北京通州房地产开发有限责任公司等与北京世纪朝开拆迁服务有限公司等二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事案件判决书

（2021）京03民终6828号

上诉人北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储通州分中心）、北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通州房地产公司）因与被上诉人张玉海、北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）、北京世纪朝开拆迁服务有限公司（以下简称朝开拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

土储通州分中心、通州房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张玉海诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用均由张玉海承担。事实与理由：张玉海所持的仅有张玉海自已签名拆迁协议复印件不是土储通州分中心、通州房地产公司的意思表示，由于土储通州分中心、通州房地产公司在一宗宅基地上只有一个安置人口，按照每人安置面积不超过50平方米，一口之家最多只能享受一套不超过80平方米两居室的规定，张玉海不可能获得两套安置房。因此土储通州分中心、通州房地产公司无法与之达成协议。张玉海以没有达成一致的协议主张赔偿和补偿，没有事实和法律的依据，人民法院不应支持张玉海的诉讼请求。一审法院认为张玉海向土储通州分中心、通州房地产公司交付了拆迁房屋，已经履行了义务，由此推定张玉海所持的没有土储通州分中心、通州房地产公司签章的协议产生法律效力的推定不符合拆迁的一般流程，按照拆迁的流程，必须由张玉海先交付房屋，才会有拆迁人履行义务，被拆迁人所得拆迁款项及利益必须经过审计部门的确认，才能最终确立拆迁协议效力。且第三人朝开拆迁公司后来要求张玉海重新签订协议，但张玉海拒绝重新签订协议；还由于拆迁征地项目带有行政性和法律性的特点，因此一审法院的推定不能成立。土储通州分中心、通州房地产公司提交的北京市通州区人民政府通政会[2015]38号会议纪要要求必须在6月30日前完成文化旅游区的拆迁工作，第三人朝开拆迁公司与张玉海签订的未经土储通州分中心、通州房地产公司确认的协议也是在6月30日，朝开拆迁公司与张玉海都应知晓土储通州分中心、通州房地产公司提交的拆迁宣传手册内容，其中一口人安置面积不超过 50平方米，这是基本原则底线。因此有理由认定朝开拆迁公司与张玉海恶意串通，损害国家、集体或第三人利益。恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之即为恶意。串通可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。按照合同法的规定，合同应属无效。另外，如果本案支持了张玉海的诉讼请求，对已经按照拆迁方案签订协议完成拆迁的99．99%的被拆迁人是不公平的，也是损害公共利益的。

张玉海辩称：同意一审判决，请求法院依法维持原审判决。 台湖镇政府辩称：服从一审判决。我们不是适格的被告主体，这个案件与我们没有关联性。 朝开拆迁公司辩称：服从一审判决。案件与我们没有关联性。

张玉海向一审法院起诉请求：1、判令通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向张玉海支付拆迁补偿、补助费扣除房款后的差价款953 035元；2、判令通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向张玉海支付违约金（自2015年8月10日起以953 035元为基数按日万分之三的标准支付至实际给付之日）；3、判令通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府向张玉海支付周转费348 440元（自2015年7月1日至2020年4月30日期间周转费）；4、判令通州房地产公司、土储通州分中心、台湖镇政府支付向张玉海支付截至2020年4月30日的周转费利息41 098．70元（分别以35 400元为基数按照年利息4．5％自2015年7月1日计算至2020年4月30日、以35 400元为基数按照年利息4．5％自2016年1月1日计算至2020年4月30日、以35 400元为基数按照年利息4．5％自2016年7月1日计算至2020年4月30日、以35 400元为基数按照年利息4．5％自2017年1月1日计算至2020年4月30日、以35 400元为基数按照年利息4．5％自2017年7月1日计算至2020年4月30日、以23 600元为基数按照年利息4．5％自2018年1月1日计算至2020年4月30日、以51 040元为基数按照年利息4．2％自2018年7月1日计算至2020年4月30日、以38 280元为基数按照年利息4．15％自2019年1月1日计算至2020年4月30日、以38 280元为基数按照年利息4．15％自2019年7月1日计算至2020年4月30日、以25 520元为基数按照年利息4．05％自2020年1月1日计算至2020年4月30日）；5．诉讼费由通州房地产公司、土储通州分中心承担。

