浙江华凯市政环境艺术发展有限公司、杭州余杭南湖股份经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙01民终8776号

上诉人（原审被告）：浙江**凯市政环境艺术发展有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道东山村**，统一社会信用代码：913300007450651407。

法定代表人：帅峰，总经理。

委托诉讼代理人：雷正轰，浙江正允律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张仁贵，浙江正允律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杭州余杭南湖股份经济合作社，住所地杭州市余杭区中泰街道南湖村，统一社会信用代码：913301107766440497。

法定代表人：陶乃生，董事长。

委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。

上诉人浙江**凯市政环境艺术发展有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人杭州余杭南湖股份经济合作社（以下简称南湖经合社）土地租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定：2002年12月31日，杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社作为出租方（甲方），浙江**立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道跳头段北侧500亩（按实地测量面积为准）的土地，租赁期限为23年，即2003年1月1日至2025年12月30日；租金每年每亩360元，每5年按12%的比例递增，即2003年1月1日至2007年12月30日每年每亩360元，2008年1月1日至2012年12月30日为每年每亩403元，2013年1月1日至2017年12月30日为每年每亩450元，2018年1月1日至2022年12月30日每年每亩504元，2023年1月1日至2025年12月30日每年每亩565元，付款时间为每年12月30日前支付下一年度土地租金，第一年租金合同签字后付清；如不能按期缴纳租金的，应支付当年租金10%的违约金，并承担由此造成的经济损失及有关处理争议所发生的相应费用；双方发生纠纷后，任何一方可向上级农业承包合同管理委员会申请调解，调解不成的可向农业承包合同仲裁委员会申请仲裁，协商或调解不成的，可到人民法院起诉。

2003年1月21日，双方另签订《土地租赁合同》，约定**公司向杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社租赁面积为176.61亩的土地，其余内容与前述合同一致。另，双方曾约定农业税、水电费、管理服务费为每年每亩70元。

2003年5月12日，杭州市余杭区中泰乡中洪村经济联合社作为出租方（甲方），浙江**立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道跳头段北侧13.687（原为13.61，后涂改为13.687）亩的土地，除租赁期限起始时间为2003年4月1日，其余内容与前述两份合同一致。同日，双方另行签订《补充协议书》一份，约定农业税、水电费、管理服务费为每年每亩70元。

华立集团有限公司在前述三份土地租赁合同及两份补充协议书上担保方处盖章，杭州市余杭区中泰乡人民政府在见证方处盖章。

2008年8月8日，南湖经合社作为甲方，**公司作为乙方签订《附属设施用地复耕协议》一份，约定使用土地坐落及四至为：中泰乡南湖村、南峰村、中桥村，东靠中洪路、南接02省道，西至南峰村，北至苕溪流域；使用土地面积1335.87亩，其中附属设施用地9.1095亩；使用土地期限根据《土地租赁合同》规定；乙方在附属设施用地建设过程中，坚持不破坏耕作层和临时设施原则，采用水泥预制板架空耕作层保护措施，建筑物高度不超过7米；期满停止生产、经营后，乙方应当归还土地，并采取复耕措施；乙方使用土地期满后拒不归还土地，甲方有权处置地上建筑及附着物。

2011年12月15日，南湖经合社与**公司签订《土地租赁补充协议》一份，约定**公司所租赁南湖经合社的土地租赁期到期时，如国家农村土地家庭联产承包责任制政策延续，同等条件下，原合同仍旧延续，土地租赁价格等届时协商。

2015年1月5日，杭州市余杭区中泰街道南湖村村民委员会与**公司以及浙江**野景观绿化有限公司签订《南湖村生产基地租金支付备忘录》一份，就浙江**野景观绿化有限公司（含子公司浙江**凯市政环境艺术发展有限公司）租用南湖村范围各小组的生产基地租金达成如下协议：一、2015年度租金标准为950元/亩，村集体管理费40/亩，定于2015年1月25日前支付；二、自2016年起租金标准逐年增加50元/亩，村集体管理费40元/亩不变。

