浙江华凯市政环境艺术发展有限公司、杭州余杭南峰股份经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙01民终8774号

上诉人（原审被告）：浙江**凯市政环境艺术发展有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道东山村**，统一社会信用代码：913300007450651407。

法定代表人：帅峰，总经理。

委托诉讼代理人：雷正轰，浙江正允律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张仁贵，浙江正允律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杭州余杭南峰股份经济合作社，住所地杭州市余杭区中泰街道南峰村，统一社会信用代码：91330110770829368U。

法定代表人：施坤良，董事长。

委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。

上诉人浙江**凯市政环境艺术发展有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人杭州余杭南峰股份经济合作社（以下简称南峰经合社）土地租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定：2002年12月20日，杭州市余杭区中泰乡南头村经济联合社作为出租方（甲方），浙江**立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道跳头段北侧350亩土地，租赁期限为23年，即2003年1月1日至2025年12月30日止，每五年为一期；土地租金每年每亩360元，每5年按12%的比例递增，即第一期2003年1月1日至2007年12月30日每年每亩360元，第二期2008年1月1日至2012年12月30日每年每亩403元，第三期2013年1月1日至2017年12月30日每年每亩450元，第四期2018年1月1日至2022年12月30日每年每亩504元，第五期2023年1月1日至2025年12月30日每年每亩565元，付款时间为前一年12月30日前交付下一年度土地租金，第一年租金合同签字后付清；乙方不能按期缴纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并承担由此造成的经济损失及有关处理争议所发生的相应费用。同日，双方另签订《补充协议书》一份，约定乙方在土地租赁期间还需支付农业税、水电费、服务管理费等费用，标准为每年每亩70元。华立集团有限公司作为担保方，杭州市余杭区中泰乡人民政府作为见证方在上述协议上盖章确认。

2003年4月12日，南头四组作为甲方，南头村委作为乙方，签订《协议书》一份，约定乙方转包给**公司的农田，甲方要求在今后转让中，华立公司必须无条件移植一切树苗，甲方和转让人不赔偿一切费用；如有外来承包人，在超出承包款10%以上甲方有权转包给他人，但同等价，**公司优先；今后增加承包款，按跳头村计算，款归农户；如**公司在出售树苗时把农田的泥土带走，甲方要求装土还田，确保原样。南峰经合社在乙方代表处盖章。

后南峰经合社作为土地出租方（甲方），浙江**立环境艺术发展有限公司作为土地承租方（乙方）签订《关于的补充协议》以及《关于土地租金补充协议》各一份。《关于的补充协议》约定补充协议书中由乙方支付的每年每亩70元的农业税等费用中的30元农业税继续由乙方出资，调整到土地租赁价格中，即租赁价格从原360元/亩调整为390元/亩，余下的40元也继续由乙方出资，作为甲方的水电费、管理服务等费用；今后如国家农业税恢复征收，所需农业税仍由乙方支付；因原土地出租方机构改革、村规模调整，中泰乡相关村的名称由原来的南头村变更为南峰村、南峰经合社的跳头村、中洪村变更为南湖村、原来的八角亭村变更为新太村、原来的朱桥村变更为中桥村，甲、乙双方签订的合同和补充协议中的一切权利和义务由变更后的南峰村、南湖村、新太村、中桥村享受和承担。《关于土地租金补充协议》约定土地租金以调整后390元/亩，即原租赁价360元/亩加农业税让利30元/亩为基准价格，在确定一个土地租赁浮动价，以每亩300市斤晚粳米的价格折算为限，土地租赁浮动价从2005年1月起开始执行；每年土地浮动价格在当年12月底进行结算，标准以余杭区当年12月底晚粳米的市场价格计算；当浮动价格大于基准价格，以浮动价格计算，年底进行补差，当浮动价格小于基准价格，以基准价格为准；考虑到近期来粮价部分上涨的实际情况，乙方同意在2004年度给农户增加每亩30元的补助，即乙方以每亩土地租金390元支付。华立集团有限公司作为担保方在上述两份协议上盖章。

2015年1月5日，杭州市余杭区中泰街道南湖村村民委员会与**公司以及浙江**野景观绿化有限公司签订《南湖村生产基地租金支付备忘录》一份，就浙江**野景观绿化有限公司（含子公司浙江**凯市政环境艺术发展有限公司）租用南湖村范围各小组的生产基地租金达成如下协议：一、2015年度租金标准为950元/亩，村集体管理费40/亩，定于2015年1月25日前支付；二、自2016年起租金标准逐年增加50元/亩，村集体管理费40元/亩不变。

