杭州余杭南湖股份经济合作社与浙江华凯市政环境艺术发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市余杭区人民法院

民事案件判决书

（2018）浙0110民初3456号

原告杭州余杭南湖股份经济合作社（以下简称原告）诉被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，于2018年3月7日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。因需采用公告方式向被告送达法律文书，本院依法作出裁定，将本案转换适用普通程序，并依法组成合议庭，于2018年6月8日、9月5日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱碎有，被告的委托诉讼代理人雷正轰、张仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，（一）关于原告主体是否适格。2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》以及2003年5月12日签订的《补充协议书》虽由杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社或杭州市余杭区中泰乡中洪村经济联合社与被告签订，但原告出示的证据已证明跳头村、中洪村于2003年9月合并后变更为，故案涉合同的权利义务亦应由原告享有和承担，本案原告主体适格。（二）关于仲裁条款是否能够适用。被告虽主张本案纠纷因按照《土地租赁合同》的约定先由农业承包合同仲裁委员会进行仲裁，但经本院核实，该仲裁委员会并不存在，故该仲裁条款应属无效。（三）关于原告要求解除合同的诉讼请求。原、被告之间的土地租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。被告未按约支付租金、管理费已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告要求解除与被告签订的合同的诉讼请求理由成立，本院予以支持。（四）关于原告要求被告清退腾空土地，并将土地复耕后交还原告的诉讼请求。因案涉土地上种植的苗木已被查封，尚在执行处置阶段，故原告该诉讼请求履行的条件尚不具备，原告可在条件具备后且被告未能按约腾退交付时另行主张，故该诉讼请求本院不予支持。（五）关于原告要求被告支付租金、管理费及相应的违约金的诉讼请求，首先，租金及管理费标准。因被告对原告依据《生产基地租金支付备忘录》约定的标准主张租金及管理费无异议，故原告该部分诉讼请求本院予以支持；其次，租赁土地面积。2003年5月12日签订的土地租赁合同中的租赁面积虽有涂改，但因原、被告签订的人民调解协议书中已载明租赁土地面积为690.297亩，且该面积系根据涂改后的面积计算所得，故本院认定涂改后的面积为双方真实意思表示。现原告已出示证据证明其中47.27亩被征用，被告虽主张被征用的面积为48亩，但其并未出示相应的证据证明，故本院以643.027亩为基数计算被告应支付的款项；再次，违约金。原告主张按当年租金的10%计算违约金符合双方合同约定，且未违反法律法规规定的标准，但原告主张的计算期间有误，故本院依法调整后，对该诉请的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2002年12月31日，杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社作为出租方（甲方），浙江华立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道跳头段北侧500亩（按实地测量面积为准）的土地，租赁期限为23年，即2003年1月1日至2025年12月30日；租金每年每亩360元，每5年按12%的比例递增，即2003年1月1日至2007年12月30日每年每亩360元，2008年1月1日至2012年12月30日为每年每亩403元，2013年1月1日至2017年12月30日为每年每亩450元，2018年1月1日至2022年12月30日每年每亩504元，2023年1月1日至2025年12月30日每年每亩565元，付款时间为每年12月30日前支付下一年度土地租金，第一年租金合同签字后付清；如不能按期缴纳租金的，应支付当年租金10%的违约金，并承担由此造成的经济损失及有关处理争议所发生的相应费用；双方发生纠纷后，任何一方可向上级农业承包合同管理委员会申请调解，调解不成的可向农业承包合同仲裁委员会申请仲裁，协商或调解不成的，可到人民法院起诉。 2003年1月21日，双方另签订《土地租赁合同》，约定被告向杭州市余杭区中泰乡跳头村经济联合社租赁面积为176.61亩的土地，其余内容与前述合同一致。另，双方曾约定农业税、水电费、管理服务费为每年每亩70元。 2003年5月12日，杭州市余杭区中泰乡中洪村经济联合社作为出租方（甲方），浙江华立环境艺术发展有限公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于02省道跳头段北侧13.687（原为13.61，后涂改为13.687）亩的土地，除租赁期限起始时间为2003年4月1日，其余内容与前述两份合同一致。同日，双方另行签订《补充协议书》一份，约定农业税、水电费、管理服务费为每年每亩70元。 华立集团有限公司在前述三份土地租赁合同及两份补充协议书上担保方处盖章，杭州市余杭区中泰乡人民政府在见证方处盖章。 2008年8月8日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《附属设施用地复耕协议》一份，约定使用土地坐落及四至为：中泰乡、南峰村、中桥村，东靠中洪路、南接02省道，西至南峰村，北至苕溪流域；使用土地面积1335.87亩，其中附属设施用地9.1095亩；使用土地期限根据《土地租赁合同》规定；乙方在附属设施用地建设过程中，坚持不破坏耕作层和临时设施原则，采用水泥预制板架空耕作层保护措施，建筑物高度不超过7米；期满停止生产、经营后，乙方应当归还土地，并采取复耕措施；乙方使用土地期满后拒不归还土地，甲方有权处置地上建筑及附着物。 2011年12月15日，原、被告签订《土地租赁补充协议》一份，约定被告所租赁原告的土地租赁期到期时，如国家农村土地家庭联产承包责任制政策延续，同等条件下，原合同仍旧延续，土地租赁价格等届时协商。 2015年1月5日，杭州市余杭区中泰街道南湖村村民委员会与被告以及浙江华野景观绿化有限公司签订《生产基地租金支付备忘录》一份，就浙江华野景观绿化有限公司（含子公司浙江华凯市政环境艺术发展有限公司）租用范围各小组的生产基地租金达成如下协议：一、2015年度租金标准为950元/亩，村集体管理费40/亩，定于2015年1月25日前支付；二、自2016年起租金标准逐年增加50元/亩，村集体管理费40元/亩不变。 2016年1月28日，经余杭区中泰街道人民调解委员会调解，原、被告之间就土地租金、管理费支付的问题达成余中民调（2016）003号人民调解协议书，纠纷简要情况载明：原、被告于2002年12月20日签订《土地租赁合同》一份，面积690.297亩，按照合同约定，被告须于2015年12月30日前支付2016年度的土地租金690297元及管理费27611.88元，但被告迟迟未予支付，调解协议载明：被告同意在2016年1月31日前一次性支付原告2016年的土地租金690297元，及管理费27611.88元，合计717908.88元。后本院于同日出具（2016）浙0110民特00250号民事裁定书，对上述人民调解协议进行司法确认。 2016年10月28日，余杭区人民政府中泰街道办事处与被告签订《种植养殖及附属物搬迁征收货币补偿协议书》一份，约定因02省道以北产业开发区快规划纵五路项目建设需要，对坐落于中泰街道朱家舍区块集体所有土地上的构建筑物、附属设施等进行搬迁和征收补偿。 2018年3月5日，本院依法作出（2016）浙0110执7365号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人浙江华野景观绿化有限公司名下种植于杭州市余杭区中泰街道浙江华野景观绿化有限公司苗圃地内生物性资产苗木一批。同月，本院通过网络拍卖形式处置上述苗木，后该场拍卖流拍，标的物介绍中载明“苗木位于余杭区租赁的集体土地上”。庭审中，原、被告均认可上述苗木即种植于案涉土地及（2018）浙0110民初3453、3454、3455号案件所涉的租赁土地上。 2018年7月24日，中泰街道办事处出具《情况说明》，载明：2016年因南湖小镇区块建设范围具体征迁中（杭临轻轨、纵五路等）有部分面积涉及浙江华凯市政环境艺术发展有限公司的承租土地，2018年7月，经杭州山力建筑设计咨询有限公司实测为47.27亩。 另查明：（一）被告公司名称于2005年4月26日由浙江华立环境艺术发展有限公司变更为浙江华立市政环境艺术发展有限公司，于2007年9月14日变更为浙江华凯市政环境艺术发展有限公司。（二）2003年9月26日，中泰乡人民政府同意中泰乡村规模调整方案，其中跳头村、中洪村合并后变更为。

