广西医科大学附属武鸣医院、广西金网电业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0122民初4634号

原告（反诉被告）：广西医科大学附属武鸣医院，住所地：南宁市武鸣区城厢镇永宁路26号。统一社会信用代码：1245011049858978X4。

法定代表人：朱小东，院长。

委托诉讼代理人：邓坚，广西欣源律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广西金网电业有限公司，住所地南宁市武鸣区聚宝城B区22幢A段1号。统一社会信用代码：91450100669728423X。

法定代表人：韦兵，总经理。

委托诉讼代理人：李志坚，广西科昌律师事务所律师。

第三人：韦海雪，女，1987年11月5日出生，住广西南宁市武鸣区。

原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院（以下简称医科大武鸣医院）与被告（反诉原告）广西金网电业有限公司（以下简称金网公司）、第三人韦海雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）医科大武鸣医院的委托诉讼代理人邓坚、被告（反诉原告）金网公司的委托诉讼代理人李志坚，第三人韦海雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）医科大武鸣医院诉称：原告广西医科大学附属武鸣医院将南宁市武鸣区红岭大道一支路3号广西医科大学附属武鸣医院红岭宿舍区1＃、3＃、4＃、5＃楼西面和东面临街的一层停车区，改建为46间商铺并按顺序编了号。2015年5月13日，原告与被告金网公司就被告租用原告位于南宁市武鸣区，分别签订《铺面租赁合同书》各一份，合同主要内容：被告租用原告位于南宁市武鸣区门面，每间铺面面积为51.5㎡，合同有效期为自2015年6月13日起至2021年6月13日止；租金为每平方米每月20元，每一间商铺的6年租金74160元一次交清，每一间商铺另需交纳承租押金3000元，等等。合同签订当日，被告交纳了商铺的租赁押金60000元和租金14830元，原告也按合同约定将南宁市武鸣区红岭大道一支路3号广西医科大学附属武鸣医院红岭宿舍区西面临街第12、13号商铺移交给被告使用。2019年11月29日，南宁市武鸣区综合行政执法局向原告发出《责令限期改正违法行为通知书》（南武综执限改字（2019）Ｇ-122901号），认定原告存在未按照《建设工程规划许可证》审批内容在武鸣区的行为，违反了《行政处罚法》第二十三条及《城乡规划法》第六十四条的规定，责令原告在2019年12月16日前自行按照已审批施工图纸进行整改，恢复1＃、3＃、4＃、5＃楼一层架空层的停车功能。被告所租用的第12号商铺和第13号商铺，属于1＃楼的一层停车区的一部分。为此，原告曾向被告等承租人发出《关于收回我院红岭宿舍区沿街商铺的函告》，要求于2019年12月15日前收回涉案商铺。但被告等承租人则向原告提交《武鸣医院红岭宿舍区沿街铺面承租人意见书》，要求继续履行原租赁合同，或者5日内召集所有承租人进行面对面协商解决方案。2019年11月18日、12月3日、12月9日，原告分别组织部分承租人进行三次面谈。2019年12月27日，原告与被告等承租人协商一致，共同委托广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司（简称信达公司）对涉案商铺装修的现值进行评估。2020年1月2日，原告、被告及其他承租人与信达公司签订了《资产评估委托合同》。2020年1月14日，信达公司作出《评估报告》，确认第12号商铺装修的现值为23264元，第13号商铺装修现值为40975元。之后，原告又向被告等承租人发出《关于永久性停业的通知》、《紧急通知》等文件，要求被告等承租人永久性停止营业活动，并办理退租退房手续，但被告拒绝将第12、13号商铺交还原告。原告认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告红岭宿舍区沿街铺面已被南宁市武鸣区综合行政执法局认定为未按照《建设工程规划许可证》的审批内容进行建设，属于违章建筑，并责令原告限期整改拆除。因此，原告与被告于2015年5月13日签订的《铺面租赁合同书》应属无效合同，依法被告应将南宁市武鸣区红岭大道一支路3号广西医科大学附属武鸣医院红岭宿舍区西面临街第12、13号商铺返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条所规定的：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告有权参照合同约定的租金标准，将从2019年12月1日至返还商铺时止的房屋占有使用费用与被告已付租金折抵。综上所述，为维护法律的严肃，请求法院判令：1.确认原告与被告于2015年5月13日签订的二份《铺面租赁合同书》无效；2.判令被告腾空并将南宁市武鸣区、13号商铺返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。