一审法院认定事实：张玉海系北京市通州区台湖镇田家府村（以下简称田家府村）村民，原居住于该村202号。 2012年左右，因北京通州文化旅游区项目建设需要，该项目范围内的田家府村开始实施拆迁。上述项目的拆迁人为北京市土地整理储备中心、土储通州区分中心，北京市土地整理储备中心授权土储通州分中心实施征地、拆迁工作，拆迁实施单位为通州房地产公司，拆迁服务机构采取招投标方式确定。2012年12月，土储通州区分中心向朝开拆迁公司、北京昌房正信拆迁服务有限公司发送《中标通知书》，此后上述两家公司与土储通州分中心达成协议，成为北京通州文化旅游区土地一级开发项目集体住宅前项目的拆迁服务机构。 2015年6月11日，经北京市通州区人民政府会议研究决定，台湖镇政府等作为拆迁工作的责任主体，要求加强组织协调，全力以赴保证2015年6月30日前完成文旅区的全部拆迁工作。 2015年6月30日，在朝开拆迁公司工作人员协调参与下，张玉海作为被搬迁人（乙方）在搬迁人（甲方）为土储通州分中心、通州房地产公司的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）上进行签字。 《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、拆迁房屋情况甲方因文化旅游区项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内田家府村202号的宅基地上所有房屋及其附属物。现已认定乙方宅基地面积404．4平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积242．56平方米。甲方安置乙方人口共计1人（其中：农业1人，非农业0人），应安置面积146平方米，安置人员是：张玉海（安置协议双方另行签订）。二、拆迁补偿金额及各项补助费1、甲乙双方一致同意，经北京全地房地产评估有限公司评估，甲方应支付给乙方的宅基地区位补偿价款803 712元，房屋重置成新价款213 881元，附属物及装修补偿价款52 675元。合计补偿款1 070 268元。2、拆迁各项补助费共计462 767元。（详见附件1：《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》）以上两项补偿补助合计1 533 035元。……四、交房期限乙方应于2015年7月7日前（不含当日）将原住房、钥匙和水、电费结清证明交甲方处理。原宅基地内房屋和已评估作价的附属物乙方不得私自拆除或损毁，并交于甲方处理，土地由甲方管理使用。甲方为乙方出具交房验收单。乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按拆迁补偿补助款总额的万分之三向甲方支付违约金。四、拆迁周转期限 甲方为乙方安置期房的，在拆迁周转期间，乙方自行解决周转房屋。自签订本协议之日起至安置房竣工通知乙方办理入住手续之日止，甲方每半年向乙方支付一次周转费（周转费结合安置房选房户型及周转期间，其具体金额及支付方式，双方另行签订周转协议）。五、结算方式1、乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将拆迁补偿款项在30个工作日内以银行活期存折方式支付给乙方。……七、争议的解决方式本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决。协商不成的，双方可向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼。上述《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》还约定了其他相关内容。 《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、基本情况认定的宅基地面积为404．4平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积为242．56平方米。二、房屋安置乙方在拆迁范围内应安置人口人（其中：农业1人，非农业0人），安置面积约为146平方米，安置户型为一居室壹套；二居室壹套。三、拆迁补助费搬家补助费（住宅房屋搬家补助费）3638元、移机补助费2935元、提前搬家奖励费100 000元、合法利用土地奖：100 000元、节约装修奖76 722元、安家补助费50 000元、空地奖129 472元，以上几项合计462 767元。上述《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》还约定了其他相关内容。 《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）约定：一、基本情况土储通州分中心为北京通州文化旅游区项目（以下简称“项目”）土地一级开发主体，委托通州房地产公司具体负责项目有关的各项搬迁补偿安置工作。按照《北京通州文化旅游区集体土地住宅房屋搬迁补偿安置方案》（以下简称方案）的安置标准，乙方应安置人口1人，应安置楼房面积146平方米，应安置楼房贰套。二、安置情况：《北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案》关于安置面积及安置房价格的规定，符合安置条件的被安置人，首先按安置户型指导原则确定户型搭配方式，其次安置房总面积应控制在每人50平方米（含配套面积）。安置房指标范围内购房均价为每平方米2300元（不含楼层差价）。人口1人，共80平方米，共计184 000元，综上，甲方共安置乙方贰套楼房，其中一居室壹套，两居室壹套，共计贰套，预计总建筑面积146平方米，购房款共计580 000元。以上安置楼最终面积及价格以专业测面积以及所在楼层价格为准，对己交纳的购房款多退少补。三、根据甲、乙双方于2015年6月30日签订的《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》，签约序号：956。搬迁补偿补助费用总金额1 533 035元，与上述公共维修基金款及上述购房款结算差价，甲方应付乙方差价款953 035元。……甲方以银行活期存折方式在乙方完成搬迁后30个工作日内支付给乙方。