2974盐城市后某某物业服务有限公司与射阳县水利勘测设计室物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终2974号 上诉人（原审原告）：盐城市后***物业服务有限公司，住所地在江苏省射阳县经济开发区东方明珠花苑15号楼东楼301、302室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：射阳县水利勘测设计室，住所地在江苏省射阳县解放东路百****号楼。 法定代表人：**，该设计室主任。 委托诉讼代理人：***，江苏公正律师事务所律师。 上诉人盐城市后***物业服务有限公司（以下简称后羿物业公司）与被上诉人射阳县水利勘测设计室（以下简称水利设计室）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初7400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 后羿物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持后羿物业公司的全部一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由水利设计室承担。事实和理由：1.《民法总则》第188条、189条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日计算。后羿物业公司自2009年8月1日起至今一直为百***业主提供物业服务，从未中断，故后羿物业公司要求水利设计室承担物业费的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，后羿物业公司主张物业费并未超过诉讼时效；2.开发建设单位将房屋建成出售给购房人，质保期内的维修责任应由开发建设单位承担，物业公司只有在接到报修后，积极与开发建设单位联系的义务，超过质保期的，维修责任由业主承担或由公共维修基金支付，物业公司并不承担因质量问题造成的维修责任。水利设计室自行将本应由开发建设单位投资建设的供水、供电、排污、绿化、消防设施、屋顶防水等自行投资建设，对该部分应承担的质保责任等同于建设方，其也从未向后羿物业公司报修过房屋漏水等问题。水利设计室签订的房屋买卖协议中约定，“除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务”，由此可见，水利设计室系百***的业主，其私自聘请的物业公司是对其私有部分进行物业管理，后羿物业公司对水利设计室与其他业主共同享用的公共部位、公用房屋等提供了物业管理服务，应缴纳物业费。在河风大酒店经营期间，后羿物业公司对河风大酒店的垃圾进行了清理、清运，而在河风大酒店租赁期满后，因水利设计室禁止后羿物业公司的保洁人员进入院内，导致无法履行保洁义务。一审法院认定水利设计室物业管理区域独立，明显错误，也与一审法院向射阳县物业管理办公室董军的调查笔录及《物业管理条例》相悖，故一审法院将物业费从1元/月/平方米调整至0.2元/月/平方米没有依据；3.一审判决对调整后的物业管理服务费标准认定不清。后羿物业公司与水利设计室、河风大酒店另行签订消防泵维护管理义务，约定水利设计室、河风大酒店每年还应付3万元消防泵维护管理费，但一审判决将该3万元按房屋建筑面积平均至0.24元/月/平方米，加上之前调整至0.2元/月/平方米的价格，认定水利设计室应缴纳的物业服务费为0.44元/月/平方米完全没有法律依据；4.河风大酒店作为案涉房屋承租人未缴纳消防泵维护管理费，水利设计室作为业主应承担支付责任或连带责任，一审法院对后羿物业公司该诉请予以驳回明显不当；5.一审法院对于证据采信不当。河风大酒店**出庭作证并接受质询，故对其证言应予认定。射阳县水利局***、***，射阳县水利建筑有限公司**等人未到庭接受质询，故其证言不应予以认定。 水利设计室辩称，1.每年的物业管理费均属于独立的债务，债务的履行每年都是独立的，不同年度的物业管理费属于不同债务，应当分别计算诉讼时效，不应当理解为同一债务分期履行，一审判决关于诉讼时效的判定正确；2.关于一审物业管理费调解是否合理问题，同一审时我方提交的关于是否支付物业管理费的书面意见，案涉物业服务费仅限消防部分，我方不应承担超出该部分的费用。水利设计室入住百***以来，后羿物业公司从未对案涉部位提供过服务。 后羿物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令水利设计室立即支付截止2018年1月31日的物业服务费989400元及消防泵管理与维护费105000元，合计1094400元；2.判令水利设计室按日万分之五的标准支付截止2017年2月1日的违约金100000元；3.本案诉讼费由水利设计室承担。 一审法院经审理查明：2008年11月16日，百***业委会经射阳县物业管理领导小组办公室备案登记成立。2009年7月21日，后羿物业公司与百***业委会签订《物业管理服务合同》1份，载明物业管理区域概况：物业名称百***，物业类型商住楼，建筑面积140000平方米。