某某、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省遵义市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔03民终9887号

上诉人（原审被告）：**，女，汉族，1981年7月24日出生，住贵州省遵义市汇川区。

上诉人（原审被告）：**，男，汉族，1993年11月23日出生，住贵州省遵义市红花岗区。

上诉人（原审被告）：刘菁，女，汉族，1987年8月30日出生，住贵州省遵义市红花岗区。

三上诉人共同委托诉讼代理人：熊薛飞，贵州佳信律师事务律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1992年12月5日出生，住贵州省遵义市汇川区。

委托诉讼代理人：李云彪，贵州中帆律师事务所律师。

原审第三人：遵义红色旅游（集团）有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区子尹路96号。统一社会信用代码：91520300798832892P。

法定代表人：谢虎，公司董事长。

上诉人**、**、刘菁因与被上诉人**、原审第三人遵义红色旅游（集团）有限公司（以下简称红色旅游公司）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**、**、刘菁上诉请求：1.依法撤销遵义市汇川区人民法院作出的（2021）黔0303民初3330号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定因上诉人未足额交清案外人红旅集团的租金导致被上诉人被强制锁门，故应当全额退还转让费，上诉人对此不予认可。2019年4月15日，上诉人**与被上诉人签订《酒吧转让协议》，协议约定转让费为50万元，分三次支付。2020年9月4日，**与**达成补充协议，将第三次付款的时间修改为2020年9月15日前，其余内容不变，但被上诉人至今为止都未支付第三笔转让费15万元，因此是被上诉人违约在先。二、被上诉人未能后续经营是由于自身拖欠租金造成的，上诉人并不存在违约，因此被上诉人无权要求退还转让费及赔偿损失。三、即使在本案中上诉人也有一部分租金未交清，但是从2019年4月双方签订转让合同被上诉人实际经营开始，到2020年11月5日被案外人红旅集团强制锁门之日止，被上诉人已经实际经营了将近一年半的时间，也不应当全额退还转让费，而是应当扣除被上诉人实际经营的时间部分退还。四、双方签订转让协议到该店面被房东强制关门这一时间段内，双方共同差欠的租金是360427.3元，差欠的时间段为2016年4月15至2021年3月14日，其中被上诉人应当支付2019年4月15日至2020年11月4日的租金为227900元，因此，酒吧转让给被上诉人经营期间，被房东强制锁门，是双方共同的原因造成的，且被上诉人差欠的租金多于上诉人差欠的租金，对该损害后果被上诉人承担的责任比例应当高于上诉人，故被上诉人无权要求全额退还转让费35万元。

**辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一、一审已经查明酒吧被锁门的原因是上诉人一直差欠房东的租金，并不是上诉人在上诉中所主张的被上诉人差欠上诉人的租金，上诉人差欠红色旅游公司的租金与上诉人和被上诉人之间的经济往来是不同的主体，不同的事件，不能混为一谈，且一审法院专门对红色旅游公司进行了调查，也证实了红色旅游公司锁门的原因是上诉人一直差欠租金。二、上诉人认为被上诉人实际经营期间的转让费应当扣除，不符合客观目的，一审判决已经将被上诉人实际经营期间的租金在应退还的转让费中予以扣减。该租金实际存在的，但是被上诉人认为不应在本案中进行抵消，上诉人应另案起诉。三、由于上诉人差欠红色旅游公司的租金，给被上诉人造成的损失是实际存在的，最明显的是音响设备、桌椅配套设施，但是一审中由于被上诉人没有找到原始的发票，故一审未支持，但是这些损失是实际存在的，请求二审法院查明后予以支持。

红色旅游公司未向本院提交书面意见。

**向一审法院起诉请求：一、请求判决解除**与**、**、刘菁双方2020年9月4日签订的《酒吧转让协议》；二、请求判决**、**、刘菁连带退还**转让费350000元；三、请求判决**、**、刘菁向**连带赔偿损失266800元；四、本案诉讼费用由**、**、刘菁承担。