2016年1月28日，经余杭区中泰街道人民调解委员会调解，南湖经合社与**公司之间就土地租金、管理费支付的问题达成余中民调（2016）003号人民调解协议书，纠纷简要情况载明：南湖经合社与**公司于2002年12月20日签订《土地租赁合同》一份，面积690.297亩，按照合同约定，**公司须于2015年12月30日前支付2016年度的土地租金690297元及管理费27611.88元，但**公司迟迟未予支付，调解协议载明：**公司同意在2016年1月31日前一次性支付南湖经合社2016年的土地租金690297元，及管理费27611.88元，合计717908.88元。后该院于同日出具（2016）浙0110民特00250号民事裁定书，对上述人民调解协议进行司法确认。

2016年10月28日，余杭区人民政府中泰街道办事处与**公司签订《种植养殖及附属物搬迁征收货币补偿协议书》一份，约定因02省道以北产业开发区快规划纵五路项目建设需要，对坐落于××街道××村××区块集体所有土地上的构建筑物、附属设施等进行搬迁和征收补偿。

2018年3月5日，该院依法作出（2016）浙0110执7365号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人浙江**野景观绿化有限公司名下种植于杭州市余杭区中泰街道浙江**野景观绿化有限公司苗圃地内生物性资产苗木一批。同月，该院通过网络拍卖形式处置上述苗木，后该场拍卖流拍，标的物介绍中载明“苗木位于余杭区××乡××村××村××村××新泰村租赁的集体土地上”。原审庭审中，南湖经合社与**公司均认可上述苗木即种植于案涉土地及（2018）浙0110民初3453、3454、3455号案件所涉的租赁土地上。

2018年7月24日，中泰街道办事处出具《情况说明》，载明：2016年因南湖小镇区块建设范围具体征迁中（杭临轻轨、纵五路等）有南湖村部分面积涉及**公司的承租土地，2018年7月，经杭州山力建筑设计咨询有限公司实测为47.27亩。

原审另查明：（一）**公司名称于2005年4月26日由浙江**立环境艺术发展有限公司变更为浙江**立市政环境艺术发展有限公司，于2007年9月14日变更为浙江**凯市政环境艺术发展有限公司。（二）2003年9月26日，中泰乡人民政府同意中泰乡村规模调整方案，其中杨桥村、朱桥村、后殿村合并后变更为南湖村。

现南湖经合社诉至原审法院，请求：1.判令解除南湖经合社与**公司分别于2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》及分别于2003年1月21日、2003年5月12日签订的两份《补充协议书》、2008年8月8日签订的《附属设施用地复耕协议》、2011年12月25日签订的《土地租赁补充协议》、2015年1月5日签订的《南湖村生产基地租金支付备忘录》，即解除双方之间的土地租赁合同关系；2.判令**公司在2018年4月30日前将上述第一条涉及的644.4265亩集体土地的地上物清退腾空，并恢复原状至可复耕的状态；3.判令**公司支付2017年租金676647.83元，2018年1至4月的租金236289.72元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的土地占有使用费（2018年按每亩1100元计算，此后每年递增50元每亩）；4.判令**公司支付2017年管理费25777.06元，2018年1至4月的管理费8592.35元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的管理费（按每年25777.06元计算）；5.判令**公司返还南湖经合社为其垫付的工资款588849.72元；6.判令**公司支付2017年至2018年4月的违约金91293.76元，2018年5月1日至实际交还集体土地为止的违约金按当年租金的10%计付；7.**公司承担本案诉讼费。原审第一次庭审中，南湖经合社补充陈述称：690.297亩土地是根据三份土地租赁合同载明的面积相加所得，该面积在人民调解时也已得到确认，其中45.8705亩土地于2016年被征收。原审第二次庭审中，南湖经合社补充陈述称：**公司所租赁的土地中被征迁的面积经测绘为47.27亩，并据此变更诉讼请求为：1.判令解除南湖经合社与**公司分别于2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》及分别于2003年1月21日、2003年5月12日签订的两份《补充协议书》、2008年8月8日签订的《附属设施用地复耕协议》、2011年12月25日签订的《土地租赁补充协议》、2015年1月5日签订的《南湖村生产基地租金支付备忘录》，即解除双方之间的土地租赁合同关系；2.判令**公司在2018年4月30日前将上述第一条涉及的643.027亩集体土地的地上物清退腾空，并恢复原状至可复耕的状态；3.判令**公司支付2017年租金675178.35元，2018年1至4月的租金235776.57元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的土地占有使用费（2018年按每亩1100元计算，此后每年递增50元每亩）；4.判令**公司支付2017年管理费25721.08元，2018年1至4月的管理费8573.69元，以及2018年5月1日至实际交还集体土地为止的管理费（按每年25721.08元计算）；5.判令**公司支付2017年1月至2018年4月的违约金91095.49元，2018年5月1日至实际交还集体土地为止的违约金按当年租金的10%给付；6.**公司承担本案诉讼费。

