柳州园林建设工程处与柳州延龙汽车有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）柳市民二终字第153号

上诉人（一审被告）：柳州延龙汽车有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市阳和工业新区和悦路北1号。

法定代表人：吕刚，该公司董事长。

委托代理人：刘汝勇，广西都乐律师事务所律师。

委托代理人：周世闻，广西都乐律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：柳州园林建设工程处，住所地广西壮族自治区柳州市桂柳路3号。

法定代表人：陆继明，该处主任。

委托代理人：江森，广西君行律师事务所律师。

委托代理人：卢凌，广西君行律师事务所律师。

上诉人柳州延龙汽车有限公司（以下简称延龙公司）因与被上诉人柳州园林建设工程处（以下简称柳州园林工程处）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人延龙公司的委托代理人刘汝勇、被上诉人柳州园林工程处的委托代理人江森、卢凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：园林工程处位于柳州市桂柳路X号院的大车间等原就由延龙公司租用。2007年，原租赁合同到期后，园林工程处、延龙公司双方续签了一份场地租赁协议书，双方明确了租赁场所为柳州市桂柳路X号院内的大车间、工具房、宿舍及瓦面仓库、棚子、硬化和未硬化空地等；租金为22111.735元，年租金为265340.82元；租赁期限为5年，即从2007年1月1日至2011年12月31日止；双方还就其他相关权利义务作了约定。之后，延龙公司继续使用上述场所和设施，也一直按约定支付租金给园林工程处。2008年7月，园林工程处拟对整个生产区进行整体开发，有与延龙公司进行合作的意向。2008年7月11日，延龙公司在向园林工程处交纳了2008年5月至7月的租金后，向园林工程处支付了1003元的专项专款保证金。此后，延龙公司便不再向园林工程处交纳租金。2011年12月29日，在双方的租赁合同期限届满前，园林工程处向延龙公司邮寄一份对账单和租金水电明细表，称至2011年11月30日止，延龙公司尚欠租金884469.2元，至2011年10月31日至，延龙公司尚欠水电费135846.5元；园林工程处以延龙公司支付的1003元保证金抵扣，认为延龙公司尚欠的租金和水电费为20315.7元。但延龙公司没有回复。在双方的租赁合同到期后，延龙公司仍继续使用租赁的场所和设施至今。2012年12月，园林工程处曾向一审法院起诉，要求延龙公司排除妨害。但园林工程处于2013年3月撤回了起诉。现园林工程处再次诉至一审法院，请求判令：1、延龙公司立即搬离并无条件交还其原租赁使用现无理占用的全部房屋、构建物、场地及其附属设施给园林工程处；2、延龙公司立即偿付其至交还全部房屋、构建物、场地及其附属设施给园林工程处时止逾期腾房、场地占有使用费给园林工程处，暂算至2014年8月31日止的欠款为614156.29元（2014年9月1日至延龙公司搬离场地的场地占有使用费以22111.735元／月另行计算，即737元／日）；3、本案全部诉讼费由延龙公司承担。

一审法院审理认为，本案涉案的场所和设施原就由延龙公司向园林工程处租用，2007年园林工程处、延龙公司续签的租赁合同明确了双方的权利义务，该合同是双方真实的意思表示，没有违反法律的规定，合法有效，双方均应遵守。在租赁合同期限届满后，园林工程处、延龙公司未再续约，延龙公司未取得继续使用租赁场所和设施的合同依据。尽管根据延龙公司提供的相关证据，可以认定园林工程处、延龙公司确有合作开发的意向，但没有证据表明园林工程处、延龙公司拟合作开发的项目与延龙公司租赁的场所和设施有关，而且双方合作开发的意向几年来并没有任何实质性进展，因此，园林工程处、延龙公司双方原来存在的合作开发意向不能作为延龙公司继续使用租赁场所和设施的依据。故园林工程处要求延龙公司搬离租赁场所并交还租赁的房屋、构建物、场地及附属设施，理由充分，一审法院予以支持。由于延龙公司在租赁合同到期后，没有合法依据继续使用租赁场所和设施至今，故园林工程处要求延龙公司支付占有使用费符合法律的规定，园林工程处请求的金额计算至2014年8月31日为614156.29元，没有超过园林工程处、延龙公司在租赁合同中约定的租金标准，并无不当，一审法院予以支持。至于园林工程处要求延龙公司支付2014年9月1日至延龙公司搬离时的占有使用费，因无法确认延龙公司的实际搬离时间，园林工程处可视情况另行起诉。

