杭州余杭南峰股份经济合作社与浙江华凯市政环境艺术发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市余杭区人民法院

民事案件判决书

（2018）浙0110民初3454号

原告杭州余杭南峰股份经济合作社（以下简称原告）诉被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司（以下简称被告）土地租赁合同一案，于2018年3月7日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。因需采用公告方式向被告送达法律文书，本院依法作出裁定，将本案转换适用普通程序，并依法组成合议庭，于2018年6月8日、9月5日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱碎有，被告的委托诉讼代理人雷正轰、张仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，（一）关于原告主体是否适格。案涉合同虽由杭州市余杭区中泰乡南头村经济联合社与被告签订，但原告出示的证据已证明南头村于2003年9月变更为南峰村，且原、被告签订的《关于的补充协议》中已明确约定余杭区中泰乡南头村经济联合社与被告签订的合同权利义务由变更后的南丰村享受和承担，故本案原告主体适格。（二）关于仲裁条款是否能够适用。被告虽主张本案纠纷因按照《土地租赁合同》的约定先由农业承包合同仲裁委员会进行仲裁，但经本院核实，该仲裁委员会并不存在，故该仲裁条款应属无效。（三）关于原告要求解除合同的诉讼请求。原、被告之间的土地租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。被告未按约支付租金、管理费已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告要求解除与被告签订的合同的诉讼请求理由成立，本院予以支持。（四）关于原告要求被告清退腾空土地，并将土地复耕后交还原告的诉讼请求。因案涉土地上种植的苗木已被查封，尚在执行处置阶段，故原告该诉讼请求履行的条件尚不具备，原告可在条件具备后且被告未能按约腾退交付时另行主张，故该诉讼请求本院不予支持。（五）关于原告要求被告支付租金、管理费及相应的违约金的诉讼请求，首先，租金及管理费标准。因被告对原告依据《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的标准主张租金及管理费无异议，故原告该部分诉讼请求本院予以支持；其次，租赁土地面积。因原、被告签订的人民调解协议书中已载明租赁土地面积为338.05亩，被告虽主张其中5.3亩在调解后被征用，但其并未出示相应的证据证明，故本院以338.05亩为基数计算被告应支付的款项；再次，违约金。原告主张按当年租金的10%计算违约金符合双方合同约定，且未违反法律法规规定的标准，但原告主张的计算期间有误，故本院依法调整后，对该诉请的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2002年12月20日，杭州市余杭区中泰乡南头村经济联合社作为出租方（甲方），浙江华立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道挑头段北侧350亩土地，租赁期限为23年，即2003年1月1日至2025年12月30日止，每五年为一期；土地租金每年每亩360元，每5年按12%的比例递增，即第一期2003年1月1日至2007年12月30日每年每亩360元，第二期2008年1月1日至2012年12月30日每年每亩403元，第三期2013年1月1日至2017年12月30日每年每亩450元，第四期2018年1月1日至2022年12月30日每年每亩504元，第五期2023年1月1日至2025年12月30日每年每亩565元，付款时间为前一年12月30日前交付下一年度土地租金，第一年租金合同签字后付清；乙方不能按期缴纳租金的，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并承担由此造成的经济损失及有关处理争议所发生的相应费用。同日，双方另签订《补充协议书》一份，约定乙方在土地租赁期间还需支付农业税、水电费、服务管理费等费用，标准为每年每亩70元。华立集团有限公司作为担保方，杭州市余杭区中泰乡人民政府作为见证方在上述协议上盖章确认。 2003年4月12日，南头四组作为甲方，南头村委作为乙方，签订《协议书》一份，约定乙方转包给被告的农田，甲方要求在今后转让中，华立公司必须无条件移植一切树苗，甲方和转让人不赔偿一切费用；如有外来承包人，在超出承包款10%以上甲方有权转包给他人，但同等价，被告优先；今后增加承包款，按跳头村计算，款归农户；如被告在出售树苗时把农田的泥土带走，甲方要求装土还田，确保原样。原告在乙方代表处盖章。 后原告作为土地出租方（甲方），浙江华立环境艺术发展有限公司作为土地承租方（乙方）签订《关于的补充协议》以及《关于土地租金补充协议》各一份。