某某与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司、第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司、第三人某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

呼和浩特市回民区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）回民一初字第00068号

原告**，男，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。

委托代理人张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。

委托代理人赵允胜，内蒙古经略律师事务所律师。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。

法定代表人张玲杰，该公司董事长。

委托代理人武卫华，女，该公司职员，住呼和浩特市新城区。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。

法定代表人侯殿臣，该公司总经理。

委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。

第三人***，男，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。

原告**诉被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司、第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司、第三人***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月9日受理，依法由代理审判员姜薇适用简易程序于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司委托代理人、第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司委托代理人、第三人***到庭参加了诉讼，现已审理终结。

原告**诉称，被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司开发建设路大庆路北”燕莎玫瑰园”项目，第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司承揽了该项目工程，上述被告与第三人于2012年9月7日签订抵顶房屋协议，约定被告尖峰房产以其13#楼三单元11层中户房产抵顶了工程款，因该房屋为抵顶工程款房产，被告尖峰房产与被告天宸隆建安约定由天宸隆建安向第三方出让其抵顶房产后，尖峰房产负责与第三人办理正式购房手续。被告天宸隆公司建设施工过程中将低温热水地板辐射采暖工程交于原告实施，因无力支付工程款，2012年10月26日被告天宸隆公司将该房产抵顶给了原告**，并将尖峰房地产出具的收款收据原件交于原告。抵顶房产后，原告找到被告尖峰房地产公司确认，被告尖峰房地产公司对于上述抵顶房事实予以确认，明确向原告表示有尖峰房产的收款票据原件即认可其为购房人。原告要求被告签订购房协议，以确认原告与被告尖峰房产的买卖关系，并明确买卖合同相关事宜，被告以各种理由拖延签订正式的房屋买卖协议。原告认为，两被告间的顶房、及被告与原告间的顶房事实构成权利的转移，且被告尖峰房地产公司对原告购买该房产的事实予以认可，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条”房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”被告尖峰房地产公司有义务与原告签订书面房屋买卖合同。故原告诉至法院，请求：1、判令被告将其所开发的”燕莎玫瑰园”13#楼三单元11层中户房产交付于原告，并确认被告与原告之间的债权债务关系，同时判令被告履行与原告签订正式房屋买卖合同的法定义务；2、判令被告承担本案的诉讼费用。

为证明自己的主张，原告向法庭出示了如下证据：1、抵顶房屋协议（尖峰与天宸隆）；2、抵顶房屋协议（天宸隆与**）；3、抵顶房屋收款收据。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司对原告出示证据的质证意见如下：不清楚。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司对原告出示证据的质证意见如下：不清楚。

第三人***对原告出示证据的质证意见如下：认可。

原告向法庭申请证人韩永星、马泓燕、张财林、韩丙青、周艳琴出庭作证，经本院依法准许，上述证人出庭作证提供证人证言。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司对证人证言的质证意见为：证人手里的收据都是尖峰提供给天宸隆的，没有给他们本人提供。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司对证人证言的质证意见为：对证人出庭作证的情况不清楚。

第三人***对证人证言的质证意见为：真实性认可。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司辩称，我公司已明确表示与我公司存在合同关系的是内蒙古天宸隆公司，原告与我公司没有直接的法律关系，我公司也不知道原告与天宸隆公司之间是什么关系，而且他们之间的关系是否属实我公司也无从考证。我公司曾给天宸隆公司抵顶过部分房屋是事实，我公司现在只认天宸隆公司。2012年9月7日，我公司与天宸隆公司签订房屋抵顶协议，我公司将本案诉争房屋抵顶给天宸隆公司，如果核对无异议后我公司同意办理相关购房手续。债权债务关系转让，从协议到收据都是与原告**没有关系的，当时***带原告去尖峰的情况我不清楚，只要确定好关系，我们可以办理购房手续的。从公司的角度，债权债务关系是不成立的。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司未向法庭出示任何证据。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司辩称，本案签订的抵顶房屋协议的法律关系，我们不知情，我公司没有与尖峰达成过任何关系，施工过程中，与尖峰房地产签订合同我不清楚，***不论是以哪个公司的名义签订的协议，都是***与尖峰房产公司的真实意思表示，***与尖峰签订的抵顶房协议，***有处分权，***将房屋转让给谁都是债务转让关系，应该履行相应的合同义务。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司未向法庭出示任何证据。

第三人***辩称，我将顶账房卖给了原告，当时很多地方都需要手续，但是我没有手续，房也没有，我与天宸隆公司都受到了很大的损害，我希望给当事人一个圆满的结果，要么给当事人房要么给当事人退购房款。尖峰房产如果不能办理购房手续，要退购房款。

为证明自己的主张，第三人***向法庭出示了如下证据：1、授权委托书；2、施工合同补充协议。

原告对第三人***出示证据的质证意见为：

对第一组证据，认可，天宸隆公司授权***。

对第二组证据，真实性、证明问题认可。

被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司对第三人***出示证据的质证意见为：不清楚。

第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司对第三人***出示证据的质证意见为：

对第一组证据，真实性认可，但对授权施工的A11#楼并未签订施工合同，天宸隆授权的事项并未落实，与本案争议的A13#因施工引起的权利义务无关。

对第二组证据，真实性无法确认，对证明问题不予认可。

经审理查明，2012年9月7日，被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司与第三人***、第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司下属的燕莎玫瑰园项目部签订抵顶房屋协议，该协议约定被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司以大庆路北”燕莎玫瑰园二期”项目房屋抵顶第三人工程款：抵顶价格暂按6500元／平方米计算，最终以楼盘开盘价格为准，楼号为13#楼三单元十一层中户89.1㎡，暂抵顶金额579150元。该协议落款处加盖内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司工程部专用章、由第三人***签名、加盖内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2012年10月26日原告**与第三人***、第三人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司下属的燕莎玫瑰园项目部签订抵顶房屋协议，约定以位于大庆路北”燕莎玫瑰园二期”13#楼三单元十一层中户89.1㎡房屋抵顶原告**地暖工程款，房屋抵顶工程款共计肆拾贰万柒仟陆佰捌拾元整。该协议落款处有**签名捺印、***签名捺印并加盖内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。

以上事实有抵顶房屋协议及庭审笔录在案佐证，能有效证明上述事实，本院依法予以确认。

另查明，本案涉案房屋”燕莎玫瑰园二期”项目未取得商品房预售许可证明。

以上事实有庭审笔录在案佐证，能有效证明上述事实，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对该争议焦点，根据庭审查明情况及”燕莎玫瑰园二期”项目的相关生效法律文书，本案涉案房屋现尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告与第三人之间签订的抵顶房屋协议、原告与第三人之间签订的抵顶房屋协议，虽约定以房屋抵顶工程款，但合同约定内容实质是对房屋进行买卖以抵消债权债务关系，故应当按照房屋买卖合同处理，因协议约定房屋未取得商品房预售许可证明，故该二份抵顶房屋协议违反法律强制性规定应当认定为无效合同，原告诉请被告交付涉案房屋并与原告签订正式房屋买卖合同，不具有事实及法律依据，应当依法予以驳回。现本院依据《中华人名共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告**的诉讼请求。

案件受理费2750元已减半收取，由原告**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

代理审判员　姜　薇

二〇一五年八月二十日

书　记　员　宋俊杰

附：相关法律条文

《中华人名共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。