某某、湖北银行股份有限公司宜昌南湖支行等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂05民终2968号

上诉人（原审原告、案外人）：***，男，1974年8月4日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县。

委托诉讼代理人：张永林，湖北三峡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李继红，湖北三峡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：湖北银行股份有限公司宜昌南湖支行，住所地宜昌市西陵区隆康路16号。

法定代表人：陈进，该行行长。

委托诉讼代理人：郝军，湖北普济律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦孙琼，湖北普济律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：吴先清，女，1949年4月6日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县。

原审第三人（被执行人）：向亚军，男，1973年12月9日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县，系吴先清之子。

吴先清、向亚军共同委托诉讼代理人：田卫宁，系向亚军之妻。

原审第三人（被执行人）：田卫宁，女，1972年9月23日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县，系向亚军之妻。

原审第三人（被执行人）：方继平，男，1966年3月10日出生，汉族，户籍地长阳土家族自治县。

原审第三人（被执行人）：田春兰，女，1968年5月18日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县，系方继平之妻。

原审第三人（被执行人）：王重新，男，1963年7月2日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县龙舟坪镇西寺坪村二组。

原审第三人（被执行人）：王劲松，男，1972年11月29日出生，土家族，户籍地长阳土家族自治县龙舟坪镇西寺坪村二组。

原审第三人（被执行人）：彭艳丽，女，1976年5月14日出生，汉族，户籍地长阳土家族自治县，系王劲松之妻。

原审第三人（被执行人）：长阳隔河岩建筑工程有限责任公司，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇西寺坪村二组201号。

法定代表人：王劲松，该公司总经理。

上诉人***因与被上诉人湖北银行股份有限公司宜昌南湖支行（以下简称湖北银行南湖支行），原审第三人吴先清、向亚军、田卫宁、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽、长阳隔河岩建筑工程有限责任公司（以下简称隔河岩建筑公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2021）鄂0502民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判支持***一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人与向亚军就案涉房屋存在真实的房屋买卖合同关系，且上诉人已交付购房款；未办理房屋过户手续的责任不在上诉人，上诉人没有过错；现有证据可以证实2019年被法院查封前，上诉人合法占有案涉房屋的事实，且案涉房屋是上诉人的唯一住房。上诉人在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对吴先清享有请求协助办理房屋过户登记手续，进而取得案涉房屋所有权(完全物权）的权利。本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，***对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。

湖北银行南湖支行辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律并无不当。请求二审驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.停止对长阳县房屋（权证号为长阳房权证龙舟坪字第0××1号）中的第七层Ｂ套强制执行，并解除对该房屋的查封。2.本案诉讼费用由湖北银行南湖支行承担。三、一审判决书的主要内容

一审法院认定事实:2015年12月，隔河岩建筑公司向湖北银行南湖支行申请贷款900万元，向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽为该笔贷款提供担保，吴先清以其名下包括案涉房屋在内的四套房产为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。

因借款人、担保人未依约偿还贷款，2018年6月12日，湖北银行南湖支行将隔河岩建筑公司、向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽诉至一审法院，并于2018年7月2日提出诉讼保全申请。2018年9月14日，吴先清的四套抵押房产（包括讼争房屋）被一审法院查封，查封期限为三年。2018年9月30日，一审法院作出（2018）鄂0502民初2070号民事判决书，判令隔河岩建筑公司、向亚军、田卫宁、吴先清、方继平、田春兰、王重新、王劲松、彭艳丽连带偿还湖北银行南湖支行借款本金899万元及相应的利息，同时确认湖北银行南湖支行对吴先清位于长阳龙舟坪镇环城中路（龙舟坪村五组）的长阳龙舟坪字第09429号、09430号、09431号、09432号《房屋所有权证》项下的房产享有抵押权，有权对抵押房屋进行折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2019年3月，湖北银行南湖支行依据上述生效判决向一审法院申请强制执行。一审法院受理后，依法作出（2019）鄂0502执082号《执行裁定书》。一审法院在诉讼过程中对案涉房屋所采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封措施。此时，***提出执行异议，称其系讼争房产的实际所有人，申请中止对该房产的执行。一审法院于2019年11月7日作出（2019）鄂0502执异34号执行裁定，驳回了其所提异议请求。

吴先清与向亚军系母子关系，向亚军与田卫宁系夫妻关系。位于长阳县框架结构的房屋，为吴先清于2006年所建。土地使用权证（2014年4月14日）载明，该栋房屋占地129.96平方米，土地使用性质为出让，权证号为长阳国用（2014）第010204044-3号。2014年，吴先清在办理房屋权属登记时，将整栋房屋进行了分户（4户），并分别办理产权证，产权证号分别为长阳房权证龙舟坪字第0××9号（1层，71.29平方米）、09430号（1层，43.82平方米）、09431号（2-8层，900.2平方米）、09432号（9层，176.49平方米）。

