山东佳丰数控机床有限公司、山东岱圣建设有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省肥城市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0983民初8073号

原告：山东佳丰数控机床有限公司，住所地肥城市××镇工业园。

法定代表人：谢兆泉，经理。

委托诉讼代理人：张绪金，山东德然律师事务所律师。

被告：山东岱圣建设有限公司，住所地泰山青春创业开发区。

法定代表人：李文焕，执行董事。

委托诉讼代理人：李**，男，1977年6月15日出生，汉族，该公司职工，住肥城市。

委托诉讼代理人：杨东贞，山东卓知律师事务所律师。

第三人：罗洪岩，男，1972年7月1日出生，汉族，住肥城市。

原告山东佳丰数控机床有限公司（以下简称佳丰数控公司）与被告山东岱圣建设有限公司（以下简称岱圣建设公司）、第三人罗洪岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月31日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。佳丰数控公司法定代表人谢兆泉及其委托诉讼代理人张绪金，岱圣建设公司委托诉讼代理人李**、杨东贞、第三人罗洪岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

佳丰数控公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令岱圣建设公司腾退厂房、恢复原状；2.请求判令岱圣建设公司支付厂房占用期间的租金（自2017年9月1日起至实际腾退完毕恢复原状之日止，按日租金3600元计算，具体数额以评估价为准）；3.诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用由岱圣建设公司承担。事实和理由：2020年2月份岱圣建设公司经人介绍租赁佳丰数控公司在肥城市××镇工业园的厂区进行生产经营，口头约定日租金0.4元／㎡至0.45元／㎡之间。根据佳丰数控公司厂房面积8000㎡计算，日租金约为3200元至3600元。岱圣建设公司于2020年3月21日向佳丰数控公司预付租赁费10万元，佳丰数控公司要求与岱圣建设公司订立书面租赁合同，岱圣建设公司均以各种理由拖延，现佳丰数控公司要求岱圣建设公司支付欠付租金，岱圣建设公司也不支付。为维护自身合法权益，请求判如所请。

岱圣建设公司辩称，原告在诉状中认可厂房是经人介绍租赁给我公司使用，也认可收到租金100000元，双方在合同中对于租金进行了明确的约定，即年租金120000元，双方的合同已实际履行，至今已近两年。我公司基于租赁合同属合法占有。根据民法典第490条规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。原告曾于2017年7月22日以租金50000元价格将厂房租给我公司使用。2020年及2021年的租赁价格为120000元，三次租赁价格相吻合，均系双方协商后确定的价格，不存在原告所称的事实。综上，原告所诉无事实和法律依据，应当予以驳回。

罗洪岩述称，原告的办公楼、成品库和热处理车间基础以上部分均是由我进行的施工，由于施工过程中工程款支付不及时，原告公司与我沟通，签订补充协议一份，如付款不及时，我有权对外出租厂房及办公楼，此后我继续施工。2014年我完成办公楼和成品库施工，热处理车间未完成施工。经向原告催要工程款，原告一直没有支付。并且原告也未将对外出租厂房和办公楼所得的租金作为工程款支付给我，因此，我在2021年3月16日与被告签订租赁合同，并收取了租金。

当事人就各自主张提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对各方均无异议的不动产登记信息、李茂振银行卡明细、厂房照片、岱圣建设公司营业执照、企业变更情况、佳丰数控公司企业变更情况、岱圣建设公司向李茂胜、孙某、罗洪岩转款交易明细、本院对证人尹某调查形成的询问笔录一份，本院予以认定并在案佐证。对各方存在争议的证据分析如下：

1.佳丰数控公司提交的尹某书面证明，因尹某未出庭作证，且本院就相关案件事实已对其进行了调查询问，故应以询问笔录为准。

2.佳丰数控公司证人张某出具的证明及出庭陈述，因证人已出庭作证，故应以出庭陈述为准。根据证人陈述内容，该证人对2019年涉案厂房使用人未能明确确认，故不能证实原告的主张。

3.佳丰数控公司提交的其与山东富勒卡特润滑油公司签订的租赁合同，欲证实同位置类似厂房租金为每年36万元。本院认为，因该合同为复印件且与本案争议标的无关，故本院不予采信。

4.佳丰数控公司提交的2019年至2020年12月期间涉案厂区变电室流水，欲证实在此期间厂房用电并未间断。本院认为，该流水只能证明涉案厂房有人使用，但并不能直接证明系由岱圣建设公司使用产生。

5.佳丰数控公司提交的（2021）鲁0983诉前调4404号案件诉状及民事裁定书，欲证实案外人宏润公司曾就涉案工程款向原告主张权利，与第三人罗洪岩无关，原告不欠罗洪岩任何款项，罗洪岩无权将原告的厂房对外出租，牟取非法利益。本院认为，上述证据系来源于法院案件卷宗，真实性应予确认，该证据可以证实宏润公司曾通过诉讼方式向原告主张涉案厂房的工程款。

