广东南粤珑图建筑设计有限公司与佛山市赢华物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省佛山市禅城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0604民初24690号

原告：广东南粤珑图建筑设计有限公司，住所地广东省佛山市禅城区福宁路102号，统一社会信用代码91440604193532678W。

法定代表人：张苗。

委托诉讼代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。

被告：佛山市赢华物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城海三西路32号1幢四楼439室，统一社会信用代码91440605562614098X。

法定代表人：陈新良。

委托诉讼代理人：覃亚炎，广东循理律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。

原告广东南粤珑图建筑设计有限公司诉被告佛山市赢华物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，适用简易程序进行审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后认定本院有管辖权，裁定驳回该异议，被告不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原裁定。本案公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告提出诉讼请求：1、被告支付原告其至实际交还案涉物业为止所拖欠的所有租金及水电费（截至2018年8月10日，被告拖欠原告租金306371.36元，拖欠水费3945.3元，拖欠7月份电费1647.69元，拖欠租金及水电费合计311964.35元），并按照1%的月租金标准按日支付滞纳金，从2018年1月1日起算，直至付清为止；2、原告没收案物业的租赁押金30492元；3、被告承担本案诉讼费。

后明确：诉讼请求一中拖欠的租金变更为289788.59元。

事实和理由：2012年4月15日，被告与佛山市房屋建筑设计院有限公司（该公司后改名为原告名称广东南粤珑图建筑设计有限公司）签订FJZL（2012）第01号《租赁合同》，被告承租原告位于佛山市禅城区佛山大道北153号2-4层，建筑面积为1089㎡的非住宅物业，租赁合同第二条约定，案涉物业第一、二年月租金为15246元；第三年月租金为17968.5元；第四年月租金为18866.93元；第五年月租金为19810.28元；第六年月租金为20800.79元；第七年月租金为21840.83元；租赁合同第三条约定：租金每月支付一次，具体付款日期：每月8日前支付；租赁合同第四条约定：被告如逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过十五天，视同被告根本违约，原告除有权解除合同外，还可没收押金并收回房屋。租赁合同第十六条约定，被告应按时支付因租用案涉物业而产生的有关费用，包括水费、垃圾费、排污费、电费、煤气费、宽带费、电话费、电视费、小区管理费等原告以外收取的其他费用。如经原告催促，被告仍欠缴费用，超过15天，原告有权解除合同，并没收押金和收回房屋，如因此还造成原告其他损失的，也由被告全部赔偿。租赁合同第三十条约定，原被告因本合同发生纠纷，协商不成，任一方均可向物业所在地的法院提起诉讼。

合同签订后，截止2018年9月8日，经原告统计，被告拖欠原告租金及水费情况为：2017年8-12月租金：107373.04元，2018年1-8月份租金：198998.32元，2017年6-12月水费：2282元，2018年1-7月水费：1663.3元，2018年7月电费：1647.69元，合计：311964.35元。

经原告多次催要，被告一直未归还上述拖欠的租金及水电费，2018年7月份，原告委托律师发《律师函》给被告，通知被告双方的租赁合同提前于2018年7月31日解除，原告无条件没收被告所交的押金，并通知被告于2018年7月31日前结清其使用案涉物业所产生的一切费用，并配合原告办理相关的物业移交手续，否则，原告将按日加计滞纳金。但截止起诉日止，被告仍未支付上述款项给原告。

被告辩称，1、根据原告目前举证，涉案物业没有报建和房产证，因此案涉租赁合同为无效合同，相关的违约金条款是无效条款，涉及租金应当为占有使用费。若原告能够补充提前所述的目前更名为王志军名下的房产证，及在此之前登记在原告名下的房产证，案涉租赁合同的有效期为有效房产证的起始日为准，房产证办理前的合同均是无效合同，相关的违约条款对被告不予适用；2、因被告的法定代表人近期一直出差，暂未能到银行调取相关付款凭证，但实际情况是租金尚欠28万元，水电费已在原告起诉后清缴完毕；3、因目前没有案涉租赁物的有效房产证佐证，因此原告不能依据合同没收被告的租赁押金，但被告同意将租赁押金抵扣租金。若原告能在庭后能够提供房产的相关权属凭证，真实性由法庭核实，被告对法庭的认定予以认可。

补充：对原告起诉的租金的金额289788.59确认，对水电费不确认，因被告对原告提供的代为缴纳水电费的凭证三性不与认可，即使被告不能提供水电费的还款凭证，被告对原告主张的水电费也不确认，如能提供，请求法庭对该金额予以减扣。