***提交了《转让合同》一份，该《转让合同》由田卫宁（转让方、甲方）与***（受让方、乙方）于2009年7月5日签订，合同内容如下：向亚军在龙舟坪村五组（环城中路107号）建有一栋九层框架结构综合楼，甲方转让给乙方一套房产，转让的住房位于本栋房屋的7层B套，功能设计为三室两厅两卫双阳台，建筑面积为128.77平方米，转让价格为每平方米1204元，房款合计155000元，权属转让手续由甲方办理，权属转让过程中所涉及的税费由乙方自行承担。

吴先清于2019年8月11日出具《证明》称，其所有的位于龙舟坪镇环城中路107号的房屋从二层到八层均已经委托儿子向亚军、儿媳田卫宁对外进行了出售，对他们的出售行为予以认可，对此产生的法律后果表示由其本人承担。

***为证明自己已经支付房屋全部价款，提交了田卫宁分别于2009年7月5日、2010年5月1日出具的《收据》，所对应的房款分别为135000元、20000元。

***为证明案涉房屋已被其实际占有、使用多年，提交了长阳土家族自治县公安局龙舟坪水陆派出所出具的《证明》、长阳土家族自治县龙舟坪镇花坪社区居委会出具的《证明》，上述《证明》分别载明：吴先清位于长阳土家族自治县房屋，现地址为长阳土家族自治县；***于2013年至今居住于龙舟坪镇××单元××室；同时还提交长阳华瑞天然气有限公司出具的《证明》，证明其自2013年至今一直正常缴纳燃气费；提交长阳不动产登记中心出具的《现有房产查询结果证明》，证明***、李艳青、吕怡然一家，在长阳没有任何住房登记，从而印证上述事实。

一审法院认为，该院（2018）鄂0502民初2070号民事判决已经确认了抵押权人湖北银行南湖支行对案涉房屋享有优先受偿权，现***以其系案涉房屋的实际权利人为由提起案外人执行异议之诉，在执行异议之诉案件涉及不动产时，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。

***与田卫宁之间就案涉房屋所签订的《转让合同》，名为转让，实为买卖。双方之间是否存在真实的房屋买卖关系，根据查明的事实，评判如下：1、从合同约定的内容看，房屋买卖对普通人来说应该算是重大交易，但***与田卫宁在《转让合同》中仅约定转让房屋的面积、价格，对土地性质、使用年限均未涉及；仅约定了出卖人负有过户义务，对不能过户的违约责任并未约定，有别于商品房买卖的交易习惯。2、从房款的给付看，***向田卫宁购买房屋，没有转账凭证、交易流水，称系现金交易，而案涉房屋价款在10万元以上，持巨量现金交易也不符合房屋买卖常情。3、从分户情况看，按照向亚军、田卫宁的陈述，长阳房权证龙舟坪字0××1号（2-8层）已于2007年至2009年间分别出售给***等7人。而案涉房屋在2014年即已取得土地使用权为出让性质的权属证明，已经具备过户条件，但在2014年进行产权分户登记时，出卖人理应将2-8层的7套房屋分成7户，以便履行其对7个买受人的过户义务。然而，出卖人选择将上述2-8层房屋登记在一个产权证下，该行为直接否定了前述《转让合同》的真实性。综上所述，一审法院难以认定***与田卫宁就案涉房屋存在真实的房屋买卖合同关系。

《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。通常来讲，房屋买受人从签订房屋购买合同至办妥房屋移转登记，会经历一个办理期间，此间出卖人若将已出卖的房屋另作处置，则买受人物权的取得即可能落空，为有效避免此类交易风险，国家立法机关已在《中华人民共和国物权法》中做出了上述法律制度上的设计与安排。具体到本案，即使***于2009年7月5日购买了本案所涉被查封房屋，其在长达9年有余的时间内，不向登记机构提起预告登记申请，将其将要取得的物权向社会公众公示，致使并不知情的湖北银行南湖支行仍接受了吴先清提供的抵押担保、发放了贷款，在此情形下，优先维护湖北银行南湖支行的担保物权更显公正合理。并且，案涉房屋未能过户的原因并不能仅归责于向亚军、田亚宁，***本人也负有明显过错。

综上所述，本案所涉执行标的长阳房权证龙舟坪字第0××1号房屋所有权证项下的长阳县第7层房屋登记于吴先清名下，***就本案所涉执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提诉讼请求依法难予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回***的诉讼请求。一审案件受理费80元，由***承担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为***对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，案涉房屋登记在吴先清名下，吴先清以案涉房屋为隔河岩建筑公司向湖北银行南湖支行的贷款设定抵押，并在不动产管理部门办理了抵押登记。宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初2070号民事判决已经确认了抵押权人湖北银行南湖支行对案涉房屋享有优先受偿权。根据一般法理，抵押权为他物权，即通过处分他人所有之物以保障其债权的实现。因此，当抵押权的行使与自物权（所有权）发生冲突时，抵押权人优先于所有权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人享有对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。也就是说，不论***关于案涉房屋所有权的主张是否成立，均不得对抗湖北银行南湖支行行使抵押权，进而阻却一审法院对案涉房屋，即抵押物的执行。同时，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故***对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张原鹏

审判员　　曹　斌

审判员　　聂丽华

二〇二一年十一月十二日

书记员　　刘静越