随县神龙房地产开发有限公司、随州市建筑设计院房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省随州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂13民终22号

上诉人（原审被告）：随县神龙房地产开发有限公司，住所地随县厉山镇神农居委会随县农贸超市二楼18号。

法定代表人：汪加平，该公司经理。

委托诉讼代理人：汪欢，该公司员工。

委托诉讼代理人：周启顺，湖北正宛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：随州市建筑设计院,住所地随州市沿河大道***号。

法定代表人：李勇，该院院长。

委托诉讼代理人：董林森，该院职工。

委托诉讼代理人：何少俊，湖北天赋律师事务所律师。

上诉人随县神龙房地产开发有限公司因与被上诉人随州市建筑设计院房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2018）鄂1321民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人随县神龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪欢、周启顺，被上诉人随州市建筑设计院的委托诉讼代理人董林森、何少俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

随县神龙房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判；2.发回重审或改判驳回随州市建筑设计院的诉讼请求；3.诉讼费用由随州市建筑设计院负担。事实与理由：2012年3月1日，随州市建筑设计院与随县神龙房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定随州市建筑设计院应支付的房款为2510227元（含设计费抵款），而截止一审起诉时，其还有778852元未付。根据协议第二.2条的约定，随州市建筑设计院应在《房屋认购协议书》签订后三天内与随县神龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并在签订合同时支付全部房款。根据《房屋认购协议书》第四条的约定，随州市建筑设计院如不能履行上述约定，则随县神龙房地产开发有限公司有权将房屋另行出售。据此，随县神龙房地产开发有限公司于2016年11月9日将该房另行出售给湖北省广播电视信息股份有限公司随县支公司，没有违反协议约定，有关不利后果应由随州市建筑设计院承担，一审法院应当认定随州市建筑设计院的上述违约行为。2.随县神龙房地产开发有限公司开发的小区由随州市建筑设计院设计，设计时随县神龙房地产开发有限公司已告知随州市建筑设计院需开挖地下通道的事宜，随州市建筑设计院购房时对此知情，且开挖通道不影响其购房的价值，不会导致合同目的无法实现，故合同不应解除。随县神龙房地产开发有限公司已经出具了发票并交纳了税费，合同解除会造成随县神龙房地产开发有限公司几十万元的损失。

随州市建筑设计院辩称：1.双方没有签订商品房买卖合同，随县神龙房地产开发有限公司未向随州市建筑设计院主张解除权，且自2012年7月开始收受购房款。上述事实说明，双方以实际履行的方式对协议书中付款条款的有关约定进行变更。由于随县神龙房地产开发有限公司违反规划，随州市建筑设计院才依法未支付剩余购房款。2.协议书具备《商品房预售管理办法》规定的商品房合同的主要内容，且随县神龙房地产开发有限公司已经收受大部分购房款，故应当认定为商品房买卖合同。随县神龙房地产开发有限公司擅自出售商铺，构成严重违约。3.随州市建筑设计院设计图纸显示人防通道在小区内，但随县神龙房地产开发有限公司在小区外开挖，违反规划，导致合同目的无法实现。

随州市建筑设计院向一审法院起诉请求：1.判令解除随州市建筑设计院与随县神龙房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，由随县神龙房地产开发有限公司返还随州市建筑设计院购房款2510227元及利息（自2014年12月11日起按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计息至款付清时止），并赔偿随州市建筑设计院损失1846396元；2.由随县神龙房地产开发有限公司负担诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年3月1日，随州市建筑设计院与随县神龙房地产开发有限公司签订了八份《【神龙湾1期】房屋认购协议书》，约定由随县神龙房地产开发有限公司将其开发的神龙湾小区（神龙花园小区）6套商铺和2套住房出售给随州市建筑设计院，6套商铺的房号分别为11-1-1、11-2-1、13-1-4、13-1-5、13-2-2、13-2-3，价款分别为714647元、409702元、480153元、463407元、275266元、265677元；2套住房的房号分别为11-2-301、11-2-302，价款分别为323846元、356381元。房屋认购协议书在约定房号、建筑面积、销售单价、单套房屋销售总价的同时，还约定随州市建筑设计院应在认购协议书签订后3天内与随县神龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性付款的，自《商品房买卖合同》签订之日起7天内付清全部房款，随州市建筑设计院违约则《认购协议书》自动解除，随县神龙房地产开发有限公司有权另行出售。随州市建筑设计院、随县神龙房地产开发有限公司在认购协议书中还特别约定房款以随州市建筑设计院设计费抵扣多退少补。该协议签订后，随州市建筑设计院共支付购房款2510227元（其中现金支付2159006元、设计费抵付351221元），最后一笔现金支付的购房款750000元于2013年12月24日交纳，尚结欠部分房款未付，随州市建筑设计院、随县神龙房地产开发有限公司至今未签订书面《商品房买卖合同》，也未办理交房手续。