6.岱圣建设公司提交的2017年租赁合同。本院认为，该租赁合同加盖有原告公司公章，并有岱圣建设公司向原告公司财务人员李茂胜支付租金50000元的付款明细予以佐证，可以确认其真实性，佳丰数控公司虽提出异议，但未提交相反证据予以推翻，其亦认可合同期间由岱圣建设公司实际租用该厂房，且在其提交的原始诉状中并未提及该时间段的租金，故对该证据效力，本院予以确认。

7.岱圣建设公司提交的2020年租赁合同。本院认为，该合同虽未加盖原告公司公章，但通过证人刘某出庭陈述及孙某支付原告租金的事实，可以印证该租赁合同的真实性，且合同内容与本案相关联，本院对其证据效力予以确认。

8.岱圣建设公司提交的2021年租赁合同。本院认为，该合同由岱圣建设公司与罗洪岩签订，双方对其真实性均无异议，且合同内容与本案相关联，故对其证据效力本院予以确认。

9.岱圣建设公司申请证人刘某出庭陈述。本院认为，该证人出庭陈述的内容与2020年租赁合同及原告收取120000元租金的事实相互印证，可以证实原告曾委托其对外出租涉案厂房的案件事实。

10.岱圣建设公司提交的其与山东石横特钢公司生活服务公司签订的房屋租赁合同。欲证实2018年12月1日至2019年12月1日未租赁涉案厂房，而租赁了该合同中的房屋。本院认为，该合同标的虽与涉案厂房无关，但结合本院对证人尹某的询问及当事人陈述，可以佐证该合同期内岱圣建设公司并未租赁使用涉案厂房。

11.罗洪岩提交的补充协议。本院认为，该协议加盖有肥城福山机械制造有限公司的公章，佳丰数控公司虽对其真实性提出异议，但并未申请鉴定予以推翻，且该协议内容涉及本案厂房的出租权，故对其证据效力本院予以确认。

12.罗洪岩提交的谢兆泉出具的证明一份。本院认为，谢兆泉虽否认出具过该证明，但未申请鉴定或提供其他证据予以推翻，故对该证明的真实性本院予以确认。因该证明出具时间为2020年12月19日，此时谢兆泉并非佳丰数控公司的法定代表人，在未加盖公司公章的情况下，该证明内容对原告并无当然的约束力。

本院根据当事人陈述和审查确认的证据，查明事实如下：佳丰数控公司成立于2011年8月22日，法定代表人为谢兆泉。该公司原名为肥城福山机械制造有限公司，2015年3月17日，更名为佳丰数控公司。2016年9月22日，因谢兆泉患病需要治疗，该公司将法定代表人变更为其女儿谢育育。2021年11月26日，法定代表人再次变更为谢兆泉。山东岱圣安装有限公司成立于2004年10月15日，2022年1月29日更名为山东岱圣建设有限公司。

佳丰数控公司在石横镇石横三村工业院内建有成品库、办公楼和热处理车间。2016年2月16日，佳丰数控公司办理了成品库不动产登记，登记证号为（2016）肥城市不动产权第0××6号，登记的宗地面积为8818.67平方米，房屋建筑面积为4632.03平方米。2017年7月22日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定佳丰数控公司将工业园区成品库整体以及库外空地出租给岱圣安装公司使用，租金为人民币伍万元，租赁期限自2017年8月1日至2018年5月31日。……。合同签订后，岱圣安装公司开始使用办公楼后的成品库车间，并于2017年9月4日将租金50000元转账支付给佳丰数控公司的财务人员李茂胜，转账备注为：“三部石横房租”。合同到期后，岱圣安装公司继续使用该车间至2018年10月底后离开，期间未支付租金。2020年初，佳丰数控公司委托刘某与岱圣安装公司协商厂房租赁事宜。协商一致后，刘某安排孙某作为代表与岱圣安装公司签订厂房租赁合同一份，约定将工业园区成品库和热处理车间整体出租给岱圣安装公司使用。租金为120000元，租赁期限自2020年3月15日至2020（1）年3月14日止。签订合同之日租金一次性支付。该合同签订后，岱圣安装公司于2020年3月20日将租金120000元付至孙某指定账户，2020年3月21日，孙某将100000元租金转付至佳丰数控公司会计李茂振账户。刘某另转账支付给谢兆泉租金20000元。此后，岱圣安装公司开始使用办公楼后的两处车间。2021年3月16日，岱圣安装公司与第三人罗洪岩签订租赁合同一份，约定罗洪岩将工业园区内成品及热处理车间2栋厂房整体出租给岱圣安装公司使用。租金为人民币壹拾贰万元／年（120000元）；租赁期限自2021年3月16日至2023年3月15日止。该合同签订后，岱圣安装公司于2021年9月3日支付罗洪岩租金110010元，同日以代付水费的方式支付租金9990元。2021年12月31日，佳丰数控公司诉来本院。并要求对2017年9月1日以来的租金进行评估。庭审中，佳丰数控公司对其主张的口头约定的租金标准未向法庭举证，刘某及岱圣安装公司均未予认可。岱圣安装公司未能举证证实罗洪岩享有合法的出租权，佳丰数控公司对此亦不予认可。