委托服务事项：后羿物业公司为百***小区提供物业管理服务的主要内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、**等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护、管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通秩序与车辆停放的管理；物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；装修管理；物业服务费和合同规定的其他费用的收取等。物业服务费按年收取，按建筑面积计算，其中住宅每月每平方米0.40元，电梯维护费每月每平方米0.60元；商业物业每月每平方米1元等。业主应于每年先期交纳物业服务费用。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三标准支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。合同期限三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止等内容。2012年5月26日后羿物业公司与百***业委会签订第2份《物业管理服务合同》，该合同除将住宅物业电梯费改为2－5楼每月每平方米0.40元，6－11楼每月每平方米0.60元，约定合同履行期限为自2012年8月1日起至2017年7月31日止以外，其余内容均与前述合同相同。2017年7月28日，后羿物业公司与百***业委会签订第3份《物业管理服务合同》，该合同除将住宅物业费改为多层住宅每月每平方米0.40元，高层住宅每月每平方米1元，约定合同履行期限为自2017年8月1日起至2022年7月31日止以外，其余内容均与前述第1、2份合同基本一致。 2009年5月8日，水利设计室与诚信房地产开发公司（以下简称诚信公司）签订《商品房买卖合同》1份，约定水利设计室购买诚信房地产开发公司开发的百***1号楼非住宅商品房1幢，层数为地上12层，建筑面积为10306.25平方米，其中套内建筑面积8966.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1339.81平方米，单价为每平方米1503.9元，房款合计1550万元，不包括其它相关费用及物业管理等相关费用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准为：外、内墙为毛墙，顶棚为现浇板、免粉，地面为现浇板加浆随捣随抹毛地面，铝合金窗，无门，无厨房、卫生间、阳台、电梯，水、电、天然气、消防等布置安装由买受人自理，无任何附加设备；除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务等主要内容。2009年5月15日，水利设计室就百***1号楼物业取得证号为射房权证东开发字第××号房屋所有权证，载明建筑面积为10306.25平方米，套内建筑面积为8579.64平方米。同年6月4日，水利设计室就案涉物业取得证号为射国用（2009）第4566号国有土地使用权证，载明土地使用权面积和分摊面积均为5256.2平方米。 一审另查明，百***1号楼位于百***建设用地规划许可证确定的建设规划红线图范围内，但与百***住宅小区之间以围墙相隔，独立成幢。围墙上建有铁艺门1扇，有铁锁锁住，锁已生锈。百***1号楼的供水、供电等设施由水利设计室自行投资建设，与百***住宅小区之间相互独立，由水利设计室与供水、供电等部门之间按产权分界各自承担维护责任。水利设计室购买百***1号楼后，将其中1-6层租赁给河风大酒店经营，7－12层用作水利设计室及射阳县水利局、射阳县供排水管理所、射阳县水资源管理所、射阳县防汛防旱指挥部办公室及射阳县水政监察大队等单位的办公用房。水利设计室将百***1号楼除1-6层河风大酒店室内部分以外的物业，包括大楼公共区域及7－12层的办公用房全部交由民生物业公司提供物业管理服务，并由各实际使用单位向该公司支付物业管理服务费用。大楼物业屋面维修及屋顶防水维修、楼前场地拆除重建及雨水管道改造等工程事项均由射阳县水利局自行委托相关建设单位完成，并支付维修改造费用。 一审又查明，2010年2月1日，水利设计室作为甲方与后羿物业公司作为乙方签订协议书2份，分别载明甲方的消防设施接入百***消防泵房，泵房设备改造、施工由乙方负责，甲方负担乙方消防接入费用45000元；甲方负责大楼内部的消防设施管理与维护，乙方负责消防泵房的管理与维护，甲方从签订合同之日起每年2月1日前一次付清当年度消防泵管理与维护费15000元等内容。同日，河风大酒店作为甲方与后羿物业公司作为乙方签订协议书1份，约定甲方负责大楼内部的消防设施管理与维护，乙方负责消防泵房的管理与维护，甲方从签订合同之日起每年2月1日前一次付清当年度消防泵管理与维护费15000元等内容。上述协议签订后，水利设计室按约定期限和金额向后羿物业公司支付消防泵管理与维护费至2017年1月23日。 2017年9月27日，后羿物业公司向水利设计室发出《催缴函》1份，载明水利设计室自2010年2月1日起至2018年2月1日止，应向该公司交纳物业费989400元（每月每平方米1元*10306.25平方米*12个月*8年），请于2017年10月1日前交纳，否则将诉诸法院等内容。