原审法院认为：（一）关于南湖经合社主体是否适格。2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》以及2003年5月12日签订的《补充协议书》虽由杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社或杭州市余杭区中泰乡中洪村经济联合社与**公司签订，但南湖经合社出示的证据已证明跳头村、中洪村于2003年9月合并后变更为南湖村，故案涉合同的权利义务亦应由南湖经合社享有和承担，本案南湖经合社主体适格。（二）关于仲裁条款是否能够适用。**公司虽主张本案纠纷应按照《土地租赁合同》的约定先由农业承包合同仲裁委员会进行仲裁，但经该院核实，该仲裁委员会并不存在，故该仲裁条款应属无效。（三）关于南湖经合社要求解除合同的诉讼请求。南湖经合社与**公司之间的土地租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。**公司未按约支付租金、管理费已构成违约，应承担相应的民事责任，故南湖经合社要求解除与**公司签订的合同的诉讼请求理由成立，该院予以支持。（四）关于南湖经合社要求**公司清退腾空土地，并将土地复耕后交还南湖经合社的诉讼请求。因案涉土地上种植的苗木已被查封，尚在执行处置阶段，故南湖经合社该诉讼请求履行的条件尚不具备，南湖经合社可在条件具备后且**公司未能按约腾退交付时另行主张，故该诉讼请求该院不予支持。（五）关于南湖经合社要求**公司支付租金、管理费及相应的违约金的诉讼请求。首先，租金及管理费标准。因**公司对南湖经合社依据《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的标准主张租金及管理费无异议，故南湖经合社该部分诉讼请求该院予以支持；其次，租赁土地面积。2003年5月12日签订的土地租赁合同中的租赁面积虽有涂改，但因南湖经合社与**公司签订的人民调解协议书中已载明租赁土地面积为690.297亩，且该面积系根据涂改后的面积计算所得，故该院认定涂改后的面积为双方真实意思表示。现南湖经合社已出示证据证明其中47.27亩被征用，**公司虽主张被征用的面积为48亩，但其并未出示相应的证据证明，故该院以643.027亩为基数计算**公司应支付的款项；再次，违约金。南湖经合社主张按当年租金的10%计算违约金符合双方合同约定，且未违反法律法规规定的标准，但南湖经合社主张的计算期间有误，故该院依法调整后，对该诉请的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年9月28日判决：一、南湖经合社与**公司分别于2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》，于2003年5月12日签订的《补充协议书》，于2008年8月8日签订的《附属设施用地复耕协议》，于2011年12月25日签订的《土地租赁补充协议》、于2015年1月5日签订的《南湖村生产基地租金支付备忘录》于判决生效之日起解除；二、**公司于判决生效后十日内支付南湖经合社自2017年1月至2018年4月的租金910954.92元（2018年5月至上述第一项合同解除之日止的租金以及合同解除之日次日起至案涉土地实际交还之日止的土地占有使用费按照《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的租金标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）；三、**公司于判决生效后十日内支付南湖经合社自2017年1月至2018年4月的管理费34294.77元（2018年5月至案涉土地实际交还之日止的管理费按照每年每亩40元的标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）；四、**公司于判决生效后十日内支付南湖经合社违约金91095.49元（暂按应付租金计算至2018年4月，2018年5月至上述第一项合同解除之日止应付租金产生的违约金按照同时段租金10%的标准另行计付）；五、驳回南湖经合社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14128元，由**公司负担，于判决生效后七日内交纳该院。