甲方若无正当理由未按期向乙方支付乙方余额，甲方需按应付未付款总额每日万分之三向乙方支付违约金。《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》还约定了其他相关内容。 2015年6月30日，朝开拆迁公司与张玉海签署了签约序号为956的《拆迁安置确认单》，该确认单载明：被搬迁人张玉海，应安置人口1人，应安置面积146㎡，应安置套数贰套，一居室（57㎡）一套、二居室（89㎡）一套。同日，张玉海还在《选房确认单》签字，该《选房确认单》载明：一居室（57．5㎡）1、两居室A（89．9㎡）1。 张玉海在上述协议上签字当日（2015年6月30日）便将田家府村202号院房屋交付给了土储通州分中心、通州房地产公司。因土储通州分中心、通州房地产公司尚未在协议上签章，故未给付张玉海原件，本案中张玉海所提交的上述协议复印件系根据田家府村村民委员会（以下简称田家府村委会）保留的复印件复印而来。由于协议未通过审计，土储通州分中心、通州房地产开发公司至今尚未签章。土储通州区分中心、通州房地产公司已于2015年夏将田家府村202号院的房屋予以拆除，但土储通州区分中心、通州房地产公司至今尚未将补偿款、安置房交付张玉海。 2015年7月2日，张玉海（乙方）在甲方田家府村委会的《村民补助协议书》《村民补助费结算单》上签字，田家府村委会于2015年7月6日在该协议上签章。上述《村民补助协议书》约定：乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将补助费263 900元在7个工作日内以银行存折方式支付给乙方。田家府村委会称，根据拆迁流程，被搬迁人签署《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》《集体土地住宅房屋搬迁补助协议》《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》后，到村委会办理村级补助，签署《村民补助协议书》《村民补助费结算单》。 2015年7月17日，田家府村委会将《村民补助协议书》所约定的263 900元支付至张玉海账户。 另查，此次拆迁安置房周转费起初标准为一居室1800元／月／套，两居室2300元／月／套，自2018年5月1日起调整为一居室2060元／月／套，两居室2520元／月／套。 上述事实，有《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》《拆迁安置却认单》《选房确认单》《村民补助协议书》《村民补助费结算单》、中国邮政储蓄银行《批量明细查询》、田家府村委会关于拆迁流程的说明、《证明》《拆迁安置确认单》《关于研究文化旅游区土地一级开发项目周转费标准调整等有关问题的会议纪要》《北京市通州区文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案》《关于研究文化旅游区工作有关问题的会议纪要》、身份证复印件、户口簿、《中标通知书》《委托拆迁合同》，以及当事人陈述等在案佐证。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 根据一审法院查明的事实，张玉海于2015年6月30日在土储通州分中心委托的朝开拆迁公司的协调参与下在《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）进行了签字，然后于2015年7月履行了协议中所约定的交付田家府村202号房屋的义务，土储通州分中心、通州房地产公司作为拆迁人也早已将上述房屋拆除完毕，据此可见张玉海已经履行了合同的主要义务，土储通州分中心、通州房地产公司也已接受，虽然土储通州分中心、通州房地产公司并未在上述协议上签字、盖章，但上述协议已经成立。既然上述协议成立，那么对于搬迁人土储通州分中心、通州房地产公司就具有法律约束力，其应当依约履行合同中的义务，并承担违约责任。对于土储通州分中心所称上述协议即使成立也属无效的辩解意见，土储通州分中心并未提供充分证据证明拆迁人与被拆迁人之间存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，或者其他无效情形，故其该项辩解意见一审法院不予采纳。对于通州房地产公司所称上述协议并非双方真实意思表示的辩解意见，亦缺乏充分证据，一审法院不予采纳。对于土储通州分中心所称朝开拆迁服务公司并不负责田家府村202号所在标段拆迁工作的辩解意见，一审法院认为朝开拆迁公司系土储通州分中心委托的此次拆迁工作的服务单位，二者之间约定的具体内容对于张玉海来说难以知晓，土储通州分中心、通州房地产公司不能以此为由拒不承担相应法律责任。 对于张玉海主张的扣除房款后拆迁补偿、补助费953 035元即相应迟延付款违约金，有相应的合同依据，一审法院予以支持。对于张玉海主张的周转费，张玉海将房屋交付土储通州区分中心、通州房地产公司后、安置房下来之前，土储通州区分中心、通州房地产公司应根据相应的周转费发放标准（2018年5月份前的一居室每套每月1800元、二居室每套每月2300元，自2018年5月份起一居室每套每月2060元、二居室每套每月2520元），并按照《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案表号：B09Z-01-098）的约定“每半年向乙方支付一次周转费”。现张玉海主张两套安置房自2015年7月1日至2020年4月30日期间的周转费并无不妥，相应数额应为249 320元，对于张玉海主张的多于该数额的周转费，缺乏相应依据，一审法院不予支持。对于张玉海主张的逾期支付利息问题，一审法院认为双方虽对周转费的具体支付时间并未予以确定，但不应当晚于每半年的最后一天，晚于上述时间必然会给张玉海造成一定的利息损失，土储通州区分中心、通州房地产公司应赔付相应的利息；截至2020年4月30日，对于两套安置房自2015年7月1日至2020年4月30日58个月的周转费249 320元的相应赔付利息，一审法院参考中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率酌情确定为24 000元。对于张玉海主张的超过上述数额的利息，一审法院不予支持。