某某与北京市通州区台湖镇人民政府等一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民事判决书

（2021）京0112民初28968号

原告：***，男，1965年12月3日出生，汉族，无职业，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：赵晓军，北京中安律师事务所律师。

被告：北京市通州区规划和自然资源综合事务中心，住所地北京市通州区潞苑南大街3号院10号楼。

法定代表人：王玥，负责人。

委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。

被告：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路47号-2号。

法定代表人：杨利，董事长。

委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张成娟，女，北京通州房地产开发有限责任公司职员。

被告：北京市通州区台湖镇人民政府，住所地北京市通州区台湖镇台湖村。

法定代表人：王鑫，镇长。

委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。

第三人：北京世纪朝开拆迁服务有限公司，住所地北京市朝阳区水碓子北里二号楼。

法定代表人：王彦邦，董事长。

原告***与被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心（以下简称“通州规自中心”）、被告北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称“通州房地产公司”）、被告北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称“台湖镇政府”）、第三人北京世纪朝开拆迁服务有限公司（以下简称“朝开拆迁公司”）民事主体间房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告***的委托诉讼代理人赵晓军、被告通州规自中心的委托诉讼代理人王月、被告通州房地产公司的委托诉讼代理人肖宝华、被告台湖镇政府的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼；被告朝开拆迁公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付拆迁补偿、补助费扣除购房款后的差价款829 863元；2.判令二被告向原告支付违约金（要求自2015年7月28日起以829 863元为基数按日万分之三的标准支付至实际给付之日）；3.判令二被告向原告支付周转费667 620元（暂主张自2015年6月14日起至2021年10月31日止的周转费）；4.判令二被告向原告支付周转费 667 620元的利息（自2015年6月14日起至2021年10月31日止按相应的中国人民银行同期贷款利率及中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；5.请求法院判令二被告向原告支付截止到2021年10月31日的周转费违约金275 400元（一居室800元/月，二居室1000元/月；违约金共计3600元/月）；6.请求法院判令二被告承担本案诉讼费。以上共计：1 772 883元。事实和理由：原告拆迁前居住在北京市通州区台湖镇田家府村××4号，2015年二被告开始对原告所在的田家府村进行拆迁。原被告双方于2015年6月13日达成一致，原告按被告委托的拆迁公司的要求在被告填写完的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案编号：B8108-01-087）《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）及附件《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案编号：B10Z-01-087）上签字按手印，同时还签署了《选房确认单》。原告在签署完上述协议后，拆迁公司将协议拿走，原告将房屋交付给了被告。之后原告的××4号宅基地上的房屋被被告拆除。因原告已经签署完拆迁协议且交付了房屋，2015年7月6日，田家府村村民委员会与原告签署了《村民补助协议书》，并向原告支付了452 800元补助费。《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案编号：B10Z-01-087）约定：现已认定乙方宅基地面积为277.50平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积为238.04平方米；甲方安置乙方人口共计5人，应安置面积324平方米；第二条（拆迁补偿金额及各项补助费）第1款约定：补偿款合计906 977元；第2款约定：拆迁各项补助费共计641 886元。（详见附件1《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》），以上补偿补助合计1 548 863元（906 977+641 886）；第四条（拆迁周转期限）约定：在拆迁周转期间，乙方自行解决周转房屋。自签订本协议之日起至安置房竣工通知乙方办理入住手续之日止，甲方每半年向乙方支付一次周转费。《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）第一条（基本情况）约定：乙方应安置楼房面积324平方米，应安置楼房肆套。第二条（安置情况）约定：安置房指标范围内购房均价为每平方米2300元，人口5人，共250平方米，共计575 000元（250*2300元），甲方共安置乙方肆套楼房，其中一居室壹套，两居室叁套，共计肆套，预计总建筑面积324平方米，购房款共计1 019 000元。第三条约定：原告的签约序号为950号；搬迁补偿补助费总金额1 548 863元与上述公共维修基金及上述购房款结算差价，甲方应付给乙方差价款529 863元，甲方应以银行活期存折的方式在原告完成搬迁后30个工作日内支付给乙方，否则甲方应按未付款总额每日万分之三向乙方支付违约金。上述协议及选房确认单签署后，原告向被告交付了房屋，且该房屋早已被拆除。但被告却一直未向原告支付拆迁补助及补偿款，也未向原告支付周转费。原告多次向二被告主张，二被告以审计通不过为由一直拖延。2019年12月份原拆迁公司工作人员找到原告，与原告协商变更协议（补签协议）。原告为了尽快取得补偿款及周转费，不得已在拆迁公司重新填好的协议上【《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案编号：B10Z-01-087）、《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）及附件《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案编号：B10Z-01-087）】签字。该三份协议的签署日期仍为2015年6月13日，只是该三份协议中的安置面积变更为274平方米；安置楼房变更为一居室两套，二居室两套，购房款金额变更为：719 000元，搬迁补偿补助费总金额1 548 863元与上述公共维修基金及上述购房款结算差价，甲方应付给乙方差价款829

