四川省精点建筑工程有限公司与汇源集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民事判决书

（2014）成民终字第3873号

上诉人（原审原告）：四川省精点建筑工程有限公司。住所地：成都高新区（西区）西芯大道5号汇都企业总部园4幢3楼6号B座。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：***，四川川蓉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：汇源集团有限公司。住所地：成都市高新区高新西区西芯大道5号。

法定代表人：***，董事长。

委托代理人：**，四川瑞信杰律师事务所律师。

上诉人四川省精点建筑工程有限公司（以下简称精点公司）因与汇源集团有限公司（以下简称汇源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第3582号判决，向本法院提起上诉。本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭审理，现已审理终结。

原审法院审理查明，2010年8月19日，精点公司与汇源公司签订《房屋买卖合同》，约定由精点公司购买汇源公司建设的位于成都高新区（西区）西芯大道5号“汇都企业总部园”第4幢3层6号房，用途为工业类科研楼、研发楼、孵化楼，面积623.67平方米，总房款3043510元，支付方式为分期支付1543510元（分期款项最后一期为2010年12月31日支付643510元），其余款项申请按揭贷款，对于权证办理双方约定为交房之日起18个月内为买受方（精点公司）办理产权证，并在取得产权证后1年内办理国土证。同日，精点公司与汇源公司签订《房屋买卖合同补充协议》，双方协商一致如买受方未能按照已签订的《房屋买卖合同》约定2010年12月31日前向出卖方支付购房款643510元，双方同意到期另行协商。2011年3月10日，精点公司与汇源公司再次达成《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议约定了剩余150万元房款由于买受方提供的资料、资信等原因无法取得银行按揭贷款，该150万元款项变更为分期支付，共分为6期，每期25万元，最后一期支付时间为2012年8月30日前，同时约定出卖方（汇源公司）在收到买受方（精点公司）全部房款后为买受方办理该房屋产权证，在取得产权证后1年内为买受方办理国土证。合同签订后，精点公司向汇源公司提供了办理产权证所需的营业执照正副本等资料。2010年11月汇源公司将合同项下房屋交付给精点公司，精点公司随后已经装修入驻。2012年8月27日，精点公司按照前述补充协议的约定支付完毕最后一期分期房款。

2013年9月3日，精点公司委托其委托代理人***通过邮政快递向汇源公司发出《律师函》，其主要内容为要求汇源公司3日内向其提供涉案楼盘的建设工程规划许可证等文件供精点公司查阅或复制，提供涉案房屋办理分户产权证、国土证的法律依据，并在7个工作日内办妥精点公司所购房屋的产权证，就逾期办证的违约责任或不能办证的解决方案与精点公司进行协商。2013年10月25日，精点公司在成都市律政公证处的公证下通过邮政快递向汇源公司寄送了《解除合同通知书》，其内容主要为：1.根据精点公司、汇源公司签订的《房屋买卖合同》第十条的约定，汇源公司承诺在交房之日（2010年11月15日）起18个月内为精点公司办理涉案房屋的产权证，但汇源公司未能在18个月内依约办妥，已逾期超过1年半，精点公司多次催促，汇源公司均以成都高新区管委会“过会”为由拖延；2.精点公司调查了解到，汇源公司出售涉案房屋不符合商品房预售或现售的相关规定，且根据《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》和《成都高新区工业总部项目管理办法》规定，汇源公司未按规定程序首先报请相关部门审查入驻企业是否符合准入条件，现得知精点公司不符合工业总部企业入驻准入条件，依法不能取得相关部门的入驻批文，不能办理产权证；3.鉴于汇源公司向精点公司的售房行为不符合相关政策和法律规定，不能办理产权证，现已严重违约，合同依法不能继续履行，无法实现签订合同目的，精点公司依法通知汇源公司：精点公司决定解除与汇源公司于2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》。前述《解除合同通知》于2013年10月28日到达汇源公司。2013年11月12日，汇源公司向精点公司发出《产权证办理通知》，主要内容为：汇源公司已经致电精点公司其购买的诉争房屋已进入产权证办理阶段，精点公司已经提供的办理产权证所需的营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本已过期，要求精点公司于2013年11月14日前提供已通过2012年度年审的前述资料各一份，并加盖鲜章。2013年11月19日，精点公司回复汇源公司：1.精点公司未购买“汇都企业总部园”4幢3层302号房；2.精点公司与汇源公司2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》由于汇源公司严重违约等原因，精点公司已通知汇源公司解除合同，汇源公司于2013年10月28日已收到解除通知，合同已经解除；3.签订合同时汇源公司未告知，但现在精点公司已经知道其依法不符合工业总部企业入驻准入条件，依法不能取得高新区监管部门的入驻批准。

另查明，汇源公司已经取得涉案房屋所在建筑成都高新区（西区）西芯大道5号4栋的房屋所有权。2012年7月20日，成都高新技术产业开发区经贸发展局对汇源公司申报的《高新区工业项目产权分割转让意见表》中“汇都总部广场”4幢部分房屋已经同意办理产权分割。

精点公司于2013年11月4日向原审法院请求确认精点公司解除合同有效，精点公司与汇源公司于2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》已解除。