对于延龙公司在诉讼中提出的园林工程处交付的租赁场地面积不符，并要求法院进行实地测量的问题。一审法院认为，园林工程处、延龙公司于2007年签订的租赁合同的期限为5年，加上延龙公司原来租用的时间，延龙公司使用本案涉案场所和设施的时间应该有10年以上。在此期间，延龙公司从未就使用面积问题提出过任何异议，在2008年7月之前，延龙公司也一直按合同约定的租金标准向园林工程处支付租金，因此，延龙公司直到园林工程处提起本案的诉讼之后，才提出租赁场地面积不符，并要求测量，理由不足，此观点一审法院不予采纳。

对于园林工程处在诉讼请求中提到的“甲方”问题。一审法院认为，园林工程处在诉讼请求中提到的“甲方”显然是指园林工程处自己，故延龙公司认为园林工程处诉讼请求不明确，应予驳回的观点，该院亦不予采纳。

对于延龙公司提出的诉讼时效问题。一审法院认为，园林工程处在本案中主张的是逾期腾房场地占有使用费，并非合同期限内的租金，因延龙公司在租赁合同到期后一直使用租赁场所和设施，该行为一直持续至今，故园林工程处的起诉没有超过诉讼时效。

上诉人延龙公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决程序违法。1、园林工程处在其一审诉讼请求中，请求将相关费用支付给“甲方”，而本案中没有“甲方”这个主体，一审法院对此予以立案且未追加“甲方”为被告属程序违法。本案中，园林工程处和一审法院均认为“甲方”是园林工程处，延龙公司对此并不认可。甲方与园林工程处二者不能混为一谈，一审法院判决延龙公司承担责任违反了不告不理的原则。2、延龙公司依法向一审法院提出了对租赁场地进行实际面积测量的申请，但一审法院对此申请未予理睬，并自行推理面积符合合同约定。而本案的事实是，园林工程处未经延龙公司的同意，擅自在租赁给延龙公司的场地上建起一栋办公大楼，一审法院在对此事实已经知晓的情形下，对延龙公司的申请不予理睬，则一审法院违反程序违法，其认定的事实不清。3、园林工程处提起一审诉请请求时已经超过诉讼时效。延龙公司在2008年9月15日以书面方式告知园林工程处租金只交到2008年6月止，从2008年7月起不再交纳场地租赁费用，当时园林工程处的法定代表人陈敬忠已经签字收到该函，认可延龙公司从2008年7月起不再交纳租金。即园林工程处从该日起就已经知道自己的权利被侵害了，诉讼时效应从2008年9月15日的次日开始计算。

二、一审判决认定事实错误。一审判决将园林工程处与延龙公司欲合作开发租赁场地而向延龙公司支付的专项专款保证金100万元，与延龙公司和园林工程处之间的租金混为一淡，明显属事实认定错误。事实上，延龙公司和园林工程处曾就合作开发园林工程处的土地事宜进行过多次协商，并按双方的约定先行支付了合作开发的专项专款保证金100万元，该100万元与双方之间的场地租赁无任何法律上的关系。

据此，一审判决程序违法，认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，并由园林工程处承担本案诉讼费。

被上诉人园林工程处答辩称：

一、一审程序没有违法，关于诉请中的园林工程处在一审庭审时明确甲方即园林工程处，且根据双方签订场地租赁协议书的内容也可知晓“甲方”就是园林工程处，延龙公司的异议没有事实和法律依据的。

二、关于场地租赁的面积双方从不存在争议，延龙公司从2001年左右就开始使用本案所涉场地，长达十几年，其也从来没有提出任何异议，在2008年7月之前也一直按照合同约定的租金标准交纳相应租金，因此延龙公司在提出对租赁场地实际面积的测量是毫无异议，其目的是为了拖延时间。

三、关于100万专项专款保证金只是对于租赁关系的保证金，双方除了租赁关系外并不存在其他关系，更不可能存在合作开发关系，双方从未就合作开发达成任何协议。延龙公司也没有证据证明其认为的所谓合作开发项目与本案的租赁场地有任何关系，延龙公司以并不存在所谓合作开发作为抗辩理由拒不交还原租赁房屋场地设施是没有事实和法律依据。

