***与河北恒伟建设工程集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河北省衡水市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀11民初2号

原告：***，女，1984年6月13日出生，汉族，住天津市津南区。

委托诉讼代理人：王书信，河北刘爱国律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王涛，河北刘爱国律师事务所实习律师。

被告：河北恒伟建设工程集团有限公司。住所地：河北省邢台市桥东区永康城市花园20#楼14层。

法定代表人：王晓明，董事长。

委托诉讼代理人：范磊，河北德盛律师事务所律师。

第三人：衡水红日房地产开发有限公司。住所地：河北省衡水市桃城区中华大街233号。

法定代表人：李长青，经理。

委托诉讼代理人：董济黔，男，1995年2月6日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。

原告***与被告河北恒伟建设工程集团有限公司（以下简称恒伟公司）、第三人衡水红日房地产开发有限公司（以下简称红日公司）案外人执行异议之诉一案，本院2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人王书信、王涛，被告恒伟公司的委托诉讼代理人范磊，第三人红日公司的委托诉讼代理人董济黔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令终止对红日公司名下原告***实际占有的位于中华大街与××米路××）××楼商业××号门店（1-116号）1-2层房产的查封、预评估和拍卖程序；2.被告负担本案诉讼费。事实与理由：原告***于2018年11月11日与本案的第三人红日公司签订了《认购协议》，并以每平米13000元的价格购买了其位于中华大街与××米路××）××楼商业××号门店（1-116号）1-2层（面积约289.3平米），该两层门店价款3760900元。原告已交付了全部房款，第三人红日公司亦实际向原告交付了该门店，未备案及不动产登记的原因不归结于原告，实为红日公司单方原因造成。原告认为，其与红日公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。2020年10月，原告接红日公司通知，贵院拟对原告占有的门店进行预评估和拍卖，后原告在法定期限内向贵院提出执行异议，贵院以（2020）冀11执异83号执行裁定驳回了原告的异议申请。原告的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，足以排除恒伟公司的执行和贵院对该门店的查封、预评估及拍卖程序。特提出申请，请求维护原告的合法权益。

恒伟公司辩称：在法院查封之前和查封之时，涉案房产均登记在红日公司名下，应当属于红日公司的财产，可以进行强制执行。涉案房屋没有办理所有权过户登记，原告仅享有依据商品房买卖合同要求红日公司履行合同义务的请求权，不享有案涉房屋的所有权，原告也没有证据证明其在人民法院查封前合法占有该房屋，并按照合同约定支付购房款。红日公司是涉案房产的合法权利人，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的情形，也无法证明其权利的合法性与真实性，不能排除强制执行。请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护我公司的合法权益。

红日公司述称：我公司与衡水银信投资担保有限公司（以下简称银信公司）确实存在债权债务关系。我公司与***于2018年11月11日签订《认购协议》是为了解决我公司欠银信公司的部分债务，用案涉房产进行了抵顶，认购款的数额也是我公司财务人员与银信公司留守人员核对账目后与***充分协商确认的，我公司认可***对案涉红日景园小区SOHO第1号楼门店116号1-2层的实际购房人身份。我公司与***签订协议后，***已经实际占有，我公司已经没有了对案涉房产的所有权和处分权，故***的诉讼请求应当得到法院的支持。

***向本院提交了如下证据：一、《***借款明细表》及借款构成情况。主要内容为***代红日公司了支付各项费用。证明红日公司欠***共计3468491元；二、红日公司与王恩生、***2018年1月6日签订的《认购协议》。主要内容为***以自有的华世鑫城11栋2单元101号房产及车库一个给付王恩生，总价款584775元，用于抵顶红日公司欠王恩生的工程款。证明红日公司欠***584775元；三、红日公司与***2018年11月11日签订的《认购协议》。约定***认购红日公司开发的红日景园1号楼门店116号1-2层，总价款3760900元，并约定在红日公司通知***签署《商品房买卖合同》后7日内，***与红日公司签署《商品房买卖合同》。证明红日公司以上述房产抵顶所欠***的部分债务。四、案涉房产照片16张。证明***已经对案涉房产进行了装修并投入使用。