原告（反诉被告）医科大武鸣医院向本院提供以下证据：1.《责令限期改正违法行为通知书》，武鸣医院红岭宿舍区商铺编号图，武鸣医院红岭宿舍区总平面图、1#、3#、4#住宅楼、5#住宅楼一层平面图、1#住宅楼、3#及4#住宅楼、5#住宅楼《建设工程规划许可证》、《关于收回我院红岭宿舍区沿街商铺的函告》、《聘请第三方评估协议书》、《武鸣区红岭宿舍区沿街铺面租户意见书》，拟证明原告出租被告的商铺系违章建筑并要求退还商铺，拟证明被告同意退还商铺，双方就如何确定商铺装修的市场价值决定委托评估进行评估；2.《装饰装修分户评估结果汇总表》、《装修评估报告签领表》，拟证明被告出租商铺的装修价值已有评估结论，被告拒绝退还商铺；3.《铺面（房屋）租赁合同书》二份，拟证明原告将涉案商铺出租给被告。

被告（反诉原告）金网公司辩称，答辩人与原告于2015年5月13日签订《铺面租赁合同》约定原告将属于原告位于红岭宿舍区12、13号铺面约6年租金总计148320元及押金6000元一次性付清，答辩人不存在任何违约行为，答辩人与原告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。现原告单方解除合同，属原告违约，应承担违约责任，13号铺面经原告同意，答辩人已转租给韦海雪，请求驳回原告的诉请。

被告（反诉原告）金网公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.收据，拟证明答辩人已付清所有租金和押金；2.退款申请函、谈判备忘录及评估明细表，拟证明双方协商过程及原告愿赔偿损失的依据；3.房屋租赁合同、转租书面说明，第三人韦海雪的身份证，拟证明原告同意转租的事实。

第三人韦海雪辩称，2020年11月28日第三人已另案向法院起诉医院，要求医院赔偿各项损失，第三人对于原告主张与被告之间的租赁合同无效无异议。

第三人韦海雪并未向本院提交相关的证据材料。

被告（反诉原告）金网公司提出反诉请求：一、请求法院判令反诉被告支付因违约解除合同给原告造成的损失101757元（其中12号商铺停水停电不能营业的剩余租金15759元，押金3000元，评估损失23264元、13号商铺因停水停电不能营业剩余租金15759元、押金3000元、评估损失40975元）。二、反诉费用由反诉被告承担。

事实与理由：反诉原告于2015年5月13日与反诉被告签订两《铺面租赁合同》，即属于反诉被告位于红岭宿舍区12、13号的铺面，合同内容约定商铺的面积、租金及租期，之后反诉原告按约定将两个商铺的6年租金总计148320元及押金6000元一次性付清给反诉被告，反诉被告也按约将商铺交付给反诉原告，反诉原告在收到商铺后就投入资金将商铺进行装修并使用多年，2019年12月，反诉被告以《责令限期改正违法行为通知书》为据，要求收回出租给反诉原告的12、13号商铺，之后对于商铺装修的损失，双方共同委托聘请第三方进行评估，经双方同意，就收回事宜签订了一份《谈判备忘录》，同意将预交租金、押金计提前解除合同造成的损失退回给反诉原告，但在本案中只字不提。故请求法院支持反诉原告的诉请。

原告（反诉被告）医科大武鸣医院辩称，双方之间的租赁合同违反法律强制性规定，应当无效，之前双方确实就返还铺面和损失达成了协议，但由于反诉原告没有按照双方约定的时间返还商铺，故应从实际应返还的部分扣除房屋占用费。

第三人韦海雪辩称，对于反诉原告意见认同。

本案的争议焦点是：一、本诉原告与本诉被告于2015年5月13日签订的《铺面租赁合同书》效力如何？二、本诉原告要求本诉被告腾空并返还涉案商铺有何依据？三.反诉原告主张反诉被告承担损失101757元有何依据？如何计算？

经审理，本院查明以下法律事实：2015年5月13日，甲方医科大武鸣医院与乙方金网公司签订《铺面租赁合同书》，乙方租用甲方位于南宁市武鸣区门面，铺面建筑面积为51.5㎡。合同有效期为自2015年6月13日起至2021年6月13日截止，租金和其他费用的交纳及规定：1.本铺面租金按照乙方的竞租成交价20元／㎡／月计，乙方应一次性交清租金共计：柒万肆仟壹佰陆拾元整（￥74160）……五、租赁期间，乙方如将铺面的转租给第三方适用，必须事先书面申请征得甲方的同意。乙方在未征得甲方的同意的情况下将铺面转租给第三方，则乙方的承租押金甲方不予退还，且第三方需另交纳3000元的承租押金。同日，双方亦签订了第13号的《铺面租赁合同书》，面积为51.5㎡，租期为自2015年6月13日起至2021年6月13日止。租金为按照竞租成交价20元／㎡／月计，一次性交清租金74160元。

2018年11月1日，金网公司与韦海雪签订《房屋租赁合同》，约定将宿舍区13号铺面，租期为3年，即2018年11月1日起至2021年6月12日止，每月租金为2300元。

