某某、绍兴某某置业有限公司等浙江禹建建设集团有限公司、绍兴市房地产管理中心商品房销售合同纠纷二审民事其他

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浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

（2021）浙06民终2785号

上诉人（原审原告）：**，女，1978年2月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。

被上诉人（原审被告）：绍兴**置业有限公司，住所地绍兴市越城区世茂天际中心1109室，统一社会信用代码91330602597235960G。

法定代表人：周松祥，总经理。

委托诉讼代理人：蔡炎炯，浙江越光律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄马元，浙江越光律师事务所律师。

原审被告：浙江禹建建设集团有限公司，住所地绍兴市越城区延安东路652号新地大厦20层，统一社会信用代码913306007195975301。

法定代表人：凌月根，董事长。

委托诉讼代理人：倪伟明，浙江中行律师事务所律师。

原审被告：绍兴市房地产管理中心，住所地绍兴市渔化桥39号，统一社会信用代码1233060047134511XM。

法定代表人：金永祥，主任。

委托诉讼代理人：赵淑芳，浙江近远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林亚妮，浙江近远律师事务所律师。

上诉人**与被上诉人绍兴**置业有限公司（以下简称**置业公司），原审被告浙江禹建建设集团有限公司（以下简称禹建建设公司）、绍兴市房地产管理中心（以下简称市房管中心）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2021）浙0602民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人**、被上诉人**置业公司的委托诉讼代理人蔡炎炯、原审被告禹建建设公司的委托诉讼代理人倪伟明、原审被告市房管中心的委托诉讼代理人赵淑芳、林亚妮到庭应询。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中，上诉人**明确要求被上诉人**置业公司承担赔偿责任。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1．一审法院认定被上诉人已经委托相关机构对案涉房屋进行白蚁防治的事实认定是错误的。被上诉人交付的案涉房屋未尽到白蚁防治义务是导致白蚁侵害的主要原因，被上诉人及原审被告市房管中心提交的证据并不足以证明其尽到了白蚁防治义务，若尽到白蚁防治义务，案涉房屋是不可能出现大量白蚁的。另根据《城市房屋白蚁防治管理规定》第十三条之规定，房地产开发企业必须向购房人出具《白蚁预防合同》，但被上诉人从未出具过。根据该法第十条规定，《白蚁预防合同》应载明防止范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容，这些被上诉人均是不具备的。另原审被告市房管中心在一审中明确被上诉人未完全缴纳白蚁预防费用，故案涉房屋花园未得到白蚁防治，白蚁桩未下桩，白蚁施工记录不完全，白蚁预防隐蔽工程记录、隐蔽工程验收记录、白蚁预防原材料进场记录和原材料验收记录均不具备。上诉人有合理的理由认为被上诉人销售的案涉房屋未尽到白蚁防治义务，且该情况系导致上诉人家中因白蚁侵害导致财物损失的重要原因。2．白蚁防治应包括预防和治理，一审法院认为上诉人购买的案涉房屋从2021年4月至今未发现白蚁，就认定原审被告市房管中心不需要再履行白蚁防治义务显然是错误的。白蚁防治最关键在于预防，预防的目的是为了防止大量白蚁的繁殖。3．上诉人家中出现白蚁后，原审被告市房管中心未按照规范履行白蚁防治义务，导致上诉人房屋内财产损失扩大。原审被告市房管中心派遣的白蚁防治专业人员必须持有白蚁防治的岗位证书，但从未向上诉人出示过，而且每次来防治都是草草了事，极其不规范。如果白蚁防治人员防治科学规范，上诉人家中是不会再出现白蚁的。市房管中心来了几十次都是无效治理，不能确认已经根治。且4月21日后白蚁只是短暂性、间歇性地没有出现，目前白蚁仍不时出现在屋内。4．一审法院举证责任分配错误。上诉人新买的房子之所以出现大量的白蚁，虽然白蚁的成因复杂，但是归根到底最主要的原因还是被上诉人和原审被告市房管中心没有尽到白蚁防治的义务。5．一审法院没有尽到对原审被告市房管中心提交的新建房屋白蚁预防合同书等证据的审查义务。根据《城市房屋白蚁防治管理规定》，白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容，但其提交的证据缺乏相应的条款和内容。二、一审法院在审理过程中违反诉讼程序，二审法院应依法发回重审。由于一审法院委托的评估机构缺乏专业性，该评估机构并未对案涉房屋进行“白蚁出现造成房屋里的财务损失”进行评估且退回《司法鉴定委托书》，该评估工作并未实际进行过，故上诉人在一审庭审中提出要求再委托评估机构进行评估，但一审法院未予准许，侵害了上诉人的合法权益。上诉人家中红木、实木等家具损坏，存在客观损失，该损失系被上诉人交付的房屋质量瑕疵造成。

被上诉人**置业公司辩称，根据答辩人与市房管中心签订的《新建房屋白蚁预防工程合同书》，白蚁防治及治理义务在市房管中心，上诉人认为答辩人没尽到白蚁防治义务没有事实依据；2．市房管中心在接到上诉人蚁情报告后已去治理；3．白蚁成因复杂，花园草木等都会造成白蚁生长，一审举证责任分配正确；4．上诉人房屋已修复，表面完好，无法认定损失项，鉴定机构退回鉴定符合规定。

