成都光大金融中心项目开发有限公司与四川凯斯建筑设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)***初字第650号 原告成都光大金融中心项目开发有限公司。住所地：成都市青羊区草市街**号。 法定代表人**，董事长。 委托代理人**，四川川达律师事务所律师。一般代理。 被告四川凯斯建筑设计有限公。住所地：成都市青羊区文武路**号光大金融中心**室室。 法定代表人**，总经理。 委托代理人***，泰和泰律师事务所律师。特别授权。 原告成都光大金融中心项目开发有限公司（以下简称光大公司）与被告四川凯斯建筑设计有限公司（以下简称凯斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员杨进独任审判，公开开庭进行了审理。原告光大公司的委托代理人**，被告凯斯公司的委托代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光大公司诉称，2012年12月10日，原、被告双方签订《光大金融中心租赁合同》，约定原告将“光大金融中心”17层1703号房屋租赁给被告，租赁期限自2012年12月25日至2014年12月24日，租金为70元/平方米/月，按季交纳，除第一期外，第二期租金及以后各项租金应提前30日前支付。2013年8月26日，被告在未与原告协商、未经原告同意的情况下单方面宣布退租，被告的行为属于合同约定的“单方面终止合同”的情形，应按合同约定承担违约责任。故起诉，请求法院判令：1.确认原被告双方于2012年12月10日签订的《光大金融中心租赁合同》因被告单方面提出终止而解除；2.被告承担单方面终止租赁合同的违约责任，向原告支付光大金融中心1703号房屋2013年9月25日至2014年12月24日期间的租金456939元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告凯斯公司辩称，双方所签订的租赁合同已于2013年9月22日解除；虽然被告单方面违约解除合同，但被告已缴纳了履约保证金，被告已承担违约责任，不应再支付租金；即使把给付未履行期租金部份认定为违约金，约定也明显过份高于实际损失，请求法院予以调整。 经审理查明，光大公司系成都市青羊区文武路9号“光大金融中心”写字楼所有权人。2012年12月10日，光大中心（甲方）与凯斯公司（乙方）签订《光大金融中心租赁合同》，约定甲方将“光大金融中心”17层1703号房屋租赁给乙方，租赁期限为2年，自2012年12月25日至2014年12月24日止，租金为70元/平方米/月，每月共计30463元，按季交纳，除第一期外，第二期租金及以后各项租金应提前30日前支付，签订合同三日内，乙方应向甲方缴纳一个月租金30463元作为履约保证金，违约责任中约定若乙方单方面终止合同，属乙方违约，应承担违约责任，乙方已交的租赁费用不予退还，同时乙方交纳的履约保证金作为违约金归甲方所有，且乙方应立即向甲方结清所有费用并全额交纳租赁期内未交纳的租赁费。合同签订后，光大公司将房屋交凯斯公司使用。 2013年8月26日，凯斯公司向光大公司发出《退租申请函》，载明公司因经营管理需要，申请从2013年9月25日起不再租用1703室，根据租赁合同第十条违约责任中第5条，1703室履约保证金30463元甲方不予退还。另根据1703物管协议第五章物业管理期限及费用第二十三条如甲方提前终止协议则不予退还履约保证金。其中物管履约保证金7398元、公共事业费用保证金1000元不予退还。 2013年9月10日，光大公司发出《关于退租申请的回函》，载明凯斯公司申请提前退租属单方面违约，不能接受凯斯公司提出的承担违约责任的方案，根据租赁合同第十条违约责任中第5条“若乙方单方面终止合同，属乙方违约，应承担违约责任，乙方已交的租赁费用不予退还，同时乙方交纳的履约保证金作为违约金归甲方所有，且乙方应立即向甲方结清所有费用并全额交纳租赁期内未交纳的租赁费”规定，***公司仍按退租申请所称将在2013年9月25日提前退租，除前期已缴纳的履约保证金30463元及物管履约保证金7398元应由光大公司予以扣收外，按照合同，凯斯公司还应向光大公司缴纳租赁合同期内的租金456939元（2013年9月25日至2014年12月24日）等。光大公司同时将该回函张贴于1703室的门口。但凯斯公司表示未收到该回函。 审理中，双方一致认可凯斯公司于2013年9月22日搬离所租赁的1703号房屋；凯斯公司已结清搬离前的房租以及双方租赁合同已于2013年9月22日解除之事实。 上述事实，有光大公司、凯斯公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、《光大金融中心租赁合同》、退租申请函、回函、照片、发票、进帐单、签收单、收据、合同及当事人的陈述在案为证。 另光大公司提交网上打印的招租信息，证明已及时采取措施挽回损失，但涉案房屋仍未出租。凯斯公司对该证据三性均不予认可。 本院认为，光大公司、凯斯公司签订的《光大金融中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。在合同期限届满前，凯斯公司向光大公司提出退租申请，并自愿表示愿按租赁合同约定承担不予退还履约保证金的违约责任，且于2013年9月22日搬离所租赁的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，而且双方均认可双方租赁合同已于2013年9月22日解除之事实，故对光大公司请求确认双方于2012年12月10日签订的《光大金融中心租赁合同》因被告单方面提出终止而解除的诉讼请求，本院予以支持。 对于光大公司要求凯斯公司支付合同解除后至期限届满之间的租金456939元（2013年9月25日至2014年12月24日期间）作为违约责任的诉讼请求，根据双方所约定的租赁合同第十条违约责任中第5条“若乙方单方面终止合同，属乙方违约，应承担违约责任，乙方已交的租赁费用不予退还，同时乙方交纳的履约保证金作为违约金归甲方所有，且乙方应立即向甲方结清所有费用并全额交纳租赁期内未交纳的租赁费”规定，凯斯公司提前退租构成违约，除其已交履约保证金作为违约***大公司所有外，双方还约定了租赁期内未交纳的租赁费作为违约责任的一部份，但凯期公司对该部份违约金提出调整请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案凯斯公司提前一个月向光大公司提出退租申请，自愿扣除已交履约保证金并给付完实际履行期全部租金的情况，本院调整凯斯公司应给付光大公司违约金为150000元。 综上，原告光大公司的诉讼请求，本院予以部份支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都光大金融中心项目开发有限公司与四川凯斯建筑设计有限公司双方于2012年12月10日签订的《光大金融中心租赁合同》已解除； 二、被告四川凯斯建筑设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都光大金融中心项目开发有限公司150000元； 三、驳回原告成都光大金融中心项目开发有限公司的其余诉讼请求。 如果被告凯斯公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8154元（该款已由原告成都光大金融中心项目开发有限公司预交），减半收取4077元，保全费2804元，合计6881元，由原告成都光大金融中心项目开发有限公司承担881元，被告四川凯斯建筑设计有限公司承担6000元，并在履行上述支付义务时一并支付给原告成都光大金融中心项目开发有限公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　杨　进 二〇一四年十一月二十七日 书记员　***