内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司与***,***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院

民事判决书

（2015）呼民一终字第00012号

上诉人（原审被告）内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司。住所地：呼和浩特市赛罕区锡林南路永光巷28号。

法定代表人***，该公司董事长。

委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。

委托代理人**，女，该公司办公室主任，现住呼和浩特市赛罕区。

被上诉人（原审原告）***，男，住呼和浩特市玉泉区。

原审被告***，男，住呼和浩特市回民区。

上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司（以下简称天宸隆公司）因与被上诉人***，原审被告***房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00485号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人天宸隆公司的委托代理人高卫东，被上诉人***到庭参加诉讼。原审被告***经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年5月28日，天宸隆公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北‘燕莎玫瑰园’二期A11#楼工程，现授权由***同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务一切事宜，***同志签字生效”。2011年5月31日，尖峰房地产公司与天宸隆公司签订《施工合同补充协议》，该合同第7条第④项约定：“工程施工期间抵顶房屋可划房的价格按开盘价格抵顶（按一次性交现金的价格抵顶）。抵顶包括在海西路、大庆路的多层或拟建房屋和权属甲方的房屋”。

***（买受人）与（出卖人）***签订《购房协议书》，该协议书约定，出卖人将坐落于呼和浩特市回民区大庆路燕莎玫瑰园二期多层住宅楼四层100平方米的房屋出卖给***，认购单价为协议内部价。协议约定出卖人在2011年10月31日之前，将买受人所购房屋交付买受人使用。该协议在出卖人处有***的签字并加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2011年8月12日，***向***交纳购房款人民币10万元，并出具了收款人为***的收据，该收据加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。现***、天宸隆公司无法按照合同约定将房屋交付***使用，双方遂酿成此纠纷。***诉至法院，请求：1、依法解除合同，***、天宸隆公司承担连带责任，归还已收取***的购房款10万元，支付相应利息。

原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为***的诉讼请求有无事实及法律依据。针对该争议焦点，该院认为，***与***、天宸隆公司签订的购房协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案中天宸隆公司辩称其从未将建筑资质出借给***，更没有将任何房屋授权给***出售，***不是该公司的员工，更不是该公司的法定代表人、项目部的负责人，本案与天宸隆公司没有任何关系，该公司依法不承担任何责任。对此该院认为，本案***向法庭提交的购房协议书上出卖人一栏落款签名为***，并加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章，应当认定该协议书系***、天宸隆公司共同与***签订，且***交纳购房款收据上也加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章，故应当由***、天宸隆公司共同承担相应责任。***向***、天宸隆公司交纳了购房款，但***及天宸隆公司至今未向***交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，***及天宸隆公司的上述行为，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于***主张判令解除其与***、天宸隆公司签订的购房协议书的诉讼请求，该院予以支持。

对于***要求返还房款并支付利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故***、天宸隆公司应退还***购房款10万元并赔偿利息损失，利息应当按照中国人民银行同期贷款基准利率，自***主张的起算日即自2011年12月1日起，以购房款10万元为基数，计算至判决生效之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除***与***、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司签订的购房协议书；二、***、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还***购房款10万元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款基准利率，自***主张的起算日即自2011年12月1日起，以购房款10万元为基数，计算至判决生效之日止）；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费1450元已减半，由***、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司共同负担。

天宸隆公司不服一审判决，向本院提出上诉称，本案争议的购房协议系***与***签订的，协议上虽盖有“天宸隆公司燕莎玫瑰园项目技术专用章”，但上述印章系***为了施工中的便利，用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未承包过尖峰房地产公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程，也未设立过上述项目部、使用过上述印章，更未以项目部的名义出售过房屋，现原判只认定了***与***签订的购房协议及收据上盖有上述印章，但对上述印章的真伪、是否系天宸隆公司所为，以及***所交购房款的去向等问题却都未查清，因本案争议的购房协议系效力待定合同，在未得到房屋所有权人的追认的情况下归于无效，无效合同的法律后果是恢复原状，因此，若上述问题查不清势必会造成错误认定责任主体问题。原判法律关系认定错误，本案诉争的标的是***与***签订、履行房屋买卖合同纠纷，在该纠纷中，天宸隆公司既非房屋买卖合同所涉房屋的所有人、共有人及出卖人，也从未与***洽商、签订过任何形式的购房合同，更未收取***的购房款，至于本案争议的购房协议及收款收据上盖有所谓天宸隆公司“燕莎玫瑰园项目技术专用章”的行为完全是***用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未设立上述项目部也未使用过上述印章，因此，天宸隆公司不是***与***房屋买卖合同法律关系中的当事人。而原判认定的天宸隆公司为***向尖峰房地产公司出具授权委托书的行为，即使产生了授权施工的法律效力，那也是天宸隆公司、***与其他相对人之间的建筑施工合同法律关系，其同***与***之间的房屋买卖合同纠纷分属两个法律关系，原判以推定天宸隆公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程法律上的施工人为由，判令天宸隆公司对***与***之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，显然违背了合同相对性原则，于法无据。综上，天宸隆公司认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决，支持天宸隆公司的上诉请求。

***答辩称，希望公正判决。

***未到庭，未提供答辩意见。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是，一审法院判决天宸隆公司、***返还***购房款是否有事实和法律依据。2011年5月28日天宸隆公司向尖峰房地产公司出具授权委托书，委托书记载：本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园二期”A11号楼工程，现授权由***同志代表本公司全权负责该项目工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，***同志签字生效。***与***所签订《购房协议书》，该协议书出卖人处有***的签字并盖有天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用印章。天宸隆公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议书》虽然加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园技术专用项目部印章，由于***挂靠天宸隆公司，并实际收取了***的购房款，因此应当认定《购房协议书》的签订主体是天宸隆公司、***和***，并无不当。现该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议书》违反法律强制性规定，应属于无效合同。关于天宸隆公司是否承担返还购房款责任的问题，天宸隆公司给***出具委托书的行为，是同意***以天宸隆公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给***，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，天宸隆公司主观上存在过错，应当由***返还***购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。

综上，天宸隆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员苏毅

审判员***

二〇一五年三月十二日

书记员***