原告（反诉被告）江苏广盛建设工程有限公司与被告（反诉原告）南京恒德汽车服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

南京市六合区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0116民初7256号

原告（反诉被告）：江苏广盛建设工程有限公司，住所地南京市大厂中山科家园F108号（大厂金陵新城饭店对面）。

法定代表人：耿达，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：赵家元，男，1969年10月25日生，汉族，江苏广盛建设工程有限公司员工，住南京市浦口区。

被告（反诉原告）：南京恒德汽车服务有限公司，住所地南京市大厂中山科家园F108号（大厂金陵新城饭店对面）。

法定代表人：潘敬军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘强，江苏天九律师事务所律师。

原告（反诉被告）江苏广盛建设工程有限公司（以下简称广盛公司）与被告（反诉原告）南京恒德汽车服务有限公司（以下简称恒德公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日受理后，依法由审判员王丽独任审判，分别于2016年12月7日、2017年1月6日两次公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告广盛公司法定代表人耿达、委托诉讼代理人赵家元，被告恒德公司法定代表人潘敬军、委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）广盛公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离原告位于南京市六合区中山科技园区F108号厂房及场地；2、被告支付厂房使用费损失（自2016年4月1日起至2016年12月7日按12万元/年计算）、场地使用费损失（自2016年2月28日起至2016年12月7日按14万元/年计算）及违约金26000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月1日和3月24日，原告与被告分别签订《场地租赁协议》和《房屋租赁协议书》，原告按协议约定于2015年12月12日向被告发出《房屋租赁协议到期通知》，要求被告到期搬离。期间原告多次催促被告尽快搬离未果。原告又于2016年9月26日向被告发出《限期搬迁通知书》。被告至今无任何搬离的诚意和承诺，故原告提起诉讼。

被告（反诉原告）恒德公司辩称：1、被告自2010年起承租原告的场地和厂房用于经营车辆停放和汽车修理业务，双方租赁合同到期后继续租用，期间由于原告出尔反尔导致未能续签租赁合同，但双方租赁关系一直存续。2016年9月24日原告在收取被告20000元续租租金后，得知该地块已正式纳入征用拆迁范围便拒绝收取被告交纳的剩余租金，继而在2016年10月10日突然拉闸停电并封堵大门，导致被告不能正常营业。被告承租的地块已被政府纳入征用拆迁范围，根据相关征用拆迁规定，纳入征用拆迁范围的租赁合同关系自然终止，并自征用拆迁通知之日起出租方不再收取租金。被告亦愿意配合原告做好征用拆迁事宜，被告作为承租人应获得的合理补偿应受法律保护。综上，原告诉称不实，请求驳回原告除合理租金以外的其他诉讼请求。

被告（反诉原告）恒德公司向本院提出反诉请求：1、广盛公司赔偿反诉原告停业损失100000元；2、反诉诉讼费用由广盛公司承担。事实和理由：反诉原告自2010年起承租反诉被告的场地及厂房用于经营停车和汽车修理业务。2016年10月10日反诉被告突然拉闸停电并封堵承租场地的通行大门，不许人员及车辆进出，造成反诉原告无法开展经营活动，反诉原告被迫停业至今。期间虽经反诉原告与反诉被告协商并寻求当地相关部门协调均未果，反诉被告的行为已给反诉原告造成了巨大的损失并且损失仍在延续，故提起反诉请求。

原告（反诉被告）广盛公司辩称：恒德公司的反诉主张应该以双方存在事实租赁关系为前提，但是本诉中原告已经表明在两份合同到期后与对方不存在租赁合同关系，由于双方无租赁关系，恒德公司拒不搬迁造成原告损失，恒德公司提出向我公司的索赔行为没有依据。

经审理查明：被告（反诉原告）恒德公司自2010年起承租使用原告（反诉被告）广盛公司位于南京市六合区中山科技园区F108号部分场地，后又租赁该场地内的部分厂房，用于经营车辆停放和汽车修理业务，双方签订了租赁合同，上述合同到期后，双方于2015年3月1日续签《场地租赁协议书》，约定甲方（广盛公司）将南京市六合区中山科技园区F108号公司内道路以东的部分场地，总面积约5500平方米租赁给乙方（恒德公司）。第二条：场地用途约定为停车场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途，若该地块被国家调整规划及政府征用或甲方另有特殊用途，甲方提前1个月通知乙方，并退还当年剩余租金。乙方投资设备在租赁期满后，或因政府拆迁，乙方自行拆除，设备归乙方所有，甲方不承担任何费用；第三条：租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日止（本协议每1年签订一次）；第四条：租金及付款方式约定为年租金14万元，付款方式为先付后用，场地押金2万元（租赁期满后全部费用交清后一次性退还）。第八条：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；第十二条：违约责任约定为租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。超过3个月不付租金的，合同自动解除。