863元。协议签署后拆迁公司称将协议交被告方盖章。遗憾的是虽然原告按被告的要求重新签署了相关协议，被告还是未能如约支付补偿款及周转费。原告多次催要，二被告互相推诿不予理会。基于以上事实，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉请。

被告通州规自中心辩称：原告的诉讼请求不符合拆迁政策。朝开拆迁公司不能代表我方与原告进行谈判。如果法院支持原告的诉讼请求会造成国有资产流失，该协议即使成立也无效。因此，请求法院驳回的诉讼请求。

被告通州房地产公司辩称：我公司同意土储的答辩意见。如果法院支持原告的诉讼请求，周转费应当为637 198元，违约金应为261 172元。

被告台湖镇政府辩称：我方不是拆迁主体，不应当成为本案被告。本案与我方无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人朝开拆迁公司未答辩。

经审理本院认定事实如下：***系北京市通州区台湖镇田家府村（以下简称田家府村）村民，原居住于该村××4号院。

2012年，因北京通州文化旅游区项目建设需要，该项目范围内的田家府村开始实施拆迁。北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称“土储通州分中心”，现名为“北京市通州区规划和自然资源综合事务中心”），经上级单位授权实施征地、拆迁工作，拆迁实施单位为通州房地产公司，拆迁服务机构采取招投标方式确定。2012年12月，土储通州分中心通过招投标与朝开拆迁公司、北京昌房正信拆迁服务有限公司达成有关协议，成为北京通州文化旅游区土地一级开发项目集体住宅前项目的拆迁服务机构。

2015年6月11日，经北京市通州区人民政府会议研究决定，台湖镇政府等作为拆迁工作的责任主体，要求加强组织协调，全力以赴保证2015年6月30日前完成文旅区的全部拆迁工作。

2015年6月13日，在朝开拆迁公司工作人员的协调参与下，***作为被搬迁人（乙方）在搬迁人（甲方）为土储通州分中心、通州房地产公司的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）上进行签字。

2015年12月，***在变更后的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》进行了签字，落款处***所签署的日期仍为2015年6月13日（注：下文中的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》若无特殊说明，均指实际签字日期在2015年12月份的相应协议）。

《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》（档案编号：B10Z-01-087）约定：一、拆迁房屋情况 甲方因文化旅游区项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内田家府村××4号的宅基地上所有房屋及其附属物。现已认定乙方宅基地面积277.50平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积238.04平方米。甲方安置乙方人口共计5人（其中：农业1人，非农业4人），应安置面积274平方米，安置人员是：***、杨东、周君薇、刘玉春、于远（安置协议双方另行签订）。二、拆迁补偿金额及各项补助费 1、甲乙双方一致同意，经北京全地房地产评估有限公司评估，甲方应支付给乙方的宅基地区位补偿价款628 590元，房屋重置成新价款205 388元，附属物及装修补偿价款72 999元。合计补偿款 906 977元。2、拆迁各项补助费共计641 886元。(详见附件1:《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》)以上两项补偿补助合计1 548 863元。……四、交房期限 乙方应于2015年6月20日前（不含当日）将原住房、钥匙和水、电费结清证明交甲方处理。原宅基地内房屋和已评估作价的附属物乙方不得私自拆除或损毁，并交于甲方处理，土地由甲方管理使用。甲方为乙方出具交房验收单。乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按拆迁补偿补助款总额的万分之三向甲方支付违约金。四、拆迁周转期限

甲方为乙方安置期房的，在拆迁周转期间，乙方自行解决周转房屋。自签订本协议之日起至安置房竣工通知乙方办理入住手续之日止，甲方每半年向乙方支付一次周转费(周转费结合安置房选房户型及周转期间，其具体金额及支付方式，双方另行签订周转协议)。五、结算方式 1、乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将拆迁补偿款项在30个工作日内以银行活期存折方式支付给乙方。……七、争议的解决方式 本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决。协商不成的，双方可向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼。上述《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》还约定了其他相关内容。

