疰泰市金斗建筑安装工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁09民终3070号

上诉人（原审被告）：新泰市金斗建筑安装工程有限公司，住所地：新泰市青云街道金斗路867号。

法定代表人：尹俊，经理。

委托诉讼代理人：李兴锋，山东森昌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于秀英，该公司副经理。

被上诉人（原审原告）：***，男，1965年2月2日出生，汉族，居民，住新泰市。

委托诉讼代理人：刘修国，山东昌琪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱树朋，山东昌琪律师事务所律师。

原审被告：尹俊，男，1966年9月2日出生，汉族，居民，住新泰市。

原审被告：于秀英，女，1968年10月30日出生，汉族，居民，住新泰市。

以上两原审被告委托诉讼代理人：李兴锋，山东森昌律师事务所律师。

原审被告：尹帅，男，1996年3月17日出生，汉族，居民，住新泰市。

原审被告：刘长宝，男，1971年10月2日出生，汉族，居民，住新泰市。

上诉人新泰市金斗建筑安装工程有限公司（以下简称金斗建筑公司）因与被上诉人***及原审被告尹俊、于秀英、尹帅、刘长宝房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2022）鲁0982民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

金斗建筑公司上诉请求：1、撤销山东省新泰市人民法院（2022）鲁0982民初2511号民事判决，发回重审或者依法改判原审被告刘长宝向***返还购房款及利息损失；2、一审和二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判决遗漏当事人。2018年1月6日，开发商新泰市景丰置业有限公司以案涉山水文园17-1-1203号楼房，向建筑商金斗建筑公司作价抵顶了部分工程款，金斗建筑公司又原价不动地抵顶给了模板劳务承包人付成柏，付成柏又顶账给了刘长宝，刘长宝以35万元的价格卖给了被上诉人***。2018年1月15日，新泰市景丰置业有限公司和金斗建筑公司共同出具书面《委托书》，以证明新泰市景丰置业有限公司认可案涉楼房已出售给被上诉人***之女王玉艳的事实。经查询不动产登记部门得知，2019年3月5日，新泰市景丰置业有限公司将案涉楼房出售给了案外人田茜、尹亭，并在新泰市不动产登记交易中心办理了备案登记手续。新泰市景丰置业有限公司明知将抵顶给上诉人的案涉楼房又卖给他人，其行为构成侵权责任，是承担责任的义务主体，原审法院应当依法追加新泰市景丰置业有限公司为被告参加诉讼。付成柏出具证明，证明案涉楼房的流转事实，且付成柏同时明确声明案涉房产出现任何纠纷，由其承担法律责任，故，原审法院也应当依法追加付成柏为被告参加诉讼。原审法院未追加应当参加诉讼的被告新泰市景丰置业有限公司、付成柏参加诉讼，属于遗漏当事人。二、原判决认定基本事实不清。原审判决第4页第三段“另查明，刘长宝、赵玉平、***曾共同签署过证明，内容为：“刘长宝在山水文园17#楼（一单元1502、1203）房子两套，达成协议出售给赵玉平、***，不变，3日之内交齐35元/套，若不按时交齐视放弃，若刘长宝违约，罚款叁万”。说明案涉楼房不是上诉人出售。根据于秀英向谭勇转款的电子回单及谭勇所书写的收条等证据材料，并结合原审被告陈述及付成柏出具的证明，可以看出于秀英、尹帅只是按照付成柏的要求，将银行账号外借使用。原审法院并未查清谁才是真正的楼房出售人，故原判决认定基本事实不清。