诉讼中，原告举证如下：

1、营业执照复印件，证明双方的诉讼主体资格适格。

2、FJZL（2012）第01号《租赁合同》，证明①2012年3月29日，被告与原告签订FJZL（2012）第01号《租赁合同》，并约定相关权利义务；②被告承租原告位于佛山市禅城区佛山大道北153号2-4层，建筑面积为1089㎡的非住宅物业，租赁合同第二条约定，案涉物业第一、二年月租金为15246元；第三年月租金为17968.5元；第四年月租金为18866.93元；第五年月租金为19810.28元；第六年月租金为20800.79元；第七年月租金为21840.83元；租赁合同第三条约定：租金每月支付一次，具体付款日期：每月8日前支付；租赁合同第四条约定：被告如逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过十五天，视同被告根本违约，原告除有权解除合同外，还可没收押金并收回房屋，故此，原告主张没收被告的押金30492元，以及要求被告从起诉之日起按日1%的欠缴租金标准向原告支付滞纳金合法。租赁合同第六条约定，被告需支付两个月的房租作为押金30492元。租赁合同第十六条约定，被告应按时支付因租用案涉物业而产生的有关费用，包括水费、垃圾费、排污费、电费、煤气费、宽带费、电话费、电视费、小区管理费等原告以外收取的其他费用。如经原告催促，被告仍欠缴费用，超过15天，原告有权解除合同，并没收押金和收回房屋，如因此还造成原告其他损失的，也由被告全部赔偿。

3、《房地产租赁合同》（租赁年限2011年11月1日起至2012年10月31日）、《租赁合同》（王志军与嬴华物业签订）、《房地产租赁管理合同》（租赁年限2012年11月1日起至2013年10月31日）、《资产租赁合同》（租赁年限2015年7月1日起至2015年12月31日）、《资产租赁合同》（租赁年限2016年4月1日起至2021年04月01日）、原告法人张苗中国农业银行流水明细一份22页，证明①从2011年11月28日原告为了自购物业的使用的便利，租赁了佛山市骏承物业管理有限公司位于佛山市禅城区佛山大道北153号首层、二层一间房产共计约194平方米的商铺，租金为每月3880元，租赁期限为2011年11月1日起至2012年10月31日；②2012年4月11日，原告让员工王志军将原告承租骏承物业的以3880元每月转租给被告嬴华物业，目的是为了提高被告承租原告物业的使用价值；③从2012年11月01日起，被告就实际以口头协议的方式承租了原告承租的骏承物业，租赁租金以原告和骏承物业承租的租金为准，根据原告提供的张苗的银行流水可知，从2012年11月1日起，被告承租原告从骏承物业租赁的物业部分的租金均按照4074元每月来计算，也就是说从2017年4月15日起至2018年4月15日，被告需要向原告支付的租金为20800.79元加上4074元，即每月租金共计24874.79元；2018年4月15日之后的租金为21840.83元加上4074元，即每月租金共计25914.83元，但是，原告同意继续按照24874.79元的标准收租至2018年8月10日；④银行流水可以间接证明：被告从2017年7月后，就没有按照24874.79元的标准足额支付租金给原告，根据举证责任的规定，被告有义务举证证明自己的租金和水电费支付数额，原告提供的银行流水仅供法院参考被告欠缴租金的时间及金额。

4、生活缴费截图一份，证明原告代被告支付电费1647.69元。

5、骏承物业发票，证明原告代被告向骏承物业缴纳被告拖欠的水费中的3029元，被告实际拖欠水费3945.30元。

6、华兴大厦交接，证明2018年8月10日，被告将案涉物业移交给原告，案涉租赁合同解除。

诉讼中，被告未举证。

本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、6，被告无异议，本院予以确认；证据3、4、5，经核对，本院确认其真实性。

本院经审理查明：

2012年3月29日，佛山市房屋建筑设计院有限公司（后变更为原告现名称）作为出租人（甲方，经办人尹卫青）与被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》[合同编号FJZL（2012）第01号]，约定：被告承租原告位于佛山市禅城区佛山大道北153号2-4层的非住宅物业，建筑面积为1089㎡，合同第二条约定，第一、二年月租金为15246元；第三年月租金为17968.5元；第四年月租金为18866.93元；第五年月租金为19810.28元；第六年月租金为20800.79元；第七年月租金为21840.83元；第三条约定：租金每月支付一次，具体付款日期：每月8日前支付；租赁合同第四条约定：被告如逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的1%支付滞纳金，欠交租金超过十五天，视同被告根本违约，原告除有权解除合同外，还可没收押金并收回房屋。第六条约定，签约时，被告需支付两个月的房租作为租赁押金，即30492元；第八条约定，租赁期限为七年，即自2012年4月15日至2019年4月15日；第十六条约定，被告应按时支付因租用案涉物业而产生的有关费用，包括水费、垃圾费、排污费、电费、煤气费、宽带费、电话费、电视费、小区管理费等原告以外收取的其他费用。