另查明，2013年9月12日，肥城福山机械制造有限公司与罗洪岩曾签订补充协议一份，约定：经双方协商肥城福山机械制造有限公司办公楼、成品库与处理车间由罗洪岩组织人员对基础以上主体装饰部分进行施工完善，如施工完成中甲方未按合同约定付款，由乙方全权对车间及办公楼进行处置或租赁，所得费用抵乙方建设投资的部分利息。2020年12月19日，谢兆泉出具证明一份，载明：兹由山东宏润安装工程有限公司与肥城福山机械制造有限公司（佳丰数控公司）签订的2013年8月23日施工合同，是由罗洪岩挂靠山东宏润安装工程有限公司资质施工管理的。2021年7月29日，山东宏润安装工程有限公司曾就上述工程合同价款起诉佳丰数控公司，后于2021年12月3日申请撤诉。

案经开庭审理，调解未达成协议。

本院认为，佳丰数控公司作为涉案成品库和热处理车间的建设方，依法享有对上述厂房的所有权，其对外出租并收取租金，符合法律规定。关于2017年佳丰数控公司与岱圣建设公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示并不违反法律强制性规定，且已实际履行，对其效力，本院依法予以确认。该合同到期后，岱圣建设公司未支付2018年6月1日至2018年10月31日的租金，参照双方合同约定的租金标准，应由岱圣建设公司补交租金25000元。

2018年11月1日至2020年3月14日，岱圣建设公司未使用涉案厂房车间，故佳丰数控公司主张由其支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。

关于2020年3月13日孙某与岱圣建设公司签订的租赁合同，有佳丰数控公司对刘某的授权在前，并有公司收取全部租金的事实在后，因此应认定该合同系孙某代表佳丰数控公司与岱圣建设公司签订，合同合法有效并已实际履行。佳丰数控公司主张岱圣建设公司再行支付租金，于法无据，本院亦不予支持。

关于2021年3月16日罗洪岩与岱圣建设公司签订的租赁合同，因该合同租赁标的物与此前合同一致，即岱圣建设公司对该租赁标的物属于佳丰数控公司所有应为明知，在此情况下，岱圣建设公司庭审中并未提供罗洪岩享有出租权的证据，且签订合同时对罗洪岩的出租权也未向佳丰数控公司进行核实，故不能认定其为善意承租人。而罗洪岩提交的补充协议形成于2013年工程施工期间，且此后相关工程款的支付情况并不明确，双方在该协议中关于厂房出租权的假设性授权行为也并未实际履行。2021年3月16日，罗洪岩也是在明知此前一直由佳丰数控公司对外出租的情况下与岱圣建设公司签订的租赁合同，因此，罗洪岩对外出租涉案租赁物的权利来源证据不足，且租赁合同的签订并非善意，该合同亦未经佳丰数控公司予以追认。因此，该租赁合同应认定为无效。因该合同无效，而岱圣建设公司仍继续使用涉案租赁物，故佳丰数控公司与岱圣建设公司的租赁合同应视为此前租赁合同的延续，即2020年3月13日租赁合同继续有效，该合同期限届满后，转为不定期合同，此后的租金，应由岱圣建设公司按照原合同租金标准即每年120000元向佳丰数控公司交纳。佳丰数控公司主张口头约定的租金标准无证据证实，本院不予支持。其关于对租金标准进行评估的申请，因合同有明确约定并已实际履行，故本院对此不予准许。

综上，因涉案租赁合同已转为不定期合同，佳丰数控公司可随时主张解除，故对于佳丰数控公司要求岱圣建设公司腾退厂房的请求，本院依法予以准许，但应留出合理期限。关于佳丰数控公司诉请岱圣建设公司恢复原状的主张，因其未就厂房原状进行举证，本院不予准许。佳丰数控公司关于要求岱圣建设公司按日3600元支付2017年9月1日至腾退完毕之日租金的请求，部分予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百七十一条、第一百七十六条、第五百零二条、第五百零三条、第五百零九条、第五百六十三条、第七百三十条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、被告山东岱圣建设有限公司于本判决生效之日起三十日内，将所承租的涉案成品库及热处理车间腾退交还给原告山东佳丰数控机床有限公司；

二、被告山东岱圣建设有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告山东佳丰数控机床有限公司租金25000元（2018年6月1日至2018年10月31日）；

三、被告山东岱圣建设有限公司于本判决生效之日起七日内，支付原告山东佳丰数控机床有限公司租金150000元（已自2021年3月16日起按年租金120000元计算至2022年6月15日，此后自2022年6月16日起，继续按该标准支付至实际腾退完毕之日止）；

四、驳回原告山东佳丰数控机床有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25556元，由佳丰数控公司负担23656元，由岱圣建设公司负担1900元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向泰安市中级人民法院在线提交上诉状。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　刁剑

二〇二二年六月二十一日

书记员　　韩朋