四、园林工程处所主张的逾期偿还场地占有使用费计算时间是从2011年12月起，园林公司曾于2012年提起诉讼要求返还场地及支付占有使用费，并于2013年3月撤诉，诉讼时效应中断，故园林工程处在2014年8月28日提起诉讼没有超过诉讼时效。

据此，延龙公司的上诉理由不适当，一审判决符合法律规定，请二审法院查明事实，驳回延龙公司的上诉请求。

二审期间，上诉人延龙公司认为一审法院遗漏查明：延龙公司向园林工程处交纳的100万元专款转项保证金的性质。延龙公司在二审期间未向本院提交新的证据。

被上诉人园林工程处对一审法院查明的事实提出如下异议：1、园林工程处没有对整个生产区进行整理开发也没有与园林工程处进行合作的意向；2、一审法院遗漏查明园林工程处于2011年11月23日向延龙公司发出催交所欠租金及水电费的函，延龙公司工作人员李海已经签收确认的事实。被上诉人园林工程处在二审期间，未向本院提交新的证据。

针对上诉人延龙公司就一审法院查明事实提出的异议，本院将在下文中再详细阐述。针对被上诉人园林工程处就一审法院查明事实提出的异议，本院认为，1、延龙公司虽在一审中提交的《柳州市园林建设工程处拟对生产区土地进行整体开发的请示》为复印件，但该证据与延龙公司于2008年9月15日向园林工程处出具的《函》、于2009年6月6日出具的《关于请求确认延龙整体租赁贵公司场地合作经营二手车交易市场的函》以及柳州市园林局于2010年8月13日出具给延龙公司的《答复函》相互印证、形成证据链，足以证明园林工程处与延龙公司就拟对整个生产区进行整体开发具有合作的意向，据此，一审法院对此查明正确，本院依法予以确认，园林工程处的该项异议不成立，本院对此不予采信；2、一审法院已查明园林工程处向延龙公司发出了对账单与租金水电明细，故本院对此不再另行查明。

据此，一审法院查明的其余事实属实，本院依法予以确认。

二审另查明：一、延龙公司在二审中认可园林工程处与其就整个生产区进行整体开发并未签订意向书亦未签订任何书面协议。

二、延龙公司在2008年9月25日向园林工程处发出的《函》中表达了鉴于双方合作开发市场的事宜，并鉴于延龙公司已于2008年7月11日向园林工程处支付诚意保证金100万元的事实，恳请园林工程处同意延龙公司交纳租金至2008年6月止，自2008年7月不再收取租金的意愿。但园林工程处并未在该函件中表示同意延龙公司的请求。

三、延龙公司认可已收到园林工程处之前的起诉材料，并经（2013）鱼民初（一）字第199号民事裁定书确认，该案系因园林工程处与延龙公司协商，园林工程处撤回起诉。

本院认为：延龙公司与园林工程处于2007年签订的《场地租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。但园林工程处与延龙公司对于双方之间现有法律关系为何持不同意见，故结合上诉人延龙公司的上诉理由及园林工程处的答辩意见，本院将本案的争议焦点总结为：一、一审程序是否违法？二、园林工程处与延龙公司现处于何种法律关系？三、延龙公司是否应向园林工程处支付占有使用费，如需支付，则应如何计算？四、本案是否超过诉讼时效？

针对第一个争议焦点，本院认为，园林工程处在一审中已明确诉状中的“甲方”即为延龙公司，故园林工程处诉讼请求明确。另一方面，本案是围绕园林工程处与延龙公司于2007年签订的《场地租赁协议书》展开审理，该协议中“甲方”明确记载为园林工程处，本案中出现的“甲方”指向单一，仅指向合同的相对方即延龙公司，不存在混淆的情况。故一审程序合法，延龙公司的该项辩称无依据，本院对此不予采信。

针对第二个争议焦点，本院认为，延龙公司与园林工程处在《场地租赁协议书》中约定的租赁期限为2007年1月1日至2011年12月31日，租赁期限届满后双方未签订新的租赁协议，并且园林工程处在租赁期限届满后通过函件以及诉讼的方式向延龙公司表达不同意继续出租的意向，因此双方租赁关系自合同期限届满后终止。延龙公司在租赁期限届满后至今仍然使用租赁物，则延龙公司形成对本案争议涉及的场地事实上的占有和使用。