宣判后，**公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定南湖经合社要求解除与**公司签订的合同的诉请理由成立，属认定事实不清、适用法律错误。**公司享有先履行抗辩权。首先，原审法院没有查清南湖经合社先违约的事实。原审庭审中，**公司已经提交了南湖经合社指使村民将道路毁坏，导致**公司无法进行正常生产经营的证据。正是由于南湖经合社先违约导致**公司不能正常生产，加剧了**公司的资金周转困难。在**公司要求南湖经合社纠正这一严重违约行为并恢复道路时，遭到了南湖经合社的拒绝。故**公司享有南湖经合社恢复道路后再交付租金的先履行抗辩权。其次，**公司向南湖经合社交纳了2015、2016年度的租金，按照税务相关规定，南湖经合社应当向**公司开具相应发票。**公司多次要求南湖经合社开具发票，但南湖经合社均没有开具，导致**公司财务损失。故**公司享有要求南湖经合社开具发票后再支付租金的先履行抗辩权。**公司与南湖经合社之间签订的合同不能因为南湖经合社的先违约而导致解除，是否解除的权利在**公司方，而**公司向原审法院明确要求继续履行合同，故双方签订的合同应当继续履行。二、原审法院对南湖经合社要求**公司支付租金、管理费及相应违约金的诉请合理部分予以支持，属认定事实不清。首先，南湖经合社先违约，故应当在南湖经合社先行履行义务后**公司才有支付的义务，现南湖经合社还未履行其应尽的义务，原审法院判令**公司承担义务实为不公。其次，**公司在原审中已提出有48亩土地被征收，因相关证据在南湖经合社处，**公司无法提供，但原审法院没有向相关部门了解情况、没有查清事实就认定对**公司的该主张不予采信，显属错误。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四项，并依法改判驳回南湖经合社在一审的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由南湖经合社承担。

被上诉人南湖经合社答辩称：关于发票，因原审法院强制执行，故2015年、2016年的发票已经开给原审法院；关于土地面积，已经进行了准确的重新测量；关于支付标准，双方均无异议，且原审法院是根据实际面积进行判决的。综上，请求二审法院维持原判。

二审中，在本院指定的举证期限内，**公司与南湖经合社均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案双方争议焦点系南湖经合社是否有权要求解除双方就案涉土地签订的一系列合同，是否有权要求**公司支付租金、占有使用费、管理费及相应的违约金。**公司主张因南湖经合社违约在先，其享有先履行抗辩权，故南湖经合社无权要求解除合同且其无须向南湖经合社支付相应款项。但一方面，**公司并未能提供充分有效的证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果；另一方面，开具发票并非支付租金的对价义务。本案中，双方就案涉土地签订的一系列合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。现**公司未按约支付租金、管理费已构成违约，故应承担相应的民事责任，原审法院据此支持南湖经合社要求解除案涉合同及要求**公司支付租金等款项的诉请，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14128元，由浙江**凯市政环境艺术发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　胡　宇

审 判 员　　盛　峰

审 判 员　　金瑞芳

二〇一八年十二月六日

法官助理　　张　琪

书 记 员　　陆奕洲