2016年1月28日，经余杭区中泰街道人民调解委员会调解，南峰经合社与**公司之间就土地租金、管理费支付的问题达成余中民调（2016）001号人民调解协议书，纠纷简要情况载明：南峰经合社与**公司于2002年12月20日签订《土地租赁合同》一份，面积338.05亩，按照合同约定，**公司须于2014年12月30日前向南峰经合社支付2015年度的土地租金321147.5元及管理费13490元，于2015年12月30日前支付2016年度的土地租金338050元及管理费13490元，但**公司迟迟未予支付，调解协议载明：**公司同意在2016年1月31日前一次性支付南峰经合社2015年和2016年的土地租金659197.5元，及管理费26980元，合计686177.5元。后该院于同日出具（2016）浙0110民特00249号民事裁定书，对上述人民调解协议进行司法确认。

2018年3月5日，该院依法作出（2016）浙0110执7365号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人浙江**野景观绿化有限公司名下种植于杭州市余杭区中泰街道浙江**野景观绿化有限公司苗圃地内生物性资产苗木一批。同月，该院通过网络拍卖形式处置上述苗木，后该场拍卖流拍，标的物介绍中载明“苗木位于余杭区××乡××村××村××村××新泰村租赁的集体土地上”。原审庭审中，南峰经合社与**公司均认可上述苗木即种植于案涉土地及（2018）浙0110民初3453、3455、3456号案件所涉的租赁土地上。

原审另查明：（一）**公司名称于2005年4月26日由浙江**立环境艺术发展有限公司变更为浙江**立市政环境艺术发展有限公司，于2007年9月14日变更为浙江**凯市政环境艺术发展有限公司。（二）2003年9月26日，中泰乡人民政府同意中泰乡村规模调整方案，其中九峰村与南头村合并后变更为南峰村。

现南峰经合社诉至原审法院，请求：1.判令解除南峰经合社与**公司于2002年12月20日签订的《土地租赁合同》、《补充协议书》、《关于的补充协议》、《关于土地租金补充协议》，即解除双方之间的土地租赁合同关系；2.判令**公司于2018年4月30日前将上述第一条涉及的338.05亩集体土地的地上物清退腾空，并恢复原状至可复耕的状态；3.判令**公司支付2017年租金354952.5元，2018年1至4月的租金123951.66元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的土地占有使用费（2018年按每亩1100元计算，此后每年递增50元每亩）；4.判令**公司支付2017年管理费13522元，2018年1至4月的管理费4507.33元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的管理费（按每年13522元计算）；5.判令**公司支付2017年及2018年1月至4月的违约金47890.41元，2018年5月1日至实际交还集体土地为止的违约金（按当年租金的10%给付）；6.**公司承担本案诉讼费。

原审法院认为：（一）关于南峰经合社主体是否适格。案涉合同虽由杭州市余杭区中泰乡南头村经济联合社与**公司签订，但南峰经合社出示的证据已证明南头村于2003年9月变更为南峰村，且南峰经合社与**公司签订的《关于的补充协议》中已明确约定余杭区中泰乡南头村经济联合社与**公司签订的合同权利义务由变更后的南峰村享受和承担，故本案南峰经合社主体适格。（二）关于仲裁条款是否能够适用。**公司虽主张本案纠纷应按照《土地租赁合同》的约定先由农业承包合同仲裁委员会进行仲裁，但经该院核实，该仲裁委员会并不存在，故该仲裁条款应属无效。（三）关于南峰经合社要求解除合同的诉讼请求。南峰经合社与**公司之间的土地租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。**公司未按约支付租金、管理费已构成违约，应承担相应的民事责任，故南峰经合社要求解除与**公司签订的合同的诉讼请求理由成立，该院予以支持。（四）关于南峰经合社要求**公司清退腾空土地，并将土地复耕后交还南峰经合社的诉讼请求。因案涉土地上种植的苗木已被查封，尚在执行处置阶段，故南峰经合社该诉讼请求履行的条件尚不具备，南峰经合社可在条件具备后且**公司未能按约腾退交付时另行主张，故该诉讼请求该院不予支持。（五）关于南峰经合社要求**公司支付租金、管理费及相应的违约金的诉讼请求。首先，租金及管理费标准。因**公司对南峰经合社依据《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的标准主张租金及管理费无异议，故南峰经合社该部分诉讼请求该院予以支持；其次，租赁土地面积。因南峰经合社与**公司签订的人民调解协议书中已载明租赁土地面积为338.05亩，**公司虽主张其中5.3亩在调解后被征用，但其并未出示相应的证据证明，故该院以338.05亩为基数计算**公司应支付的款项；再次，违约金。南峰经合社主张按当年租金的10%计算违约金符合双方合同约定，且未违反法律法规规定的标准，但南峰经合社主张的计算期间有误，故该院依法调整后，对该诉请的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年9月28日判决：一、南峰经合社与**公司于2002年12月20日签订的《土地租赁合同》、《补充协议书》以及此后签订的《关于的补充协议》、《关于土地租金补充协议》于判决生效之日起解除；二、**公司于判决生效后十日内支付南峰经合社自2017年1月至2018年4月的租金478904.16元（2018年5月至上述第一项合同解除之日止的租金以及合同解除之日次日起至案涉土地实际交还之日止的土地占有使用费按照《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的租金标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）；三、**公司于判决生效后十日内支付南峰经合社自2017年1月至2018年4月的管理费18029.33元（2018年5月至案涉土地实际交还之日止的管理费按照每年每亩40元的标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）；四、**公司本判决生效后十日内支付南峰经合社违约金47890.41元（暂按应付租金计算至2018年4月，2018年5月至上述第一项合同解除之日止应付租金产生的违约金按照同时段租金10%的标准另行计付）；五、驳回南峰经合社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9249元，由**公司负担，于判决生效后七日内交纳该院。