关于延龙公司认为自2008年7月起，其与园林工程处之间的租赁关系因双方就整个生产区进行整体开发达成合作意向而解除的观点，本院认为，首先，延龙公司通过2008年9月15日的函件表达自2008年7月不再继续支付租金的请求，系其单方面发出的意愿，并未得到园林工程处的同意，本案其余证据亦未能看出园林工程处对此曾进行过追认。其次，综合本案所有证据未能证实延龙公司与园林工程处因双方之间的合作事宜，曾达成解除租赁关系的合意。据此，本案所有证据均未能证实延龙公司的主张，则由延龙公司就此承担举证不能的不利后果，故本院对其辩称不予采信。

针对第三个争议焦点，本院认为，首先，因延龙公司在租赁期限届满后仍然占有并使用租赁物，则延龙公司理应向园林工程处返还上述租赁场地并支付占有使用费，故一审法院判令延龙公司搬离租赁场地及支付相应占有使用费的观点正确，本院依法予以维持。

其次，延龙公司与园林工程处自签订《场地租赁协议书》后至2008年6月一直系按照上述合同中约定的月租金22111.735元交纳与收取租金，一审法院参照该标准计算延龙公司应向园林工程处支付的占有使用费的观点并无不当，本院对此予以维持。关于延龙公司认为应实地测量租赁面积后才能计算出应支付的占有使用费的观点，本院认为，一方面，双方在《场地租赁协议书》中已明确了租金的价格，该价格系双方协商后一致确认的结果，应予以尊重；另一方面，双方长期均按照合同中约定的租金标准来交纳与收取租金，在各自出具的函件中以及双方数年的往来过程中均未就租金的价格提出异议，因此，通过以上两方面的分析可知，一审法院未准予通过实际测量来认定租金数额的观点并无不当，本院对此予以确认，故本院对延龙公司的辩称不予支持。

再次，延龙公司于2008年7月11日向园林工程处支付的100万元显示为“专款专项保证金”，但根据本案现有证据尚不能继续查明上述保证金的指向为何，而园林工程处与延龙公司就此又各持不同的意见。对此，本院认为，根据延龙公司于2008年9月15日向园林工程处发出的《函》可知，该100万元缴纳的目的是为了保证双方关系存续以及延龙公司继续使用租赁场地，从园林工程处的答辩可知，其认为上述100万元交纳的效果使得延龙公司能继续使用租赁场地。那么从上述100万元的交纳目的以及产生的效果而言，一审法院采纳园林工程处观点，将上述100万元保证金冲抵延龙公司应交纳的租金与水电费的观点并无不当，本院对此予以维持。100万元经冲抵自2008年7月起延龙公司所欠费用后，一审法院根据园林工程处的诉讼请求，判令延龙公司支付至2014年9月1日的占有使用费614156.29元的观点并未超过双方在《场地租赁协议书》中约定的租金标准，故对于园林工程处对其权利的处分应予以尊重，本院对一审法院此项判决予以维持。

针对第四个争议焦点，本院认为，诉讼时效是催促怠于行使权利的债权人行使权利的法律制度。本案中，延龙公司虽于2008年7月后未向园林工程处支付租金，但如上所述，延龙公司向园林工程处支付的100万元保证金的目的正是确保其能继续使用租赁场地，同时，园林工程处在收到上述100万元后能确保其在之后近三年的时间内使用该场地的权利不会受到侵害，因此，园林工程处在2008年7月不存在需要主张权利的情形，延龙公司认为本案诉讼时效从上述时间点起算的观点并无依据。并且，园林工程处于2012年12月已向延龙公司起诉主张尚欠费用，延龙公司也认可收到了该案的诉状，据此，一审法院判令本案未超过诉讼时效的观点，结果正确，本院对此予以维持。

综上所述，延龙公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10042元（上诉人柳州延龙汽车有限公司已预交），由上诉人柳州延龙汽车有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　江　侦

审　判　员　　李婷婷

代理审判员　　孙　翔

二〇一五年六月二十八日

书　记　员　　莫妮旎