另查明，涉案商铺所在的地块为武鸣县人民医院，2009年9月2日，武鸣县规划建设局将武鸣县人民医院红岭宿舍区1号楼审批为住宅建筑面积153771.52㎡，底架空公共绿地308.45㎡，地下室755.13㎡，架空公共停车815.88㎡，此三部分不公摊、不出售，架空绿地和地下室不参与容积率计算。2019年11月21日，南宁市武鸣区综合行政执法局向医科大武鸣医院下达《责令限期改正违法行为通知书》〔南武综执限改字（2019）Ｇ-122901号〕，经查，你（单位）未按照《建设工程规划许可证》审批内容在武鸣区的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，责令限你（单位）在2019年12月16日前按下列要求改正上述违法行为：自行按照已审批施工图纸进行整改，恢复1＃、3＃、4＃、5＃一层架空层的停车功能。

2019年11月5日医科大武鸣医院作出《关于收回我院红岭宿舍区沿街商铺的函告》，明确收回商铺截止时间：2019年12月15日，即日起停止租金缴纳业务，租金收至2019年11月30日止。水电供应至2019年12月15日。

又查明，2019年12月27日，医科大武鸣医院组织医科大武鸣医院红岭宿舍区沿街商铺全体租户达成《聘请第三方评估协议书》，决定对所有商铺装修的市场价值进行第三方评估，一致同意由广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司作为评估中标人，并出具评估报告，后该评估公司就金网公司承租的12、13号商铺作出了评估价值，12号商铺一盏茶，分户装饰装修评估结果明细表上载明评估原值96938元，现评估净值23264元。13号商铺壮乡养发，评估原值75871元，评估净值40975元。金网公司已向医科大武鸣医院缴纳租金148320元及押金6000元。

2020年3月31日，医科大武鸣医院代表曾与金网公司法定代表人就租赁事宜进行谈判，并形成《谈判备忘录》。2020年5月19日，金网公司向医科大武鸣医院发出《退款申请函》，兹证明金网公司与医科大武鸣医院就租赁事宜进行商谈，同意接受医科大武鸣医院的解约及赔偿，申请要求医科大武鸣医院退还剩余租金、水电押金及铺面装修。

2020年2月19日，医科大武鸣医院发出《关于永久性停业的通知》，决定自2020年3月1日起，要求各商铺永久性停止营业活动，并于当天起停水电供应。2020年10月27日，原告（反诉被告）起诉至本院，提出了上述诉讼请求。2020年12月1日，被告（反诉原告）提出了上述反诉请求。

再查明，医科大武鸣医院原名为武鸣县人民医院，撤县改区更名为南宁市武鸣区人民医院，之后于2017年5月4日更名为广西医科大学附属武鸣医院。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案商铺为医科大武鸣医院在主管部门批准的停车架空层上搭建起的临时建筑，因不符合主管部门批准的建设且在法庭辩论终结前并未取得相关的批准手续，故医科大武鸣医院与金网公司签订涉12号、13号商铺《铺面租赁合同书》应当无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。合同无效后相互返还，不能返还则予以折价。金网公司与医科大武鸣医院协商一致的情况下选定评估机构，返还的价值应以评估报告上的价值为准，理应由医科大武鸣医院应补偿金网公司12号商铺折旧价23264元，至于13号商铺装修的折旧价作为实际经营者第三人韦海雪已另案起诉要求予以处理，在本案中暂不处理，且第三人韦海雪亦表示在赔偿合理情况下是同意退还商铺。至于房屋腾空返还的问题，基于目前涉案商铺并未实际退还，基于合同无效，被告金网公司应予以退还其所承租的12号、13号商铺。结合实际，本院酌情定判决生效之日起三十日内予以腾空返还。

至于退还的租金问题，基于合同无效，医科大武鸣公司应按照实际承租时间退还相应的租金给金网公司，12号商铺剩余租金15759元，13号商铺剩余租金15759元，至于医科大武鸣公司当庭提出需抵扣相应商铺占用费的问题，基于医科大武鸣公司并未将此诉求作为诉请提出，对此本院不做处理。合同无效，预交押金理应返还。

综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条、第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院与被告（反诉原告）广西金网电业有限公司于2015年5月13日签订的涉第12号、第13号商铺《铺面租赁合同书》无效；

一、被告（反诉原告）广西金网电业有限公司应在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉）广西医科大学附属武鸣医院退还位于南宁市武鸣区；

二、原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院补偿被告（反诉原告）广西金网电业有限公司12号商铺装修价款23264元；

三、原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院退还被告（反诉原告）广西金网电业有限公司12号、13号商铺的剩余租金31518元；

四、原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院退还被告（反诉原告）广西金网电业有限公司押金6000元。

本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）广西金网电业有限公司负担。反诉案件受理费1168元，由原告（反诉被告）广西医科大学附属武鸣医院负担697元，被告（反诉原告）广西金网电业有限公司负担471元。

上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　潘红玉

人民陪审员　　黄若英

人民陪审员　　谢文兰

二〇二一年四月二十六日

法官　助理　　张雅琦

书　记　员　　李凤丹

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定定转租合同无效的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。