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）水利设计室是否应当承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费的义务；（二）如何确定水利设计室应当向后羿物业公司交纳的物业管理服务费标准、后羿物业公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效以及水利设计室应当如何承担违约责任；（三）后羿物业公司要求水利设计室支付消防泵维护与管理费的诉讼请求是否应当得到支持。 （一）关于水利设计室是否应当承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费义务的问题。 一审法院认为，水利设计室应当承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费义务。具体理由如下： 1.水利设计室是百***住宅小区的业主。一审法院认为，水利设计室所有的百***1号楼物业位于百***建设用地规划许可证确定的建设规划红线图范围内，系百***居住小区当然的业主。至于水利设计室是否被记载于百***业主名册，以及该业主名册是否经射阳县物业管理行政主管部门备案，均不应影响水利设计室为百***居住小区业主的身份。审理中一审法院依水利设计室的申请，向射阳县物业管理领导小组办公室调取百***业主名册，该办陈述百***业主名册未提交备案。故对水利设计室关于该室不属于百***业主的主张缺乏事实依据不予采信。 2.水利设计室所有的百***1号楼物业在百***住宅小区的物业管理区域范围内。根据相关规定，建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域，配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域，并在物业出售前将划定的物业管理区域向所在地县物业管理行政主管部门备案，在商品房买卖合同中明示。经查，诚信房地产开发公司并未将百***居住小区划分成不同的物业管理区域并报备，且在诚信房地产开发公司与水利设计室签订的《商品房买卖合同》中亦明确约定，水利设计室购买的百***1号楼的建筑面积为10306.25平方米，其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积为1339.81平方米，房价1550万元，不包括其它相关费用及物业管理等相关费用，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务等内容。据此可以认定，案涉百***1号楼物业在百***住宅小区的物业管理区域范围内。虽然该物业与小区其他物业相对独立，业主自行投资建设了该物业的供水、供电、排污等设施，并自行承担了该物业的管理维护，但并没有完全独立成区，因此不能成为认定该物业位于百***住宅小区物业管理区域范围之外的依据。 3.根据国务院《物业管理条例》的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，由业主委员会与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。百***业委会与后羿物业公司签订的《物业管理服务合同》亦明确约定，该合同的效力及于本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。故百***业委会与后羿物业公司签订的《物业管理服务合同》对水利设计室当然具有约束力。至于水利设计室自行选聘民生物业公司承担案涉物业的管理服务行为，依法不能成为免除该室应当承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费义务的理由。 4.后羿物业公司已经按《物业管理服务合同》的约定履行了物业管理服务的义务，水利设计室基于自身的特殊需求，自行提供了物业管理服务，虽然在客观上减少了后羿物业公司的管理服务成本，但同时也减少了该公司通过提供管理服务获取利润的区域面积。并且，水利设计室虽然委托民生物业公司对物业的专有部分及与专有部分联系紧密的区分共有部分提供了管理服务，但每一业主专有部分对应的区分共有部分，只在观念层面上存在有份额多少之分，而在具体位置上并不能实际加以区分。后羿物业公司虽然没有对案涉物业内部及其邻近的区分共有部分提供物业管理服务，但对其他区分共有部分和区域提供了物业管理服务，此种情形下完全否认后羿物业公司可以向水利设计室收取物业费，显然是不公平的。根据权利义务相一致的原则，水利设计室应当承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费的义务。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条的规定，水利设计室仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，一审法院依法不予支持。 综上，水利设计室应当依法承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费用的义务。 （二）如何确定水利设计室应当向后羿物业公司交纳的物业管理服务费标准、后羿物业公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效期间以及水利设计室应当如何承担违约责任的问题。 