房产管理所登记备案,二被告系涉案房产的权利人。2、原告不构成善意第三人,其行为不应得到法律保护。（1）认购书签订时间为2018年12月18日,晚于二被告商品房买卖合同备案的时间。（2）乐亭法院对方国庆的笔录可以证实,原告在签订认购书时,明知案涉房产已备案登记在二被告名下,仍与腾骥公司签订《认购书》。（3）从原告提供的租房合同看,原告既是出租人,又是承租人；方国庆既是出卖人,又是所售房产的承租人；存在自己与自己交易的情形,不能确定原告购买、出租房产行为的真实、合法性。（4）原告购买房产的价格低于二被告的购买价格150万元。3、退一步讲,假使考虑原告是善意购买行为,根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力。”之规定,在办理房屋过户手续之前,该房产的所有权不发生转移。对该项诉请,不应支持。二、原告无证据证明其实际占有案涉房产系合法占有,更不能当然证明其拥有房产的所有权。1、经查询工商登记信息,乐亭县兜兜豆豆幼稚园法定代表人为常某,原告在该幼稚园既不是出资人、也不担任任何职务,与该幼稚园无关。2、乐亭县兜兜豆豆幼稚园申请行政许可时,案涉房产尚在腾骥公司名下，该幼稚园于2017年11月24日取得工商执照,此时方可经营。此前即使占有使用案涉房产亦非合法占有。3、2017年10月18日***、张子英购买房产时,原告即使占有案涉房产,其系无偿使用,不具备优先购买权。4、2018年12月18日签订认购书时已明知涉案房产有其他权利人,其房屋出租、承租有自己租给自己之嫌,不能认为是合法占有。三、无法办理产权登记是原告自身的原因。原告签订认购协议时即明知该房产已备案登记在***、张子英名下，其自始知道案涉房产无法进行产权登记的后果，故不能办理产权登记与法院查封无关，系其自身原因造成。四、原告要求“确认***、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效”的诉讼请求不符合案外人执行异议之诉的规定,应驳回原告的该项诉讼请求。1、《民事诉讼法解释》第312条对案外人执行异议之诉的审理范围作了原则性规定,即法院经审理认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的,反之则驳回其诉讼请求。同时,案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。具体到本案,确认***、张子英与腾骥公司之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不应在本案中审理。2、***是否是腾骥公司的股东与本案无关。退一步讲,即便***是腾骥公司的股东,其在不损害腾骥公司利益的前提下,可以购买腾骥公司的开发建设的房产。原告所称“***不是涉案房产真正权利人,与腾骥公司之间根本没有真实的买卖房屋的意思表示,所签房屋买卖合同无效”既无事实依据,也无法律依据。综上所述,原告购买案涉房产不构成善意第三人,其明知存在不能办理产权证的可能,所谓的占有使用亦非合法占有,故其诉讼请求不能成立，请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。

被告燕丰公司未作答辩，亦未提交证据。

第三人腾骥公司述称，方国庆是腾骥公司的原始股东,现任法人及总经理，关于原告所提该房产归其所有,没有异议。因为在2017年7月份,腾骥公司的实际股东和实际控制人***找到方国庆,以公司资金紧张为名,说把公司名下的S8房产进行出售。***通知方国庆是有原因的,方国庆在2017年2月28日和公司签订了幼儿园过户协议,直到2017年8月份想处理该S8房产必须征询方国庆的意见,方国庆当时表示同意。***就让方国庆联系买主，***作为案涉房产的使用人,方国庆首先通知了***。***说买,价格出到880万元。方国庆和***进行了电话沟通,***表示同意。同时，***打电话与***进行了沟通。第一笔580万元汇到了时任第三人售楼处经理,也是***外甥王明航的卡上,因为该卡始终是作为第三人的资金出入卡。后来剩余的300万元,分批汇入了第三人公司账号,房款全部交清。这期间,在2018年***交第一笔款时,法人是崔颖超,系***的司机,后来交300万元时,法人就换成了方国庆。

原告***为支持自己的主张，向本院提交如下证据：

第一组证据：1、盛世景湾认购协议书，证明就涉案房屋，***与腾骥公司之间已形成合法有效的房屋买卖关系。2、房款支付凭证及支付购房款统计表，证明***已按照合同约定向腾骥公司支付全部购房款880万元，履行完毕付款义务。该组证据用于证明在法院查封前，***购买了涉案房屋并全额支付了购房款；

第二组证据：1、房屋租赁合同、设立行政许可、办学许可证、幼儿园现场照片，证明***合法占有房屋，并以房屋所有人身份将房屋租赁给兜兜豆豆幼稚园的三名股东。2、租金支付凭证、现金日记账和存款日记账，证明2018-2020年承租方按照约定向***支付了房屋租金。3、申请证人常某出庭作证，证明从2018年9月份，***已经以房屋所有权人的身份间接占有房产并持续收取租金。该组证据用于证明在法院查封前，***以房屋所有权人身份合法占有房屋并持续收取租金至今；

第三组证据：1、（2017）冀02民终5407号民事判决书、（2016）冀0205执异24号执行裁定书、腾骥公司企业信用信息报告，证明***是腾骥公司的实际股东，王明航是腾骥公司的名义股东、法定代表人，股东是辛相玲、***、方国庆。2、乐亭县人民法院对方国庆做的《调查笔录》，证明***利用其作为腾骥公司实际控制人身份，将涉案房产备案在其名下，但***、张子英与腾骥公司之间并无真实的房屋买卖意思，买卖合同是虚假的，当属无效。3、方国庆的证言及身份信息，证明腾骥公司出售的房屋较多登记在股东或高管名下，然后再转给实际购房人，***是实际购房人之一，是涉案房屋所有权人，***对此明确知晓并同意。4、腾骥公司固定资产明细表，证明2017年11月24日幼儿园仍登记为腾骥公司财产，***、张子英与腾骥公司是虚假的交易，只是走的流水。5、银行回单及明细表，证明虚假交易。该组证据用于证明非因原告自身原因未办理产权登记，***、张子英与腾骥公司的房屋买卖合同无效；