恒伟公司对***提供的前三份证据真实性不予认可，对***提供的案涉房产照片，因案涉房屋钥匙由红日公司控制，***和红日公司很有可能在法院查封后进行装修及家具摆放。

红日公司对***提供的证据无异议，并提供了衡水盛通房地产开发有限公司2018年2月12日出具的确认书，主要内容为红日公司在开发红日景园期间曾向其借款用于项目建设，红日公司目前已经偿还部分借款，偿还借款中包括***代付的部分费用。恒伟公司对红日公司提供的该份证据不予认可。

根据当事人提供的证据，结合各方当事人的质证意见及庭审陈述，本院查明如下事实：

衡水盛通房地产开发有限公司在开发建设盛通公馆期间，***为其代付过渡费、钢筋款、电费等各项费用，并以自有房产抵顶给王恩生，用于清偿衡水盛通房地产开发有限公司所欠王恩生的工程款，上述代付、代垫费用共计4053266元。红日公司主张欠衡水盛通房地产开发有限公司借款，***以上述代垫和代付费用代红日公司偿还所欠衡水盛通房地产开发有限公司的部分借款。***与红日公司签订一份载明签订时间为2018年11月11日的《认购协议》，约定***认购红日公司开发的红日景园第1号楼（即红日SOHO）门店116号1-2层，总房款人民币3760900元，付款方式内容空白，并约定在甲方（红日公司）通知乙方（***）签署《商品房买卖合同》后7日内，乙方应在以上时间内签署《商品房买卖合同》，认购协议在甲乙双方签署《商品房买卖合同》后自行作废，由甲方收回。同日，红日公司为***出具的金额为3760900元的收款收据，红日公司和***均主张实际是以该房产抵顶红日公司所欠***的债务。***提供的案涉房屋照片显示，目前该房屋正在进行装修，并摆放了部分办公家具。

另查明：恒伟公司与红日公司建设工程施工合同纠纷一案，衡水仲裁委员会于2019年10月8日作出衡裁字【2018】054号裁决书，裁决红日公司给付恒伟公司工程款8926070.97元。恒伟公司向本院申请强制执行，本院作出（2019）冀11执663号民事裁定，于2020年5月9日查封了红日景园商16商铺（即本案诉争的红日SOHO门店116号1-2层），并对该房产进行拍卖。***向本院提出执行异议，要求终止对案涉房产的查封、拍卖，本院于2020年10月28日作出（2020）冀11执异83号民事裁定，驳回了***的异议请求，***提起本案诉讼。

本院认为，本案争议焦点为***对红日SOHO门店116号1-2层是否享有足以排除人民法院强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”其中，第二十八条针对的是被执行人为普通商品房出售者的情形，而第二十九条是针对被执行人是房地产开发企业的情形，更加侧重于对消费者购房人生存权的保护。案涉房产登记在红日公司名下，适用第二十九条规定，但并不排除同时适用第二十八条，执行案外人可以选择适用。本案中，***主张按照第二十八条的规定排除人民法院对案涉房产的执行，故应当按照该条规定予以审查。具体分析如下：首先，***与红日公司在本院对案涉房产查封之前虽然签订了《认购协议》，但该协议并非合法有效的书面买卖合同。国家对房地产开发企业销售商品房采取预售许可证管理制度和商品房买卖合同预售备案制度，房地产开发企业只有在取得预售许可证之后，才能够与购房消费者签订《商品房买卖合同》，并在不动产登记部门备案登记。***与红日公司签订的《认购协议》明确约定***应在接到红日公司通知后7日内与其签订《商品房买卖合同》，且协议缺少商品房买卖合同应当具备的房屋交付时间等要件，该协议的性质是预约合同，而非商品房买卖合同。故，***主张排除人民法院强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定。另外，恒伟公司虽然对***为红日公司代垫费用的证据不予认可，但红日公司对欠***代垫费用的事实并无异议，本院对该事实予以认可。本案中红日公司与***签订《认购协议》的目的在于以房产抵销红日公司欠***的债务，是金钱之债的履行方法，但在房屋权属未变更登记之前，不能形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。

综上所述，***的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费37200元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。

审判长　　倪庆华

审判员　　贡文忠

审判员　　刘　茹

二〇二一年五月七日

书记员　　孙华晨