宣判后，**公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定南峰经合社要求解除与**公司签订的合同的诉请理由成立，属认定事实不清、适用法律错误。**公司享有先履行抗辩权。首先，原审法院没有查清南峰经合社先违约的事实。原审庭审中，**公司已经提交了南峰经合社指使村民将道路毁坏，导致**公司无法进行正常生产经营的证据。正是由于南峰经合社先违约导致**公司不能正常生产，加剧了**公司的资金周转困难。在**公司要求南峰经合社纠正这一严重违约行为并恢复道路时，遭到了南峰经合社的拒绝。故**公司享有南峰经合社恢复道路后再交付租金的先履行抗辩权。其次，**公司向南峰经合社交纳了2015、2016年度的租金，按照税务相关规定，南峰经合社应当向**公司开具相应发票。**公司多次要求南峰经合社开具发票，但南峰经合社均没有开具，导致**公司财务损失。故**公司享有要求南峰经合社开具发票后再支付租金的先履行抗辩权。**公司与南峰经合社之间签订的合同不能因为南峰经合社的先违约而导致解除，是否解除的权利在**公司方，而**公司向原审法院明确要求继续履行合同，故双方签订的合同应当继续履行。二、原审法院对南峰经合社要求**公司支付租金、管理费及相应违约金的诉请合理部分予以支持，属认定事实不清。首先，南峰经合社先违约，故应当在南峰经合社先行履行义务后**公司才有支付的义务，现南峰经合社还未履行其应尽的义务，原审法院判令**公司承担义务实为不公。其次，**公司在原审中已提出有5.3亩土地被征收，因相关证据在南峰经合社处，**公司无法提供，但原审法院没有向相关部门了解情况、没有查清事实就认定对**公司的该主张不予采信，显属错误。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判驳回南峰经合社在一审的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由南峰经合社承担。

被上诉人南峰经合社答辩称：关于发票，因原审法院强制执行，故2015年、2016年的发票已经开给原审法院；关于土地面积，已经进行了准确的重新测量；关于支付标准，双方均无异议，且原审法院是根据实际面积进行判决的。综上，请求二审法院维持原判。

二审中，在本院指定的举证期限内，**公司与南峰经合社均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案双方争议焦点系南峰经合社是否有权要求解除双方就案涉土地签订的一系列合同，是否有权要求**公司支付租金、占有使用费、管理费及相应的违约金。**公司主张因南峰经合社违约在先，其享有先履行抗辩权，故南峰经合社无权要求解除合同且其无须向南峰经合社支付相应款项。但一方面，**公司并未能提供充分有效的证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果；另一方面，开具发票并非支付租金的对价义务。本案中，双方就案涉土地签订的一系列合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。现**公司未按约支付租金、管理费已构成违约，故应承担相应的民事责任，原审法院据此支持南峰经合社要求解除案涉合同及要求**公司支付租金等款项的诉请，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9249元，由浙江**凯市政环境艺术发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　胡　宇

审 判 员　　盛　峰

审 判 员　　金瑞芳

二〇一八年十二月六日

法官助理　　张　琪

书 记 员　　陆奕洲