原审被告市房管中心辩称，1．一审判决认定事实清楚、适用法律正确。答辩人未被列为被上诉人，上诉人仅要求被上诉人承担责任，又根据本案案由，答辩人不需要承担责任；2．答辩人已履行白蚁防治义务，一审中提交的施工记录齐全，符合法律规定；3．答辩人在上诉人报告蚁情后，多次上门喷药、回访，已进行处理；4．一审法院未允许第二次鉴定合法，上诉人已自行修复，即使启动二次鉴定，鉴定结果也是一样的，浪费司法资源。

原审被告禹建建设公司辩称，请求维持一审判决。

**向一审法院起诉请求（变更后）：1．被告**置业公司和被告市房管中心立即履行位于绍兴市越城区华宇兰园19幢00101号房的白蚁防治义务，三被告赔偿原告经济损失1000000元。2．本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2015年7月21日，原告**与被告**置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告**置业公司购买绍兴市区兰园第19幢000101号房。案涉华宇兰园19幢101室房屋于2016年8月底交付给原告。原告自认已装修入住一年多。2021年1月20日左右，原告发现案涉房屋出现白蚁。后，白蚁防治部门多次上门进行白蚁防治。原告自认2021年4月白蚁防治后至今未发现白蚁。诉讼中，原告申请对案涉房屋因白蚁出现造成的财物损失进行评估。该院委托绍兴华越资产评估事务所（普通）合伙进行评估，该所出具《评估情况说明》，载明“鉴于，现场已基本修复完善，表面基本完好，无法查看或判断因白蚁出现造成房屋里的财物损失项目，也无法拍照备查；若是要求木质装修进行重新返修，这个造价损失应由工程造价师来进行鉴定。故我所无法进行评估”。另查明，2013年3月28日，被告**置业公司（甲方）与被告市房管中心（乙方，签订合同时名称为绍兴市房地产管理处）签订《新建房屋白蚁预防工程合同书》一份，约定甲方坐落于绍兴市区山阴路原亭山水泥厂处的新建工程项目，委托由乙方负责白蚁预防；该工程项目共新建房屋30幢，建筑总面积112908.91平方米，其中底层面积15185.63平方米；白蚁防治费按建筑总面积每平方米2元计取，共计预防白蚁工程款225817.82元，在双方签订合同后，由甲方一次性付清给乙方；本合同有效期限自2013年3月28日至2028年3月27日，共15年；新建工程项目竣工后，如在合同有效期内发现蚁情，由乙方负责无偿灭治。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告**置业公司向被告市房管中心支付了白蚁防治费225817.82元。后，白蚁防治部门对上述新建工程进行了白蚁防治。被告禹建建设公司系案涉兰园工程的施工单位。

一审法院认为，本案中，被告**置业公司作为案涉兰园的建设单位，在建设项目开工前已与被告市房管中心签订了《新建房屋白蚁预防工程合同书》；被告市房管中心在合同签订后对案涉兰园进行了白蚁防治的事实清楚。根据被告**置业公司与被告市房管中心之间的《新建房屋白蚁预防工程合同书》约定，新建工程项目竣工后，如在合同有效期内发现蚁情，由乙方（市房管中心）负责无偿灭治。2020年1月原告发现白蚁后，被告市房管中心已多次进行了白蚁防治，原告自认2021年4月白蚁防治后至今未发现白蚁，故可以认为被告市房管中心已经履行了白蚁防治义务。综上，原告要求被告**置业公司和被告市房管中心立即履行对案涉房屋白蚁防治义务的诉讼请求，该院不予支持。如原告今后再次发现白蚁，可及时报告，由白蚁防治部门进行白蚁防治。关于损失问题，案涉房屋于2016年8月底交付后至2021年1月期间，未有白蚁现象出现；因白蚁的成因复杂，根据现有证据，尚不能证明系三被告原因导致2021年1月白蚁出现，且原告未举证证明其主张的损失，故原告要求三被告赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，由原告**负担。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人**置业公司是否应当赔偿上诉人**因案涉房屋出现白蚁造成的损失。根据被上诉人**置业公司及原审被告市房管中心一审中提交的《新建房屋白蚁预防工程合同书》、施工记录表、回访记录、新建房屋白蚁预防工程登记表（附清单）等证据，能够证明被上诉人**置业公司作为案涉房屋所在项目的建设单位，在建设项目开工前已与原审被告市房管中心签订了新建房屋白蚁预防工程合同书，原审被告市房管中心在合同签订后履行了白蚁防治、定期回访等义务。上诉人**主张市房管中心未使用白蚁桩，未提交白蚁预防隐蔽工程记录、隐蔽工程验收记录、白蚁预防原材料进场记录和原材料验收记录，被上诉人未向其出具《白蚁预防合同》，上述理由均不能推翻被上诉人**置业公司、原审被告市房管中心已履行白蚁预防义务的事实，故对上述意见本院不予采纳。上诉人**主张被上诉人未缴纳建筑总面积以外的白蚁防治费用，于法无据。现上诉人**不能提供证据证明其房屋出现白蚁系被上诉人**置业公司造成，应承担举证不能的不利后果。另，上诉人**主张的损失因其不能证明因果关系且无鉴定的可行性，本案中无鉴定的必要，故一审法院对其委托鉴定的申请未予准许，并无不当。

综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费13800元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长梅云

审判员姚瑶

审判员张百元

二〇二一年九月三十日

法官助理车楚佳

书记员叶婷