后原告与佛山市骏承物业物业管理有限公司签订2份《房地产租赁合同》（租赁年限2011年11月1日起至2012年10月31日、租赁年限2012年11月1日起至2013年10月31日）、2份《资产租赁合同》（租赁年限2015年7月1日起至2015年12月31日、租赁年限2016年4月1日起至2021年3月31日），约定由原告承租位于佛山市禅城区佛山大道北153号首层、二层一间房产共计约194平方米的商铺。2012年4月11日，案外人王志军与被告签订《租赁合同》，将上述194平方米的物业出租给被告。

2018年8月10日，原、被告租赁经办人在《华兴大厦交接》上签名，确认华兴大厦物业无损坏，室内天花水电完好，被告将案涉物业移交给原告，案涉租赁合同解除。

另查明一，根据2019年3月25日的不动产登记信息查询结果（查询结果编号：C2019015207），佛山市禅城区佛山大道北153号（东半栋）第2-4层，建筑面积为1088.64平方米，权利人为原告，权利状态相关情况为：已转让或变更，注销日期2019年1月23日，变更后权利人：王志军。根据2019年3月25日的不动产登记信息查询结果（查询结果编号：C2019015201），佛山市禅城区佛山大道北153号（东半栋）第2-4层首层，建筑面积为1088.64平方米，权利人为王志军，取得方式：2019年1月购买。

另查明二，根据2018年8月23日开具的《广东增值税专用发票发票联》（No27037873）显示，原告作为购买方向佛山市骏承物业物业管理有限公司支付了佛山大道北153号2017年8月29日至2018年8月10日的水费3029元。根据2018年9月12日开具的《广东增值税电子普通发票》（发票号码500××××2755）显示，原告支付了佛山市禅城区佛山大道北153号（东半栋）第2-4层2018年8月（计费时段20180701-20180801）的电费、违约金共1647.69元。

庭审中，双方确认：原告已收取租赁押金30492元。

庭审中，原告陈述：涉案房屋是原告向开发商购买的一手非住宅房屋，2019年1月已经过户到股东王志军名下，庭后可以补交房产信息。2层（其中一间属于骏承物业）到4层属于原告，1层与2层其中一间属于骏承物业，由原告向骏承物业承租然后转租给被告，所以被告实际承租的是1至4层，被告从2017年8月开始拖欠租金，双方的实际租金从2017年4月15日开始是24874.79元每月。合同租期不连续是2013年11月1日至2015年6月30日和2016年1月1日至2016年3月31日是骏承物业没有与原告签订合同，但双方按照之前的合同履行，滞纳金的计算基数为20800.79元按照双方约定的租金标准计算。被告实际承租的1层和2层其中一间因为没有租赁合同，所以不主张滞纳金。

庭审中，被告陈述：被告确认实际承租1-4层，从2017年4月15日开始实际租金为24874.79元每月。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。被告未依约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。被告确认每月实际租金标准为24874.79元，共欠289788.59元，即欠租约11.6个月，属较严重违约，现原告主张被告支付拖欠租金289788.59元，并没收租赁押金30492元，合法有据，本院予以支持。

关于违约金。鉴于本院已支持原告主张的被告应付租金等费用，且租赁押金也已确认归原告所有，足以弥补原告损失，如再计收违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，故本院对原告要求被告支付欠付租金的滞纳金的主张不予支持。

关于水电费。根据合同约定，该费用由被告负担，且原告已举证证明支出了上述费用，而被告未举证证明已向原告偿付，故原告主张被告支付水费3945.3元、电费1647.69元，理据充分，本院予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告佛山市赢华物业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东南粤珑图建筑设计有限公司支付拖欠租金289788.59元、水费3945.3元、电费1647.69元；

二、被告佛山市赢华物业经营管理有限公司已向原告广东南粤珑图建筑设计有限公司交纳的租赁押金30492元归原告广东南粤珑图建筑设计有限公司所有；

三、驳回原告广东南粤珑图建筑设计有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3218元，由被告佛山市赢华物业经营管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　黎秋华

二〇一九年五月七日

书记员　　潘有鹏