2014年3月24日，原、被告双方续签《房屋租赁协议书》，约定甲方（广盛公司）将南京市六合区中山科技园区F108号标准厂房1000平方米租赁给乙方（恒德公司）。第二条：房屋用途汽车修理；第三条：租赁期限一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止；第四条、第五条租金及付款方式约定为，年租金12万元，实行先付后用原则。第十条：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；第十三条：违约责任约定为，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。上述合同履行期间届满后恒德公司尚欠广盛公司两份租赁协议履行期间的租金50000元。庭审中，双方一致确认，该50000元系两份协议履行期间共欠付的租金，但无法界定两份合同项下分别欠付租金的数额。

另查明，恒德公司承租期间按约向广盛公司交纳了场地押金20000元（2010年1月14日交纳）。

2015年12月12日，广盛公司向恒德公司发出《房屋租赁协议期满通知》，要求恒德公司在两份合同期满后两个月内搬迁。

2016年9月24日，恒德公司以现金的方式向广盛公司支付租金20000元，另以银行转账的方式向广盛公司支付50000元。

2016年9月26日，广盛公司向恒德公司发出《限期搬迁通知》，要求恒德公司接到本通知书后20日内搬迁完毕，即日起厂内实行物品、车辆一律只出不进，若在规定期限内没有实施搬迁或付清房租款，广盛公司有权追诉本年度的房租费并停电停水。

2016年10月10日，广盛公司关闭了六合区中山科技园区F108号场地及厂房的进出大门，恒德公司停止经营业务。

另查明，2006年10月25日广盛公司通过土地出让的方式取得南京市六合区中山科技园区F108号16745.6平方米的国有土地使用权，恒德公司承租使用的地块属该地块范围内。另广盛公司出租给恒德公司使用的厂房无相关的建设工程规划手续及相关的权利证书。

以上事实，有《场地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》、《房屋租赁协议期满通知》、《限期搬迁通知》、国有土地使用权证、现场勘察笔录、照片、押金收据、租金收据及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。

本院认为，一、关于本诉部分：原、被告双方签订的《场地租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期返还租赁物的，出租人有权要求承租人返还租赁物并赔偿损失。本案中，《场地租赁协议》约定的租赁期限已于2016年2月28日届满，原告在向被告发出《房屋租赁协议期满通知》及《限期搬迁通知》后，被告仍拒绝搬离租赁场地，故原告主张要求被告搬离租赁场地，于法有据，应予支持。由于被告未能按期搬离，其还须按《场地租赁协议书》约定的租金标准14万元/年支付其实际占有使用费损失，鉴于原告已于2016年10月10日关闭了租赁场地的大门，之后被告无法再实际使用，因此，该占有使用费的损失应计算至2016年10月10日，金额为85556元，被告应予支付。

原、被告双方在签订《房屋租赁协议书》时，原告尚未取得六合区中山科技园区F108号厂房的合法建设手续，因此，双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效协议。根据法律规定，房屋租赁合同经确认无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁物并赔偿损失。现被告未能按期搬离，故应按《场地租赁协议书》约定的租金标准12万元/年支付实际占有使用费损失，由于2016年10月10日，原告已关闭了租赁场地的大门，之后被告无法再实际使用，承租人无法实现合同目的。因此，该占有使用费的损失应计算至2016年10月10日，金额为63333元，被告应予支付。被告辩称拆迁征用事宜，未举证予以证明，本院不予采信。

综上，被告应支付《场地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》项下的占用使用费损失合计148889元，扣除其已付的20000元及押金20000元，还应支付108889元。

关于违约金，由于被告未能按约支付租金，已构成违约，故对于双方签订的合法有效的《场地租赁协议书》约定的按年租金10%支付违约金，被告应予以遵守，据此，被告应支付该合同项下的违约金14000元。关于原告主张的《房屋租赁协议》项下的违约金，因该协议系无效协议，故原告要求被告支付违约金，于法无据，不予支持。

二、关于反诉部分。租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租，承租人应在合同期满后归还租赁物，出租人无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的租赁物，故本案中，原告在多次要求被告搬离返还租赁物未果，并在履行提前告知义务的情况下，采取关闭大门的措施并无不当，被告要求其赔偿损失，于法无据，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告南京恒德汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离原告江苏广盛建设工程有限公司出租的位于南京市六合区中山科技园区F108号厂房及场地；

二、被告南京恒德汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江苏广盛建设工程有限公司支付占有使用费合计108889元；

三、被告南京恒德汽车服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告江苏广盛建设工程有限公司支付违约金14000元；

四、驳回原告江苏广盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3886元，由南京恒德汽车服务有限公司负担2758元、由江苏广盛建设工程有限公司负担1128元，反诉案件受理费减半收取525元，由南京恒德汽车服务有限公司负担（本诉案件受理费原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交相应的上诉案件受理费。

审　判　长　　王　丽

人民陪审员　　李国和

人民陪审员　　朱俊友

二〇一七年三月二十日

见习书记员　　林丹萍