一审法院认定事实：2019年4月15日，**（甲方）与**（乙方）签订《酒吧转让协议》。2020年9月4日，双方再次签订《酒吧转让协议》，协议第一条约定“甲方将位于遵义市红花岗区的（原名为洁白如雪）酒吧的场地，以人民币总计500000元的价格一次性转让给乙方。由乙方自主经营，乙方提前支付到甲方指定账户，支付方式为分3次支付，乙方于合同签订之日起十日内支付贰拾万元到甲方指定账户；第二次支付时间为2019年6月30日，支付金额为壹拾伍万元整；如乙方付款拖欠，甲方有权收回酒吧经营权，并不退换乙方已支付转让款，合同终止。甲方不得再向乙方索取任何其他费用和物品，不得参与酒吧经营，干涉酒吧事务以及不得做出不利乙方的任何言行。”、第二条约定“由于乙方之前拖欠甲方（2018年5月26日至2019年4月15日）的房租：共计145800元，乙方承诺于2020年9月4日支付此款项，如有拖欠，甲方有权收回酒吧经营权。由于乙方拖欠甲方房租时间本合同之前，如本合同发生终止解除等情况，乙方都应无条件按时间约定付款给甲方”、第三条约定“甲方承诺其对该酒吧拥有无争议的所有权，在乙方没有付款完成之前（含拖欠房租）甲方与第三方的《房屋租赁合同》不做任何改变。付款完成后，甲方配合乙方与第三方签订新的房屋租赁合同。本合同签订后，乙方完成付款甲方需在3个月内将营业执照转入乙方名下，如无营业执照，则将原有法定代表人更改为乙方”、第四条约定“如甲方收到款项未按时交付店面，甲方则归还乙方已支付转让款。如甲方因之前租金问题导致乙方无法正常经营，无法将红旅集团的租赁名称**更换至**名下，甲方应退还乙方所交转让费。甲方需在2020年9月7日去交清红旅集团房租的50％”，另补充约定之前合同作废，协议还约定了其他事项。2019年4月15日，**出具“声明”，载明“本人**（身份证号：5221011981××××××××）于2019年4月15日将位于遵义市红花岗区的（原名洁白如雪）酒吧的场地，以人民币总计500000元（大写：伍拾万元整）的价格一次性转让给**（身份证号：5221211992××××××××），另附酒吧转让协议。本人**承诺，该场地在2019年4月15日之前所产生的所有房屋以及各类欠款与**无关。因该场地是遵义红色旅游集团出租给本人，本人有义务配合红色旅游集团和**的续租以及将该场地租赁房由本人**转为**。本声明经双方签字之日生效。”**、**在右下方签字捺印。2019年4月20日，**、**出具收条载明收到**转让费200000元。2019年7月10日，刘菁出具收条，载明收到家在遵义吧**付来转让费150000元。后因**认为**、**、刘菁未足额交纳2019年4月15日前的租金，红色旅游公司收回房屋，导致**无法经营，**遂起诉至一审法院，诉如前述。红色旅游公司于2020年8月26日出具金额为150000元的不动产租赁增值税普通发票，于2021年4月23日出具金额分别为100000元、350000元的不动产租赁增值税普通发票，在备注处载明“租赁交付时间：2016.4.15-2020.4.14部分租金”。经法院向红色旅游公司工作人员调查，**租赁的5-Ｂ-负1-3号门面交纳租金情况为：从2016年4月15日至2020年3月31日合同租期内的应收租金为1562370.16元，2016年4月15日交纳106962元，欠租金额1455408.16元；2020年5月25日交纳50000元，欠租金额1405408.16元；2020年6月5日交纳50000元，欠租金额1355408.16元；2020年6月29日交纳39000元，欠租金额1316408.16元；2020年8月19日交纳140000元，欠租金额1176408.16元；2020年8月26日交纳150000元，欠租金额1026408.16元（**交纳）；2020年9月7日交纳22000元，欠租金额1004408.16元；2020年9月11日交纳75253.04元，欠租金额929155.12元；2021年4月1日交纳350000元，欠租金额579155.12元；2021年4月23日交纳100000元，欠租金额479155.12元。红色旅游公司减免**2020年4.5个月的租金，对于2020年4月14日后的租金，**在陆陆续续交纳，但是未付清。红色旅游公司工作人员还陈述“因为**未按时交纳租金，我方就于2020年11月将涉案门面锁了。2021年3月21日，**与**等说好了，将损失的四个月各承担2个月，**不干，让**承担一个月的损失，**又不干，故**将150000元的卡放在我们这里，但是双方并未谈拢，后我就将卡还给了**。我之所以收这张卡，是因为他们双方谈好要过来变更合同主体，我方就刷这张卡，但是后面他们谈崩了，合同主体未变更，我就把卡还给了**。**在交纳350000元后，我就把钥匙给**这边的人了，他们才开的门”、“租金2020年4月14日前按照148元／㎡收取，从2020年4月15日起至2021年12月31日按155.4元／㎡收取”。另查明，2016年4月15日，遵义市帝梵商贸有限公司（甲方）与**、余朝勇（乙方）签订《合作合同》，约定甲方出让位于红军街酒吧共计81平方米的房屋给乙方，房屋合作期为3年，自2016年4月15日起至2019年4月止，其中前40天为装修期，合同第四条第5项约定“合作期满，乙方不再继续合作应提前2个月通知甲方，并在到期日交还合作场所，甲方对乙方的装修不作任何补偿。乙方可移动的装修设施可由乙方自行拆除搬走，若甲方代为拆除，费用由乙方承担。乙方应对不可移动的装修设施保持完好状态，不得对房屋装修进行恶意破坏”。遵义市帝梵商贸有限公司的法定代表人为**，目前该公司已注销。对于装修问题，**陈述：我装修是在2016年5月，是和**签订转让协议之前，在2019年5月我又改动了一下，将酒吧转让过来后，我增添了一些设备，这些设备大概价值60000元左右，现在全部在**、**、刘菁处。在一审法院指定的举证期间内，**未提交其在2019年5月装修以及购买设备的证据。审理过程中，**、**、刘菁认可三人系合伙关系，同意共同承担责任。并认为在酒吧转让给**之后，**应当交纳租金377900元，但其只在2020年8月26日直接向红色旅游公司交纳租金150000元，剩余的租金**、**、刘菁主张抵销，因为是**与红色旅游公司签订的房屋租赁合同，因此，**租赁期间的租金由**、**、刘菁向红色旅游公司交纳。**与**、**、刘菁均认可案涉酒吧面积为178.27㎡，**应交租金计算的截止时间为2020年11月5日。**与**、**、刘菁双方均认可**、**、刘菁向**转让了酒吧的场地、设施设备、酒吧的经营权。对**主张的损失266800元，其陈述是由涉案门面四间房屋中两间**投入的装修、音响设备、关门后的经营损失组成，经营损失主张60000元，损失期间为2020年11月至起诉之日。