《关于的补充协议》约定补充协议书中由乙方支付的每年每亩70元的农业税等费用中的30元农业税继续由乙方出资，调整到土地租赁价格中，即租赁价格从原360元/亩调整为390元/亩，余下的40元也继续由乙方出资，作为甲方的水电费、管理服务等费用；今后如国家农业税回复征收，所需农业税仍由乙方支付；因原土地出租方机构改革、村规模调整，中泰乡相关村的名称由原来的南头村变更为南峰村、原告的跳头村、中洪村变更为南湖村、原来的八角亭村变更为新太村、原来的朱桥村变更为中桥村，甲、乙双方签订的合同和补充协议中的一切权利和义务由变更后的南峰村、南湖村、新太村、中桥村享受和承担。《关于土地租金补充协议》约定土地租金以调整后390元/亩，即原租赁价360元/亩加农业税让利30元/亩为基准价格，在确定一个土地租赁浮动价，以每亩300市斤晚粳米的价格折算为限，土地租赁浮动价从2005年1月起开始执行；每年土地浮动价格在当年12月底进行结算，标准以余杭区当年12月底晚粳米的市场价格计算；当浮动价格大于基准价格，以浮动价格计算，年底进行补差，当浮动价格小于基准价格，以基准价格为准；考虑到近期来粮价部分上涨的实际情况，乙方同意在2004年度给农户增加每亩30元的补助，即乙方以每亩土地租金390元支付。华立集团有限公司作为担保方在上述两份协议上盖章。 2015年1月5日，杭州市余杭区中泰街道南湖村村民委员会与被告以及浙江华野景观绿化有限公司签订《南湖村生产基地租金支付备忘录》一份，就浙江华野景观绿化有限公司（含子公司浙江华凯市政环境艺术发展有限公司）租用南湖村范围各小组的生产基地租金达成如下协议：一、2015年度租金标准为950元/亩，村集体管理费40/亩，定于2015年1月25日前支付；二、自2016年起租金标准逐年增加50元/亩，村集体管理费40元/亩不变。 2016年1月28日，经余杭区中泰街道人民调解委员会调解，原、被告之间就土地租金、管理费支付的问题达成余中民调（2016）001号人民调解协议书，纠纷简要情况载明：原、被告于2002年12月20日签订《土地租赁合同》一份，面积338.05亩，按照合同约定，被告须于2014年12月30日前向原告支付2015年度的土地租金321147.5元及管理费13490元，于2015年12月30日前支付2016年度的土地租金338050元及管理费13490元，但被告迟迟未予支付，调解协议载明：被告同意在2016年1月31日前一次性支付原告2015年和2016年的土地租金659197.5元，及管理费26980元，合计686177.5元。后本院于同日出具（2016）浙0110民特00249号民事裁定书，对上述人民调解协议进行司法确认。 2018年3月5日，本院依法作出（2016）浙0110执7365号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人浙江华野景观绿化有限公司名下种植于杭州市余杭区中泰街道浙江华野景观绿化有限公司苗圃地内生物性资产苗木一批。同月，本院通过网络拍卖形式处置上述苗木，后该场拍卖流拍，标的物介绍中载明“苗木位于余杭区租赁的集体土地上”。庭审中，原、被告均认可上述苗木即种植于案涉土地及（2018）浙0110民初3453、3455、3456号案件所涉的租赁土地上。 另查明：（一）被告公司名称于2005年4月26日由浙江华立环境艺术发展有限公司变更为浙江华立市政环境艺术发展有限公司，于2007年9月14日变更为浙江华凯市政环境艺术发展有限公司。（二）2003年9月26日，中泰乡人民政府同意中泰乡村规模调整方案，其中九峰村与南头村合并后变更为南峰村。

一、原告杭州余杭南峰股份经济合作社与被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于2002年12月20日签订的《土地租赁合同》、《补充协议书》以及此后签订的《关于的补充协议》、《关于土地租金补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南峰股份经济合作社自2017年1月至2018年4月的租金478904.16元（2018年5月至上述第一项合同解除之日止的租金以及合同解除之日次日起至案涉土地实际交还之日止的土地占有使用费按照《南湖村生产基地租金支付备忘录》约定的租金标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）； 三、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南峰股份经济合作社自2017年1月至2018年4月的管理费18029.33元（2018年5月至案涉土地实际交还之日止的管理费按照每年每亩40元的标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）； 四、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南峰股份经济合作社违约金47890.41元（暂按应付租金计算至2018年4月，2018年5月至上述第一项合同解除之日止应付租金产生的违约金按照同时段租金10%的标准另行计付）； 五、驳回原告杭州余杭南峰股份经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9249元，由被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　钟其炳 人民陪审员　　沈芬芳 人民陪审员　　沈珍珠

法官助理孙莎 书记员范书荟 ?