第四组证据：1、（2020）冀0224民初614号民事裁定书，证明滦南法院查封***、张子英名下的位于唐山市乐亭县的房屋档案。2、（2021）冀0224执异23号执行裁定书，证明滦南法院驳回了***就涉案房产的执行异议。该组证据用于证明***提起案外人执行异议之诉符合起诉条件。

被告***、张子英为支持自己的主张，向本院提交如下证据：

1、商品房买卖合同，用于证明***、张子英与腾骥公司签订的购买盛世景湾S8-01、S8-02、S8-03商品房买卖合同已备案,该三份合同约定了购买商品房的位置、面积、价格、交款、交房等内容,三套房产的价格分别是2070320元、4001060元、4221770元；

2、农业银行账户明细，用于证明***、张子英通过张子英在农业银行的账户于2017年10月18日将购房款转到腾骥公司的销售经理王明航的账户中；

3、完税发票，用于证明腾骥公司向***、张子英开具了购房完税发票,说明腾骥公司收到了三套房产的购房款；

以上证据共同证明***、张子英从腾骥公司购买三套商业用房，系合法有效行为。

4、申请崔颖超出庭作证、其他业主与腾骥公司签订的商品房买卖合同复印件，用于证明王明航一直负责盛世景湾售楼处的工作,可以代表腾骥公司签订合同、收取售房款；

5、滦南县人民法院(2021)冀0224执异23号执行裁定书，用于证明原告与腾骥公司签订的认购协议书晚于***、张子英备案合同，且原告明知案涉房产已登记备案后还签订认购书,其并非善意第三人；

6、腾骥公司工程款未付清单位汇总表，用于证明腾骥公司截至2017年5月30日欠***借款本息9102万元；

7、乐亭县兜兜豆豆幼稚园工商登记信息，用于证明该幼稚园法人代表、投资人为常某,与原告无关。

第三人腾骥公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：关于盛世景湾幼儿园过户的协议复印件，用于证明***在2017年10月网签没有经过方国庆的同意，也没有方国庆的签字，又是其亲属王明航在售楼处工作的便利办理了该房屋的网签合同，属实无效。同时证明在2018年7月份***想将涉案房产出售给外人，方国庆肯定会得知这一情况，所以才通知方国庆。

本院经审理认定事实如下：燕丰公司与***、张子英民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月26日作出（2020）冀0224民初614号民事裁定书，裁定：查封被申请人***、张子英名下的位于唐山市乐亭县的房屋档案。2020年4月27日，乐亭县房产管理所为本院出具（2020）冀0224民初614号协助执行通知书（回执）载明，已将被申请人***名下位于乐亭县买卖合同查封。查封期限三年，自2020年4月27日至2023年4月26日止。2020年7月17日，本院作出（2020）冀0224民初614号民事调解书，燕丰公司与***、张子英民间借贷纠纷一案以调解方式结案。

***得知涉案房产被查封后，遂于2021年4月26日对执行涉案房产提出书面异议。2021年5月10日，本院作出（2021）冀0224执异23号执行裁定书，裁定：驳回案外人***向本院提出的执行异议请求。2021年5月25日，原告***向本院提起案外人执行异议之诉。

2017年10月18日，腾骥公司（出卖人）与***、张子英（买受人）签订了三份商品房买卖合同（合同编号：乐商房（2012）预字第0079-Ｓ139号、乐商房（2012）预字第0079-Ｓ140号、乐商房（2012）预字第0079-××号），将乐亭县盛世景湾Ｓ8-01、Ｓ8-02、Ｓ8-03房产出售给***、张子英，并在乐亭县房产管理所备案登记。同日，张子英分别支付案涉房屋购房款2070320元、4001060元、4221770元，价款总计10293150元。

2018年7月31日至2018年10月25日，***经他人或者本人向腾骥公司、王明航、张玉双转账或现金交付共计880万元，腾骥公司为***出具收据4张，共收到***交来盛世景湾Ｓ8商业房款880万元。在方国庆告知***涉案房产买卖合同已备案登记在***、张子英名下之后，2018年12月28日，腾骥公司（甲方）与***（乙方）签订《盛世景湾认购协议书》，该协议书载明***认购腾骥公司开发的位于乐亭县商业（现已开办兜兜豆豆幼儿园）的商品房，成交总价款880万元。

以上事实，有原告、被告及第三人陈述、（2020）冀0224民初614号民事裁定书、（2021）冀0224执异23号执行裁定书、商品房买卖合同、盛世景湾认购协议书、转账交易凭证等证据予以证实。

本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议焦点为原告***对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于涉案房产，被告***、张子英于2017年10月18日与腾骥公司签订了《商品房买卖合同》，并且在乐亭县房产管理所备案登记。原告***在明知涉案房产买卖合同已经备案登记在被告***、张子英名下的情况下，仍于2018年12月28日与腾骥公司签订《盛世景湾认购协议书》，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的要求，原告***对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告***要求确认涉案房产为其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案房产买卖合同已经备案登记在被告***、张子英名下，原告***该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于原告***要求确认***、张子英与腾骥公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，因不属于案外人执行异议之诉案件审理范围，本案中不予审理。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费73400元，由原告***负担，判决生效即交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审　判　长　　张建功

人民陪审员　　鲁　敏

人民陪审员　　卢　建

二〇二一年八月二十四日

书　记　员　　简兆蒙