一审法院认为，**与**于2020年9月4日签订的《酒吧转让协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守。从一审法院向红色旅游公司调查的情况可知，因**拖欠红色旅游公司2016年4月15日至2020年3月31日期间的房租，至2020年9月7日时，**尚欠红色旅游公司房租1004408.16元，导致红色旅游公司在2020年11月5日锁门，现在案涉酒吧已经由红色旅游公司交付给**一方，**实际上并未经营案涉酒吧。因**欠付红色旅游公司2019年4月15日之前的租金，根据《酒吧转让协议》第四条的约定，之前租金问题是导致**无法经营的原因之一，也无法将租赁名称**变更至**名下，**也未在2020年9月7日交清房租的50％（应交1562370.16×50％=781185.08，**、**、刘菁实际交纳407962元），**应当退还**所交转让费350000元，因**、刘菁、**系合伙关系，且双方同意共同承担责任，因此，对**要求**、**、刘菁退还其转让费350000元的请求一审法院予以支持。对于**、**、刘菁主张抵销**应当向其支付的租金，因抵销可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使，现**、**、刘菁提出抗辩要求抵销，一审法院予以支持。对于**所欠**、**、刘菁2019年4月15日至2020年11月5日期间租金应为377950.2元（148元／㎡×178.27㎡×7.5月＋155.4元／㎡×178.27㎡×6.5月），**、**、刘菁只主张377900元，扣除**已经支付的150000元，**尚欠租金227900元，抵销后，**、**、刘菁应当退还**转让费122100元（350000元-227900元）。《酒吧转让协议》第四条的约定，其本质是约定了解除合同的条件，现条件已成就，且**、**、刘菁已将酒吧收回自行经营，**主张解除《酒吧转让协议》，一审法院予以支持。对于**主张**、**、刘菁赔偿损失266800元，首先，对于装修损失，根据遵义市帝梵商贸有限公司（法定代表人为**）与**、余朝勇签订《合作合同》，该合同实际为房屋租赁合同，系遵义市帝梵商贸有限公司将其中81㎡房屋出租给**、余朝勇，按照合同第四条第5项约定，合同期满后，双方不再继续合作，遵义市帝梵商贸有限公司对**的装修不作任何补偿。因此，在2019年4月，双方《合作合同》到期，**未继续租赁房屋，其在2016年5月对房屋的装修遵义市帝梵商贸有限公司无须向**补偿，此时装修应属于遵义市帝梵商贸有限公司。在2019年4月15日，**与**签订《酒吧转让协议》，此时，**不再是房屋的承租人，而是酒吧转让的受让方，其受让的包含酒吧场地，也应包含装修部分，并支付转让费，现一审法院已判决**、**、刘菁返还**转让费，因此，该部分装修已不属于**的损失，**主张**、**、刘菁赔偿其2016年的装修损失于法无据，一审法院不予支持。对于**主张其2019年装修以及购买音响设备损失，因其未在一审法院指定的期限内提交2019年装修、购买音响设备的证据，其应当承担举证不能的法律后果，对**的该项主张一审法院不予支持。即使**存在2019年装修、购买音响设备的损失，加上**主张2020年11月至起诉之日的经营损失60000元，因**、**、刘菁欠缴红色旅游公司2019年4月15日之前的房租致**无法经营，但是在红色旅游公司2020年11月5日锁门之前，2019年4月15日期间至2020年11月5日期间的房租应当由**交纳，**该期间应交纳的房租为377900元，但**仅交纳150000元，**也未足额交纳租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，对**主张**、**、刘菁赔偿损失的请求一审法院不予支持。第三人红色旅游公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理并判决。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除**与**于2020年9月4日签订的《酒吧转让协议》；二、**、**、刘菁于判决生效后三日内返还**转让款122100元；三、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费4980元（已依法减半收取），由**负担1700元，**、**、刘菁负担3280元。