房屋认购协议书履行过程中，随州市建筑设计院于2014年12月11日发现随县神龙房地产开发有限公司违反规划许可，在随州市建筑设计院××临街××商铺（三间两层）前开挖地下通道，随州市建筑设计院因所购房屋拟整体用于经营，遂多次找随县神龙房地产开发有限公司交涉，其间随县神龙房地产开发有限公司以随州市建筑设计院尚欠部分购房款未付为由，将随州市建筑设计院认购的11-2-302住房出售给他人并办理了备案登记手续。随州市建筑设计院认为随县神龙房地产开发有限公司违反合同约定，严重损害了随州市建筑设计院所购商铺的商业价值，并存在一房多卖行为，合同目的已无法达到，遂于2018年7月3日诉至一审法院。

一审法院认为，随州市建筑设计院、随县神龙房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，随县神龙房地产开发有限公司已经收受大部分购房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，合同成立有效。随县神龙房地产开发有限公司违反规划许可，在随州市建筑设计院××临街××商铺（三间两层）前开挖地下通道，因随州市建筑设计院所购房屋拟全部用于整体经营，随县神龙房地产开发有限公司此举严重损害随州市建筑设计院所购房屋的商业价值，致使合同目的无法实现，随州市建筑设计院请求解除与随县神龙房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同，由随县神龙房地产开发有限公司返还随州市建筑设计院购房款2510227元及其中现金支付购房款2159006元的利息，予以支持，利息应自随县神龙房地产开发有限公司收取购房款之日起计算，鉴于随州市建筑设计院自愿要求自其发现随县神龙房地产开发有限公司违反规划之日即2014年12月11日起计息，予以认可，按中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计息至款付清时止。对于设计费抵扣的购房款351221元，因设计费的结算与支付另有约定，随州市建筑设计院在本案中请求支付利息，不予支持。随州市建筑设计院以随县神龙房地产开发有限公司违约将随州市建筑设计院购买的4套商铺和1套住房再次出售给他人为由，要求赔偿随州市建筑设计院损失1846396元，与事实及合同约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除随州市建筑设计院与随县神龙房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，即2012年3月1日签订的八份《【神龙湾1期】房屋认购协议书》；二、随县神龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还随州市建筑设计院购房款2510227元及其中现金支付购房款2159006元的利息（自2014年12月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期流动资金贷款利率计息至款付清时止）；三、驳回随州市建筑设计院的其他诉讼请求。案件受理费20830元，由随州市建筑设计院负担8830元，随县神龙房地产开发有限公司负担12000元。

经审理查明，随州市建筑设计院所购商铺门前建有地下潜入式通道。通道入口设置在商铺门前6.2米处。

本院二审审理中，随县神龙房地产开发有限公司将上述通道填平，并书面承诺以后不再开通该通道。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：双方形成的房屋买卖合同关系是否应予解除。随县神龙房地产开发有限公司将随州市建筑设计院已购买的11-2-302住房出售给他人，故该院有权解除该合同。然而，随州市建筑设计院主张尚有49万余元购房款没有付清，未付购房款数额超出11-2-302住房的售价，故随县神龙房地产开发有限公司不存在返还该房购房款的问题。对其他七套商品房而言，随州市建筑设计院主张随县神龙房地产开发有限公司在其购买的商铺门前建有地下通道违反规划，构成违约行为，据此要求解除合同。本院认为，即使随县神龙房地产开发有限公司存在上述行为，但商铺门前尚有6.2米长的场地可供使用，且双方未签订书面的房屋买卖合同，随州市建筑设计院未举证证明双方对商铺门前配套设施（场地）需要达到何种标准存在明确约定，故不能证明随县神龙房地产开发有限公司存在违约行为。同时，即使随县神龙房地产开发有限公司的上述行为违约，但本案二审中随县神龙房地产开发有限公司已经将该通道填平并书面承诺不再开通该通道，故有关违约的行为和合同解除的情形已经消除。随州市建筑设计院据此主张其他七套商品房买卖合同应予解除的理由不能成立，不予支持。

综上，随县神龙房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省随县人民法院（2018）鄂1321民初1469号民事判决；

二、解除随州市建筑设计院与随县神龙房地产开发有限公司之间签订的11-2-302住房商品房买卖合同，即于2012年3月1日签订的1份《【神龙湾1期】房屋认购协议书》；

三、驳回随州市建筑设计院的其他诉讼请求。

一审案件受理费20830元，由随州市建筑设计院负担10415元，随县神龙房地产开发有限公司负担10415元；二审案件受理费26882元，由随州市建筑设计院负担13441元，随县神龙房地产开发有限公司负担13441元。

本判决为终审判决。

审判长　刘　莹

审判员　周　鑫

审判员　李　超

二〇一九年五月十三日

书记员　何沛俊