一审法院认为，水利设计室向后羿物业公司支付的物业费标准应当根据双方实际提供物业管理服务的情况，酌情调整为每月每平方米0.2元；因水利设计室提出诉讼时效抗辩，后羿物业公司未能充分举证证明2017年9月27日前向水利设计室主张过权利，该公司主张的超过三年诉讼时效期间的物业费，依法不应得到支持；水利设计室未按合同约定期限支付物业管理服务费，应承担以应当支付的物业管理服务费为基数，按照日万分之五计算的违约金；具体理由如下： 1.水利设计室应当向后羿物业公司支付的物业费标准应酌情调整为每月每平方米0.2元。水利设计室所有的百***1号楼的物业区域与百***住宅小区其他物业区域之间有围墙相隔，相对独立。水利设计室自行投资建设了供水、供电、排污等设施并自我进行管理维护，自行对大楼物业屋面、屋顶防水、楼前场地拆除重建及雨水管道等进行维修和改造，自行承担了案涉物业专有部分及联系密切的区分共有部分的绝大部分物业管理服务事项，且就该物业的消防设施维护单独与后羿物业公司签订了协议，明确了消防设施的维护义务和支付费用标准，对此后羿物业公司是明知的，但从未提出异议。此种情形下，要求水利设计室与其他业主按同一标准支付物业费，显然与权利义务相一致的原则相冲突，有失公平。按照权利义务相一致的原则，同一物业管理服务区域内的业主，有权享有物业公司提供的同等品质的物业管理服务。而本案中后羿物业公司显然未能为水利设计室提供与其他业主同等品质的物业服务，这表明后羿物业公司事实上已经接受水利设计室自行提供物业服务的现状，据此可以推定水利设计室与后羿物业公司均以自己的实际行为表示同意变更双方的物业合同所约定的提供服务的具体区域、方式和品质。由于物业费的收取标准与提供物业服务的具体区域、方式和品质有着内在的联系，故双方变更前述内容意味着对物业费支付标准进行变更。后羿物业公司否认以实际行为表明同意变更合同内容与收费标准，显然有失诚信。水利设计室以该公司并未实际提供合同约定的物业服务质量为由，要求减少服务费用亦符合合同法的相关规定。鉴于水利设计室自行承担了案涉物业绝大部分物业管理服务事项，以及水利设计室与河风大酒店就消防设施的管理维护分别与后羿物业公司签订了协议，约定两单位分别向后羿物业公司支付消防泵维护管理费每年15000元，合计30000元（消防泵维护管理费每年15000元＊2＝30000元，折合成每月每平方米物业费为：30000元／12个月／10306.25平方米＝0.24元/月·平方米）等具体情况，根据水利设计室的申请，一审法院认为应酌情将水利设计室向后羿物业公司支付的物业费标准调整为每月每平方米0.2元，加上案涉物业消防设施维护管理费每月每平方米0.24元，调整后水利设计室向后羿物业公司支付的物业费合计为每月每平方米0.44元。该标准略高于多层住宅每月每平方米0.40元的标准，符合双方权利义务相一致的原则。 2.后羿物业公司的诉讼请求中超过法定诉讼时效的部分依法不予保护。后羿物业公司主张水利设计室应当交纳自2010年2月1日至2018年1月31日期间的物业费合计989400元。水利设计室对此提出诉讼时效抗辩，鉴于后羿物业公司未能提供充分证据证明该公司在2017年9月27日前向水利设计室主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，一审法院对后羿物业公司主张的自2015年2月1日起至2018年1月31日止三年期间的物业费合计74205元（0.2元/月·平方米×10306.25平方米×36个月）部分的诉讼请求予以支持，其余部分的物业费请求，超过了法定诉讼时效期间，依法不予保护。 3.水利设计室应当承担向后羿物业公司支付违约金的违约责任。水利设计室没有按照合同约定的期限支付物业管理服务费，应当按照合同约定的标准支付违约金。因合同约定日千分之三的违约金计算标准过高，后羿物业公司自愿将违约金计算标准调整为日万分之五，符合法律规定，一审法院予以支持。水利设计室应以应当支付的物业管理服务费为基数，自2015年2月1日起至2017年2月1日止，按照日万分之五的计算标准，向后羿物业公司支付违约金13542.41元（0.2元/月·平方米×10306.25平方米×12个月×0.0005×365天×3年）。 （三）关于后羿物业公司要求水利设计室支付消防泵维护与管理费的诉讼请求是否应当得到支持的问题。 一审法院认为，根据审查确认的证据可以认定，水利设计室已经按照协议的约定，如期足额向后羿物业公司支付了消防泵维护与管理费用。后羿物业公司主张水利设计室所交纳的消防泵维护与管理费用系为河风大酒店代交，因水利设计室不予认可，后羿物业公司亦未能提供证据证明。根据合同相对性原则，河风大酒店所欠的消防泵维护与管理费用应由后羿物业公司依据该双方当事人签订的协议另行主张，与水利设计室无涉。故后羿物业公司该主张无事实依据，一审法院不予采信。因此，后羿物业公司要求水利设计室支付消防泵维护与管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 综上，后羿物业公司要求水利设计室支付物业费74205元，承担违约金13542.41元部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审判决：一、水利设计室于判决生效后十日内，向后羿物业公司支付物业费74205元，并承担违约金13542.41元，合计87747.41元；二、驳回后羿物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15550元（已由后羿物业公司预交），由后羿物业公司负担13556元，水利设计室负担1994元。 