一、原告杭州余杭南湖股份经济合作社与被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司分别于2002年12月31日、2003年1月21日、2003年5月12日签订的三份《土地租赁合同》，于2003年5月12日签订的《补充协议书》，于2008年8月8日签订的《附属设施用地复耕协议》，于2011年12月25日签订的《土地租赁补充协议》、于2015年1月5日签订的《生产基地租金支付备忘录》于本判决生效之日起解除； 二、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南湖股份经济合作社自2017年1月至2018年4月的租金910954.92元（2018年5月至上述第一项合同解除之日止的租金以及合同解除之日次日起至案涉土地实际交还之日止的土地占有使用费按照《生产基地租金支付备忘录》约定的租金标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）； 三、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南湖股份经济合作社自2017年1月至2018年4月的管理费34294.77元（2018年5月至案涉土地实际交还之日止的管理费按照每年每亩40元的标准，以实际占有的租赁土地面积为基数另行计付）； 四、被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州余杭南湖股份经济合作社违约金91095.49元（暂按应付租金计算至2018年4月，2018年5月至上述第一项合同解除之日止应付租金产生的违约金按照同时段租金10%的标准另行计付）； 五、驳回原告杭州余杭南湖股份经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14128元，由被告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　钟其炳 人民陪审员　　沈芬芳 人民陪审员　　沈珍珠

法官助理孙莎 书记员范书荟