***辩称，本案不存在遗漏当事人的情形。一、新泰市景丰置业有限公司不是本案的合同相对方，根据民法典第523条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不能履行债务，或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中新泰市景丰置业有限公司作为向债权人也就是被上诉人***履行合同义务的第三人，无法向债权人履行合同义务，那么相应的违约责任应当由债务人金斗建筑公司予以承担。二、***与付成柏不存在任何合同关系。付成柏出具的声明对被上诉人***不具有任何约束力，也与本案无关。三、刘长宝与***所签署的证明，双方并未实际履行，因此，就本案而言刘长宝也不是合同相对方。四、被上诉人***一方依约将购房款18万元汇入上诉人方法定代表人尹俊之妻于秀英的银行账户，将17万元汇入尹俊的侄子尹帅账户，证实被上诉人***一方已经实际履行合同义务，至于于秀英如何支配***方支付的18万元购房款，是于秀英的权利和自由，与被上诉人方无关，也与本案无关，更不能因此否定合同的相对性。综上，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。

尹俊、于秀英述称，尹俊、于秀英不应承担任何民事责任，同意上诉人的意见，要求发回重审，或者改判刘长宝向***返还购房款及损失。

刘长宝述称，我不知道因为什么把我列为被告，我和本案没有关系。金斗建筑公司说是我卖的房子，我是跟着付成柏干活，付成柏是金斗建筑公司的项目经理，我也没有权利卖房子，也没有见到钱，我是打工的。