原审法院认为，精点公司与汇源公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》主体适格、意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同已经依法成立并生效，精点公司与汇源公司构成房屋买卖合同关系。精点公司提出的诉讼主张为确认其于2013年10月28日向汇源公司送达的《解除合同通知》有效，而确认解除合同的效力取决于两方面：一是精点公司是否具有合同解除权；二是精点公司解除合同权的行使方式是否符合法律规定。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，合同解除权包括约定解除权和法定解除权。首先，从本案查明的事实来看，精点公司与汇源公司在双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》中并未就延迟办证事宜约定合同解除权，因此，精点公司不具有约定的解除权。其次，精点公司主张汇源公司迟延履行办证义务，售房行为不符合相关政策和法律规定，涉案房屋不能办理产权证，合同无法继续履行，以此来支持其法定解除权的成立。从精点公司与汇源公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的内容来看，双方最初约定的交房之日起18个月内办理产权证的条款已经在随后的《补充协议》中进行了实质性变更，2011年3月10日双方签订的《房屋买卖合同补充协议》约定为“出卖方在收到买受方全部房款后为买受方办理该房屋产权证，在取得产权证后一年内为买受方办理国土证”，这个约定系双方在精点公司未能按《房屋买卖合同》约定的期限支付房款协商后进行的变更，其约定应当有效，界定了汇源公司协助精点公司办理产权登记的期限为收到全部房款后，但并无确定具体办理时点，故精点公司所主张的汇源公司延迟办证不能成立。对于精点公司向汇源公司催告办理产权证的行为，原审法院认为，虽然精点公司与汇源公司对于办理产权证的时间段进行了约定，但该约定并无一个准确的办理完毕期限，精点公司对汇源公司进行催促办证系合同履行过程中的一个合理行为，然而，精点公司给予汇源公司的办理期限仅7个工作日，明显不合理，因此对于精点公司催告履行债务的效力原审法院亦不予认可。对于汇源公司所售房屋是否不能办理产权证导致精点公司签订合同目的不能实现的问题，原审法院认为，汇源公司所开发建设的涉案工业地产项目已经取得了政府管理部门的批准，并已经取得涉案房屋的大产权，汇源公司所出示的《分割转让意见表》也足以证明该房屋是可以转让销售的，而具体办理产权证程序中需要先行由政府主管部门审核亦不能证明涉案房屋不能办理产权证，精点公司所提供证据不足以支持精点公司的前述主张。因此，精点公司并不具有合同法所规定的法定解除权。如果精点公司在提供了办理产权证所需资料后汇源公司申请产权分割不能取得政府主管部门审查同意，精点公司可以就合同相关事宜另行提出主张。

由于精点公司不具有合同解除权，精点公司通知解除买卖合同不具有法律效力，原审法院对精点公司的通知解除行为是否符合法律规定方式不再赘述。综上所述，精点公司不具有合同解除权，其于2013年10月28日向汇源公司通知解除双方于2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》的行为无效，精点公司的诉讼请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回精点公司四川省精点建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由精点公司承担。

宣判后，精点公司不服原审判决，向本法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由如下：1.精点公司具有合同解除权，精点公司不是适格的购房人，不可能办理房屋产权登记，属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行的”，根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”精点公司具有合同解除权。2.精点公司行使解除权的方式符合法律规定。

被上诉人汇源公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审审理查明的事实与采信的证据，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为精点公司是否具有合同解除权。

一、精点公司不具有约定解除权。精点公司与汇源公司未就延迟办证事宜约定合同解除权，因此，精点公司不具有约定解除权。

二、精点公司不具有法定解除权。结合精点公司一、二审的意见，其主张解除合同主要依据《合同法》第九十四条第（三）、（五）项。现分别评述如下：

（一）汇源公司是否迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。精点公司与汇源公司于2011年3月10日签订的《房屋买卖合同补充协议》约定为“出卖方在收到买受方全部房款后为买受方办理该房屋产权证，在取得产权证后一年内为买受方办理国土证”，这个约定系双方在精点公司未能按《房屋买卖合同》约定的期限支付房款协商后进行的变更，约定汇源公司协助精点公司办理产权登记的期限为收到全部房款后，但并无确定具体办理时点，故精点公司所主张的汇源公司延迟办证不能成立。对于精点公司向汇源公司催告办理产权证的行为，因精点公司给予汇源公司的办理期限仅7个工作日，明显不合理，且汇源公司也要求精点公司提交办证所需资料，并非不履行协助办证义务，因此对于精点公司催告履行的效力本院也不予认可。

（二）是否存在法律上或事实上不能办理产权证的情形。精点公司认为案涉合同属于《合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行的”，根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”精点公司具有合同解除权。本院认为，汇源公司所开发建设的涉案工业地产项目已经取得了政府管理部门的批准，并已经取得涉案房屋的大产权，汇源公司所出示的《分割转让意见表》也足以证明该房屋是可以转让销售的，而具体办理产权证程序中需要先行由政府主管部门审核亦不能证明涉案房屋不能办理产权证，精点公司所提供证据不足以支持精点公司的前述主张。因此，精点公司并不具有合同法所规定的法定解除权。如果精点公司在提供了办理产权证所需资料后汇源公司申请产权分割不能取得政府主管部门审查同意，精点公司可以就合同相关事宜另行提出主张。

综上，精点公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

原审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由四川省精点建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

代理审判员曹洁

代理审判员范珍

二〇一四年八月二十八日

书记员冷雪