《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》（档案编号：B10Z-01-087）约定：一、基本情况 认定的宅基地面积为277.50平方米，合法宅基地范围内正式房屋建筑面积为238.04平方米。二、房屋安置 乙方在拆迁范围内应安置人口5人（其中：农业1人，非农业4人），安置面积约为274平方米，安置户型为一居室贰套；二居室贰套。三、拆迁补助费 停产停业综合补助费 71 412元、经营性用房搬家补助费5951元、移机补助费1735元、提前搬家奖励费100 000元、合法利用土地奖100 000元、节约装修奖54 036元、独生子女费50 000元、安家补助费150 000元、空地奖33 752元、养殖迁移补助75 000元，以上几项合计641 886元。上述《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》还约定了其他相关内容。

《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）约定：一、基本情况

土储通州分中心为北京通州文化旅游区项目（以下简称“项目”）土地一级开发主体，委托通州房地产公司具体负责项目有关的各项搬迁补偿安置工作。按照《北京通州文化旅游区集体土地住宅房屋搬迁补偿安置方案》（以下简称方案）的安置标准，乙方应安置人口5人，应安置楼房面积274平方米，应安置楼房肆套。二、安置情况：《北京通州文化旅游区集体土地房屋拆迁实施方案》关于安置面积及安置房价格的规定，符合安置条件的被安置人，首先按安置户型指导原则确定户型搭配方式，其次安置房总面积应控制在每人50平方米（含配套面积）。安置房指标范围内购房均价为每平方米2300元（不含楼层差价）。人口5人，共250平方米，共计575 000元，综上，甲方共安置乙方肆套楼房，其中一居室壹套，两居室叁套，共肆套，预计总建筑面积274平方米，购房款共计599 000元。以上安置楼最终面积及价格以专业测面积以及所在楼层价格为准，对己交纳的购房款多退少补。三、根据甲、乙双方于2015年6月13日签订的《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》，签约序号：950。搬迁补偿补助费用总金额1 548 863元，与上述公共维修基金款及上述购房款结算差价，甲方应付乙方差价款949 863元。……甲方以银行活期存折方式在乙方完成搬迁后30个工作日内支付给乙方。甲方若无正当理由未按期向乙方支付乙方余额，甲方需按应付未付款总额每日万分之三向乙方支付违约金。《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》还约定了其他相关内容。

本案审理过程中，通州房地产公司称，《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）中的购房款计算有误，应为719 000元而非599 000元，对应的甲方应付乙方差价款也应为829 863元而非949 863元。***对通州房地产公司所述上述内容表示同意。

2015年6月13日，朝开拆迁公司与***签署了签约序号为950的《拆迁安置确认单》。同日，***还在签约序号为950的《选房确认单》上进行了签字确认。

2015年6月13日，***将田家府村××4号院房屋交付给了土储通州分中心、通州房地产公司。土储通州分中心、通州房地产公司已将田家府村××4号院的房屋予以拆除。土储通州分中心、通州房地产公司尚未在协议上签章，未给付***协议原件，也未将相应补偿款支付给***、亦未将安置房交付给***。

2015年7月6日，***（乙方）与田家府村委会（甲方）签订《村民补助协议书》《村民补助费结算单》。上述《村民补助协议书》约定：乙方签订拆迁安置协议并完成交房后，甲方将补助费452 800元在7个工作日内以银行存折方式支付给乙方。田家府村委会向本院出具书面材料称，根据拆迁流程，被搬迁人签署《集体土地住宅房屋搬迁补偿协议》《集体土地住宅房屋搬迁补助协议》《集体土地住宅房屋搬迁安置协议》后，到村委会办理村级补助，签署《村民补助协议书》《村民补助费结算单》。

2015年7月17日，田家府村委会将《村民补助协议书》所约定的补助费支付至***账户。

另查，此次拆迁安置房周转费最初标准为一居室1800元/月/套，两居室2300元/月/套，自2018年5月1日起调整为一居室2060元/月/套，两居室2520元/月/套。2015年5月11日，北京市通州区住房和城乡建设委员会就此前于2015年3月26日召开的文化旅游区项目拆迁联席会议形成会议纪要，内容包括：因安置房建设延期交付提高周转补助费成本的问题，原则同意按照一居室800元、两居室1000元的标准，以最终交房日期为准对已签约户给予违约金补偿。