尹帅未陈述意见。

***向一审法院起诉请求：1.判令被告返还购房款350,000元及利息；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告尹俊于2018年1月13日口头达成的购房合同；2.被告返还原告购房款35万元及利息；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年1月6日，案外人新泰市景丰置业有限公司给金斗建筑公司出具收款收据一份，载明：“交款单位（交款人）新泰市金斗建筑安装工程有限公司，交来17-1-1203，人民币（大写）伍拾万壹仟叁佰元正￥501300元”。2018年1月15日，原告通过其中国建设银行账户转给尹帅170000元；原告通过其女儿王玉艳山东新泰农村商业银行账户转给于秀英180000元。同日，新泰市景丰置业有限公司、金斗建筑公司共同出具委托书，内容为：“新泰市景丰置业有限公司开发的山水文园17＃中的17-1-1203（含储藏室），已售给王玉艳同志，现委托王玉艳同志前去办理过户手续，户主为王玉艳同志，特此委托。姓名：王玉艳身份证号：370982199105××××”。另查明，刘长宝、赵玉平、***曾共同签署过证明，内容为：“刘长宝在山水文园17＃楼（一单元1502、1203）房子两套达成协议出售给赵玉平、***，不变，3日之内交齐35元／套，若不按时交齐视放弃，若刘长宝违约，罚款叁万”。该证明未注明签署时间。再查明，于秀英与尹俊是夫妻关系，尹俊与尹帅系叔侄关系。涉案房产登记在案外人名下。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原告主张的房屋买卖合同的相对方是哪一个被告；二、原告是否有权解除房屋买卖合同，被告是否应该返还原告购房款并支付利息。关于第一个问题，一审法院分析如下：1、案外人新泰市景丰置业有限公司与金斗建筑公司有经济往来，新泰市景丰置业有限公司将其开发建设的山水文园17-1-1203房产抵顶给了金斗建筑公司；2、尹俊系金斗建筑公司的法定代表人，原告未提交证据证明其与尹俊存在经济往来，更无法证实原告与尹俊存在房屋买卖关系，即使原告主张的其与尹俊协商购买房产事宜真实存在，结合本案事实尹俊的行为认定为代表金斗建筑公司从事民事活动较为适宜；3、金斗建筑公司曾与案外人新泰市景丰置业有限公司共同给原告女儿出具委托书办理房产更名事宜，尹俊、于秀英、尹帅之间系亲属关系，原告支付购房款均系支付给金斗建筑公司法定代表人尹俊的亲属，综合以上情况，根据证据高度盖然性的理论，一审法院认定原告与金斗建筑公司存在房屋买卖合同关系。于秀英、尹帅收取原告购房款的行为应认定为代替金斗建筑公司收取购房款。关于第二、三个问题，根据一审法院对房管部门的查询，涉案房产已登记在案外人名下，在涉案房屋不能实际交付的情况下，原告以合同的目的不能实现为由要求解除合同并要求被告返还购房款符合法律规定，一审法院予以支持。原告与金斗建筑公司系房屋买卖合同的主体，金斗建筑公司应返还原告支付的购房款。关于原告主张的利息损失，因双方对于房屋交付时间、利息标准并无明确约定，故其主张的利息损失应以本案起诉之日即2022年3月16日起算为宜，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十六条规定，判决：一、解除原告***与被告新泰市金斗建筑安装工程有限公司的房屋买卖合同；二、被告新泰市金斗建筑安装工程有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告***购房款350000元并赔偿原告利息损失（以350000元为基数，自2022年3月16日起至被告新泰市金斗建筑安装工程有限公司实际履行完毕之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由被告新泰市金斗建筑安装工程有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、从新泰市不动产登记交易中心调取的新泰市景丰置业有限公司与田茜、尹亭之间的房屋买卖合同，证明新泰市景丰置业有限公司于2019年3月5日将涉案房屋出卖给田茜、尹亭的事实，新泰市景丰置业有限公司在先抵顶给了上诉人后又出卖，构成了侵权。证据二、付成柏出具的说明一份，证明房屋的流转过程，刘长宝以35万元的价格将涉案房屋卖给了***，以及付成柏承诺由其承担法律责任的事实。被上诉人质证认为，对于证据一真实性没有异议，该证据同时也能证明被上诉人方的合同目的无法实现，上诉人构成根本违约，根据民法典相关规定，上诉人应当承担向被上诉人方返还购房款等相应违约责任。证据二系付成柏单方出具，其所证明的内容与本案无关，真实性无从核实。同时，被上诉人方与付成柏就本案而言不存在合同关系，因此付成柏所出具的该份证明对被上诉人***没有任何约束力，该证明与本案无关。原审被告刘长宝质证认为，以上证据我没有见过，付成柏出具的证明情况我也不清楚。尹俊、于秀英质证意见同上诉人意见。尹帅未到庭发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，关于上诉人是否是涉案房屋买卖的合同相对人，是否应返还被上诉人购房款并赔偿损失的问题，本案中，涉案房屋最初由新泰市景丰置业有限公司抵顶给上诉人金斗建筑公司的事实清楚，有新泰市景丰置业有限公司2018年1月6日出具的收据予以证明。2018年1月15日，被上诉人将35万元款项汇入于秀英及尹帅账户，同日，新泰市景丰置业有限公司、上诉人金斗建筑公司共同出具的委托书表明涉案房屋已经出售给被上诉人的女儿王玉艳。虽金斗建筑公司主张刘长宝为涉案房屋买卖合同的出售人，但是在其一审提交的有刘长宝签名的证明中未载明日期，且出卖涉案房屋的款项也并未交付给刘长宝，故综合考虑前述情况，一审法院根据高度盖然性原则认定涉案房屋买卖的相对人为金斗建筑公司并无不当。现涉案房屋因新泰市景丰置业有限公司已出售给案外人，并已登记在案外人名下，涉案房屋买卖合同已经履行不能，被上诉人要求解除合同于法有据，应当予以支持，故上诉人金斗建筑公司应当返还购房款及赔偿损失。

关于本案是否遗漏诉讼主体的问题，对于上诉人提供的付成柏出具的证明，由于付成柏并未出庭作证，无法确认其真实性。新泰市景丰置业有限公司并未与被上诉人签订房屋买卖合同或收取被上诉人的购房款，新泰景丰置业有限公司亦非必要共同诉讼人。因此，本案并未遗漏诉讼主体。上诉人因涉案房屋与其他人存在抵顶等法律关系，可另行处理。

综上所述，金斗建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由上诉人新泰市金斗建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　梁丽梅

审判员　　井　慧

审判员　　刘　乐

二〇二二年九月一日

书记员　　宋姚瑶