二审审理中，后羿物业公司提交了百***小区最近年度支出明细表及附件（共12份），证明百***小区每年支出平均约为0.5元/月/平方米，超出一审法院判决的0.44元/月/平方米。水利设计室质证意见为对后羿物业公司提交的上述证据真实性不予认可，认为系后羿物业公司单方制作的统计报表，不能作为证据使用。本院经审核认为，上述证据均系后裔物业公司单方制作，不能达到后羿物业公司的证明目的。 对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，水利设计室是百***住宅小区的业主，百***业主委员会与后羿物业公司签订的《物业管理服务合同》对水利设计室具有约束力。水利设计室应当依法承担向后羿物业公司交纳物业管理服务费用的义务。 关于后羿物业公司主张的2010年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费是否超过法定诉讼时效的问题。物业服务企业要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，后羿物业公司的物业服务一直处于持续状态，后羿物业公司至今仍在为百***住宅小区提供物业服务，故后羿物业公司向水利设计室主张物业服务费并未超出法定的诉讼时效。 关于水利设计室应向后羿物业公司交纳的物业管理服务费标准问题。水利设计室所有的百***1号楼的物业区域与百***住宅小区其他物业区域之间有围墙相隔，且设计图纸中亦存在围墙设计。水利设计室自行投资建设了供水、供电、排污等设施并自我进行管理维护，自行对大楼物业屋面、屋顶防水、楼前场地拆除重建及雨水管道等进行维修和改造，自行承担了案涉物业专有部分及联系密切的区分共有部分的绝大部分物业管理服务事项。且就该物业的消防设施维护单独与后羿物业公司签订了协议，明确了消防设施的维护义务和支付费用标准，对此后羿物业公司明知且未提出异议。另，后羿物业公司自认未对百***1号楼内部提供物业服务，亦未对百***1号楼的电梯进行过维护，此种情形下，后羿物业公司要求水利设计室与其他业主按同一标准支付物业费，显然不符合权利义务相一致的原则，故应对物业费缴纳标准进行调整。水利设计室与河风大酒店就消防设施的管理维护分别与后羿物业公司签订了协议，约定的消防泵维护管理费合计30000元/年，可折合成每月每平方米物业费为0.24元/月·平方米。综上，本院酌情认定水利设计室合计应向后羿物业公司支付的物业费除消防泵维护管理费用之外的标准为0.1元/月·平方米，总物业费标准合计为0.34元/月·平方米。 关于水利设计室是否应当承担向后羿物业公司支付违约金的违约责任问题。水利设计室自行投资建设了供水、供电、排污等设施，对大楼物业屋面、屋顶防水、楼前场地拆除重建及雨水管道等进行维修和改造。后羿物业公司对此应系明知。后羿物业公司在水利设计室与其就消防设施维护单独签订协议，明确了消防设施的维护义务和支付费用标准时，并未对上述情况提出异议。后羿物业公司亦自认未向百***1号楼内部提供物业服务，表明后羿物业公司事实上已经接受水利设计室自行提供物业服务的现状，应认定双方对物业合同所约定的提供服务的具体区域、方式和内容进行了变更，但双方对于物业费的收取标准并未达成一致，且水利设计室已经按照其与后羿物业公司就消防设施维护签订的协议支付了消防泵管理与维护费用，故不能认定水利设计室存在违约行为，本院对后羿物业公司主张水利设计室的诉讼请求不予支持。 关于水利设计室是否应替河风大酒店向后羿物业公司支付消防泵维护与管理费的问题。根据合同相对性原则，河风大酒店所欠的消防泵维护与管理费用应由后羿物业公司依据该双方当事人签订的协议另行主张，与水利设计室无涉。后羿物业公司主张河风大酒店作为案涉房屋承租人未缴纳消防泵维护管理费，水利设计室作为业主应承担支付责任或连带责任，没有事实和法律依据，本院对该上诉理由不予采信。河风大酒店与后羿物业公司签订的消防泵维护与管理费实际系物业费用的一部分，该部分费用后羿物业公司已经与河风大酒店签订了合同，说明后羿物业公司认可该部分费用向河风大酒店主张，而且该部分物业服务实际的对象为河风大酒店，故水利设计室应支付的物业费为98940元（0.1元/月·平方米×10306.25平方米×96个月）。 综上，后羿物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省射阳县人民法院(2017)苏0924民初7400号民事判决； 二、被上诉人射阳县水利勘测设计室于本判决生效后十日内，向上诉人盐城市后***物业服务有限公司支付物业费98940元； 三、驳回上诉人盐城市后***物业服务有限公司的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15550元，由射阳县水利勘测设计室负担2273元，由盐城市后***物业服务有限公司负担13277元。二审案件受理费15550元，由射阳县水利勘测设计室负担2273元，由盐城市后***物业服务有限公司负担13277元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　李　砚 审判员　　*** 二〇一八年八月三十日 书记员　　刘　湘 附录相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。