本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1.本案是否应折抵扣除被上诉人经营期间的转让费；2.第三人锁门导致店面无法经营系因上诉人单方欠付租金还是共同拖欠租金所致。

关于争议焦点一，根据双方于2020年9月4日签订的《酒吧转让协议》第四条“如甲方因之前租金问题导致乙方无法正常经营，无法将红旅集团的租赁名称**更换至**名下，甲方应退还乙方所交转让费”的约定，结合该协议的其他条文可知，第四条所约定退还的转让费系一个整体，即被上诉人已交纳的全部转让费，双方并未约定经营半途合同终止或者解除等情形下应计算转让费在经营期限内的折抵问题。此外，上诉人收取被上诉人的转让费后，也必然取得相应的孳息收益，被上诉人在本案中也未向上诉人主张赔偿转让费的利息，因此，从损益相抵规则考虑，本案亦不应考虑转让费在经营期间的折算问题。

关于争议焦点二，根据案涉协议第四条“甲方需在2020年9月7日去交清红旅集团房租的50%”的约定，结合原审第三人红色旅游公司的工作人员杨竞秀提交的“后街酒吧”租金统计表所载内容，显示**在2020年8月26日欠租1026408.16元、2020年9月7日欠租1004408.16元、2020年9月11日欠租929155.12元，足以证明上诉人并未履行其“交清红旅集团房租的50%”的合同义务。此外，红色旅游公司作为案涉房产的出租人，与其建立租赁关系的当事人系本案上诉人，被上诉人在三方租赁关系中的身份类似于次承租人，承租人亦不能因次承租人的原因怠于履行向出租人交纳租金的义务，因此，在案涉房产因欠付租金被第三人锁门的情形下，理应认定为系上诉人一方原因所致。上诉人在二审中提出的欠付租金的计算方法系整体换算，不符合双方的合同约定，并不能完整反映欠付租金的客观过程，本院不予采纳。据此，上诉人所提上诉理由均不应支持。

综上所述，**、**、刘菁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9960元，由**、**、刘菁负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　喻　茜

审 判 员　　何　容

审 判 员　　刘娟娟

二〇二一年十二月二十二日

法官助理　　周晓易

书 记 员　　黎雪梅