内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司与某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院

民事判决书

（2014）呼民一终字第00596号

上诉人（原审被告）内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司。住所地呼和浩特市赛罕区锡林南路永光巷28号。

法定代表人***，该公司董事长。

委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。

委托代理人**，女，现住呼和浩特市赛罕区。

被上诉人（原审原告）**，男，现住呼和浩特市回民区。

委托代理人***，女，现住呼和浩特市通道北街。

委托代理人***，男，现住呼和浩特市新城区。

被上诉人（原审被告）***，男，现住呼和浩特市回民区。

上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司（以下简称天宸隆公司）因与被上诉人**、***房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00331号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人天宸隆公司的委托代理人高卫东、**，被上诉人**及委托代理人***、***，被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年5月28日，天宸隆公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园”二期A11#楼工程，现授权由***同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务一切事宜，***同志签字生效。”2011年5月31日，尖峰房地产公司与被告***签订《施工合同补充协议》，该合同第7条第④项约定：“工程施工期间抵顶房屋可划房的价格按开盘价格抵顶（按一次性交现金的价格抵顶）。抵顶包括在海西路、大庆路的多层或拟建房屋和权属甲方的房屋。”

2011年10月10日，**（买受人）与***（出卖人）签订《购房协议书》，该协议书约定，出卖人将坐落于呼和浩特市回民区大庆路燕莎玫瑰园二期多层住宅楼13号楼3单元9层中户88平方米（约计）的房屋出卖给买受人，协议价款每平方米5450元。出卖人在2011年10月10日前，将买受人所购房屋交付买受人使用。该协议在出卖人处有***的签字及加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2011年10月11日，**父亲***代**向***、天宸隆公司交纳购房款人民币10万元，2011年12月30日，**母亲***代**向***交纳选房款3万元。现***及天宸隆公司无法按照合同约定将房屋交付**使用，双方遂酿成此纠纷。**的诉讼请求为：1、依法判决***、天宸隆公司承担连带责任，归还其购房款13万元，利息3万元；2、依法判令***、天宸隆公司承担连带责任赔偿其租房损失5.4万元。

原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为**的诉讼请求有无事实及法律依据。**与***、天宸隆公司签订的购房协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。**依据购房协议书约定向***、天宸隆公司交纳了购房款及选房款13万元，但***及天宸隆公司至今未按合同约定向**交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，***及天宸隆公司未向**交付房屋，已经构成违约并致使合同目的不能实现，符合法律规定的合同解除条件。故对于**主张判令解除与***、天宸隆公司签订的购房协议书的诉讼请求，该院予以支持。

对于**的第二项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故***、天宸隆公司应退还**购房款13万元。对于**主张的利息损失，因主张的起算日期为2012年1月1日，晚于其交房款之日，故***、天宸隆公司应自2012年1月1日按中国人民银行同期贷款利率向**支付利息至判决生效之日。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除**与***、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司签订的《购房协议书》；二、***、内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内一次性共同退还**购房款13万元并支付利息（自2012年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日）；三、驳回**其他的诉讼请求。案件受理费已减半2260元，由***承担1130元，内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司承担1130元。

天宸隆公司不服一审判决，向本院提出上诉称，本案争议的购房协议系***与**签订的，协议上虽盖有“天宸隆公司燕莎玫瑰园项目技术专用章”，但上述印章系***为了施工中的便利，用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未承包过尖峰房地产公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程，也未设立过上述项目部、使用过上述印章，更未以项目部的名义出售过房屋，现原判只认定了***与**签订的购房协议及收据上盖有上述印章，但对上述印章的真伪、是否系天宸隆公司所为，以及**所交购房款的去向等问题却都未查清，因本案争议的购房协议系效力待定合同，在未得到房屋所有权人的追认的情况下归于无效，无效合同的法律后果是恢复原状，因此，若上述问题查不清势必会造成错误认定责任主体问题。原判法律关系认定错误，本案诉争的标的是***与**签订、履行房屋买卖合同纠纷，在该纠纷中，天宸隆公司既非房屋买卖合同所涉房屋的所有人、共有人及出卖人，也从未与**洽商、签订过任何形式的购房合同，更未收取**的购房款，至于本案争议的购房协议及收款收据上盖有所谓天宸隆公司“燕莎玫瑰园项目技术专用章”的行为完全是***用天宸隆公司名义的个人行为，天宸隆公司从未设立上述项目部也未使用过上述印章，因此，天宸隆公司不是***与**房屋买卖合同法律关系中的当事人。而原判认定的天宸隆公司为***向尖峰房地产公司出具授权委托书的行为，即使产生了授权施工的法律效力，那也是天宸隆公司、***与其他相对人之间的建筑施工合同法律关系，其用***与**之间的房屋买卖合同纠纷分属两个法律关系，原判以推定天宸隆公司燕莎玫瑰园二期A11号楼工程法律上的施工人为由，判令天宸隆公司对***与**之间的房屋买卖合同纠纷承担责任，显然违背了合同相对性原则，于法无据。综上，天宸隆公司认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法裁决，支持上诉人的上诉请求。