本案审理过程中，“北京市土地整理储备中心通州区分中心”更名为“北京市通州区规划和自然资源综合事务中心”。

上述事实，有《居民户口簿》《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》《选房确认单》《村民补助协议书》《村民补助费结算单》《批量明细查询》《关于研究文化旅游区土地一级开发项目周转费标准调整等有关问题的会议纪要》《北京市房屋拆迁基本情况表》、田家府村民委员会有关拆迁流程的说明、《拆迁安置确认单》以及当事人陈述等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

根据本院查明的事实，***于2015年6月13日在土储通州分中心委托的朝开拆迁公司的协调参与下在《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁补助协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）进行了签字，并履行了协议中所约定的交付田家府村××4号院房屋的义务；2015年12月，***又在变更后的《集体土地住宅房屋拆迁补偿协议》《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）上签字；土储通州分中心、通州房地产公司作为拆迁人也早已将田家府村××4号院拆迁完毕。据此可知，***已经履行了合同的主要义务，土储通州分中心、通州房地产公司也已接受，虽然土储通州分中心、通州房地产公司并未在上述协议上签字、盖章，但上述协议已经成立。既然上述协议成立，那么对于搬迁人土储通州分中心（现名通州规自中心）、通州房地产公司就具有法律约束力，其应依约履行变更后的相应协议中的义务，并承担相应的违约责任。对于通州规自中心所称上述协议即使成立也属无效的辩解意见，通州规自中心并未提供充分证据证明拆迁人与被拆迁人之间存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，或者其他无效情形，故其该项辩解意见本院不予采纳。对于通州规自中心所称朝开拆迁公司不能代表其与***进行谈判的辩解意见，本院认为朝开拆迁公司系通州规自中心委托的此次拆迁工作的服务单位，二者之间约定的具体内容对于***来说难以知晓，通州规自中心、通州房地产公司不能以此为由拒不承担相应法律责任。

对于***主张的扣除房款后拆迁补偿、补助费829 863元及相应迟延付款违约金，有相应的合同依据，本院予以支持。

对于***主张的周转费，***将房屋交付通州规自中心、通州房地产公司后、安置房交付之前，通州规自中心、通州房地产公司应按照周转费发放标准（2018年5月份前的一居室每套每月1800元、二居室每套每月2300元，自2018年5月份起一居室每套每月2060元、二居室每套每月2520元），并按照《集体土地住宅房屋拆迁安置协议》（档案编号：B10Z-01-087）的约定，“每半年向乙方支付一次周转费”。现***主张两套安置房自2015年6月14日至2021年10月31日期间的周转费667 620元并无不妥，本院予以支持。

对于***主张的逾期支付周转费的利息问题，本院认为双方虽对周转费的具体支付时间并未予以确定，但不应当晚于每半年的最后一天，晚于上述时间必然会为***造成一定的利息损失，通州规自中心、通州房地产公司应赔付相应的利息；截至2021年10月31日，对于四套安置房截至2021年10月31日的周转费的赔付利息，本院参考相应的中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定为93 102.88元。对于***主张的超过上述数额的利息，本院不予支持。

根据政府部门有关会议纪要精神，因安置房建设延期交付提高周转补助费成本的问题，拆迁人应按照一居室800元、两居室1000元的标准以最终交房日期为准对已签约户给予违约金补偿。本案中***主张的周转费违约金实际应为安置房迟延交付违约金，***主张的违约金数额并无不妥，本院予以支持。

虽然台湖镇政府在此次拆迁工作中作为属地政府协助有关单位进行拆迁工作，但其并非本案拆迁协议一方当事人，故本院对***要求台湖镇政府承担责任的诉讼请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百九十条第一款、第五百零九条第一款、第五百四十三条、第五百七十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同支付原告***搬迁补偿、补助费用829 863元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同支付原告***迟延支付上述第一项费用的违约金（以829 863元为基数，按照日万分之三的标准，自2015年7月28日计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同支付原告***2015年6月14日至2021年10月31日的房屋周转费667 620元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同赔付迟延支付原告***2021年10月31日前的周转费而为其造成的截至2021年10月31日的利息93 102.88元，于本判决生效之日起七日内执行清；

五、被告北京通州房地产开发有限责任公司、被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同支付原告***截至2021年10月31日的迟延交房违约金275 400元，于本判决生效之日起七日内执行清。

六、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20 755元，由被告北京通州房地产开发有限责任公司与被告北京市通州区规划和自然资源综合事务中心共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员 　 李宏印

二〇二二 年 五 月 三十 日

法　官　助　理 　 宋笑然

书　　记　　员 　 云雪峰