虽然台湖镇政府在此次拆迁工作中作为地方属地政府协助有关单位进行拆迁工作，但其并非本案拆迁协议一方当事人，故一审法院对张玉海要求台湖镇政府承担责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、北京通州房地产开发有限责任公司、北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付张玉海搬迁补偿、补助费用953 035元，于判决生效之日起七日内执行清。 二、北京通州房地产开发有限责任公司、北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付张玉海迟延支付上述第一项费用的违约金（以953 035元为基数，按照日万分之三的标准自2015年8月10日计算至实际给付之日止），于判决生效之日起七日内执行清。 三、北京通州房地产开发有限责任公司、北京市土地整理储备中心通州区分中心共同支付张玉海2015年7月1日至2020年4月30日（58个月）的房屋周转费249 320元，于判决生效之日起七日内执行清； 四、北京通州房地产开发有限责任公司、北京市土地整理储备中心通州区分中心共同赔付张玉海上述第三项费用截至2020年4月30日的利息损失24 000元，于判决生效之日起七日内执行清； 五、驳回张玉海的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21 926元，由张玉海负担1026元（已交纳），北京通州房地产开发有限责任公司与被告北京市土地整理储备中心通州区分中心负担20 900元（于判决生效之日起七日内交纳）。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。 本案争议焦点为：张玉海从田家府村委会复印的并有张玉海签字的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》复印件是否生效、是否应被我国法律评价为无效。 原《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用书面合同形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据张玉海与田家府村委会签订《村民补助协议书》和《村民补助费结算单》、田家府村委会向张玉海支付补助费、田家府村委会出具的证明的事实，表明张玉海是田家府村集体组织成员，张玉海在田家府村有宅基地，张玉海原来居住在田家府村202号，张玉海是拆迁应安置人口。根据田家府村委会证明张玉海提交并有张玉海签字的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》复印件是张玉海从田家府村委会复印的事实，又根据朝开拆迁公司与张玉海签订《拆迁安置确认单》所载明的内容，结合土储通州分中心、通州房地产公司已经将田家府村202号院房屋拆除的事实，土储通州分中心、通州房地产公司虽未在上述三份协议上盖章、签字，但由于上述三份协议目的是张玉海作为被拆迁人将田家府村202号院落及房屋交给土储通州分中心和通州房地产公司并进行拆迁安置，现有证据表明土储通州分中心和通州房地产公司已经接收了张玉海交付的院落和房屋，并已经实际拆除，依照上述法律规定，涉案《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》已经成立。依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，故涉案《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》、《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》、《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》自成立时生效。本院对土储通州分中心、通州房地产公司有关“张玉海所持的仅有张玉海自已签名拆迁协议复印件不是土地通州分中心、通州房地产公司的意思表示，一口之家最多只能享受一套不超过80平方米两居室的规定，张玉海不可能获得两套安置房，一审法院的推定不能成立”的上诉理由和请求不予采纳。 合同效力是法律对各方当事人合意的评价。合同无效是法律对当事人签订的合同予以否定评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现。关于涉案三份协议是否具有被法律评价为无效的问题，应依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，土储通州分中心、通州房地产公司应对“涉案三份协议应被法律评价为无效”主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。由于现有证据未能证明张玉海与朝开拆迁中心等当事人存在恶意串通或其他无效情形，结合土储通州分中心、通州房地产公司未提供证据证明其曾经就涉案三份协议无效或可撤销问题向张玉海等当事人进行有效地主张的情形，应认定涉案三份协议对土储通州分中心、通州房地产公司具有约束力，本院对土储通州分中心、通州房地产公司有关“张玉海所持的仅有张玉海自已签名拆迁协议复印件不是土地通州分中心、通州房地产公司的意思表示，一审法院的推定不能成立，按照合同法的规定，合同应属无效，应改判驳回张玉海诉讼请求或发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。根据涉案协议的约定，一审法院对拆迁补偿、补助费、房屋周转费及违约金、利息损失的处理意见并无不妥。 综上所述，土储通州分中心、通州房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20 900元，由北京市土地整理储备中心通州区分中心负担10 450元（已交纳），由北京通州房地产开发有限责任公司负担10 450元（已交纳）。 本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　张印龙 审　　判　　员　　　何灵灵 审　　判　　员　　　周艳雯

法　官　助　理　　　陈文文 法　官　助　理　　　王永基 书　　记　　员　　　王　艳