**答辩称，一、***与天宸隆公司签订房屋买卖合同时，***已经取得了天宸隆公司的授权，并在授权权限中明确表明***有签署施工合同和附属协议的权利，并在由此产生的工程结算和财务问题有处理权限，也就是说该房屋权利的产生是由工程建设产生的，***基于此授权达成与尖峰房地产公司的抵房协议是合法有效的。***基于天宸隆公司的授权将由该工程抵债房屋出卖给购房人**的代理行为是合法有效的。购房人**基于对天宸隆公司签订了该房屋的购买协议，天宸隆公司应付返还房款责任。二、在一审判决中已明确指出，天宸隆公司就该燕莎玫瑰园工程项目施工授权给***的，并不是天宸隆公司上诉状中诉称的***是为了施工便利，使用天宸隆公司名义的个人行为，***在经天宸隆公司合法授权下行使的是公司行为。天宸隆公司对上诉状所诉的***为个人行为、及假冒印章、非天宸隆公司行为拿不出任何证据加以佐证，仅是以个人主观猜测乱下定论，导致该事实成立理由牵强。三、天宸隆公司对法律适用的认定和论断毫无逻辑。首先，***经天宸隆公司的授权已经达成了与尖峰房地产公司的抵房协议，实际该房屋所有权人为天宸隆公司、出卖人为天宸隆公司，并非像天宸隆公司辩称的非房屋所有权人及出卖人。***依据天宸隆公司将授权该房屋出卖给**，双方之间的房屋买卖法律关系非常明确及清晰，***将出卖房屋房款并未返还给公司是***的个人行为，**认为应先由天宸隆公司就承担返还房款及利息责任后向***追偿，而并非用所谓辩称理由逃避责任。其次，天宸隆公司在辩称中认为其与***达成的授权施工法律关系和***与**达成的房屋买卖法律关系是两个法律关系，但是***获得的出卖房屋所有权的主体资格是基于建设施工债务产生的，而建设施工时由天宸隆公司授权的公司行为，两者紧密相连具有关联性，我们不能单纯的分离事实仅对法律作出认定，势必会对天宸隆公司误导，作出错误性判断。再次，天宸隆公司作为被挂靠方，为获得利益将信用、资质出借给***，必须承担其作为被挂靠方的风险。最后使得天宸隆公司作出错误的意思表示，产生债务纠纷。因此天宸隆公司应当承担所造成的后果，所以认为应当认定建设公司应就***的债务承担连带清偿责任。四、该房屋纠纷自开始已历经两年半之久，天宸隆公司对该纠纷始末及***的授权问题是明知的。天宸隆公司在明知的情况下并未及时通知**采取任何救济措施或作出相应声明，天宸隆公司对***该行为已经表示自认并且应负其法律责任。综上所述，天宸隆公司上诉理由及事实均不符合情理、法理，**认为一审法院判决事实清楚，审理适用准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

***未作答辩。

二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本院争议的焦点是，一审法院判决天宸隆公司、***返还**购房款是否有事实和法律依据。2011年5月28日天宸隆公司向尖峰房地产公司出具授权委托书，委托书记载：本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北“燕莎玫瑰园二期”A11号楼工程，现授权由***同志代表本公司全权负责该项目工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，***同志签字生效。**与***所签订购房协议书，该协议书处有***的签字并盖有天宸隆公司燕莎玫瑰园项目部技术专用印章。天宸隆公司认为该印章系假章，但未有证据证实。《购房协议书》虽然加盖了天宸隆公司燕莎玫瑰园技术专用项目部印章，但是由于***挂靠天宸隆公司，并实际收取了**的购房款，因此应当认定《购房协议书》的签订主体是天宸隆公司、***和**，并无不当。由于该房屋尚未取得相关预售许可证，双方签订的《购房协议书》违反法律强制性规定，应属于无效合同。关于天宸隆公司是否承担返还购房款责任的问题，天宸隆公司给***出具委托书的行为，是同意***以天宸隆公司的名义对外进行相应的民事活动，实质是将资质出借给***，违反了《中国人民共和国建筑法》第二十六条第二款关于“禁止建筑工程企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”的规定，天宸隆公司主观上存在过错，应当由***返还**购房款并支付利息，一审法院判决处理结果并无不当。

综上，天宸隆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2900元，由上诉人内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员马国民

审判员***

二〇一四年十二月八日

书记员*谣